Výdavky na Nehnuteľnosti v Podnikaní: Komplexný Priehľad

Podnikanie si vyžaduje využívanie rôznych druhov majetku. Bez neho sa podnikať nedá. Podnikateľské subjekty využívajú na realizáciu svojich aktivít v predmete podnikania majetok rôzneho druhu. Ide predovšetkým o hmotný majetok, ako sú budovy, stavby, strojné zariadenia, ale aj materiál, tovar a iné druhy majetku. K svojim podnikateľským aktivitám nevyhnutne potrebuje aj majetok nehmotného charakteru - napr. patenty, licencie, softvéry, pohľadávky, teda aj majetok charakteru nehmotných práv.

Obchodný Majetok a Nehnuteľnosti

Súhrn všetkých foriem majetku sa nazýva „obchodný majetok“. Do obchodného majetku patrí hmotný majetok, nehmotný majetok, pohľadávky, rôzne práva a peniazmi oceniteľné hodnoty, ktoré patria podnikateľskému subjektu a slúžia a sú určené na podnikanie.

Tento článok sa zameriava na dlhodobý majetok - nehnuteľnosti. V praxi je možné obstarať viacerými spôsobmi a každý z nich má svoje špecifiká a tiež rozdielny spôsob ocenenia, stanovenia vstupnej ceny a účtovania vzhľadom na druh majetku a zohľadňuje aj účtovnú sústavu podnikateľského subjektu.

Nadobudnutie Nehnuteľnosti Kúpou

Snáď najbežnejší spôsob obstarania nehnuteľností je nadobudnutie kúpou. Pri tomto spôsobe nadobudnutia nehnuteľností sa pri oceňovaní postupuje v súlade so zákonom o účtovníctve. Nehnuteľnosť sa oceňuje ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu.

Deň Uskutočnenia Účtovného Prípadu

Pri nehnuteľnostiach obstaraných na základe zmluvy, pri ktorých sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností a do nadobudnutia vlastníctva nadobúdateľ nehnuteľnosť užíva, dňom uskutočnenia účtovného prípadu je deň prevzatia nehnuteľnosti nadobúdateľom, u predávajúceho je dňom uskutočnenia účtovného prípadu deň odovzdania nehnuteľnosti („ošetrený“ samozrejme písomnou zmluvou).

Prečítajte si tiež: Vývoj verejných výdavkov

Obstarávacia Cena

Obstarávacia cena je cena, za ktorú sa majetok obstaral, včítane nákladov súvisiacich s jeho obstaraním. Po kroku nákupu nehnuteľnosti nasleduje mnohokrát jej oprava a technické zhodnotenie, kým je daná nehnuteľnosť schopná užívania.

Zaradenie Majetku po Obstaraní

Dňom zabezpečenia všetkých technických funkcií je potrebné rozumieť deň, keď je možné bez vážnych technických vád, ktoré by bránili plneniu technických funkcií veci, zaradiť vec do užívania (napr. hala bez strechy, dom bez okien). To však neznamená, že vec musí byť bez závad. Dňom, keď sú splnené všetky povinnosti stanovené v súlade so stavebnými, ekologickými, hygienickými, požiarnymi a ďalšími predpismi, je v prípade stavieb deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, pričom musí ísť o deň, keď sa realizovaná investícia začala naozaj využívať pre podnikateľské aktivity účtovnej jednotky. V prípade, ak ide o obstaranie nehnuteľnosti na základe zmluvy a nehnuteľnosť spoločnosť začne užívať pred zápisom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, je dňom uvedenia do užívania pre účely účtovných predpisov deň prevzatia nehnuteľnosti.

Náklady Súvisiace s Obstaraním

Ktoré vynaložené náklady sú súčasťou vstupnej ceny nehnuteľnosti a ktoré nikdy nemôžu byť súčasťou vstupnej ceny, definujú postupy účtovania. Obstarávacia cena pozemku sa znižuje postupne formou opravnej položky o hodnotu vyťažených surovín. Ak sa les kúpil za účelom jeho ďalšieho pestovania, je les súčasťou obstarávacej ceny pozemku.

Financovanie Úverom

Pri obstaraní nehnuteľnosti formou financovania dlhodobým úverom, by účet 211 resp. Na účet 043 - Obstaranie dlhodobého finančného majetku sa účtuje obstaraný finančný majetok hmotnej povahy, ak je obstaraný za účelom dlhodobého uloženia voľných peňažných prostriedkov. Pozemok sa prevedie z účtu 043 v obstarávacej cene na príslušný účet v účtovej skupine 06, konkrétne na účet 069 - Ostatný dlhodobý finančný majetok. Účet 067 - Ostatné pôžičky je účet aktív.

Prechodné a Dočasné Užívanie Stavby

Stavba, ktorá je predčasne alebo prechodne užívaná, je v účtovníctve účtovnej jednotky účtovaná v obstarávanom dlhodobom majetku na účte 042 - Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Účelom doplneného ustanovenia bolo účtovne zobraziť skutočnosť zníženia hodnoty tejto stavby v dôsledku jej predčasného alebo prechodného užívania a súčasne sa s touto skutočnosťou vysporiadať pri uvedení stavby do užívania.

Prečítajte si tiež: Výdavky slovenských dôchodcov a DPH

Nadobudnutie Nehnuteľnosti Vlastnou Výstavbou

Vlastnou činnosťou vytvorený hmotný majetok - nehnuteľnosti, sa oceňujú vlastnými nákladmi. Vlastné náklady zahŕňajú priame a nepriame náklady súvisiace s výstavbou.

Vlastné Náklady

Vlastné náklady zahŕňajú:

• externé dodávky od iných dodávateľov súvisiace s výstavbou nehnuteľnosti
• aktivácia vlastných činností súvisiacich s výstavbou (napr. všetky náklady vynaložené vo forme poplatkov napr.
• nepriame náklady bezprostredne súvisiace s výstavbou majetku - výrobná réžia (odpisy strojov a zariadení, spotreba energie), príp. aj správna réžia - ak vytvorenie nehnuteľnosti (majetku) presahuje obdobie jedného roka.

Financovanie Výstavby Úverom

Pokiaľ ide napr. o notárske poplatky pri vybavovaní úveru, z ktorého sa financuje výstavba nehnuteľnosti, odporúčame vychádzať z postupov účtovania, podľa ktorých medzi výdavky súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku okrem iných patria aj výdavky na prípravu a zabezpečenie výstavby dlhodobého hmotného majetku do času vedenia obstarávanej investície do užívania. Medzi tieto výdavky je možné zaradiť aj notárske a iné poplatky (bankové) na získanie úveru na financovanie výstavby, ak takto získané zdroje preukázateľne súvisia a sú vynakladané na obstaranie nehnuteľnosti. V ostatných prípadoch (ak nejde o úver na získanie alebo výstavbu nehnuteľnosti) sa účtujú tieto bankové poplatky na účet 568 - Ostatné finančné náklady.

Odpisovanie Nehnuteľností

Nehnuteľnosti je možné uplatňovať do nákladov účtovných aj daňových v súlade s platnou legislatívou len postupne na základe odpisového plánu formou odpisov. To znamená, že musí nasledovať účtovný postup, ktorý bude eliminovať vplyv nákladov na hospodársky výsledok.

Bezodplatné Nadobudnutie Nehnuteľnosti

Hmotný majetok - nehnuteľnosti nadobudnuté bezodplatne, sa oceňujú reprodukčnou obstarávacou cenou. Reprodukčná obstarávacia cena je cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje.

Prečítajte si tiež: Peňažné výdavky v Írsku

Účtovanie Bezodplatne Nadobudnutého Majetku

Dlhodobý hmotný majetok odpisovaný nadobudnutý bezodplatne sa účtuje na ťarchu účtu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku so súvzťažným zápisom v prospech účtu 384 - Výnosy budúcich období. Účet časového rozlíšenia sa rozpúšťa do výnosov vo vecnej a časovej súvislosti sa zaúčtovaním odpisov nadobudnutej nehnuteľnosti od doby zaradenia tohto majetku do užívania.

Bezodplatne nadobudnutý dlhodobý hmotný majetok, o ktorom sa účtuje v účtovej skupine 03, sa účtuje so súvzťažným zápisom v prospech účtu 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti. Dlhodobý hmotný majetok nadobudnutý od spoločníkov alebo členov bezodplatne, ktorým sa nezvyšuje základné imanie, sa účtuje na ťarchu účtu účtovej skupiny 04 - Obstaranie dlhodobého majetku a so súvzťažným zápisom v prospech účtu 413 - Ostatné kapitálové fondy.

Účtovanie v Jednoduchom Účtovníctve (JÚ)

Účtovanie v JÚ zohľadňuje účtovanie v právnickej osobe, ktorá má právo účtovať v JÚ. Ak sa zvyšuje základné imanie nepeňažnými vkladmi, valné zhromaždenie schvaľuje nepeňažný vklad a výšku peňažnej sumy, v akej sa nepeňažný vklad započíta na vklad spoločníkov. Prednostné právo na prevzatie záväzku na nové vklady majú v pomere doterajších vkladov spoločníci.

Preradenie Nehnuteľnosti z Osobného do Obchodného Majetku

Pri preradení hmotného majetku - nehnuteľnosti, z majetku určeného na osobné potreby do obchodného majetku fyzickej osoby (majetku určeného na podnikanie) nedochádza k zmene vlastníckych práv, ale len k zmene účelu použitia toho istého majetku (vlastníkom je stále tá istá osoba). Preto aj fyzická osoba pri stanovení vstupnej ceny je povinná preukázať spôsob nadobudnutia majetku a jeho ocenenia. Takto stanovená vstupná cena a rok nadobudnutia vlastníctva sú rozhodujúce kritériá pre vznik možnosti uplatňovania daňových aj účtovných odpisov. Reprodukčná obstarávacia cena je definovaná v predchádzajúcom texte.

Finančný Prenájom Nehnuteľnosti

Spôsob účtovania finančného prenájmu je upravený v postupoch účtovania. Predmetom finančného prenájmu môžu byť všetky druhy nehnuteľností. Z pohľadu zákona o dani z príjmov však zvláštne postavenie v tomto smere majú pozemky, ktoré sa neodpisujú a ich hodnota sa používaním neznižuje. Pozemky sú vylúčené z odpisovania.

Finančný Prenájom Pozemkov

Novelou zákona o dani z príjmov boli zmenené podmienky obstarania pozemku formou finančného prenájmu. Umožňuje sa formou finančného prenájmu obstarať aj pozemok, pričom doba trvania nájmu pozemku musí byť najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do 4. odpisovej skupiny.

Odpisovanie Predmetu Finančného Prenájmu

Pri zmluvách uzatvorených sa postupuje podľa zákona o dani z príjmov, ktorý priniesol zmeny do chápania finančného prenájmu a priblížil sa účtovným predpisom. Zásadná zmena je v tom, že právo odpisovania predmetu finančného prenájmu počas doby nájmu je prenesené na nájomcu. Ide tu teda o chápanie nájomcu ako ekonomického užívateľa a vlastníka, ktorému predmet nájmu prináša úžitky. Odpisy sa účtujú počas doby trvania finančného prenájmu do výšky 100 %, a to rovnomernou sumou pripadajúcou na každý mesiac prenájmu na ťarchu účtu 551 a v prospech účtu oprávok k majetku.

Test Údajov z Lízingovej Zmluvy

V prvom rade je potrebné vykonať test údajov z lízingovej zmluvy, a to najmä v oblasti kúpnej ceny predmetu lízingu po ukončení prenájmu. Budova je podľa zákona o dani z príjmov zaradená do 4. odpisovej skupiny, kde je stanovená doba odpisovania v dĺžke 20 rokov.

Nadobudnutie Nehnuteľnosti z Dotácií a Príspevkov

Dotácie na obstarávanie dlhodobého majetku sa poskytujú na rozvoj podnikateľskej činnosti účtovnej jednotky, t. j. na obstaranie dlhodobého hmotného, resp. nehmotného majetku.

Daňové Hľadisko

Zákon o dani z príjmov už neobsahuje ustanovenie, podľa ktorého bol z odpisovania vylúčený hmotný majetok a nehmotný majetok obstaraný úplne z dotácií, podpôr a príspevkov zo štátneho rozpočtu, z rozpočtov obcí, z Národného úradu práce a zo zdravotných poisťovní nezahrnovaných do príjmov.

Zdaňovanie Príjmov z Predaja Nehnuteľnosti

Príjmy z predaja nehnuteľnosti sa považujú za ostatné príjmy fyzických osôb, zahrňujú sa do základu dane a je potrebné ich uviesť v daňovom priznaní. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť za určitých okolností zdanený sadzbou až 25 %, pričom podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Na druhej strane zákon stanovuje podmienky, za ktorých je možné tento príjem oslobodiť od dane.

Príjem z Prevodu Vlastníctva Nehnuteľností

Príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti môže byť príjem plynúci daňovníkovi, ktorý využíva nehnuteľnosť na osobné účely alebo na podnikanie a zároveň nebola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo na prenájom. Príjem z predaja nehnuteľnosti je na daňové účely považovaný za pasívny príjem daňovníka.

Oslobodenie od Dane

Je dôležité mať na pamäti, že niektoré príjmy z predaja nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane z príjmov podľa ustanovení zákona.

• dedenie nehnuteľnosti v priamom rade: Ak nehnuteľnosť dedí osoba v priamom rade, t. j.
• dedenie nehnuteľnosti v nepriamom rade: V prípade dedenia od iných príbuzných, napr. sestra, ujo, a pod., je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti.

Pri oslobodení príjmov od dane nie je potrebné uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní. Avšak aj v takom prípade môže mať daňovník povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov.

Daňové Výdavky

Daňové výdavky sú dôležitým aspektom pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností. Ich uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. V prípade darovania sa pri uplatňovaní výdavkov skúma, či v čase darovania nehnuteľnosti bol príjem u darcu oslobodený. Ak by bol príjem oslobodený výdavkom u darcu je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania. Ak by príjem z darovania nebol u darcu oslobodený v čase darovania, výdavkom u darcu je obstarávacia cena nehnuteľnosti za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol. Tieto výdavky je možné uplatniť v daňovom priznaní, čím sa zníži základ dane a zamedzí sa nadmernému zdaneniu.

Sadzby Dane a Zdravotné Odvody

Príjmy z predaja nehnuteľnosti podliehajú dani z príjmu i zdravotným odvodom. Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Tieto sadzby závisia od výšky základu dane a môžu dosiahnuť až 25 % v prípade vyšších príjmov. Ak základ dane daňovníka nepresiahne sumu 48 441,43 EUR (pre rok 2024 od 01.07.2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu je zdanená v sadzbe 25%.

Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania.

Listová Kampaň Finančnej Správy

Finančná správa podniká listovú kampaň, ktorou chce daňovníkov upozorniť a povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Na základe údajov z Katastra nehnuteľností posiela listy daňovníkom, u ktorých by mohla vzniknúť daňová povinnosť v súvislosti s predajom rodinného domu, chaty alebo garáže do piatich rokov od ich nadobudnutia. Tieto listy slúžia ako upozornenie na ich zodpovednosti voči dani.

Konzultácia s Daňovým Špecialistom

Vzhľadom na komplexnosť zákona o dani z príjmov a osobitostiach pri zdaňovaní jednotlivých príjmov, je vhodné aby fyzické osoby podnikli všetky kroky, ktoré im pomôžu predchádzať možným rizikám pri nesplnení daňových povinností. Takýmto krokom môže byť konzultácia so špecialistom v oblasti daní, ktorý posúdi osobitosti a poskytne potrebné poradenstvo a znalosti na správne plnenie svojich daňových povinností.

Kúpa Nehnuteľnosti ako FO alebo PO?

Kúpa na právnickú osobu môže za určitých okolností priniesť výhody, ako je uplatnenie odpočtu DPH či úspora na dani z príjmov a odvodoch. Na druhej strane však právnické osoby nemajú pri kúpe nehnuteľností rovnakú právnu ochranu ako fyzické osoby.

Príjem z Podnikania

Ak nehnuteľnosť slúžila na podnikanie alebo samostatnú zárobkovú činnosť a bola zaradená do obchodného majetku, príjem z jej prevodu sa nepovažuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Ide o príjem z podnikania alebo samostatnej zárobkovej činnosti.

Podnikanie v Súkromnej Nehnuteľnosti

Mnohí podnikatelia a samostatne zárobkovo činné osoby vykonávajú svoju podnikateľskú činnosť v prenajatých priestoroch kancelárskych budov, za ktoré každý mesiac platia prenajímateľovi nájomné. Lenže existuje aj neveľká skupina podnikateľov, ktorí majú svoju prevádzku vo svojej súkromnej nehnuteľnosti.

Zmena Účelu Využívania

Ako prvý krok je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad o vyňatie predmetnej nehnuteľnosti zo stavebného fondu a transformáciu na administratívne, resp. Pri zmene účelu využívania súkromnej nehnuteľnosti si podnikateľ vymedzí presnú veľkosť, ktorú bude využívať na podnikateľské účely a k takto využívanej ploche si bude alikvotne uplatňovať všetky náklady spojené s prevádzkou bytu.

Daňové Výdavky

Podľa predmetného ustanovenia môže podnikateľ zahrnúť do uznateľných daňových výdavkov alikvotnú časť nákladov na spotrebu elektrickej energie, vody, tepla, údržbu priestoru, internet, telefóny a ostatné služby. Opodstatnenosť výdavkov vzniknutých pri vykonávaní podnikateľskej činnosti v byte alebo dome zahrnutých do daňových výdavkov musí podnikateľ vedieť preukázať.

Rôzne Druhy Príjmov Fyzickej Osoby a Daňové Povinnosti

Daňovník ako fyzická osoba môže počas zdaňovacieho obdobia, ktorým je kalendárny rok, dosahovať rôzne druhy príjmov. Pri fyzických osobách najčastejším druhom príjmov je príjem zo závislej činnosti alebo príjem z podnikania, prípadne príjem z prenájmu. Pokiaľ daňovník v roku 2024 dosiahol príjmy v sume nižšej ako 5 646,48 eur, príjmy do výšky tejto sumy nepodliehajú dani z príjmov, nakoľko suma 5 646,48 je sumou nezdaniteľnej časti základu dane. Zdaňovaniu teda podlieha suma nad touto hranicou. Naopak nezdaniteľnú časť základu dane si nemôže uplatniť daňovník, ktorý je na začiatku zdaňovacieho obdobia poberateľom starobného dôchodku.

Pri príjmoch zo závislej činnosti ak mal daňovník v zdaňovacom období - rok 2024 príjmy len zo závislej činnosti (zamestnanie, dohody) stačí, ak do 15.2.2025 požiada svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. Ak o vykonanie ročného zúčtovania do termínu 15.2.2024 zamestnávateľa nepožiada, má povinnosť podať daňové priznanie - typ A.

Príležitostné Príjmy

Ak daňovník na jeseň predal pre nepodnikajúce fyzické osoby svoju úrodu zemiakov a zeleniny a ovocia zo svojho sadu v hodnote 1800 eur a nemá na túto činnosť živnostenské oprávnenie, jedná sa o príležitostnú činnosť. To znamená, že tento príjem v daňovom priznaní B uvedie príjem zo závislej činnosti a príjem z predaja produktov ako príjem z príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby…. Ak by tieto produkty daňovník predal podnikateľovi, tak by sa už nejednalo o príjem z príležitostných činností ale jednalo by sa o príjem, ktorý by daňovník uviedol pod paragrafom 8 - „iné“. Pri takomto príjme nie je možné uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur.

Príjem z Predaja Nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľností patrí medzi ostatné príjmy a v daňovom priznaní ho daňovník uvádza ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (ak sa nejedná o príjem z predaja nehnuteľnosti v súvislosti s príjmami z podnikania. Príjem oslobodený od dane z príjmov sa v daňovom priznaní neuvádza.

Príjmy z Prenájmu

Pokiaľ FO neprenajíma byt ako podnikateľ (SZČO) podľa paragrafu 6, ods. 1 zákona o dani z príjmov, ale ako nepodnikajúca FO podľa paragrafu 6, ods. 3 zákona, je tento daňovník povinný registrovať na daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenska prenajal nehnuteľnosť.

Pri príjmoch z prenájmu si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmov do výšky 500 eur za rok. Rovnakým pomerom ale musí krátiť aj výdavky. V prípade ak nehnuteľnosť zaradí do majetku, musí o tejto nehnuteľnosti účtovať (stačí použiť jednoduchú daňovú evidenciu). Výhodou je, že si prenajímateľ môže uplatniť vo výdavkoch väčší rozsah výdavkov. V prípade ak nehnuteľnosť nezaradí do majetku, výhodou je, že o tejto nehnuteľnosti nemusí účtovať. Nevýhodou je, že si nemôže uplatniť taký veľký rozsah výdavkov ako v prípade ak by nehnuteľnosť zaradil do majetku.

Príjmy z Predaja Hnuteľných Vecí

Pokiaľ je hnuteľná vec zaradená v majetku, jedná sa o príjem podľa paragrafu 6, ods. Ak hnuteľná vec nie je zaradená v majetku, jedná sa o príjem podľa paragrafu 8 zákona o dani z príjmov.

Prenájom Nehnuteľnosti a Povinnosti

Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.

#

tags: #vydavky #na #nehnutelnost #v #podnikani