Vzor výpovede nájomnej zmluvy správcom: Komplexný sprievodca

Úvod

Nájomné zmluvy predstavujú základný kameň vzťahov medzi prenajímateľmi a nájomcami. V situáciách, keď správca vystupuje ako prenajímateľ, je dôležité rozumieť špecifikám výpovede nájomnej zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku na Slovensku, s cieľom objasniť práva a povinnosti oboch strán.

Právny rámec nájomných zmlúv

Nájomné zmluvy sa na Slovensku riadia predovšetkým Občianskym zákonníkom (<a § 663 a <a § 684 Občianskeho zákonníka) a ďalšími súvisiacimi právnymi predpismi. Dôležitým zákonom je aj zákon č. 398/2019 Z.z. o zmene a doplnení zákona č. 369/1990 Zb. Je nevyhnutné poznať tieto právne normy, aby ste sa vedeli správne orientovať v procese výpovede nájomnej zmluvy.

Povinnosti správcu ako prenajímateľa

Správca, vystupujúci ako prenajímateľ, má voči nájomcovi určité povinnosti, ktoré musí dodržiavať. Medzi najdôležitejšie patrí:

• Odovzdanie predmetu nájmu v stave spôsobilom na riadne užívanie: Prenajímateľ je povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave, ktorý umožňuje jej bezproblémové užívanie na dohodnutý účel. Rozsah vybavenia a zariadenia predmetu nájmu by mal byť podrobne špecifikovaný v nájomnej zmluve (Článok II, bod 2).
• Zabezpečenie nerušeného užívania predmetu nájmu: Prenajímateľ musí zabezpečiť, aby nájomca mohol nerušene užívať prenajatý priestor počas celej doby trvania nájmu.
• Odstránenie závad brániacich riadnemu užívaniu: Ak sa počas trvania nájmu vyskytnú závady, ktoré bránia riadnemu užívaniu predmetu nájmu, prenajímateľ je povinný ich odstrániť. Ak tak neurobí ani v lehote 30 dní od písomnej výzvy nájomcu, má nájomca právo závady odstrániť na vlastné náklady a požadovať náhradu (Článok VII, bod 3).
• Umožnenie vstupu do priestorov: Prenajímateľ má právo vstúpiť do prenajatých priestorov, avšak len po predchádzajúcom ohlásení (minimálne 2 dni vopred) (Článok VII, bod 7 c).

Práva správcu pri výpovedi nájomnej zmluvy

Správca má ako prenajímateľ určité práva, ktoré mu umožňujú ukončiť nájomný vzťah za určitých podmienok. Medzi tieto práva patrí:

• Výpoveď nájomnej zmluvy z dôvodov stanovených zákonom: Občiansky zákonník definuje dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu. Tieto dôvody sa týkajú najmä závažného porušenia povinností zo strany nájomcu.
• Nárok na náhradu škody: Ak nájomca spôsobí prenajímateľovi škodu, má prenajímateľ právo na jej náhradu.
• Nárok na zmluvnú pokutu: V prípade, že nájomná zmluva obsahuje ustanovenie o zmluvnej pokute za porušenie určitých povinností, má prenajímateľ právo na jej zaplatenie. Napríklad, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zmluvnej pokute vo výške 0,05 % denne z dlžnej sumy v prípade omeškania s platením nájomného alebo úhrad (Článok V, bod 3).
• Právo na depozit: Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu depozit, ktorý slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok voči nájomcovi. Prenajímateľ sa zaväzuje vrátiť depozit nájomcovi v plnej výške alebo jeho nepoužitú časť najneskôr do 1 mesiaca od skončenia nájmu (Článok VI, bod 4). Depozit môže byť použitý na zaplatenie dlžného nájomného vrátane poplatkov z omeškania a zmluvných pokút, ak nedôjde k dobrovoľnej úhrade zo strany nájomcu (Článok VI, bod 3 b).

Dôvody pre výpoveď nájomnej zmluvy správcom

Správca môže vypovedať nájomnú zmluvu z rôznych dôvodov, ktoré musia byť v súlade s platnou legislatívou. Medzi najčastejšie dôvody patria:

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti správcu konkurznej podstaty pri výpovedi nájmu

• Závažné porušenie povinností nájomcom: Ak nájomca opakovane a závažne porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy alebo zo zákona, môže to byť dôvod na výpoveď. Príkladom môže byť neplatenie nájomného a úhrad.
• Užívanie predmetu nájmu v rozpore s dohodnutým účelom: Ak nájomca užíva prenajatý priestor na iný účel, ako bolo dohodnuté v nájomnej zmluve, môže to byť dôvod na výpoveď.
• Spôsobovanie škôd na predmete nájmu: Ak nájomca svojím konaním spôsobuje škody na prenajatom priestore, môže to byť dôvod na výpoveď.
• Neoznámenie potreby opráv: Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu tých opráv v predmete nájmu, ktoré má znášať prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla (Článok VII, bod 4).
• Stavebné úpravy bez súhlasu prenajímateľa: Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v alebo na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady (Článok VII, bod 6).

Postup pri výpovedi nájomnej zmluvy správcom

Výpoveď nájomnej zmluvy musí byť vykonaná písomne a doručená druhej strane. Vo výpovedi musí byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná. Je dôležité dodržať výpovednú dobu, ktorá je stanovená v nájomnej zmluve alebo v Občianskom zákonníku. Výpovedná doba je trojmesačná a začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď (Článok VIII, bod 2).

Špecifické prípady výpovede nájomnej zmluvy správcom štátneho majetku

Ak správca spravuje majetok štátu, platia pre výpoveď nájomnej zmluvy určité špecifiká. Ak nie je možné uzavrieť nájomnú zmluvu priamo so záujemcom, správca je povinný dočasne prebytočný nehnuteľný majetok štátu ponúknuť do nájmu v registri ponúkaného majetku štátu, dostupnom na stránke www.ropk.sk. Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť maximálne na päť rokov odo dňa jej účinnosti. Po ukončení doby trvania nájmu nemá nájomca prednostné právo na opätovné uzatvorenie nájomnej zmluvy. Nájomca nie je oprávnený prenechať majetok štátu do užívania inej osobe (Článok IX, bod 6).

Práva a povinnosti nájomcu po doručení výpovede

Po doručení výpovede má nájomca právo sa proti výpovedi odvolať, ak sa domnieva, že je neoprávnená. Nájomca je povinný po skončení nájmu odovzdať prenajímateľovi do 2 dní odo dňa zániku nájmu všetko, čo prevzal od prenajímateľa pri vzniku nájmu a v stave, v akom nehnuteľnosť prevzal s ohľadom na obvyklé opotrebenie (Článok VIII, bod 3). V prípade nesplnenia tejto povinnosti vzniká prenajímateľovi nárok na náhradu vzniknutej škody.

Preberací protokol

O prevzatí/odovzdaní nehnuteľnosti spíšu zmluvné strany preberací protokol, v ktorom sa zaznamená jeho stav a prípadné škody; každá zo zmluvných strán obdrží jedno vyhotovenie protokolu podpísané oboma zmluvnými stranami (Článok VIII, bod 3). V prípade, ak nájomca odmietne byť prítomný pri vyhotovení odovzdávacieho protokolu, prenajímateľ je oprávnený prizvať tretiu osobu, za prítomnosti ktorej bude spísaný odovzdávací protokol (Článok VIII, bod 3).

Dôsledky neoprávneného užívania nehnuteľnosti po skončení nájmu

Nájomca berie na vedomie, že v prípade, ak nájomca predmet nájmu po skončení nájmu neopustí (nevyprace) má prenajímateľ nárok na náhradu za užívanie nehnuteľnosti nájomcom vo výške pôvodne dojednaného nájomného, vrátane nároku na zmluvnú pokutu vo výške 20 % z pôvodne dojednaného nájomného a to za každý čo i len začatý mesiac užívania nehnuteľnosti po skončení nájmu (Článok VIII, bod 4).

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

Riešenie sporov

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené rozhodcom ustanoveným do funkcie "vybranou osobou" podľa § 6 ods. 3 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní a to spoločnosťou Rozhodcovské konanie SR s.r.o, so sídlom: Žilinská 14, 81105 Bratislava (www.rsba.sk) podľa pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. 55/2018, značka: O000088 (Článok IX, bod 5).

Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

tags: #vypovedanie #nájomnej #zmluvy #správcom #vzor