Vysporiadanie pozemkov viacerých vlastníkov: Postupy a riešenia

Vysporiadanie pozemkov, ktoré vlastnia viacerí vlastníci, je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov a postupov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako postupovať pri vysporiadaní pozemku s viacerými vlastníkmi na Slovensku.

Úvod do problematiky vysporiadania pozemkov

Vysporiadanie pozemku predstavuje uvedenie vlastníckych a užívacích vzťahov k pozemku do súladu s platnými právnymi predpismi. Tento proces je často nevyhnutný v rôznych situáciách, ktoré komplikujú bežný život vlastníkov a užívateľov nehnuteľností.

Bežné situácie vyžadujúce vysporiadanie pozemku:

1. Nesúlad medzi vlastníctvom stavby a pozemku: Stáva sa, že dom je zapísaný na liste vlastníctva určitej osoby, avšak pozemok pod stavbou patrí niekomu inému. Môže ísť o súrodenca, suseda, väčší počet spoluvlastníkov alebo o pozemok spravovaný Slovenským pozemkovým fondom.
2. Problémy s prístupom k nehnuteľnosti: Bez právne vyriešeného prístupu k nehnuteľnosti sa často nedá stavať, nehnuteľnosť nie je možné predať a banka spravidla neschváli hypotekárny úver. Problém vzniká najmä v prípadoch, keď prístupová cesta vedie cez pozemky iných vlastníkov, pričom niektorí z nich už nežijú alebo sú evidovaní ako neznámi vlastníci.
3. Spoluvlastníctvo s viacerými osobami: Pozemok alebo nehnuteľnosť má často viacero spoluvlastníkov, v niektorých prípadoch aj desiatky osôb. Jeden zo spoluvlastníkov má záujem o predaj, iný s tým nesúhlasí a ďalší dlhodobo nereaguje alebo je nezastihnuteľný.
4. Neznámi spoluvlastníci: Mnohé pozemky majú spoluvlastníkov, ktorí sú neznámi, pričom ich podiely spravuje Slovenský pozemkový fond.
5. Dlhodobé užívanie pozemku bez vlastníctva: Vysporiadanie pozemku sa rieši aj v situácii, keď je pozemok dlhodobo užívaný osobou, ktorá nie je zapísaná ako vlastník, avšak koná v dobrej viere, že jej pozemok patrí.
6. Sporné hranice pozemkov: Vysporiadanie pozemku je nevyhnutné aj v prípadoch, keď medzi susednými vlastníkmi vzniknú spory o priebeh hranice pozemku. K týmto situáciám dochádza najmä vtedy, ak hranice neboli v minulosti presne zamerané, prípadne ak boli dlhodobo rešpektované inak, než ako sú evidované v katastri nehnuteľností.

Nevysporiadaný pozemok znižuje hodnotu nehnuteľnosti, komplikuje jej predaj alebo darovanie, znemožňuje získanie hypotekárneho úveru a často prerastie do zdĺhavého a nákladného súdneho sporu.

Základné princípy spoluvlastníctva

Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, ide o podielové spoluvlastníctvo. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci, napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník.

K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Podstatou spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov je vlastníkom každej jednej časti spoločnej veci. Neexistuje výlučný vlastník časti spoločného pozemku, je táto súčasťou spoločnej nehnuteľnosti, ktorá je predmetom podielového spoluvlastníctva.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Predaj spoluvlastníckeho podielu na pozemku je spojený s povinnosťou ponúknuť podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka. Táto povinnosť je známa ako predkupné právo.

Spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. Predkupné právo sa však neuplatňuje, ak ide o prevod podielu medzi blízkymi osobami (napríklad rodičmi, deťmi, manželmi). Vtedy spoluvlastník môže podiel previesť bez toho, aby dal predkupné právo ostatným majiteľom pozemku.

Ako postupovať pri ponuke predkupného práva:

Spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. Ponuka musí obsahovať všetky podmienky prevodu (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Ponuka musí mať písomnú formu, ak sa týka nehnuteľností. Ak spoluvlastníci predkupné právo nevyužijú, môže jeden zo spoluvlastníkov svoj podiel predať tretej osobe.

Kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Výnimky z predkupného práva:

• Prevod na blízku osobu: Zákonné predkupné právo sa neuplatní, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j.
• Prevod darom alebo v rámci dedenia: V týchto prípadoch sa predkupné právo tiež neuplatňuje, pretože nejde o predaj v pravom zmysle slova.

Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Možnosti zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo je stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých vlastníkov, pričom v prípade podielového spoluvlastníctva podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Neznamená to, že každý zo spoluvlastníkov má právo výlučne disponovať s určitou „oddelenou“ časťou spoločnej veci, pretože nie je známe, ktorá časť spoločnej veci patrí ktorému zo spoluvlastníkov.

V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve a preto zákon poskytuje niekoľko spôsobom jeho vyporiadania. Z uvedenej zásady existuje aj výnimka, ktorú spomíname v závere tohto článku.

Keďže je občianske právo postavené na zásade autonómie vôle, zákon účastníkom spoluvlastníckych vzťahov ponecháva voľný priestor na úpravu týchto vzťahov a preto aj samotný Občiansky zákonník preferuje pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva dohodu jednotlivých podielových spoluvlastníkov, pričom ak ide o vyporiadanie nehnuteľnosti, dohoda musí mať písomnú formu a je potrebný aj vklad do katastra nehnuteľností. Na dohode musia byť zúčastnení všetci podieloví spoluvlastníci. Ak nie je povinnosť uzavrieť dohodu v písomnej forme, tak každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.

Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, vyporiadanie vykoná a spoluvlastníctvo zruší súd, avšak len na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Zákon hovorí, že súd pri tom prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci, avšak to neznamená, že návrh nemôže podať aj menšinový spoluvlastník a rovnako nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada.

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

Z procesnej stránky sú účastníkmi konania všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh je žalobca a ostatní sú žalovaní. Súd vyporiada podielové spoluvlastníctvo reálnym rozdelením veci podľa výšky podielov spoluvlastníkov, ak je možné vec reálne rozdeliť. Deliteľnosť musí byť možná z technického hľadiska, ale zároveň by mala rozdelená vec naďalej slúžiť takému záujmu a takým spôsobom, ktorý zodpovedá jej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je potrebné vyhotoviť aj geometrický plán, ktorý bude tvoriť neoddeliteľnú súčasť rozsudku, ktorým bude podielové spoluvlastníctvo vyporiadané.

V zmysle ustálenej judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov toho-ktorého podielového spoluvlastníka a vtedy sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva.

Ďalším spôsobom vyporiadania je prikázanie veci jednému (príp. viacerým) zo spoluvlastníkov s tým, že sa z neho stane výlučný vlastník a ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky podielov takzvane vyplatí, ide o tzv. prikázanie veci za náhradu. Súd pri tom prihliada okrem iného aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V návrhu musí žalobca uviesť, akú sumu za ustupujúci spoluvlastnícky podiel je ochotný vyplatiť ostatným podielovým spoluvlastníkom, pričom táto suma sa uvádza v eurách za jeden meter štvorcový. Práve táto suma je v praxi najčastejšie spornou, pretože sa stáva, že niektorí zo spoluvlastníkov s touto sumou nesúhlasí. Zákon hovorí o primeranej náhrade, ale bližšie ju nešpecifikuje. Vo všeobecnosti možno povedať, že primeraná náhrada je taká, za akú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec, prípadne podiel na tejto veci.

Tretím spôsobom vyporiadania podielového spoluvlastníctva je predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky podielov. Tento spôsob sa uplatní, ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem spoločnú vec nadobudnúť do vlastníctva.

Výnimka zo zásady, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníctve

Výnimku z vyššie spomínanej zásady, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrval v podielovom spoluvlastníctve, vymedzuje Občiansky zákonník v ust. § 142 ods. 2: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ V tomto prípade súd nezruší a nevyporiada podielové spoluvlastníctvo, ak na to existujú dôvody hodné osobitného zreteľa, pričom prevažne ide o okolnosti subjektívneho charakteru na strane účastníkov, ktoré musí súd s odbornou starostlivosťou skúmať. V praxi sa môže vyskytnúť mnoho takýchto dôvodov, môže ísť napr. o prípad, keď je spoluvlastník vysokého veku a želá si v nehnuteľnosti dožiť, pretože v nej žil celý život.

Alternatívy vyporiadania

• Reálne rozdelenie veci: Vyžaduje vyhotovenie geometrického plánu, ktorý umožní rozdelenie pozemku na samostatné parcely zodpovedajúce veľkosti jednotlivých podielov.
• Prikázanie veci jednému zo spoluvlastníkov: Súd môže prikázať vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
• Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak nie je možné vec reálne rozdeliť alebo ak by rozdelenie nebolo účelné a súčasne niktorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosť nechce do svojho vlastníctva za náhradu, súd môže rozhodnúť o predaji veci a rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov.

Slovenský pozemkový fond (SPF) a vysporiadanie pozemkov

Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva dôležitú úlohu pri vysporiadaní pozemkov, najmä v prípadoch, keď sú spoluvlastníkmi neznáme osoby alebo osoby, ktorých pobyt nie je známy. SPF spravuje podiely týchto vlastníkov a môže byť účastníkom konania o vysporiadanie pozemku.

Po novom uzavrie SPF dohodu o vyporiadaní vtedy, ak je pozemok je v podielovom spoluvlastníctve nezisteného vlastníka resp. nezistených vlastníkov, a výmera pripadajúca na ich podiel nie je väčšia ako 500 m2. Zároveň podiel žiadateľa o dohodu je minimálne 50%. Okrem vyššie uvedeného nemôže byť na liste vlastníctva evidovaný iný známy podielový vlastník. A ak nie sú tieto kritériá splnené, nič nie je stratené.

Ak sa vykupuje aj od neznámych vlastníkov a ich podiely spravuje Slovenský pozemkový fond, pri výkupe podielov od SPF neplatí zákonné predkupné právo. Čiže ostatní spoluvlastníci nemôžu takýto výkup napadnúť. Obec sa teda kúpou od SPF veľmi elegantne stáva jedným zo spoluvlastníkov a automaticky si vytvára predpoklady na to, aby ostatných spoluvlastníkov z pozemku vytlačila formou zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka.

Znalecký posudok a jeho význam

Znalecký posudok má veľkú dôležitosť v prípadoch týkajúcich sa určenia všeobecnej, resp. trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Je to základný nástroj, ktorý by mal objektívne odrážať aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti na trhu. Pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je súd povinný pri oceňovaní nehnuteľnosti vychádzať z jej všeobecnej ceny určenej podľa súčasnej situácie na trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase.

Účastníci kúpnej zmluvy nie sú zásadne viazaní dohodnutou cenou, ktorá nemusí byť obvyklou trhovou cenou. Ak sú s nehnuteľnosťou spojené náklady, tak je možné ich žiadať zohľadniť pri vysporiadaní.

Riešenie sporov a súdne konania

Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, bude potrebné, aby aspoň jeden z podielových spoluvlastníkov podal žalobu na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva, a to buď prikázaním veci za primeranú náhradu žalobcovi, ktorý vám následne môže pozemok predať (je však potrebné upozorniť, že súd v takýchto prípadoch prikáže pozemok tomu, kto chce nehnuteľnosť ďalej užívať a nechce ju predať) alebo predajom nehnuteľnosti (vám), kedy sa výťažok rozdelí medzi podielových spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielu.

Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

Praktické rady a odporúčania

• Komunikácia a dohoda: Najskôr sa pokúste o dohodu so všetkými spoluvlastníkmi.
• Právna pomoc: V každom prípade odporúčame obrátiť sa na advokáta, s ktorým sa dohodnete na postupe.
• Znalecký posudok: Znalec na nehnuteľnosti určí trhovú hodnotu jednotlivých podielov, čo môže pomôcť v rokovaniach o odkúpení podielu.
• Predkupné právo: Dodržiavajte zákonné postupy týkajúce sa predkupného práva.
• Súdne konanie: Ak dohoda nie je možná, zvážte súdne riešenie.

Postup pri vysporiadaní pozemku s neznámymi vlastníkmi

V prípadoch, keď vlastníte pozemok, ktorého časť patrí neznámym vlastníkom, je potrebné postupovať nasledovne:

1. Zistenie aktuálneho stavu vlastníctva: Navštívte príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, a vyžiadajte si list vlastníctva k danému pozemku. Zistíte tak, kto je podľa katastra oficiálne zapísaný ako vlastník alebo spoluvlastník. Ak sú tam zapísané aj osoby, ktoré už nežijú, bude potrebné zistiť, kto sú ich dedičia.
2. Dedičské konanie: Ak niektorí spoluvlastníci už zomreli a dedičské konanie po nich už bolo ukončené, je potrebné podať návrh na dodatočné prejednanie dedičstva na príslušný súd podľa miesta, kde bolo dedičské konanie ukončené. Súd následne poverí notára, ktorý zistí okruh dedičov. Ak neviete, kde dedičia žijú, notár a súd môžu využiť verejné vyhlášky a ďalšie prostriedky na ich vypátranie.
3. Kontaktovanie dedičov a dohoda: Po zistení dedičov je možné sa s nimi dohodnúť na vysporiadaní spoluvlastníctva - napríklad na odkúpení ich podielu, prípadne na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdnou cestou, ak by nebola dohoda možná.
4. Právna pomoc: Odporúčam obrátiť sa na advokáta so skúsenosťami v oblasti nehnuteľností a dedičského práva.

Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva

Zrušenie podielového spoluvlastníctva je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu. V prípade uzavretia dohody do úvahy prichádza (s možnosťou určitých modifikácii) reálne rozdelenie veci, pripadnutie veci spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov alebo predaj celej veci a rozdelenie výťažku.

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Ak nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo zruší a vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka vykoná súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, súd vec rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; pritom prihliadne na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

Prehľad krokov pri odkúpení pozemku od viacerých majiteľov

tags: #vysporiadanie #pozemkov #viacerych #vlastnikov #postupy