Vymazanie záložného práva rozhodnutím súdu: Podrobný postup

Záložné právo predstavuje významný inštitút zabezpečujúci pohľadávky veriteľov. Jeho existencia však môže obmedzovať vlastnícke práva dlžníka, preto je dôležité poznať postupy jeho výmazu, a to aj prostredníctvom rozhodnutia súdu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, s dôrazom na zákonné záložné právo, exekučné záložné právo a iné formy záložných práv.

Úvod do záložného práva

Záložné právo je upravené v Občianskom zákonníku (§ 151a a nasl.) a plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Vzniká rôznymi spôsobmi, najčastejšie registráciou v Notárskom centrálnom registri záložných práv, zápisom v katastri nehnuteľností alebo registráciou v osobitnom registri. Pre účely tohto článku je dôležitý vznik záložného práva k nehnuteľnostiam zápisom v katastri nehnuteľností (§ 151e ods. 2 OZ).

Zákonné záložné právo

Osobitným prípadom je zákonné záložné právo upravené v § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. (bytový zákon). Vzniká priamo zo zákona v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome na zabezpečenie splatných pohľadávok z neuhradených mesačných zálohových platieb za služby spojené s užívaním bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto právo vzniká v momente nadobudnutia prvého vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru, alebo odo dňa účinnosti príslušného ustanovenia bytového zákona, podľa toho, ktorá skutočnosť nastala skôr.

Povinnosti vlastníkov bytov

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 10 ods. 1 BytZ). Výška preddavku sa určuje spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy. Povinnosť vykonávať úhrady má už vlastník bytu a nebytového priestoru a daná povinnosť sa neviaže na reálne užívanie nehnuteľnosti, ale na fakt existencie vlastníckeho práva k nej.

Trvanie zákonného záložného práva

Zákonné záložné právo trvá počas celej existencie predmetu záložného práva (§ 15 ods. 3 BytZ). Predmetom zákonného záložného práva je byt alebo nebytový priestor bez ohľadu na jeho vlastníka. Na vznik zákonného záložného práva nie je potrebná žiadna iná právna skutočnosť v zmysle ust. § 151e ods. 1 OZ. Záznam v katastri nehnuteľností má iba deklaratórne účinky.

Prečítajte si tiež: Výmaz záložného práva: Postup krok za krokom

Priorita zákonného záložného práva

Zákonné záložné právo k nehnuteľnosti, akou je byt alebo nebytový priestor v bytovom dome, má prednosť pred akýmkoľvek iným záložným právom iného záložného veriteľa, a to aj vtedy, ak je na liste vlastníctva zapísané ako ďalšie v poradí. Nezáleží pritom, či pôjde o zmluvné záložné právo, ktoré sa do katastra nehnuteľností zapisuje vkladom s právotvorným účinkom alebo napr. exekučné záložné právo.

Prelomové rozhodnutie Najvyššieho súdu SR

Dňa 29. júna 2020 vydal Najvyšší súd SR uznesenie pod spisovou značkou 1Cdo/147/2018, ktoré je možné označiť za prelomové. Predmetom sporu bola otázka určenia prednostného záložného veriteľa medzi spoločenstvom vlastníkov a bankou. Najvyšší súd SR potvrdil prednostné právo zákonného záložného veriteľa.

Zánik záložného práva

Zákonným dôsledkom zániku zabezpečenej pohľadávky je zánik záložného práva. Záložné právo zaniká najmä uspokojením pohľadávky, resp. splnením dlhu, uložením do úradnej úschovy, alebo odpustením dlhu. Ďalej zaniká zánikom všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje, t.j. zánikom zálohu. Ďalšími spôsobmi zániku záložného práva sú prípady, keď sa záložný veriteľ vzdá záložného práva, uplynutím času, na ktorý bolo záložné právo zriadené, vrátením veci záložcovi, ak záložné právo vzniklo odovzdaním veci, ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania alebo ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu nadobúdateľ zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom, ak záložca previedol záloh a zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom a iným spôsobom dohodnutým v zmluve o zriadení záložného práva alebo vyplývajúcim z osobitného predpisu.

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Záložné práva, ktoré vznikajú vkladom do katastra nehnuteľností, ktoré sa do tohto katastra zaznamenávajú alebo ktoré sa zapisujú do iných registrov, je potrebné v záujme právnej istoty dotknutých osôb po zániku záložného práva z príslušných evidencií vymazať. Žiadosť o takýto výmaz je povinný bez zbytočného odkladu podať záložný veriteľ. Pri porušení tejto povinnosti zodpovedá v zmysle § 151g ods. 4 OZ za vzniknutú škodu. Aj záložca je oprávnený podať takúto žiadosť, avšak musí ju doložiť listinou vystavenou záložným veriteľom, ktorá preukazuje zánik záložného práva, napr. tým, že potvrdzuje splnenie záväzku. V prípade zrušenia záložného práva rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, vykoná sa výmaz na ich základe. Výmaz z týchto evidencií nemá konštitutívny význam, ide pri ňom iba o to, aby stav evidencie zodpovedal skutočnému stavu.

Problematické body výmazu

V praxi sa vyskytli sporné body výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností. Jedným z nich je uloženie dlžnej sumy do úradnej úschovy. Kataster nehnuteľností nemá kompetencie zisťovať, či je žiadosť záložcu opodstatnená na základe predložených dokladov. Pri výmaze záložného práva nie je možné obchádzať záložného veriteľa.

Prečítajte si tiež: VFA vzor – žiadosť o výmaz

Zrušenie záložného práva

V súvislosti so zánikom záložného práva je potrebné rozlišovať aj jeho zrušenie. K zrušeniu záložného práva môže dôjsť dohodou medzi veriteľom a záložcom, ak takýto spôsob bol dohodnutý v zmluve o zriadení záložného práva. Záložné právo sa môže zrušiť aj rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo je upravené v Exekučnom poriadku (§ 168 a nasl.). Ide o nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

Proces zriadenia exekučného záložného práva

Exekútor je povinný vydať upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.

Podmienky pre vydanie exekučného príkazu

Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa bude vyžadovať kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:

1. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému,
2. doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť,
3. márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie.

Zrušenie exekučného záložného práva

Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 zákona č. 233/1995 Z. z. Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“.

Prečítajte si tiež: Postup pri výmaze spoločnosti

Zmluvné záložné právo

Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka (§ 151b). Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v Zákone o správe daní (§ 81 a nasl.). Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.

Premlčanie záložného práva a vecných bremien

Podľa Občianskeho zákonníka (§ 100 ods. 1) sa všetky majetkové práva premlčujú s výnimkou vlastníckeho práva. Po premlčaní je vzťah veriteľa a dlžníka postavený na dobrovoľnosti a dohode. Podnetom pre príspevok bola publikácia rozhodnutia Najvyššieho súdu SR R 70/2023, v ktorom bol vyslovený názor, že žalobca sa v dôsledku premlčania záložného práva môže domáhať určenia, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom. Cieľom autoriek bolo na základe pomerne komplexného preskúmania záverov právnej vedy a praxe ponúknuť prehľad spôsobov, akými možno docieliť výmaz premlčaných záložných práv a vecných bremien z katastra nehnuteľností, prípadne iných registrov. S ohľadom na podobné východiská pri premlčaní týchto vecných práv k cudzej veci odporúčajú zjednotenie prístupu súdnej praxe pri ochrane záujmov osôb zaťažených zápisom premlčaného práva.

Rozdiely v prístupe súdov

V Českej republike existovali dva hlavné názorové prúdy ohľadom premlčania vecných bremien. V súčasnosti sa už česká súdna prax ani právna veda nemusí otázke, ako dosiahnuť výmaz premlčaného vecného bremena alebo záložného práva, venovať.

tags: #vymazanie #záložného #práva #rozhodnutím #súdu #postup