Vlastníctvo pozemku pod budovou: Podmienky a aspekty

Vlastníctvo pozemku je komplexná oblasť práva, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie rôznych aspektov a podmienok. Tento článok sa zameriava na podmienky vlastníctva pozemku, najmä v kontexte existujúcich budov a právnych predpisov Slovenskej republiky.

Úvod do problematiky

Otázky vlastníctva pozemkov sú v slovenskom právnom prostredí pomerne časté, a to najmä v dôsledku historickej fragmentácie pozemkového vlastníctva, zmien politických režimov a prechodu z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností. Častým problémom je situácia, keď vlastník budovy a vlastník pozemku pod ňou sú rozdielne osoby.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

Ak pozemok vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo. Každý zo spoluvlastníkov má dispozičné právo k svojmu podielu, čo znamená, že ho môže predať. Predaj je však obmedzený zákonným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, ho musí najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Ponuka na odkúpenie podielu

Spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote. Samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.

Viacero záujemcov o kúpu

Ak má viacero spoluvlastníkov záujem o kúpu podielu, nie je dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Výnimky z predkupného práva

Zákonné predkupné právo sa neuplatní pri prevode podielu blízkej osobe. Ak spoluvlastník poruší povinnosť ponúknuť podiel ostatným spoluvlastníkom, títo sa môžu domáhať určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

Nároky pri porušení predkupného práva

Ak predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom, oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne.

Forma ponuky a jej obsah

Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.

Obchádzanie predkupného práva

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo.

Predkupné právo k pozemku

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Kúpa podielu viacerými spoluvlastníkmi

V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.

Zmluvné predkupné právo k pozemku

Vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.

Predkupné právo nájomcu bytu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Byty, ktorých nájomcami sú fyzické osoby, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len týmto nájomcom, ak nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Toto právo sa vzťahuje len na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. Obchodného zákonníka pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Uplatnenie predkupného práva

Ak sa vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu.

Lehota na vyplatenie kúpnej ceny

Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné právo pri darovaní spoluvlastníckeho podielu

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Slovenská odborná literatúra a judikatúra sa opierajú o výklad, že predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod. Rozdielny právny názor zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods.

Česká judikatúra

Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať).

Stanovisko Ústavného súdu SR

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.

Vlastníctvo pozemku a stavby

Slovenský právny poriadok umožňuje, aby vlastníctvo k stavbe a vlastníctvo k pozemku pod ňou patrili rôznym subjektom. Ak vlastník stavby užíva pozemok bez právneho dôvodu, vlastník pozemku má nárok na náhradu za užívanie vo výške bežného nájomného.

Práva vlastníka pozemku

V prípade, ak poľnohospodárske družstvo alebo iný subjekt užíva pozemky vo vlastníctve inej osoby bez právneho dôvodu, vlastník môže využiť právne prostriedky na ochranu svojho vlastníckeho práva, predovšetkým žaloby na ochranu pred neoprávneným zásahom do vlastníctva. V prípade pozemkov nezastavaných stavbou môže trvať na ich vyprataní, a to aj súdnou cestou. Pri pozemkoch zastavaných budovami má právo požadovať náhradu za ich užívanie (nájomné), a to aj spätne.

Bezdôvodné obohatenie

Ak vlastník stavby užíva pozemok bez právneho dôvodu, ide o bezdôvodné obohatenie na strane vlastníka stavby. Vlastník pozemku má právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška musí zodpovedať trhovým cenám.

Prístupová cesta k pozemku

Častým problémom pri kúpe pozemku je zabezpečenie prístupovej cesty. Ak k pozemku nevedie prístupová cesta z verejnej komunikácie, vlastník pozemku si ju musí zabezpečiť sám.

Povinnosti vlastníka pozemku

Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, povolenie nebude ani pre nás problém. Ten vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom, pretože sa môže stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostaneme stavebné povolenie, ale i to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.

Vecné bremeno

V prípade, že nie je možné zabezpečiť prístup k pozemku inak, je možné zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Zriadenie vecného bremena môže byť dohodnuté zmluvne alebo súdnym rozhodnutím podľa § 151o Občianskeho zákonníka.

Vyvlastnenie

Vyvlastnenie je možné len vo verejnom záujme a za primeranú náhradu. Podľa § 108 ods. zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) môže stavebný úrad vyvlastniť pozemok alebo stavbu, ak je to nevyhnutné na uskutočnenie stavby vo verejnom záujme.

Nadobudnutie vlastníctva k pozemku

Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak tento pozemok užívate aj po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok.

Možnosti nadobudnutia vlastníctva

Ak nie ste vlastníkom pozemku, môžete sa pokúsiť dohodnúť s vlastníkom na usporiadaní vlastníckych práv, napríklad kúpou alebo darovaním. Ak sa nedohodnete, môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu.

Vydržanie

Ak užívate cudzí pozemok v dobrej viere, že vám patrí, môžete ho nadobudnúť vydržaním. Podmienkou je, aby ste pozemok užívali nepretržite po dobu 10 rokov.

tags: #vlastnictvo #pozemku #pod #budovou #podmienky