Kúpna zmluva na viac pozemkov: Vzor a dôležité aspekty

Kúpna zmluva na pozemok je právny dokument, ktorý upravuje prevod vlastníckeho práva k pozemku z predávajúceho na kupujúceho za dohodnutú kúpnu cenu. Vzhľadom na jej dôležitosť je nevyhnutné, aby bola vypracovaná správne a obsahovala všetky potrebné náležitosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na viac pozemkov, vrátane jej podstatných náležitostí, možných dojednaní a praktických rád.

Úvod

Kúpa, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti si vyžaduje písomnú formu zmluvy. Vzory zmlúv a podaní sú nápomocné pri týchto transakciách. Okrem kúpnych zmlúv sú k dispozícii aj vzory podaní na katastrálny odbor týkajúce sa zápisu práv k nehnuteľnostiam a prešetrenia správnosti zápisov.

Čo je kúpna zmluva na pozemok?

Kúpna zmluva na pozemok je zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje odovzdať kupujúcemu pozemok a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto pozemku a kupujúci sa zaväzuje tento pozemok prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu. Podstata kúpnej zmluvy na pozemok tak spočíva v prevode vlastníckeho práva k pozemku za odplatu.

Náležitosti kúpnej zmluvy na pozemok

Kúpna zmluva na pozemok musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

1. Identifikácia zmluvných strán

Je potrebné uviesť, kto je predávajúci a kto kupujúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

  • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
  • Právnická osoba: Názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
  • Podielové spoluvlastníctvo: Ak je pozemok v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

Predkupné právo: V prípade, ak by bol predmetom prevodu len podiel jedného alebo viacerých spoluvlastníkov (ale nie všetkých spoluvlastníkov), je potrebné najprv ponúknuť podiely na predaj ostatným spoluvlastníkom, ktorí si môžu uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Toto neplatí, ak sa spoluvlastnícky podiel na pozemku prevádza na blízku osobu.

2. Označenie predmetu kúpy

Predmet kúpy (v tomto prípade pozemok) je potrebné v zmluve identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným pozemkom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené:

  • Katastrálne územie
  • Parcelné číslo pozemku
  • Odlíšenie pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“
  • Druh pozemku
  • Výmera pozemku
  • Číslo listu vlastníctva (ak je pozemok zapísaný na liste vlastníctva)

3. Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy do vlastníctva

Predávajúci sa zaväzuje previesť vlastnícke právo k pozemku na kupujúceho.

4. Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu

Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu za pozemok.

Ďalšie dojednania v kúpnej zmluve na pozemok

Zmluvné strany si v kúpnej zmluve na pozemok môžu tiež dohodnúť:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

5. Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia

Je vhodné určiť, dokedy a ako má kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu zaplatiť. Odporúča sa zaplatenie kúpnej ceny upraviť tak, aby k úhrade došlo vždy pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra nehnuteľností.

6. Určenie lehoty na odovzdanie predmetu kúpy

Vhodné je tiež uviesť, dokedy a v akom stave má predávajúci predmet kúpy kupujúcemu odovzdať. Ak sa na pozemku nachádza niečo, čo tam kupujúci nechce (napríklad nelegálna skládka), je dobré, ak je v zmluve zachytená povinnosť predávajúceho pozemok vypratať na vlastné náklady ešte pred odovzdaním, prípadne aj pod hrozbou zmluvnej pokuty.

7. Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva

V kúpnej zmluve sa často uvádza aj moment prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy. Odporúča sa ho do zmluvy zaradiť, hoci v prípade nehnuteľností takáto dohoda nie je podstatná, nakoľko zmluvné strany sa na inom ako zákonom určenom okamihu prevodu vlastníckeho práva dohodnúť nemôžu. Podľa zákona platí, že kupujúci sa stáva vlastníkom kúpenej nehnuteľnosti až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

8. Vyhlásenia predávajúceho

V záujme zachovania právnej istoty sa odporúča uviesť tiež vyhlásenia predávajúceho:

  • že je oprávnený s pozemkom nakladať v plnom rozsahu,
  • že pozemok nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
  • že na pozemku neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

9. Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy

Odporúča sa do zmluvy zaradiť aj ustanovenie určujúce, odkedy zodpovedá za náhodné poškodenie predanej veci kupujúci (zvyčajne od momentu prevzatia pozemku kupujúcim).

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

10. Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy

Zmluvné strany sa môžu tiež dohodnúť, za aké nedostatky predmetu kúpy predávajúci kupujúcemu zodpovedá a aké má v takom prípade kupujúci práva.

Nadobudnutie vlastníctva

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Podľa zákona náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu znáša predávajúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Práva tretích osôb k nehnuteľnostiam, stav nehnuteľností

Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti:

  • na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu.
  • predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania.
  • predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.

Ak by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

Záverečné ustanovenia

Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.

Vzor kúpnej zmluvy

Nasledujúci vzor kúpnej zmluvy slúži len na informatívne účely a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam a právnym predpisom.

Kúpna zmluva

uzatvorená v súlade s § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov, medzi nasledovnými zmluvnými stranami:

Predávajúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rod.:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť:
  • IBAN:
  • Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť

(ďalej aj ako „predávajúci“)

Kupujúci:

  • Meno a priezvisko:
  • Rod.:
  • Trvalý pobyt:
  • Štátna príslušnosť:
  • IBAN:
  • Fyzická osoba/Manželia/Živnostník/Spoločnosť

(ďalej aj ako „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok I.Predmet zmluvy

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území [obec], obec [obec], okres [okres], ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom [okres], odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. [číslo] ako:

  • parcela KN-C č. [číslo], s výmerou [výmera] m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria
  • parcela KN-C č. [číslo], s výmerou [výmera] m2, druh pozemku: orná pôda
  • …

(pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“ alebo „predmet kúpy“).

Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje pozemky do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy.

Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy.

Článok II.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Zmluvné strany sa dohodli na kúpnej cene za predmet kúpy vo výške [suma] EUR (slovom: [suma] eur).
  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu predávajúcemu nasledovne: [spôsob platby a termín].

Článok III.Nadobudnutie vlastníctva

  1. Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci.
  2. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad [okres], katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.
  4. Obidve zmluvné strany sa zaväzujú, že za účelom riadneho prevodu vlastníckeho práva na kupujúceho uzatvoria prípadne ešte ďalšie potrebné dohody alebo dodatky tejto zmluvy a poskytnú si všetku potrebnú súčinnosť.
  5. Zmluvné strany sa ďalej zaväzujú, že ak dôjde k prerušeniu alebo zastaveniu konania o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností vykonajú všetky právne a iné úkony, ktoré sú potrebné na povolenie vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do príslušného katastra nehnuteľností a vykonanie ktorých možno od nich spravodlivo požadovať.
  6. Zmluvné strany sa dohodli, že ak úrad preruší alebo zastaví konanie o návrhu na vklad, alebo zamietne vklad z dôvodu na strane jednej zmluvnej strany, bude táto zmluvná strana povinná odstrániť vadu v lehote uvedenej vo výzve úradu alebo podať opravný prostriedok a vyvinúť všetko úsilie smerujúce k tomu, aby úrad mohol vydať rozhodnutie, ktorým vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúcej povolí, v opačnom prípade vznikne druhej zmluvnej strane právo odstúpiť od tejto zmluvy a tiež nárok na zmluvnú pokutu vo výške [percento] % kúpnej ceny.
  7. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.

Článok IV.Práva tretích osôb k nehnuteľnostiam, stav nehnuteľností

  1. Predávajúci vyhlasuje, že až do dňa vydania právoplatného rozhodnutia úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho budú pravdivé nasledovné skutočnosti:
    • na predmete kúpy neviaznu žiadne dlhy, práva tretích osôb, vecné bremená, obmedzenia, akékoľvek nájomné zmluvy, podnájomné zmluvy, darovacie zmluvy, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva alebo akékoľvek iné zmluvy s obdobnými účinkami a/alebo umožňujúce užívanie predmetu kúpy tretími osobami, právne a faktické vady, akékoľvek daňové a finančné záväzky a práva tretích osôb akéhokoľvek druhu ;
    • predmet kúpy nie je predmetom súdneho či rozhodcovského konania;
    • predmet kúpy ani akákoľvek ich časť nie sú a ani sa nestanú predmetom konkurzného konania, vyrovnacieho konania, reštrukturalizačného konania, konania o výkon správneho rozhodnutia, exekučného konania alebo iného obdobného konania.
  2. Pokiaľ by sa akékoľvek vyhlásenie predávajúceho uvedené v bode 1 tohto článku ukázalo ako nepravdivé, je kupujúci oprávnený od tejto zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu vo výške [percento] % z kúpnej ceny.
  3. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
  4. Kupujúci podpisom na tejto zmluve potvrdzuje, že predmet kúpy prevzal od predávajúceho v deň podpísania tejto zmluvy.
  5. Kupujúci je oprávnený s predmetom kúpy nakladať a znáša akékoľvek náklady na jeho údržbu a správu ako aj riziko jeho poškodenia alebo zničenia dňom povolenia vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho, ak nebude zmluvnými stranami dohodnuté inak.

Článok V.Doručovanie

Písomnosti doručované medzi zmluvnými stranami sa považujú za riadne doručené, ak ich zmluvná strana doručí druhej zmluvnej strane akýmkoľvek z nasledovných spôsobov:

  • osobným doručením zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
  • zaslaním doporučenej zásielky zmluvnej strane, ktorá je adresátom;
  • zaslaním kuriérskou službou zmluvnej strane, ktorá je adresátom.

Pokiaľ sa nepreukáže, že písomnosť bola riadne doručená skôr, akákoľvek písomnosť, ktorú je potrebnú podľa zmluvy doručiť, bude považovaná za doručenú v siedmy (7.) pracovný deň odo dňa uvedeného na podacom lístku, a to bez ohľadu na úspešnosť doručenia.

Písomnosti budú doručované na adresy uvedené v záhlaví zmluvy a v prípade, že zmluvná strana písomne oznámi druhej zmluvnej strane inú adresu, na takúto inú adresu.

Článok VI.Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúcej.
  2. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.
  3. Ak by sa jednotlivé ustanovenia tejto zmluvy celkom alebo čiastočne stali neúčinnými alebo ak v tejto zmluve niektoré ustanovenie celkom chýba, nie je tým dotknutá účinnosť ostatných ustanovení. Namiesto neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia dohodnú zmluvné strany také účinné ustanovenie, ktoré čo najviac zodpovedá zmyslu a účelu neúčinného alebo chýbajúceho ustanovenia.
  4. Táto zmluva obsahuje úplnú a konečnú dohodu zmluvných strán o záležitostiach tvoriacich predmet zmluvy a zmluvné strany nebudú viazané žiadnymi vyjadreniami, podmienkami, vyhláseniami, motívmi alebo zárukami, ústnymi alebo písomnými, ktoré nie sú obsiahnuté v zmluve.
  5. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú Občianskym zákonníkom a platnými právnymi predpismi Slovenskej republiky.
  6. Zmluvné strany vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nebola žiadnym spôsobom obmedzená, že táto zmluva nebola uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a ani v omyle.
  7. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú plne spôsobilí k právnym úkonom, že text tejto zmluvy je určitým a zrozumiteľným vyjadrením ich vážnej a slobodnej vôle byť ňou viazaní, a že si zmluvu pred jej podpisom prečítali, tejto v celom rozsahu porozumeli a na znak súhlasu s jej obsahom k nej pripájajú svoje vlastnoručné podpisy.
  8. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne.
  9. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.
  10. Táto zmluva je vyhotovená v [počet] rovnopisoch. Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor obdrží 2 rovnopisy zmluvy ako prílohu k návrhu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy.

V [miesto], dňa [dátum]

……………………………………….. ………………………………………..Podpis predávajúceho Podpis kupujúceho

Kúpa a predaj pozemku

Kúpa a predaj nehnuteľnosti sú spojené s uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy. Náležitosti týkajúce sa uzatvorenia kúpnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník. Podľa Občianskeho zákonníka musí mať zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľností písomnú formu a všetky podpisy na nej musia byť osvedčené. Podpisom zmluvy sú zmluvné strany viazané, vlastnícke právo však prechádza na majiteľa až odo dňa rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Ak v kúpnej zmluve chýbajú povinné náležitosti, príslušná správa katastra môže vklad prerušiť alebo i zamietnuť.

tags: #kúpna #zmluva #na #viac #pozemkov #vzor

Ďalšie články