Vyhlásenie správcu pre kataster: Kompletný sprievodca

Prevod nehnuteľnosti, najmä bytu alebo nebytového priestoru, je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dodržiavanie právnych predpisov a správny postup. Jednou z kľúčových súčastí tohto procesu je vyhlásenie správcu, resp. predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré sa predkladá katastrálnemu úradu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku na Slovensku.

Katastrálne konanie a jeho formy

Katastrálne konanie, ktorého výsledkom je zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, môže prebiehať dvoma spôsobmi:

• Písomne (listinným spôsobom): Tradičná forma, pri ktorej sa všetky dokumenty predkladajú v papierovej podobe.
• Elektronicky: Moderný spôsob, ktorý umožňuje predloženie dokumentov online.

Bez ohľadu na zvolenú formu, náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Rozdiel spočíva v počte rovnopisov - pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh, zatiaľ čo pri písomnom podaní sú potrebné dva. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Základom prevodu nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Pri jej príprave je nevyhnutné vychádzať z ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl.). Medzi základné a nevyhnutné náležitosti patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je potrebné prednostne vychádzať zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení.

Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť čestné vyhlásenie ZŤP?

Ochrana pred podvodmi

Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Preto je dôležité byť obozretný a využiť možnosti, ktoré minimalizujú riziko:

• Autorizácia zmluvy advokátom: Advokát spíše zmluvu, zistí totožnosť účastníkov a posúdi, či zmluva neodporuje zákonu.
• Notárska zápisnica: Notár overí totožnosť účastníkov a zabezpečí, aby zmluva bola v súlade so zákonom.

V oboch prípadoch je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania.

Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.

Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.

Prečítajte si tiež: Nezúčtované dane zamestnancov

Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy.

Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní.

Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.

Poplatky za vklad

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Potvrdenie o nedoplatkoch

Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod, je nevyhnutné zabezpečiť od správcu, resp. predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, potvrdenie, že vlastník prevádzanej veci nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej ako „potvrdenie o nedoplatkoch“).

Prečítajte si tiež: Žiadosť o príspevok na osobnú asistenciu: krok za krokom

Predmetné potvrdenie o nedoplatkoch je v zmysle ustanovenia § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „Zákon 182/1993“), obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.

Potvrdenie o nedoplatkoch poskytuje nadobúdateľovi dôležitú informáciu o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva.

Náležitosti potvrdenia o nedoplatkoch

V súčasnosti žiadny právny predpis neurčuje aké náležitosti má obsahovať potvrdenie o nedoplatkoch, v akej forme má byť vyhotovené, či aká je doba platnosti tohto dokumentu. Absentujúca legislatívna úprava vytvára priestor na rozdielne postupy okresných úradov pri posudzovaní potvrdenia o nedoplatkoch, čo v aplikačnej praxi spôsobuje problémy.

Za účelom získania potvrdenia o nedoplatkoch je potrebné, aby vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru kontaktoval príslušného správcu, resp. predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie potvrdenia o nedoplatkoch. Zákon 182/1993 správcovi ani predsedovi spoločenstva explicitne neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch, a teda neustanovuje ani lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento deficit právnej úpravy by bolo rozhodne vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve.

Za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch si správca alebo predseda spoločenstva účtuje poplatok podľa platného cenníka.

Čo ak správca nevystaví potvrdenie?

Čo v prípade, ak správca nevystaví potvrdenie o nedoplatkoch a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť? Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal katastrálny úrad sám prevziať iniciatívu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z.z. o správnom konaní (správny poriadok), a vyžiadať si od správcu predmetný dokument. Ak aj napriek tomu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, za podmienky, že s tým bude nadobúdateľ súhlasiť. Otázne je, či v prípade takýchto komplikácií bude záujem nadobúdateľa získať vlastníctvo k bytu alebo nebytovému priestoru i naďalej pretrvávať.

Ako staré môže byť potvrdenie o nedoplatkoch?

V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je uvedené, aké staré môže byť to potvrdenie. Ak to ale má byť prílohou zmluvy, znamená to, že tie nedoplatky by nemali byť ku dňu podpisu zmluvy. Takže bude záležať, ako je formulované to potvrdenie. Ak tam bude formulácia, že ku dňu XX.XX.XXX (čo bude totožné s dňom podpisu zmluvy) nie sú žiadne nedoplatky, môže to byť vystavené aj 2 mesiace dopredu. Ak tam ale bude uvedené, že ku dňu 1.5.2010 sú uhradené všetky zálohové predpisy a zmluva sa podpisovala až 25.7.2010, tak medzi týmito dátumami mohlo dôjsť k nezaplateniu zálohového predpisu za mesiace jún a júl a potom to kataster môže odmietnuť.

Štandardne by takéto potvrdenie nemalo byť staršie ako 30 dní.

Ďalšie dôležité dokumenty

Okrem potvrdenia o nedoplatkoch sú pri prevode nehnuteľnosti potrebné aj ďalšie dokumenty:

• Žiadanka opráv spoločných priestorov: Slúži k nahláseniu drobných opráv na spoločných častiach a zariadeniach.
• Odpočtový doklad: Slúži na odpis stavov SV, TÚV a ÚK na určených meradlách pri prevode vlastníctva bytu pre správnosť rozúčtovania nákladov za spotrebované média v byte pre jednotlivých vlastníkov.
• Žiadosť o preúčtovanie preplatku na osobný účet: Slúži na vrátenie preplatku z ročného vyúčtovania na bankový účet užívateľa.

Povinnosti nového vlastníka po nadobudnutí bytu

Po podaní návrhu na vklad alebo po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte zopár povinností, ktoré musí splniť:

1. Prevziať byt: Pri prevzatí bytu odporúčame spísať preberací a odovzdávací protokol, v ktorom zmluvné strany uvedú stav bytu v čase odovzdania a stavy jednotlivých meračov energií.
2. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu: Treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka.
3. Prehlásiť nového užívateľa na energetických podnikoch a u iných poskytovateľov služieb: Je potrebné oznámiť zmenu vlastníka bytu aj dodávateľovi elektriny, plynu, internetu, televízie, RTVS (koncesionárske poplatky) a pod.
4. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt.

Právna úprava konania o povolení vkladu

Konanie o povolení vkladu je osobitným druhom správneho konania, ktoré je upravené najmä v § 22 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z.

Zo všetkých druhov nehnuteľností (stavby, pozemky, byty a nebytové priestory) je prevod bytu po právnej stránke najkomplikovanejší. Kúpna zmluva je tu najdôležitejším dokumentom a v ideálnom prípade práve ona poskytuje pre zmluvné strany manuál ako postupovať pri predaji bytu.

Čo všetko má obsahovať kúpna zmluva na byt je upravené až v troch zákonoch - 1. v Občianskom zákonníku, 2. v katastrálnom zákone a 3. v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z.). Spolu ide o viac ako 20 obsahových náležitostí, ktoré treba v zmluve uviesť, inak vám kataster nového vlastníka nezapíše. Nie je preto prekvapením, že predaj bytu je v praxi najproblematickejší a zmluvy často obsahujú chyby.

Najčastejšie chyby v zmluvách o prevode bytu

1. Chýbajúce vyhlásenie správcu/predsedu o nedoplatkoch: Povinnou prílohou zmluvy o prevode bytu je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu (energie, fond opráv…).
2. Nesprávne označenie pozemku: Zákon vyžaduje, aby sa v zmluve uvádzalo označenie pozemku pod bytovkou, ako aj označenie priľahlého pozemku.
3. Chýbajúce údaje o spoločných častiach domu: Zákon vyžaduje, aby zmluvné strany vymenovali spoločné časti domu, vybavenie bytu a ďalšie podrobnosti.
4. Chyby v písaní a počítaní: Akékoľvek zmluvy predkladané katastru nesmú obsahovať chyby v písaní a počítaní, a ani iné zrejme nesprávnosti.

tags: #vyhlasenie #spravcu #pre #kataster #vzor