Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Podmienky započítania úveru a investícií

Podielové spoluvlastníctvo vzniká, keď dve alebo viaceré osoby vlastnia jednu vec spoločne. V praxi to môže znamenať komplikácie, najmä ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania a správy spoločnej veci. V takýchto prípadoch prichádza do úvahy zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, čo je proces, ktorý môže mať rôzne podoby a dôsledky. Tento článok sa zameriava na podmienky započítania úveru a investícií pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, pričom sa opiera o platnú legislatívu a judikatúru.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve. Preto dáva prednosť dohode spoluvlastníkov o spôsobe vyporiadania. Ak však k dohode nedôjde, môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Spôsoby vyporiadania

Súd pri vyporiadaní prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Existujú tri základné spôsoby vyporiadania:

• Reálne rozdelenie veci: Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Toto prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva.
• Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliada pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
• Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Započítanie investícií

Ak niektorý zo spoluvlastníkov počas existencie spoluvlastníctva vynaložil investície na spoločnú vec, má voči ostatným spoluvlastníkom právo na náhradu za vynaložené investície v rozsahu zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom na spoločnej veci. Tento nárok si investujúci spoluvlastník môže uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v rámci tzv. vyporiadania v širšom zmysle.

Podmienky započítania investícií

Nevyhnutnou podmienkou, aby sa súd mohol takýmto nárokom zaoberať, je jeho riadne uplatnenie návrhom alebo vzájomným návrhom so všetkými náležitosťami. O takomto nároku je potrebné rozhodnúť samostatným výrokom; je vylúčené vykonať jeho zohľadnenie v rámci rozhodovania o náhrade za spoluvlastnícky podiel.

Prečítajte si tiež: BSM a maloleté deti po rozvode: Dôležité informácie

Príklad z praxe:

V konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva si žalobcovia (spoluvlastníci) uplatňovali nárok na zrušenie podielového spoluvlastníctva k rodinnému domu a pozemkom. Súd prvej inštancie zrušil podielové spoluvlastníctvo a prikázal nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva žalovanej, pričom jej uložil povinnosť zaplatiť žalobcom primeranú náhradu. Žalovaná si v konaní uplatnila nárok na započítanie investícií, ktoré vynaložila na nehnuteľnosti. Súd prvej inštancie zohľadnil investície žalovanej a znížil výšku náhrady, ktorú mala zaplatiť žalobcom.

Započítanie úveru

Počas konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva si spoluvlastník, ktorému je ukladaná povinnosť zaplatiť druhému spoluvlastníkovi primeranú náhradu za vyporiadavané nehnuteľnosti, nemôže proti takémuto nároku spoluvlastníka započítať iný majetkový nárok. Súd v týchto súvislostiach ani nemôže znížiť peňažnú náhradu s poukazom na dobré mravy.

Dôvod zamietnutia započítania úveru

Rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má konštitutívnu povahu a zakladá tak práva a povinnosti až do budúcna. Právo na zaplatenie náhrady tak vzniká spoluvlastníkovi až právoplatnosťou tohto rozhodnutia a len proti takto existujúcemu nároku možno namietať započítanie. Preto kým toto právo nejestvuje, nemožno ho ani porovnávať s kritériom dobrých mravov.

Príklad z praxe:

Najvyšší súd SR v uznesení z 21. 11. 2018, sp. zn. 1. Žalobcovia sa domáhali zrušenia podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam. Súd prvej inštancie zrušil podielové spoluvlastníctvo a prikázal nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva žalovanej, pričom jej uložil povinnosť zaplatiť žalobcom primeranú náhradu. Žalovaná sa domáhala započítania úveru, ktorý bol použitý na kúpu nehnuteľností. Súd prvej inštancie zamietol návrh žalovanej na započítanie úveru, pretože právo na zaplatenie náhrady vzniká spoluvlastníkovi až právoplatnosťou rozhodnutia o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Riešenie úveru pri vyporiadaní

Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, kde je nehnuteľnosť zaťažená úverom, je potrebné komplexne riešiť vlastníctvo nehnuteľnosti, úverovú zmluvu a užívanie nehnuteľnosti. Pred spísaním dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia mať spoluvlastníci jasno, ako chcú úver vysporiadať.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre spoluvlastníkov

Možnosti vysporiadania úveru

• Prevod úveru na jedného spoluvlastníka: Jeden zo spoluvlastníkov prevezme úver na seba. Podmienkou je, aby mal príjem akceptovateľný pre banku.
• Navýšenie existujúcej hypotéky: Dôjde k navýšeniu existujúcej hypotéky a vyplateniu úveru druhého spoluvlastníka. Aj v tomto prípade musí mať žiadateľ príjem akceptovateľný pre banku.
• Vyplatenie úveru z vlastných zdrojov: Jeden zo spoluvlastníkov vyplatí úver z vlastných zdrojov.
• Pristúpenie tretej osoby: Pristúpi tretia osoba, ktorá prevezme na seba záväzok odstupujúceho spoluvlastníka.

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na vysporiadaní úveru dohodou, je potrebné riešiť situáciu súdnou cestou. Súd však nebude rozhodovať o tom, že jeden spoluvlastník je povinný prevziať úver druhého spoluvlastníka. Súd rozhodne iba o vysporiadaní nehnuteľnosti.

Praktické rady a odporúčania

• Dohoda je najlepšie riešenie: Vždy sa snažte dosiahnuť dohodu so spoluvlastníkmi o spôsobe vysporiadania podielového spoluvlastníctva. Dohoda je najrýchlejšie a najefektívnejšie riešenie.
• Konzultácia s odborníkom: Predtým, ako sa rozhodnete pre konkrétny spôsob vyporiadania, konzultujte situáciu s advokátom alebo notárom. Odborník vám poradí, ako postupovať a ako minimalizovať riziká.
• Riešenie úveru s bankou: Ak je nehnuteľnosť zaťažená úverom, kontaktujte banku a informujte sa o možnostiach vysporiadania úveru.
• Dôkladná dokumentácia: Všetky dohody a investície dokumentujte písomne. Dôkladná dokumentácia vám uľahčí preukazovanie nárokov v prípadnom súdnom konaní.
• Žaloba na súd ako posledná možnosť: Ak sa so spoluvlastníkmi nedohodnete, podajte na súd žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Prečítajte si tiež: Praktické rady a rozhodnutia súdov ohľadom výživného

tags: #vyporiadanie #podieloveho #spoluvlastnictva #zapocitanie #uveru #podmienky