Vlastníctvo v medzinárodnej kúpnej zmluve: Úprava a aspekty

Vlastníctvo je základný právny inštitút, ktorý upravuje vzťah medzi osobou a vecou. V kontexte medzinárodnej kúpnej zmluvy nadobúda vlastníctvo špecifický význam, keďže sa dotýka právnych systémov rôznych štátov. Tento článok sa zameriava na úpravu vlastníctva v medzinárodnej kúpnej zmluve, pričom zohľadňuje slovenské právne prostredie a relevantné medzinárodné dohovory.

Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami na Slovensku

Cudzinci majú na území Slovenskej republiky možnosť nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Existujú však obmedzenia, kedy cudzinec nemôže nadobudnúť nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy.

Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Po výbere nehnuteľnosti je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Dôležité je mať na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo. V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu a úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.

Úloha advokáta pri spisovaní zmluvy

Advokát pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov. Ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.

Úloha notára pri spisovaní zmluvy

Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Vznik vlastníckeho práva vkladom do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami.

Návrh na vklad do katastra

Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy. Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.

Rozhodovanie o návrhu na vklad

Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Odporúčania pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa odporúča využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúča sa vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti sa taktiež odporúča preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.

Zmluvy a ich význam v právnom a ekonomickom kontexte

Zmluvy majú v právnom a ekonomickom kontexte zásadný význam. Vďaka nim je možné uniesť dôkazné bremeno na súde a preniknúť a využiť aj trestné právo. Klauzula "o výhrade vlastníctva", zakomponovaná do zmluvy o dielo, môže uprednostniť veriteľa v úhrade pred inými veriteľmi, ktorí ju v zmluve nemajú. Koncipovanie zmluvy však nie je len o práve, ale aj o ekonomike a daniach, ktoré môžu byť pre klientov ešte dôležitejším faktorom, ako samotné právne ošetrenie.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Zmeny pri predaji agropôdy

Predaj pôdy na Slovensku upravuje zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Tento zákon po prijatí vo výraznej miere obmedzil práva vlastníkov poľnohospodárskej pôdy v oblasti predaja. Ústavný súd Slovenskej republiky rozhodol, že ustanovenia tohto zákona nie sú v súlade s niektorými článkami Ústavy Slovenskej republiky.

Medzinárodná právomoc súdov

Súd má posudzovať medzinárodnú právomoc podľa informácií, ktoré má k dispozícii, napríklad aj z výsluchu účastníkov. Slovenská obchodná spoločnosť uzatvorila ako kupujúci s inou slovenskou obchodnou spoločnosťou ako predávajúcim zmluvu o kúpe hnuteľných vecí. Podľa všetkého sa zmluvné strany dohodli, že kupujúci nadobudol vlastníctvo k veciam už uzavretím kúpnej zmluvy.

Vývoj občianskeho práva na Slovensku

Slovenská republika vznikla 1. januára 1993 rozdelením bývalej Českej a Slovenskej Federatívnej republiky. Po vzniku samostatnej Slovenskej republiky sa začali pripravovať nové občianskoprávne predpisy. Novelizácia Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. sa pripravoval aj Obchodný zákonník, ktorý bol prijatý zákonom č. 513/1991 Zb. a nadobudol účinnosť 1. januára 1992.

Pôvodný Občiansky zákonník z roku 1964 niesol vo svojej koncepcii a obsahu pečať vtedajšej doby. Prioritou sa stala rozsiahla novelizácia Občianskeho zákonníka a odstránenie ustanovení diskriminačnej povahy v oblasti vlastníckeho práva. Do stredobodu záujmu novej úpravy sa dostali všetky subjekty občianskeho práva, t.j. štát, fyzické osoby a právnické osoby.

V súčasnosti sa uvažuje o dvoch alternatívach úpravy záväzkového práva. Prvou je zakotvenie celého záväzkového práva v Občianskom zákonníku. Druhou alternatívou je, že niektoré zmluvy (napr. obchodná kúpa) by mali zostať v Obchodnom zákonníku.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Európske súkromné právo a Občiansky zákonník

Pri tvorbe nového Občianskeho zákonníka je potrebné zohľadňovať Európske súkromné právo. Bude potrebné prispôsobiť sa viacerým smerniciam, ktoré sa dotýkajú oblasti občianskoprávnych vzťahov.

Zásady a ciele novej kodifikácie Občianskeho zákonníka

Cieľom novej kodifikácie Občianskeho zákonníka je vytvoriť zrozumiteľný a moderný zákonník, ktorý bude zodpovedať potrebám občanov a spoločnosti. Je potrebné zabezpečiť, aby účastník občianskoprávnych vzťahov bol oboznámený s ich právami a povinnosťami. Občiansky zákonník musí zabezpečiť ochranu práv slabšieho účastníka občianskoprávneho vzťahu.

Ochrana občianskych práv

Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav.

Základné pojmy občianskeho práva

• Spôsobilosť fyzickej osoby: Spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením a zaniká smrťou.
• Plnoletosť: Plnoletosť sa nadobúda dovŕšením osemnásteho roku. Pred dosiahnutím tohto veku sa plnoletosť nadobúda len uzavretím manželstva.
• Právnická osoba: Za právnickú osobu môžu robiť právne úkony aj iní jej pracovníci alebo členovia, pokiaľ je to určené vo vnútorných predpisoch právnickej osoby alebo je to vzhľadom na ich pracovné zaradenie obvyklé.
• Zástupca: Zástupcom je ten, kto je oprávnený konať za iného v jeho mene. Zástupca musí konať osobne; ďalšieho zástupcu si môže ustanoviť, len ak je to právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.
• Plnomocenstvo: Pri právnom úkone sa možno dať zastúpiť fyzickou alebo právnickou osobou. Plnomocenstvo možno udeliť aj niekoľkým splnomocnencom spoločne. Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne.
• Podmienka: Vznik, zmenu alebo zánik práva či povinnosti možno viazať na splnenie podmienky. Podmienka je odkladacia, ak od jej splnenia závisí, či právne následky úkonu nastanú.

Zmluvné právo

• Návrh na uzavretie zmluvy: Návrh pôsobí od doby, keď dôjde osobe, ktorej je určený. Lehota na prijatie návrhu určená navrhovateľom v telegrame začína plynúť od okamihu, keď je telegram podaný na odoslanie, a lehota určená v liste od dátumu v ňom uvedenom, a ak dátum v ňom nie je uvedený, od dátumu uvedeného na obálke.
• Uzavretie zmluvy: Zmluva je uzavretá okamihom, keď prijatie návrhu na uzavretie zmluvy nadobúda účinnosť. Prijatie návrhu, ktoré obsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, je odmietnutím návrhu a považuje sa za nový návrh. Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.
• Spotrebiteľské zmluvy: Spotrebiteľské zmluvy nesmú obsahovať ustanovenia, ktoré spôsobujú značnú nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán v neprospech spotrebiteľa (ďalej len „neprijateľná podmienka“).

tags: #vlastníctvo #v #medzinárodnej #kúpnej #zmluve #úprava