Kalkulačka výpočtu nájomného za nebytové priestory: Dôležité aspekty a náležitosti zmluvy

Nájom nebytových priestorov predstavuje významnú súčasť obchodných vzťahov, či už pri zakladaní podniku, otváraní novej prevádzky alebo prenájme vlastnej (alebo prenajatej) nehnuteľnosti inej osobe. Na rozdiel od nájmu bytu má nájom nebytových priestorov svoje špecifiká. Tento článok poskytuje prehľad kľúčových informácií, ktoré je potrebné zvážiť pred uzavretím zmluvy. Dôkladná príprava pomôže prenajímateľovi aj nájomcovi vyhnúť sa riziku neplatnosti zmluvy, s ktorou sa možno v praxi stretnúť.

Overenie nehnuteľnosti a vlastníctva

Pred podpisom zmluvy je dôležité overiť, či je prenajímateľ skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Vlastníctvo si môžete jednoducho overiť na webovej stránke katastra. Ak ide o podnájom, overte si, či má nájomca súhlas vlastníka s podnájmom, pretože bez neho je podnájomná zmluva neplatná.

Písomná forma zmluvy

Pri nájme nebytových priestorov je písomná forma zmluvy povinná. Nedodržanie tejto formy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, teda akoby nebola nikdy uzatvorená. Na rozdiel od nájmu bytu, kde sa písomná zmluva nevyžaduje, pri nebytových priestoroch je nevyhnutná.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí obsahovať nasledovné:

• Označenie zmluvných strán: Pri fyzickej osobe sa uvádza meno, priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvedie obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v obchodnom registri.
• Predmet nájmu: Presná špecifikácia prenajímaného priestoru, vrátane listu vlastníctva, katastrálneho územia, súpisného čísla budovy, poschodia, čísla priestoru a výmery. Ideálne je priložiť list vlastníctva a grafické vyznačenie prenajímanej plochy.
• Účel nájmu: Účel, na ktorý sa priestor prenajíma, musí byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Zmluva nemôže byť uzatvorená na priestor, ktorý nie je skolaudovaný, alebo na iný účel, ako je uvedený v kolaudačnom rozhodnutí.
• Výška a splatnosť nájomného: Dohoda o výške nájomného musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkov za služby spojené s nájmom (napr. poplatky za energie, upratovanie spoločných priestorov). Nájomné a platby za energie a služby musia byť stanovené oddelene.
• Doba nájmu: Ak sa nájom uzatvára na určitý čas, musí byť táto doba v zmluve uvedená. Ak nie je doba určená, platí, že zmluva je uzatvorená na neurčitý čas.
• Spôsob platenia nájomného: Presné určenie splatnosti (napr. vždy do 10. dňa v mesiaci vopred za nasledujúci kalendárny mesiac alebo štvrťrok) a spôsobu platenia.

Ak niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýba, alebo je vymedzená nejasne, zmluva o nájme nebytových priestorov je neplatná.

Prečítajte si tiež: Výška nájomného nebytových priestorov

Predmet nájmu - presná špecifikácia

Predmet nájmu, teda konkrétny nebytový priestor, musí byť označený jednoznačne, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo nebytového priestoru a výmeru.

Účel nájmu a kolaudačné rozhodnutie

Nájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Tento účel musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí. Inak je zmluva neplatná.

Nájomné a platby spojené s prenájmom

Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová, pretože v takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Vždy samostatne uvádzajte nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Nájomné a cena energií a služieb musia byť stanovené oddelene.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Práva a povinnosti oboch strán je možné rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu. Treba dbať aj na daňové povinnosti, napríklad registráciu na DPH pri prenájme nehnuteľnosti.

Trvanie zmluvy a možnosti výpovede

Ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, predpokladá sa, že je uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob jej zániku. Nájom nebytového priestoru dohodnutý na určitý čas je možné vypovedať len v zákonom stanovených prípadoch.

Prečítajte si tiež: Peňažné príspevky pre zdravotne postihnutých

Zmluvu na dobu neurčitú možno vypovedať kedykoľvek bez uvedenia dôvodu, zmluvu na dobu určitú možno vypovedať len z dôvodov uvedených v zákone.

Dôvody na strane prenajímateľa:

• Nájomca užíva prenajatý priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca mešká s platením nájomného alebo záloh za energie a služby o viac ako jeden mesiac.
• Nájomca neposkytuje prenajímateľovi služby na úhradu nájomného riadne a včas.
• Nájomca hrubo porušuje pokoj alebo poriadok v prenajatom priestore.
• Užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať.
• Bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor.
• Nájomca prenechá priestor do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd.
• Ide o nájom nebytového priestoru v nehnuteľnosti prevedenej pôvodnému vlastníkovi podľa reštitučného zákona.

Dôvody na strane nájomcu:

• Nájomca stratil spôsobilosť vykonávať činnosť, na ktorú si priestor prenajal.
• Prenajatý priestor sa stal nespôsobilý na dojednané užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti.

Ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, výpovedná doba je v každom prípade trojmesačná a počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Zánik zmluvy

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonom stanovených dôvodov. Pokiaľ je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3-mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenej v zmluve.

Datovanie a podpis zmluvy

Nájomná zmluva musí byť datovaná a podpísaná. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, zmluvu podpisujú obaja manželia. Pri právnickej osobe podpisuje zmluvu jej štatutárny zástupca, a to spôsobom uvedeným v obchodnom registri, alebo iná osoba oprávnená podpisovať za právnickú osobu.

Zmeny predmetu nájmu

Zmeny v predmete nájmu je možné robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto je potrebné tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ako ovplyvňuje dĺžka práce váš dôchodok?

Nájom nedokončeného priestoru

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie. V takom prípade je potrebné si ujasniť, či uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú alebo určitú. Je dôležité nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru.

Dôležité právne predpisy

Nájomné vzťahy upravujú nasledovné právne predpisy:

• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 663 až § 720)
• Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (§ 9)

tags: #vyska #najomneho #za #nebytovy #priestor #kalkulacka