Vypratanie Nehnuteľnosti: Právny Rámec a Postupy na Slovensku

Právo na vlastníctvo majetku je základným právom, ktoré je chránené Ústavou Slovenskej republiky. Vlastník má právo so svojím majetkom nakladať podľa vlastného uváženia, avšak toto právo nie je absolútne a môže byť obmedzené v prospech iných práv a slobôd. Situácie, kedy je potrebné riešiť vypratanie nehnuteľnosti, sú pomerne časté a vyžadujú si dôkladné poznanie právnych predpisov a postupov. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku vypratania nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na práva vlastníkov, nájomcov a ďalších osôb, ktoré môžu mať k nehnuteľnosti určitý právny vzťah.

Ochrana Vlastníckeho Práva a Práva na Obydlie

Ústava SR v čl. 20 ods. 1 zaručuje každému právo vlastniť majetok. Toto právo je chránené a nikto nemôže doň zasahovať bez právneho dôvodu. Vlastnícke právo, ako je definované v § 123 Občianskeho zákonníka, pôsobí voči všetkým (erga omnes), čo znamená, že každý je povinný rešpektovať vlastnícke právo iného.

Na druhej strane, Ústava a zákony chránia aj právo na ochranu obydlia. Preto nie je možné svojvoľne zasahovať do obydlia iného, aj keď ide o nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby.

Svojpomocné Vypratanie Nehnuteľnosti je Protiprávne

Je veľmi dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám, t.j. svojpomocne. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc.

Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38 ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv.

Prečítajte si tiež: Proces vypratania nehnuteľnosti krok za krokom

Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav). Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať v závislosti od okolností až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti by sa uvedením konaním totiž mohol dopustiť spáchania trestného činu porušovania domovej slobody.

Hoci z etického hľadiska sa môže tento prístup javiť ako nespravodlivý, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je úplne právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný v takej nehnuteľnosti trvalý pobyt.

Zrušenie trvalého pobytu nemá vplyv na právo užívania

V zmysle ustanovenia § 3 ods. 3 zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky: „Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove uvedenej v ods. 2 ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.“ Uvedené znamená, že vlastník je oprávnený zrušiť trvalý pobyt tretím osobám v jeho nehnuteľnosti na príslušnej ohlasovni pobytu za predpokladu, že v nej alebo jej časti nemajú užívacie právo (napr. nájomná zmluva). Samotné zrušenie trvalého pobytu tretím osobám tiež ešte neznamená, že sa dobrovoľne odsťahujú. Vlastník nehnuteľnosti nemá právo tretie osoby napriek zrušenému trvalému pobytu vysťahovať, a teda svojpomocne ich veci z bytu vyniesť. Týmto konaním by sa dopustili zásahu do ich vlastníckych práv k veciam, ktoré sa v nehnuteľnosti nachádzajú (resp. ich osobné veci).

Postup pri Vyprataní Nehnuteľnosti

Ak osoba, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, odmieta ju dobrovoľne opustiť, vlastník musí postupovať nasledovne:

1. Výzva na vypratanie: Ako prvá by mala prísť na rad výzva na vypratanie nehnuteľnosti adresovaná osobám, ktoré nehnuteľnosť obývajú. Výzva by mala byť písomná a doručená preukázateľným spôsobom (napr. doporučenou poštou s doručenkou).
2. Žaloba na vypratanie: Ak napriek výzve tretie osoby odmietnu vypratať a opustiť danú nehnuteľnosť je potrebné sa ochrany svojho vlastníckeho práva domáhať súdnou cestou, t. j. podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti.
3. Súdne konanie: Súd v konaní preskúma všetky relevantné okolnosti prípadu a rozhodne, či je žaloba dôvodná. Ak súd žalobe vyhovie, uloží osobe, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, povinnosť ju vypratať v určenej lehote.
4. Exekúcia: V prípade ak si žalovaní v súdom stanovenej lehote svoju povinnosť nesplnia, tak rozhodnutie nadobudne vykonateľnosť, a teda žalobca je oprávnený podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. Exekútor následne zabezpečí vypratanie nehnuteľnosti a odovzdanie veci vlastníkovi.

Exekúcia vyprataním

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy žalobca, ktorým musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť, môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 15 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a vhodnej osobe podľa § 181 ods. Podľa § 181 ods. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy.

Prečítajte si tiež: Podmienky súdneho poplatku za vypratanie

Osobitné Situácie a Prípady

Bývanie bez právneho titulu

Ak niekto obýva nehnuteľnosť bez akéhokoľvek právneho titulu (napr. nájomná zmluva, vecné bremeno), ide o užívanie bez právneho titulu. Dlhodobé užívanie domu a starostlivosť o dom (aj 27 rokov) samo osebe nezakladá právo na bývanie alebo vlastníctvo, pokiaľ neexistuje právny titul. Slovenské právo nepozná inštitút vydržania práva bývania, iba vydržanie vlastníckeho práva, ktoré by však v tomto prípade nebolo možné, ak strýko nikdy nebol v dobrej viere, že je vlastníkom, a dom bol evidovaný na iné osoby (deti). Ak deti (vlastníci) žiadajú, aby dom opustil, a on nemá žiadny právny titul na bývanie, môžu sa domáhať jeho vypratania.

Investície do nehnuteľnosti

Ak osoba, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, do nej investovala (zveľaďovala ho, opravovala, rekonštruovala), môže sa domáhať náhrady za tieto investície, ak ich vykonal so súhlasom vlastníkov alebo ak išlo o nevyhnutné náklady. O náhradu by sa mohol domáhať v občianskoprávnom konaní.

Vypratanie osoby staršej ako 60 rokov

Postup pri vysťahovaní osoby, ktorá neoprávnene obýva nehnuteľnosť, sa nemení pre osoby staršie ako 60 rokov. Vysťahovanie takýchto osôb sa rieši prostredníctvom súdneho konania, kde je potrebné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti. Súd následne rozhodne na základe predložených dôkazov o tom, či má osoba nehnuteľnosť vypratať.

Vo všeobecnosti zákony neustanovujú špeciálny režim pre vysťahovanie osôb nad 60 rokov. Avšak, v niektorých prípadoch môže súd prihliadať na zvláštne okolnosti a zraniteľnosť osôb, čo môže ovplyvniť rozhodnutie. Napríklad, ak by to predstavovalo rozpor s dobrými mravmi, súd môže k tomu prihliadať. Dôležité bude ale aj to z akého dôvodu sa nasťahovala do nehnuteľnosti.

Nájomný vzťah a jeho skončenie

V prípade nájmu bytu je potrebné uviesť, že ide o chránený nájom, čo sa okrem iného prejavuje v tom, že je možné ho ukončiť iba vzájomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné domáhať sa splnenia uvedenej povinnosti na súde žalobou.

Prečítajte si tiež: Cena vypratania nehnuteľnosti: Čo očakávať?

Aj napriek tomu, že návrh na vypratanie nehnuteľnosti sa obsahovo špeciálne nelíši od iných návrhov v civilnom konaní, v zmysle § 676 Občianskeho zákonníka je nevyhnutné, aby tento bol na príslušný súd podaný v lehote do 30 dní odo dňa uplynutia času nájmu, resp. Ak by prenajímateľ túto lehotu nestihol, nájom sa predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.

Notárska zápisnica ako exekučný titul

V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Táto otázka je kladená právom, keďže najčastejšie je exekučným titulom na vypratanie rozhodnutie súdu. Vypratanie totiž predstavuje spôsob vymáhania tzv. nepeňažného plnenia - nevymáha sa teda peňažná suma, ale splnenie určitej povinnosti, ktorou je vypratanie konkrétnej nehnuteľnosti (aby nedošlo k jej zámene s inou nehnuteľnosťou) - je to povinná náležitosť notárskej zápisnice, najlepšie je nehnuteľnosť identifikovať. Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice.

Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu.

Bytová náhrada

V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) je nezaplatenie nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.

tags: #vypratanie #nehnuteľnosti #pozemku #zákon