Podmienky vypratania nebytového priestoru: Komplexný sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok vypratania nebytového priestoru, s dôrazom na legislatívny rámec, práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, a praktické aspekty celého procesu.

Úvod

Problémy s nájomcami, ktorí po skončení nájomnej zmluvy odmietajú opustiť nehnuteľnosť, sú čoraz častejšie. Tento článok sa zameriava na podmienky vypratania nebytového priestoru, pričom zohľadňuje platnú legislatívu a judikatúru.

Právny rámec nájmu nebytových priestorov

Nájom nebytových priestorov upravuje primárne zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len "Zákon o nájme nebytových priestorov"). Tento zákon sa použije prednostne pri riešení akejkoľvek problematiky nájmu nebytových priestorov. Ak Zákon o nájme nebytových priestorov nerieši nejakú otázku, možno ju vyriešiť použitím Občianskeho zákonníka, a to § 676 až § 684.

Za nebytový priestor sa považuje akýkoľvek priestor, ktorý sa nepoužíva na bývanie (napr. sklad, kancelária).

Skončenie nájmu nebytového priestoru

Podľa § 9 ods. 1 Zákona o nájme nebytových priestorov: "Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný."

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Automatické predĺženie nájmu?

Zákon o nájme nebytových priestorov automatické predlžovanie nájmu neupravuje. To je ale upravené v Občianskom zákonníku, ktorý sa použije v tomto prípade.

Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka: "Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu."

Nájom nebytového priestoru uzavretý na dobu určitú sa teda môže automaticky predlžovať, ak dôjde súčasne k splneniu týchto podmienok:

• Nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí dohodnutej doby nájmu.
• Prenajímateľ nepodá žalobu na vypratanie nebytového priestoru na súde do 30 dní od doby skončenia nájmu.

Ako zabrániť automatickému predĺženiu nájmu?

1. Nájomca prestane užívať nebytový priestor hneď po skončení nájmu.
2. Prenajímateľ podá do 30 dní od skončenia nájmu na súd žalobu o vypratanie.
3. V zmluve o nájme si strany dohodnú, že automatické predlžovanie nájmu sa pre ich nájomný vzťah nepoužije (nebude sa teda aplikovať § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

Podmienky platné počas predĺženého nájmu

Pre nájom, ktorý sa zo zákona automaticky predĺžil, platia rovnaké podmienky, aké platili už počas pôvodného (ešte nepredĺženého) nájmu. Jediný rozdiel je v tom, že ak bol pôvodný nájom dohodnutý na dobu dlhšiu ako jeden rok, nový nájom sa predlžuje maximálne o jeden rok.

Práva a povinnosti nájomcu po skončení nájmu

Po skončení nájmu má nájomca povinnosť vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie (§ 13 Zákona o nájme nebytových priestorov). Nájomca je povinný vypratať sa z nebytových priestorov, pričom ku splneniu tejto povinnosti nestačí len odstrániť z priestorov veci patriace nájomcovi, prípadne tretím osobám, ktorým nájomca umožnil užívanie nebytových priestorov. Vypratanie priestorov v sebe zahŕňa tiež ich odovzdanie prenajímateľovi tak, aby k nim mal voľný prístup a mohol s nimi ďalej nakladať.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

Ukončenie predĺženého nájmu nájomcom

V prípade, že by nájomca chcel ukončiť predĺžený nájom skôr, než jeho doba uplynie, musí sa na tom dohodnúť s prenajímateľom. Ak by prenajímateľ dobrovoľne nesúhlasil so skorším skončením doby nájmu, môže nájomca nájom vypovedať, avšak len z dôvodov uvedených v § 9 ods. 3 Zákona o nájme nebytových priestorov:

• Ak nájomca stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal (napríklad stratí oprávnenie podnikať).
• Nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 (povinnosť udržiavať nebytový priestor v riadnom stave a dodávať služby, ktoré sú s užívaním priestoru spojené).

Práva a povinnosti prenajímateľa po skončení nájmu

Prenajímateľ má naďalej povinnosť zabezpečovať, aby nájomca mohol nebytový priestor riadne užívať. Všetky dohodnuté podmienky v pôvodnom nájme platia aj pre predĺžený nájom (okrem doby nájmu, ktorá je maximálne jeden rok). Prenajímateľ má právo aj žiadať nájomné od nájomcu.

Ukončenie predĺženého nájmu prenajímateľom

Ak by prenajímateľ nemal záujem na pokračovaní nájmu a nedokázal by sa rozumne dohodnúť na jeho predčasnom skončení s nájomcom, môže nájom vypovedať iba z nasledovných dôvodov upravených v § 9 ods. 2 Zákona o nájme nebytových priestorov:

• Nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.
• Nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas.
• Nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok.
• Užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor.
• Nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 403/1990 Zb. o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku.

Postup pri vypratávaní nebytového priestoru

1. Písomná výzva na vypratanie: Prenajímateľ by mal nájomcu písomne vyzvať na vypratanie nebytového priestoru po skončení nájmu.
2. Žaloba na vypratanie: Ak nájomca na výzvu nereaguje, prenajímateľ musí podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní od skončenia nájmu, aby sa predišlo automatickému predĺženiu nájmu.
3. Súdne konanie: Po podaní žaloby prebehne občianske súdne konanie.
4. Exekúcia: Ak súd rozhodne v prospech prenajímateľa a nájomca nebytový priestor nevyprace v stanovenej lehote, prenajímateľ sa môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie vyprataním nehnuteľnosti.

Nedovolená svojpomoc

Prenajímateľ nesmie vypratať nehnuteľnosť svojpomocne. Takéto konanie by bolo riskantným protiprávnym konaním a prenajímateľ by sa mohol dopustiť trestného činu.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR č. 6Sžo/24/2012 zo dňa 29. 5. 2013: „vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva, a najmä ust.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vypratávaním Hlohovec

Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti, takpovediac „na vlastnú päsť“, by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Ak by pri násilnom vysťahovaní došlo k poškodeniu vecí, do úvahy by prichádzala aj občianskoprávna zodpovednosť za náhradu spôsobenej škody.

Notárska exekučná zápisnica

Alternatívou k súdnemu konaniu je notárska exekučná zápisnica. Ide o notársku zápisnicu, ktorá obsahuje vyhlásenie nájomcu, že v prípade nesplnenia určitých povinností (napr. nezaplatenie nájomného) sa podrobí výkonu rozhodnutia a súhlasí s vyprataním nebytového priestoru. Táto zápisnica môže slúžiť ako exekučný titul na vypratanie nehnuteľnosti, čím sa výrazne skracuje čas potrebný na vypratanie.

Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie

Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu náhradu škody, ktorá mu vznikla v dôsledku neoprávneného užívania nehnuteľnosti, ako aj úhradu bezdôvodného obohatenia.

Záložné právo prenajímateľa

Prenajímateľ má zo zákona záložné právo na hnuteľné veci nájomcu, ktoré sa nachádzajú v nebytovom priestore, na zabezpečenie pohľadávok na nájomnom (§ 672 Občianskeho zákonníka).

Odporúčania pre prenajímateľov

• Dôkladná príprava nájomnej zmluvy: V zmluve je potrebné presne definovať podmienky skončenia nájmu a vylúčiť automatické predlžovanie nájmu.
• Pravidelná kontrola platenia nájomného: Prenajímateľ by mal pravidelne kontrolovať, či nájomca platí nájomné riadne a včas.
• Včasné riešenie problémov: Ak nájomca porušuje zmluvné podmienky, prenajímateľ by mal okamžite podniknúť kroky na ich nápravu.
• Dodržiavanie zákonného postupu: Pri vypratávaní nehnuteľnosti je potrebné dodržiavať zákonný postup a vyhnúť sa svojpomocnému konaniu.

tags: #vypratanie #nebytoveho #priestoru #podmienky