Výpoveď z Nájmu Nebytových Priestorov: Podmienky a Dôležité Aspekty

Nájom nebytových priestorov predstavuje významnú súčasť obchodných vzťahov, či už pri začatí podnikania, zriadení prevádzkarne alebo prenechaní nehnuteľnosti ďalšej osobe. Ukončenie nájmu nebytových priestorov je citlivá téma v nájomnom vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom, a to najmä z dôvodu striktnej regulácie niektorých možností ukončenia nájmu podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a nedostatočnej judikatúry slovenských súdov. Výpoveď z nájmu nebytového priestoru je legitímny prostriedok ukončenia nájomnej zmluvy.

Základné informácie o nájme nebytových priestorov

Na rozdiel od nájmu bytu, nájom nebytových priestorov má mnohé špecifiká. Dôslednou prípravou sa prenajímateľ i nájomca vyhnú riziku neplatnosti nájomnej zmluvy. Základným kritériom pre prípustnosť aplikácie konkrétnych dôvodov ukončenia nájmu (najmä pri jeho ukončení výpoveďou) je, či bol nájom nebytových priestorov uzatvorený na dobu určitú alebo neurčitú.

Nájomná zmluva a jej náležitosti

Zákon o nájme nebytových priestorov stanovuje, že zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom musí byť uzatvorená písomne a musí obsahovať minimálne:

• predmet nájmu
• účel nájmu
• výšku nájomného
• splatnosť nájomného
• spôsob platenia nájomného
• čas nájmu

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, prípadne je vymedzená príliš neurčito alebo nezrozumiteľne, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú. Neplatnosť zmluvy má význam predovšetkým z hľadiska bezdôvodného obohatenia, ako i z hľadiska uplatňovania dohodnutých práv a povinností, sankcií, ukončenia užívania priestorov a vysťahovania.

Predmet nájmu

Predmetom nájmu môže byť nehnuteľnosť alebo jej časť, ktorá bude nájomcom používaná. Predmet nájmu musí byť v zmluve o nájme nebytových priestorov vymedzený dostatočne určito. Často sa preto v zmluve odkazuje na konkrétny list vlastníctva, vchod a poschodie, číslo jednotky, prípadne tiež na grafické vymedzenie v prílohe. Je vhodné si overiť, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak ide o podnájom nebytových priestorov medzi nájomcom a podnájomcom, tento je možný iba s predošlým súhlasom prenajímateľa (vlastníka). Bez súhlasu prenajímateľa s podnájmom je podnájomná zmluva neplatná.

Prečítajte si tiež: Ako podať výpoveď z nájmu nebytových priestorov?

Účel nájmu

Účel nájmu je ďalšou z povinných náležitostí zmluvy o nájme nebytových priestorov. Podobne ako pri predmete nájmu, aj účel môže byť vymedzený rôzne, musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Dôležitým predpokladom pre platnosť nájomnej zmluvy je súlad zmluvne zadefinovaného účelu nájmu s kolaudačným rozhodnutím. Ak je účel nájmu v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, prípadne dôjde k uzatvoreniu zmluvy ešte pred kolaudáciou, zmluva o nájme nebytových priestorov bude považovaná za neplatnú.

Nájomné a cena energií a služieb

Výška nájomného musí byť stanovená oddelene od ceny energií a služieb spojených s užívaním predmetu nájmu. Samotné nájomné môže byť určené rôznymi spôsobmi, napríklad ako fixná suma alebo ako súčet fixne dohodnutej sumy a určitého percenta z obratu nájomcu. Pre zachovanie platnosti by v zmluve o nájme nebytových priestorov nemalo chýbať presné určenie splatnosti a spôsobu platenia.

Čas nájmu

Zmluva o nájme nebytových priestorov môže byť uzatvorená na dobu určitú aj neurčitú. Zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú možno vypovedať len z nasledujúcich dôvodov.

Výpoveď z nájmu nebytových priestorov

Výpoveď z nájmu nebytového priestoru predstavuje jednostranný právny úkon, ktorým jedna zo zmluvných strán (prenajímateľ alebo nájomca) prejavuje vôľu ukončiť nájomný vzťah pred uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý (v prípade nájmu na dobu určitú), alebo kedykoľvek (v prípade nájmu na dobu neurčitú).

Výpoveď nájmu na dobu neurčitú

V prípade nájmu na dobu neurčitú môže tak prenajímateľ, ako aj nájomca ukončiť nájom nebytových priestorov výpoveďou bez udania dôvodu doručením písomnej výpovede druhej zmluvnej strane, pričom nájom sa ukončí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede, pričom, ak nie je dohodnuté inak, je výpovedná lehota tri mesiace.

Prečítajte si tiež: Návod na ukončenie nájmu nebytových priestorov

Výpoveď nájmu na dobu určitú

V prípade nájmu na dobu určitú je situácia zložitejšia, pretože zákon o nájme nebytových priestorov stanovuje taxatívne dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ alebo nájomca nájom vypovedať.

Dôvody na strane prenajímateľa:

• nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou
• nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby
• nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas
• nájomca v prenajatom priestore hrubo porušuje pokoj alebo poriadok
• užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať
• bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor
• nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd
• ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona

Dôvody na strane nájomcu:

• nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal
• prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie
• prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti

Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je v každom prípade trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Komunikácia a špecifikácia dôvodov výpovede

Zmluvné strany musia pri výpovedi zohľadniť náležitosti zmluvne dohodnutého spôsobu komunikácie a dostatočne jasne špecifikovať dôvody výpovede. Nerešpektovanie týchto požiadaviek môže viesť k neplatnosti výpovede. Kritériá písomnej formy a dodržania formálnych náležitostí, ktorými Zákon o nájme nebytových priestorov podmieňuje platnosť nájomnej zmluvy, sa vzťahujú aj na výpoveď. Dôvody výpovede musia byť skutkovo nezameniteľné a jednoznačne individualizované, tak aby o nich nevznikali žiadne pochybnosti. Nestačí len poukázať na zákonné, či zmluvné ustanovenia, je potrebné skutkovo vymedziť okolnosti, individualizovať okolnosti, pre ktoré je vykonávaný jednostranný právny úkon.

Spôsobilosť na užívanie a povinnosti prenajímateľa

Dôvody, pre ktoré môže nájomca podať výpoveď, zahŕňajú prípady, ak sa nebytový priestor stal bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie alebo ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti. Porušenie povinností prenajímateľa sa posudzuje podľa § 5 ods. 1 Zákona o nájme nebytových priestorov, podľa ktorého je prenajímateľ povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené. Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.

Zmena vlastníka nebytového priestoru

Nový vlastník vstupuje do právneho postavenia prenajímateľa, pričom nájom môže vypovedať len pri hnuteľnej veci; pri nehnuteľnosti tak môže urobiť len nájomca. Na nájom nebytových priestorov sa uplatní Občiansky zákonník len vtedy, ak danú otázku neupravuje zákon o nájme.

Prečítajte si tiež: Ako Vypovedať Nájom Nebytového Priestoru

tags: #vypoved #z #nebytovych #priestorov #podmienky