Ako správne vypovedať zmluvu o nájme poľnohospodárskej pôdy

Nájom poľnohospodárskej pôdy je komplexná téma, ktorá si vyžaduje dôkladné porozumenie právnych predpisov a zmluvných podmienok. Cieľom tohto článku je poskytnúť ucelený prehľad o problematike výpovede zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy, a to s ohľadom na rôzne situácie, ktoré môžu nastať.

Základná právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy

Právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy je obsiahnutá v Občianskom zákonníku a v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku, zatiaľ čo Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje špeciálnu právnu úpravu nájomného vzťahu, ktorého predmetom je poľnohospodárska pôda. V tých častiach, ktoré tento zákon výslovne neupravuje, sa uplatní všeobecná právna úprava nájomného vzťahu obsiahnutá v Občianskom zákonníku.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru.

Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

Minimálna doba nájmu a jej výpoveď

Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak je zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov. Novela prináša významnú zmenu, ktorou je, že po novom bude možné vypovedať aj nájomnú zmluvu uzatvorenú na určitý čas, ak sú právo na výpoveď a dôvody výpovede dohodnuté v zmluve.

Prečítajte si tiež: PN a ukončenie pracovného pomeru

Výpovedná lehota pri výpovedi zmluvy na poľnohospodárske účely nesmie uplynúť skôr, ako uplynie minimálna 5-ročná doba nájmu. To znamená, že aj keď strana dá výpoveď, nájom sa skončí až uplynutím zákonom stanovenej minimálnej doby nájmu, teda po 5 rokoch.

Automatický vznik nájomného vzťahu na neurčitý čas

Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov upravuje aj prípady, kedy automaticky dôjde k vzniku nájomného vzťahu na neurčitý čas.

• Užívanie pozemku bez oprávnenia: Ak niekto užíva pozemok bez preukázateľného oprávnenia a zašle vlastníkovi návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy, vlastník musí do dvoch mesiacov:

  • návrh odmietnuť,
  • vyzvať na vrátenie pozemku, alebo
  • uzavrieť zmluvu s niekým iným.

  Ak to neurobí, vzniká automaticky nájom na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.

• Návrh novej zmluvy zo strany nájomcu: Nájomca môže najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred skončením nájmu predložiť návrh novej zmluvy. Ak prenajímateľ návrh do dvoch mesiacov od jeho doručenia aktívne neodmietne, uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý automaticky vzniká nájom na neurčitý čas, ktorý možno vypovedať k 1. novembru s výpovednou lehotou jeden rok.

  Prečítajte si tiež: Ako podať/prijať výpoveď?

Dôvody výpovede nájmu poľnohospodárskej pôdy

Zmluvu možno zrušiť dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou zo zákonom dovolených dôvodov. Okrem ukončenia zmluvy dohodou, zmluva uzavretá na dobu určitú sa skončí uplynutím času nájmu a zmluvu uzavretú na dobu neurčitú možno zrušiť výpoveďou, pričom v takom prípade sa zmluva skončí uplynutím výpovednej lehoty.

Prenajímateľ ako vlastník pôdy môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

Zmena účelu využitia pozemku

Ak je v nájomnej zmluve výslovne uvedené, že pozemok sa prenajíma na poľnohospodárske účely, a v dôsledku zmeny územného plánu a rozdelenia parciel už nie je možné alebo povolené pozemok naďalej využívať na poľnohospodárstvo (napr. obec vydá stavebné povolenie alebo začne stavebné konanie), môže to byť dôvodom na výpoveď zmluvy podľa § 679 Občianskeho zákonníka, ak zanikol dôvod, pre ktorý bola zmluva uzatvorená. Samotná zmena v katastri však nestačí - rozhodujúce je reálne znemožnenie poľnohospodárskeho využívania.

Ak dôjde k prechodu alebo prevodu prenajatých pozemkov na účely výstavby podľa príslušných predpisov, je možné nájom ukončiť pred uplynutím doby nájmu. Rozparcelovanie pôvodnej parcely a zaradenie časti pozemku do územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, spolu s vydaním územnoplánovacej informácie (UPI), sú silné argumenty, že došlo k zmene účelu využitia pozemku na stavebný.

Neplatenie nájomného

V prípade nezaplateného nájomného na základe zmluvy o nájme poľnohospodárskej pôdy má prenajímateľ právo vymáhať nezaplatené sumy. Ako dedička po zomrelej prenajímateľke, dedič má právo pokračovať v jej právnom postavení, čím na neho prechádzajú aj práva a povinnosti z nájomnej zmluvy. Odporúča sa zaslať nájomcovi výzvu na úhradu doteraz nezaplateného nájomného z pozemkov v zmysle platnej nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Výpoveď zamestnanca počas práceneschopnosti

Postup pri výpovedi nájmu

V prípade, ak prenajímateľ chce vypovedať nájomnú zmluvu, je dôležité dodržať správny postup.

1. Písomná forma výpovede: Výpoveď musí byť urobená písomne. Z písomného vyhotovenia výpovede musí byť jednoznačne zrejmé, že sa jedná o výpoveď s úmyslom ukončiť nájomný vzťah za podmienok stanovených v nájomnej zmluve, resp. za podmienok uvedených v Zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov.
2. Doručenie výpovede: Písomné vyhotovenie výpovede musí byť doručené druhej zmluvnej strane. Odporúča sa doručiť výpoveď doporučene s doručenkou, aby mal prenajímateľ dôkaz o doručení.
3. Výpovedná lehota: Nájomný vzťah sa skončí uplynutím výpovednej doby, ktorá začína plynúť vždy 1. novembra po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Ak je výpovedná doba dojednaná v nájomnej zmluve, má prednosť výpovedná doba uvedená v nájomnej zmluve. Ak teda máte v nájomnej zmluve výslovne dojednanú výpovednú dobu v trvaní 5 rokov, tak nájomný vzťah v prípade výpovede zanikne až uplynutím týchto piatich rokov od 1. novembra.

Vzor výpovede z nájmu poľnohospodárskej pôdy

(na základe ustanovenia § 677 a nasledujúce zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník)## Nájomca:

• Trvalý pobyt:
• Fyzická osoba
• Živnostník
• Spoločnosť (ďalej len ako „nájomca“)

Prenajímateľ:

• Fyzická osoba
• Manželia
• Živnostník
• Spoločnosť (ďalej len ako „prenajímateľ“)

(Nájomca a prenajímateľ ďalej tiež spoločne len ako „zmluvné strany“)

Článok III Záverečné ustanovenia

Táto výpoveď je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení.

………………………………… Podpis nájomcu

Riešenie sporov

Ak nájomca nesúhlasí s dôvodom výpovede, môže sa obrátiť na súd. Preto je dôležité mať všetky podklady v poriadku a preukázať, že dôvod výpovede je opodstatnený. Ak by prenajímateľ jednostranne ukončil nájom bez zákonného alebo zmluvného dôvodu, nájomca by sa mohol domáhať ochrany svojho práva na užívanie pozemku až do roku 2031 a prípadne aj náhrady škody.

Príklad z praxe

Majiteľ spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch, ktoré využíva Agrospoločnosť, sa informoval, či má daná spoločnosť právo obhospodarovať tieto pozemky podľa určitého zákona a zasielať mu nájom, ktorý si sama vypočítala, aj napriek tomu, že nájomnú zmluvu nepodpísal. Zaujímalo ho tiež, či je možné nejakým spôsobom požiadať túto spoločnosť, aby vyčlenila náhradný pozemok v rozmeroch zodpovedajúcich jeho spoluvlastníckemu podielu.

V tomto prípade je dôležité zistiť, na základe akého právneho vzťahu spoločnosť pozemky užíva. Ak spoločnosť začala využívať pozemky na základe inventarizácie pozemkov, je potrebné preskúmať, či táto inventarizácia bola vykonaná v súlade so zákonom. Ak majiteľ nájomnú zmluvu nepodpísal, je potrebné preveriť, či nevznikol nájomný vzťah konkludentne (t. j. mlčky), napríklad tým, že majiteľ dlhodobo toleroval užívanie pozemkov spoločnosťou a prijímal nájomné platby.

Ak majiteľ nesúhlasí s výškou nájomného, mal by spoločnosť písomne vyzvať na rokovanie o zmene výšky nájomného. Ak sa s spoločnosťou nedohodne, môže sa obrátiť na súd so žalobou na určenie výšky nájomného.

tags: #výpoveď #z #nájmu #poľnohospodárskej #pôdy #vzor