Exkluzívna zmluva: Podmienky a aspekty sprostredkovania nehnuteľností

Sprostredkovateľská zmluva je v oblasti predaja nehnuteľností bežným nástrojom, ktorý upravuje vzťah medzi majiteľom nehnuteľnosti a realitnou kanceláriou. Táto zmluva môže mať dve základné formy: exkluzívnu a neexkluzívnu. Exkluzívna zmluva, známa aj ako zmluva o výhradnom zastúpení, má špecifické podmienky a dôsledky, ktoré je dôležité poznať pred jej podpísaním.

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka

V zmysle § 774 Občianskeho zákonníka je sprostredkovateľská zmluva definovaná ako zmluva, v ktorej sa jedna strana (sprostredkovateľ) zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá vedie k tomu, aby druhá strana (záujemca) mala príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu, ak činnosťou sprostredkovateľa došlo k uzavretiu zmluvy. Realitné kancelárie využívajú tento inštitút pri predaji nehnuteľností.

Exkluzívna verzus neexkluzívna zmluva

Exkluzívna zmluva

Exkluzívna zmluva znamená, že predávajúci zveruje predaj svojej nehnuteľnosti výhradne jednej realitnej kancelárii. Táto zmluva zaväzuje predávajúceho, že ak si nájde záujemcu o nehnuteľnosť sám, musí kontaktovať realitnú kanceláriu, s ktorou má podpísanú exkluzívnu zmluvu, a zabezpečiť jej právny servis.

Neexkluzívna zmluva

Naopak, neexkluzívna zmluva umožňuje predávajúcemu predávať nehnuteľnosť aj samostatne alebo prostredníctvom iných realitných kancelárií. V prípade predaja bez realitnej kancelárie alebo prostredníctvom inej realitnej kancelárie je predávajúci povinný informovať o tejto skutočnosti ostatné realitné kancelárie, s ktorými má uzavretú neexkluzívnu zmluvu, a uviesť, komu nehnuteľnosť predáva.

Podmienky pre nárok na odmenu sprostredkovateľa

Pre vznik nároku na odmenu sprostredkovateľa musia byť kumulatívne splnené dve podmienky:

Prečítajte si tiež: Podmienky výlučnej starostlivosti

1. Záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovanú zmluvu.
2. Zmluva bola uzavretá pričinením sprostredkovateľa.

Z toho vyplýva, že sprostredkovateľ nemá nárok na odmenu, ak bola zmluva uzavretá, ale sprostredkovateľ sa o to svojou aktívnou účasťou nezaslúžil. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzavretím zmluvy musí existovať príčinná súvislosť.

Zmluvná pokuta pri porušení exkluzívnej zmluvy

Realitné kancelárie si v exkluzívnych zmluvách často zakotvujú zmluvnú pokutu pre prípad, že klient poruší ustanovenia zmluvy. Ak je dohoda o zmluvnej pokute platná a je preukázané porušenie zmluvy zo strany klienta, klient je povinný túto pokutu zaplatiť, avšak len ak je táto pokuta primeraná. V prípade pochybností o primeranosti zmluvnej pokuty môže rozhodnúť súd, ktorý má tzv. moderačné právo a môže neprimerane vysokú zmluvnú pokutu znížiť.

Trvanie a ukončenie zmluvy

Zmluvy tohto typu bývajú spravidla uzavreté na určitý čas. V takom prípade nie je možné zmluvu vypovedať, iba ak to zmluva umožňuje. Odstúpiť od zmluvy je možné len za podmienok stanovených v sprostredkovateľskej zmluve alebo v Občianskom zákonníku (napr. ak bola zmluva uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok).

Nevýhody exkluzívnych zmlúv pre klienta

Z hľadiska právneho postavenia klienta realitnej kancelárie je uzatváranie exkluzívnych zmlúv značne nevýhodné, pretože dispozičné právo klienta nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené. Ak chce klient ponechať svoju nehnuteľnosť na predaj cez realitnú kanceláriu, odporúča sa uzavrieť neexkluzívnu zmluvu a dať predloženú zmluvu o sprostredkovaní na posúdenie advokátovi.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva musí obsahovať nasledovné body:

Prečítajte si tiež: Výhody a Nevýhody Exkluzívnej Zmluvy

1. Označenie zmluvných strán: Kto je záujemca (ten, kto sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za vykonanie činnosti) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vykonať činnosť smerujúcu k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť zmluvu).
2. Predmet zmluvy: Akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ, teda činnosť, za ktorú mu je záujemca povinný zaplatiť odmenu. Musí byť zrejmé, čo má byť sprostredkované, teda k uzatvoreniu akej zmluvy pre záujemcu má sprostredkovateľ vyvíjať činnosť.
3. Odmena: Sprostredkovateľská zmluva je odplatný typ zmluvy. Sprostredkovateľovi patrí za vykonanie činnosti vždy odplata. Výška odmeny by mala byť primeraná. Odmena môže byť určená nielen pevnou sumou, ale taktiež aj napr. percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Hoci sprostredkovateľská zmluva nemusí mať písomnú formu, písomná forma posilňuje právnu istotu, napr. v otázke výšky dojednanej odplaty.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Povinnosti sprostredkovateľa

Základnou povinnosťou sprostredkovateľa je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Táto činnosť spočíva v nájdení tretej osoby, pôsobení pri prerokúvaní veci a príprave uzavretia zmluvy. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy musí byť priama príčinná súvislosť.

Povinnosti záujemcu

Na druhej strane je povinnosťou záujemcu vyplatiť sprostredkovateľovi dojednanú odmenu, ak sa dostaví očakávaný výsledok pričinením sprostredkovateľa. Okrem odmeny má sprostredkovateľ právo aj na úhradu nákladov, ktoré vynaložil v súvislosti so sprostredkovanou činnosťou, ak to bolo výslovne dojednané v zmluve.

Oznamovacia povinnosť

Sprostredkovateľ je povinný informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré sa týkajú sprostredkovania a ktoré môžu ovplyvniť jeho rozhodnutie uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu. Záujemca je povinný oznámiť sprostredkovateľovi vstupné požiadavky o predmete sprostredkovania, čiže za akých okolností, s kým a za akú cenu je ochotný uzatvoriť sprostredkovanú zmluvu.

Oprávnenie sprostredkovateľa konať a prijímať za záujemcu

Sprostredkovateľ nie je oprávnený uzatvoriť s treťou osobou samotnú sprostredkovanú zmluvu, ani prijímať čokoľvek v mene a na účet záujemcu. Na to, aby mohol sprostredkovateľ konať a prijímať plnenia za záujemcu, je potrebné, aby ho na to záujemca splnomocnil na základe plnomocenstva, ktoré musí mať písomnú formu.

Prečítajte si tiež: Výhody a riziká exkluzívnej zmluvy pri predaji

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva zaniká predovšetkým jej splnením, teda dosiahnutím výsledku, ktorý bol dojednaný v zmluve. Pokiaľ bola zmluva dohodnutá na dobu neurčitú, možno ju ukončiť výpoveďou. Zmluvné strany si taktiež môžu v zmluve dojednať prípady, za ktorých môže zmluvná strana od zmluvy odstúpiť.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a zmluvou o sprostredkovaní

Sprostredkovateľská zmluva je typom občianskej zmluvy, zatiaľ čo zmluva o sprostredkovaní je typom obchodnej zmluvy. Sprostredkovateľskú zmluvu spravidla uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia navzájom, prípadne podnikateľ s nepodnikateľom. Podnikatelia vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Rozdiel medzi sprostredkovateľskou zmluvou a inými obstarávateľskými zmluvami

Sprostredkovateľská zmluva je podobná príkaznej zmluve a zmluve o obstaraní predaja veci. Príkazná zmluva sa odlišuje v tom, že odmena patrí osobe iba vtedy, ak to bolo dojednané medzi zmluvnými stranami alebo ak to vyplýva z povahy činnosti. Pri zmluve o obstaraní predaja veci je predmetom prevzatie určitej konkrétnej veci za účelom obstarania jej predaja.

Licenčné zmluvy a ich význam pre autorov

Licenčné zmluvy sú dôležitým nástrojom pre autorov, ktorí chcú udeliť súhlas na použitie svojho diela. Tieto zmluvy upravujú podmienky, za ktorých môže byť dielo použité, a zabezpečujú autorovi odmenu za toto použitie.

Forma licenčnej zmluvy

Zákon nepredpisuje písomnú formu licenčnej zmluvy, s výnimkou prípadu, keď autor udeľuje výhradnú licenciu. Napriek tomu sa odporúča uzatvárať licenčné zmluvy písomne, aby sa predišlo nejasnostiam v budúcnosti.

Náležitosti licenčnej zmluvy

Licenčná zmluva by mala obsahovať všetky základné náležitosti, a to:

1. Na použitie akého diela autor udeľuje súhlas.
2. Aký bude jej vecný a územný rozsah.
3. Aké bude trvanie licencie.
4. Aká bude autorská odmena.

Druhy licencií

Existujú dva základné druhy licencií:

1. Nevýhradná licencia: Autor udeľuje súhlas na použitie diela určitému používateľovi, ale nebráni mu udeliť takú istú licenciu aj iným používateľom a dielo takto aj sám používať.
2. Výhradná licencia: Autor udeľuje používateľovi výhradnú licenciu, čo znamená, že nesmie udeliť žiadnej ďalšej osobe licenciu na spôsob použitia diela už udelený predchádzajúcou výhradnou licenciou. Dokonca aj autor sám je povinný sa zdržať použitia diela spôsobom, na ktorý udelil výhradnú licenciu.

Rozsah licencie

Rozsah licencie môže byť vecný, časový a územný. Každý z týchto typov je možné v licenčnej zmluve dohodnúť ako neobmedzený alebo obmedzený.

Licenčná odmena

Licenčná odmena môže byť dohodnutá ako paušálna licenčná odmena alebo podielová odmena (tantiémy). Vhodnosť tej-ktorej formy licenčnej odmeny závisí najmä od dohodnutého vecného rozsahu použitia diela.

Všeobecné obchodné podmienky realitnej kancelárie

Všeobecné obchodné podmienky (VOP) realitnej kancelárie upravujú obchodný vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom. Tieto podmienky sú nedeliteľnou súčasťou sprostredkovateľskej zmluvy. VOP definujú práva a povinnosti oboch strán, podmienky sprostredkovania, výšku provízie a podmienky ukončenia zmluvy.

Ponuka sprostredkovateľa

Ponuka sprostredkovateľa je založená na informáciách prijatých od klienta. Klient by mal byť informovaný o možnosti chýb v popise alebo cene nehnuteľnosti a o možnosti, že ponúkaná nehnuteľnosť už bola predaná, prenajatá alebo stiahnutá z predaja majiteľom nehnuteľnosti.

Zmluva o sprostredkovaní v oblasti nehnuteľností

Zmluva o sprostredkovaní v oblasti nehnuteľností sa vzťahuje na prevod alebo zriadenie konkrétnych práv k nehnuteľnosti a/alebo majetku spojenému s nehnuteľnosťou. Sprostredkovateľ je zodpovedný za nájdenie a prepojenie s tretími stranami za účelom vyjednávania a uzavretia právneho obchodu v mene klienta.

Výhradná zmluva o sprostredkovaní

Výhradná zmluva o sprostredkovaní zaväzuje klienta, aby si nepožičal žiadneho iného sprostredkovateľa na sprostredkovanej práci. Ak klient uzavrie právny obchod mimo sprostredkovateľa počas platnosti výhradnej zmluvy o sprostredkovaní, klient je povinný zaplatiť sprostredkovateľovi províziu a akékoľvek ďalšie náklady, ktoré vznikli počas sprostredkovania.

Povinnosti klienta

Uzatvorením zmluvy o sprostredkovaní sa klient zaväzuje k nasledujúcim povinnostiam:

1. Poskytnúť dôkazy o splnení záväzkov voči tretím stranám a zaregistrovať akékoľvek neregistrované zaťaženie na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zmluvy.
2. Poskytnúť sprostredkovateľovi energetický certifikát pre danú nehnuteľnosť.
3. Informovať sprostredkovateľa, či daná nehnuteľnosť predstavuje manželský majetok klienta a jeho manžela/mimomanželského partnera.
4. Poskytnúť sprostredkovateľovi a tretím stranám záujemcom o uzavretie sprostredkovaného obchodu všetky relevantné informácie o žiadanej nehnuteľnosti, vrátane jej popisu a ceny.

tags: #výhradná #zmluva #podmienky