Výmena strešnej krytiny v podielovom spoluvlastníctve: Zákonné aspekty a praktické rady

Úvod

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľností, akým je napríklad rodinný dom, prináša so sebou špecifické situácie pri rozhodovaní o jeho správe a údržbe. Výmena strešnej krytiny je typickým príkladom rozsiahlejšieho zásahu, ktorý si vyžaduje dohodu spoluvlastníkov. Tento článok sa zaoberá právnymi aspektmi výmeny strešnej krytiny v podielovom spoluvlastníctve, s dôrazom na Občiansky zákonník a súvisiacu judikatúru. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o právach a povinnostiach spoluvlastníkov v takýchto situáciách, ako aj praktické rady pre úspešnú realizáciu výmeny strechy.

Podielové spoluvlastníctvo a správa spoločnej veci

Podielové spoluvlastníctvo je právny vzťah, v ktorom dvaja alebo viacerí vlastníci vlastnia jednu vec (napr. rodinný dom) v určitých podieloch. Každý spoluvlastník má práva a povinnosti vo vzťahu k celej veci, nie len k jej fyzicky vymedzenej časti.

Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou

Podľa Občianskeho zákonníka, konkrétne ustanovení o podielovom spoluvlastníctve, spoluvlastníci rozhodujú o hospodárení so spoločnou vecou väčšinou hlasov, ktorá sa počíta podľa veľkosti ich podielov. To znamená, že ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na hospodárení so spoločnou vecou, rozhoduje väčšina. V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), nemôže sa úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov).

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Každý zo spoluvlastníkov má právo podieľať sa na správe spoločnej veci a povinnosť znášať náklady spojené s jej údržbou a opravami v pomere k svojmu spoluvlastníckemu podielu. To zahŕňa aj náklady na výmenu strešnej krytiny.

Dohoda spoluvlastníkov

Najlepším riešením je dosiahnutie dohody všetkých spoluvlastníkov o rozsahu, spôsobe a financovaní výmeny strechy. Dohoda by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky dôležité detaily, aby sa predišlo prípadným sporom v budúcnosti.

Prečítajte si tiež: Sprievodca výmenou strešnej krytiny

Výmena strešnej krytiny ako stavebná úprava

Výmena strešnej krytiny sa z právneho hľadiska považuje za stavebnú úpravu, ktorá môže vyžadovať ohlásenie stavebnému úradu alebo stavebné povolenie, v závislosti od rozsahu prác a miestnych predpisov.

Ohlásenie stavebnému úradu

Podľa stavebného zákona je potrebné ohlásiť stavebnému úradu stavebné úpravy, ktorými sa nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Ak výmena strešnej krytiny spĺňa tieto podmienky, postačí ohlásenie.

Stavebné povolenie

Ak výmena strešnej krytiny zahŕňa zásah do nosných konštrukcií (napr. výmenu krovu), zmenu vzhľadu stavby (napr. zmenu farby alebo materiálu krytiny) alebo iné podstatné zmeny, je potrebné stavebné povolenie.

Nový zákon o výstavbe

Nová právna úprava mení rozhodovaciu právomoc pri povoľovaní stavieb. Centrálne bude povoľovanie stavieb riadiť novozriadený ostatný ústredný orgán štátnej správy. Právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) prejde na stavebné úrady, ktoré budú pracoviskami novozriadeného úradu s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Regionálnych pracovísk bude osem. Procesný postup povoľovania stavieb sa bude uskutočňovať prostredníctvom informačného systému zriadeného na účely územného plánovania a výstavby a prostredníctvom odborne spôsobilých osôb, ktoré budú procesne zabezpečovať povoľovanie stavieb pre stavebníka. Jednoduchosť alebo zložitosť procesných postupov bude závisieť od kategórie stavby. Všeobecne bude povoľovanie stavieb založené na vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere, ktoré bude vydávať stavebný úrad (regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu). Vydaniu rozhodnutia bude predchádzať prerokovanie návrhu stavebného zámeru so všetkými dotknutými orgánmi štátnej správy, dotknutými právnickými osobami, obcou, v ktorej území sa má stavať a vlastníkmi susedných stavieb a pozemkov. V prosenom postupe v tomto štádiu dôjde k integrácii procesov s orgánom posudzovania vplyvov na životné prostredie pri prerokovaní návrhu stavebného zámeru a jeho vplyvu na životné prostredie. Prerokovanie a pripomienkové konanie k návrhu stavebného zámeru všetkých dotknutých subjektov bude pre stavebníka zabezpečovať odborne spôsobilá osoba - projektant. Jeho úlohou bude pre stavebníka zabezpečiť celú procesnú stránku schvaľovania návrhu stavebného zámeru. Na konanie o stavebnom zámere bude nadväzovať overenie projektu stavby. Dokončená stavba bude podliehať kolaudácii. Pre jednoduché stavby v zmysle zákonnej definície bude platiť zjednodušený procesný postup s tým, že bude ukončený rozhodnutím o stavebnom zámere za predpokladu, že stavebný zámer bude vypracovaný s podrobnosťou projektu stavby. Ohláseniu budú podliehať drobné stavby alebo drobné stavebné práce. Pôjde o jednoduchý procesný postup, kde bude musieť stavebník dodržať zastavovanie podmienky umiestnenia stavby a stavebný úrad na účely ohlásenia vydá stavebníkovi potvrdenie o ohlásení stavby. Nový zákon o výstavbe si kladie za cieľ riešiť aj aktuálny celospoločenský problém zníženej úrovne disciplíny vo výstavbe. Termín „stavebný poriadok“ sa nahrádza termínom „výstavba“ a návrh zákona je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie zákonov. „Stavebné povolenie“ nahradí „rozhodnutie o stavebnom zámere“. Upúšťa sa od doterajších postupov a procesov posudzovania stavebných zámerov v dvojstupňových správnych konaniach, t. j. Stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami nebude možné po účinnosti nového zákona dodatočne povoliť. Návrh zákona zároveň precizuje postup stavebného úradu pri nepovolených stavebných prácach a ich odstraňovaní, najmä presným definovaním nepovolených stavebných prác, podmienok a postupov odstraňovania, zohľadnením účasti zhotoviteľa nepovolenej stavby na porušení zákona a pod. Návrh zákona nemá vplyv na rozpočet verejnej správy, má pozitívny aj negatívny vplyv na podnikateľské prostredie, nemá sociálne vplyvy a vplyv na životné prostredie, má pozitívny vplyv na informatizáciu a pozitívny aj negatívny vplyv na služby verejnej správy pre občana a pozitívny vplyv na procesy služieb verejnej správy. Navrhované nadobudnutie účinnosti zohľadňuje legisvakačnú lehotu návrhu zákona. Účinnosť sa navrhuje 1. B. Navrhovaný zákon komplexne upravuje cyklus výstavby od stavebného zámeru, cez zhotovovanie, kolaudáciu až po trvalé užívanie stavieb počas ich ekonomickej životnosti. V tomto smere je základnou právnou úpravou v oblasti výstavby. Na rozdiel od doterajšej všeobecnej úpravy v zákone č. 50/1976 Zb. Navrhuje sa pozitívne vymedzenie návrhu zákona vo vzťahu k terénnym úpravám, melioráciám a iným zemným prácam, ktorými sa trvalo mení reliéf terénu, menia fyzikálne vlastnosti podložia alebo regulujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby, ďalej sa tento zákon vzťahuje na výrobok dovezený na miesto osadenia už zmontovaný alebo na mieste osadenia skompletizovaný z dovezených dielcov, ak má plniť účel stavby, ide aj o rôzne nové druhy stavieb, ako sú domy na strome, či inej konštrukcii, mobilné domy a pod., konštrukciu použitú na verejné šírenie navigačných, kultúrnych, reklamných, športových a iných informácií bez ohľadu na spôsob osadenia alebo upevnenia a na druh použitého materiálu a trvalú úpravu pozemku súvisiacu so zmenou spôsobu jeho užívania na iný účel alebo s osadením a prevádzkou zmontovaného výrobku na pozemku. Na uvedené sa vzťahuje zákon o výstavbe, ak v osobitných predpisoch nie uvedené inak (napríklad zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) v znení neskorších predpisov, zákon č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon) v znení neskorších predpisov, zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. V odseku 3 sa ustanovuje negatívne vymedzenie pre druhy stavieb a stavebných prác, ktorých zoznam je uvedený v prílohe č. 1 ods. Pojem „stavba“ je základným prvkom navrhovanej úpravy, a preto je potrebné vymedziť jeho obsah už na začiatku právnej úpravy. Zrušením smernice Rady 89/106/EHS, ktorá obsahovala definíciu stavby, sa stratila celoeurópska jednotná definícia stavby. Ani Občiansky zákonník nemá definíciu stavby, a tak navrhovaný odsek 1 je formulačne novou definíciou. Členenie stavieb na trvalé stavby a na dočasné stavby je aj teraz a má význam pre procesy vo výstavbe a pre spôsob prevádzky stavieb. Navrhuje sa vymedziť, čo je drobnou stavbou a jednoducho stavbou. Drobná stavba je stavba, konštrukcia a s nimi súvisiace drobné stavebné práce, ktoré spravidla plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ide o definičné znaky drobnej stavby, ktoré sú ďalej zohľadnené v jednotlivých typoch drobných stavieb uvedených v prílohe č. 2, ktorá obsahuje zoznam drobných stavieb a drobných stavebných prác . Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktoré ani ako hlavné stavby nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Zoznam jednoduchých stavieb je uvedený v prílohe č. Ďalej sa navrhuje zadefinovať, čo sa považuje za vyhradené stavby a to najmä z dôvodu potreby vypracovania vykonávacieho projektu, kontrolných statických posudkov, vedenia stavieb a nárokov na zhotoviteľa stavby. Vyhradené stavby nie sú ale kategóriou stavieb, ktoré by si vyžadovali osobitné úpravy pre ich povoľovanie, projektant však musí v správe o výsledku prerokovania stavebného zámeru uviesť, že sa jedná o vyhradenú stavbu, ktorá si vyžaduje vypracovanie vykonávacieho projektu. Navrhované členenie budov má pôvod v Medzinárodnej klasifikácii stavieb (vyhl. č. 323/2010 Z. z.). Navrhované členenie má aj teraz platný stavebný zákon v § 43a ods. 2. Členenie podľa konštrukcie a spôsobu prevádzky má vplyv na parametre a režim budovy od projektovania, cez zhotovovanie až po trvalú prevádzku. Kritériom členenia budov na bytové a nebytové je rozsah celkovej podlahovej plochy budovy na prevádzku. To je aj terajší stav (§ 43b ods. 1 stavebného zákona) a vychádza z Medzinárodnej klasifikácie stavieb. Do výpočtu podlahovej plochy bytovej časti sa započítajú len tie časti budovy, ktoré sú stavebnotechnicky a prevádzkovo spôsobilé na trvalé bývanie. V súlade s Medzinárodnou klasifikáciou stavieb (vyhl. č. 323/2010 Z. z.) inžinierskymi stavbami sú všetky stavby, ktoré nie sú budovami. Nomenklatúra inžinierskych stavieb je podľa prílohy vyhl. č. 323/2010 Z. z. veľmi pestrá, členená z hľadiska stavebnej konštrukcie a z hľadiska účelu, funkcie a spôsobu prevádzky. Historicky jednotlivé skupiny inžinierskych stavieb upravujú osobitné predpisy, napríklad predpisy o pozemných komunikáciách, o vodných stavbách, o leteckých stavbách, o elektronických komunikáciách, o banských stavbách, o energetických stavbách, atď. Definícia líniovej stavby zahŕňa skutočnosť, že líniová stavba má odchylný režim prípravy, projektovania, zhotovovania a prevádzky, ako aj konania o nich. Prípojky jednotlivých stavieb na rozvod plynu a elektriny, na elektronické siete a na verejný vodovod a na verejnú kanalizáciu sú tak, ako teraz súčasťou stavby, ktorú zásobujú, v celej dĺžke až po pripojenie na hlavný rozvod. Zmeny, výmeny a úpravy prípojok sú údržbou stavby alebo zmenou stavby v závislosti od rozsahu stavebných prác a technického obsahu stavebných prác. Iné potrubné rozvody, plynovody, teplovody, vodovodné rady a iné inžinierske siete nie sú prípojkami, ale sú líniovými stavbami. V záujme odstránenia existujúcich nejasností obsahu termínu „zmena stavby“ sa zavádza vymedzenie znakov vymedzujúcich zmenu stavby, ktorá určuje začatie právneho postupu. Za zmenu stavby sa považuje prístavba, nadstavba alebo zmena účelu stavby. Je to dôležité preto, lebo režim prípravy zmeny stavby je rovnaký, ako pri novej stavbe. Naproti tomu, stavebné úpravy sú stavebné práce ktoré sa uskutočňujú na už existujúcej stavbe, teda po kolaudácii a nevyžadujú potrebu predchádzajúceho posúdenia ako pri zmene stavby. Navrhuje sa vymedziť, že za zmenu účelu stavby sa nepovažuje zmena užívania jednotlivých priestorov stavby (prevádzka), ktorá podlieha povoľovaniu orgánom verejného zdravotníctva podľa zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ide o takú zmenu, kde sa mení len prevádzka, napr. v nebytových priestoroch bytových domov, ktorými nedochádza k zmene prevažujúceho užívania stavby a zmena prevádzky je v súlade s povoleným účelom užívania stavby, napr. Ďalej sa navrhuje ustanoviť čo sa rozume pod prístavbou, nadstavbou, stavebnými úpravami a údržbou stavby. Údržba stavby nepodlieha povoľovaniu podľa tohto zákona, ide o prílohu č. Definícia staveniska zodpovedá s drobnými formulačnými úpravami prevzatej terajšej právnej úprave (§ 43i stavebného zákona). Súvisiace povinnosti týkajúce sa stanoviska sú upravené v povinnostiach stavbyvedúceho. Súvisiace podrobnosti o stavenisku upravuje vykonávacia vyhláška a nariadenie vlády č. 396/2006 Z. z. Na rozdiel od súčasnej úpravy, sa navrhuje sa samostatne vymedziť pojmy „susedný pozemok“ a „susedná stavba“, pretože v praxi sa vyskytujú problémy v konaniach pri ustaľovaní okruhu účastníkov. Základom navrhovanej úpravy je terajší § 59 ods. 1 písm. b) stavebného zákona, ktorý však je len procesným ustanovením na účely len stavebného konania. Definícia je dôležitá z hľadiska okruhu účastníkov konania stavebnom zámere. Dokumentácia stavby je súhrnné označenie pre všetky listinné a elektronické dokumenty vzťahujúce sa na stavbu a na uskutočňovanie stavebných prác od prípravy stavby až po jej dokončenie a kolaudáciu. Podstatná časť dokumentácie stavby by mala byť počas stavebných prác prístupná na stavenisku u stavbyvedúceho a po kolaudácii u vlastníka stavby počas prevádzky stavby; s prevodom vlastníctva stavby by mala prejsť na nového vlastníka. Dokumentácia stavby sa bude viesť v elektronickej podobe a v informačnom systéme zriadenom zákonom o územnom plánovaní. Vedenie dokumentácie v informačnom systéme znamená, že informačný systém je úložiskom projektovej dokumentácie. V informačnom systéme sa môže viesť aj dokumentácia v režime zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 46/1993 Z. z. o Slovenskej informačnej službe v znení neskorších predpisov v rozsahu, v ktorom neohrozí plnenie úloh a ochranu utajovaných skutočností podľa zákona č. 215/2004 Z. z. o ochrane utajovaných skutočností a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Do informačného systému sa budú môcť uložiť aj údaje iba v rozsahu, v ktorom nemôžu ohroziť ochranu citlivých informácií alebo plnenie úloh súvisiacich s ochranou citlivých informácií podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 198/1994 Z. z. o Vojenskom spravodajstve v znení neskorších predpisov. Ustanovenie sa teda navrhuje upraviť aj vo vzťahu k Vojenskému spravodajstvu tak, aby vkladaním údajov do informačného systému pre výstavbu nebolo ohrozené ani plnenie úloh Vojenského spravodajstva. Ustanovenie je zároveň zladené s § 31 ods. 3 tak, aby návrh zákona komplexne upravil pri vkladaní údajov do informačného systému ochranu utajovaných skutočností a citlivých informácií pre všetky stavby. Tieto chránené údaje nemusia byť len pri stavbách pre obranu štátu a stavbách pre bezpečnosť štátu (napr. Návratom k stupňom projektovej dokumentácie sa sleduje sprehľadniť proces prípravy stavieb a odstrániť neúčelnú duplicitu. Stavebný zámer je povinným prvým stupňom pre všetky stavebné práce. Inšpiráciou pre navrhovanú úpravu stavebného zámeru bola staršia právna úprava o investičnej úlohe (zákon č. 42/1959 Zb.) a o zadaní stavby (vyhláška č. 43/1990 Zb.). Stavebný zámer má poskytovať základnú informáciu o úmysle stavebníka uskutočniť stavebné práce a údaje o budúcom výsledku navrhovaných stavebných prác. Súčasťou stavebného zámeru je projektové vyjadrenie v rozsahu, ktorý je potrebný a dostačujúci na to, aby boli zrejmé všetky podstatné okolnosti a parametre výsledku stavebných prác a aby všetkým účastníkom povinného prerokovania stavebného zámeru boli zrejmé predstavy a požiadavky stavebníka. Stavebné zámery sa budú odlišovať podľa druhu a zložitosti stavieb. Pri jednoduchých konštrukciách pôjde o jednoduchý náčrt a zákres na katastrálnej mape, alebo len návod výrobcu na montáž s nákresom (pri zmontovaných výrobkoch), pri veľkých stavbách pôjde o rozsiahlejšie a podrobnejšie projektové vyjadrenie zámeru stavebníka. Podrobnosti o obsahu stavebného zámeru pre skupiny a druhy stavieb upraví vykonávacia vyhláška. Pojem stavebný zámer používa na svoje účely aj zákon č. 254/1998 Z. z. Projekt stavby je už podrobné textové a grafické znázornenie budúcej stavby, zmeny stavby alebo odstránenia stavby slúžiace na uskutočňovanie stavebných prác. Je výsledkom projektovej úpravy stavebného zámeru po jeho prerokovaní a po rozhodnutí orgánu štátnej stavebnej správy o ňom. Vykonávací projekt je detailným rozpracovaním podstatných častí projektu stavby na účel stavebných prác na zhotovenie vyhradenej stavby. Dôvodom je, že pri zložitých stavbách nie je spravidla možné postihnúť všetky podrobnosti na účel uskutočňovania všetkých druhov stavebných prác a iných odborných činností vo výstavbe. Vykonávací projekt je povinný pri tzv. Realizačnou dokumentáciou sa rozumejú všetky dokumenty súvisiace s uskutočňovaním stavebných prác od začatia výstavby až po kolaudáciu stavby (zmeny stavby). Okrem toho, že slúžia na uskutočňovanie stavebných prác, sú aj dokumentáciou o uskutočnených stavebných prácach, o ich čase a personálnom a materiálovom zabezpečení. Stavebný denník je aj teraz dôležitým dokumentom o priebehu stavebných prác. Záznamy v ňom majú dokumentárnu hodnotu pre účastníkov výstavby i pre stavebný úrad na účely kolaudácie a na prípadné vyvodzovanie právnej…

Súhlas spoluvlastníkov so stavebnými úpravami

Pre ohlásenie stavebnej úpravy alebo získanie stavebného povolenia je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak niektorý zo spoluvlastníkov nesúhlasí, je potrebné obrátiť sa na súd, ktorý môže rozhodnúť o nahradení jeho súhlasu, ak je to v záujme všetkých spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: Kto platí výmenu strechy?

Financovanie výmeny strešnej krytiny

Financovanie výmeny strešnej krytiny je ďalšou otázkou, ktorú je potrebné riešiť. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť na spôsobe financovania, napr. z vlastných zdrojov, úverom alebo príspevkom z fondu opráv (ak existuje).

Zdroje financovania

• Vlastné zdroje: Spoluvlastníci sa dohodnú na pomernom príspevku podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov.
• Úver: Spoluvlastníci si vezmú úver na financovanie výmeny strechy. V tomto prípade je potrebné, aby s úverom súhlasili všetci spoluvlastníci a aby boli ochotní ručiť za jeho splácanie.
• Fond opráv: Ak existuje fond opráv, je možné použiť prostriedky z tohto fondu na financovanie výmeny strechy. Použitie prostriedkov z fondu opráv musí byť schválené väčšinou hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Daňové hľadisko

Z pohľadu zákona o dani z príjmov je dôležité členenie stavieb aj z hľadiska času trvania, od ktorého je závislý spôsob odpisovania stavieb. Stavby, u ktorých nie je obmedzený čas trvania, sa odpisujú podľa § 27 alebo § 28 zákona o dani z príjmov v 4. odpisovej skupine.

Riešenie sporov

Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na výmene strešnej krytiny, je potrebné obrátiť sa na súd. Súd môže rozhodnúť o nahradení súhlasu niektorého zo spoluvlastníkov, o spôsobe financovania výmeny strechy alebo o iných otázkach, ktoré súvisia s výmenou strechy.

Súdne konanie

Súdne konanie je poslednou možnosťou, ako riešiť spor medzi spoluvlastníkmi. Pred podaním žaloby na súd je vhodné pokúsiť sa o zmierlivé riešenie sporu, napr. prostredníctvom mediátora.

Znalecký posudok

V súdnom konaní môže byť potrebné vypracovať znalecký posudok, ktorý posúdi technický stav strechy a navrhne optimálny spôsob jej výmeny. Znalecký posudok môže byť tiež potrebný na určenie hodnoty nehnuteľnosti pred a po výmene strechy.

Prečítajte si tiež: Výmena skúseností v starostlivosti o seniorov

Príklad z praxe

Žalobkyňa sa domáhala zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva k rodinnému domu. Súd prvej inštancie zamietol žalobu, avšak odvolací súd zrušil toto rozhodnutie a vec vrátil na ďalšie konanie. Prípad ilustruje zložitosť sporov v podielovom spoluvlastníctve a dôležitosť dôkladného dokazovania.

tags: #vymena #strešnej #krytiny #podielové #spoluvlastníctvo #zákon