Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku podľa zákona

Vlastníctvo majetku je základné právo, avšak ak je vlastníkov viac, vzniká spoluvlastníctvo. V slovenskom právnom systéme existujú dve formy spoluvlastníctva: podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Tento článok sa zameriava na podielové spoluvlastníctvo a jeho vysporiadanie, najmä v kontexte pozemkov.

Podielové spoluvlastníctvo: Základné princípy

O spoluvlastníctve hovoríme, ak je vec vo vlastníctve viacerých subjektov bez reálneho rozdelenia. Všetky tieto osoby sú považované za jedného vlastníka spoločnej veci. Rovnaké práva a povinnosti, ktoré má jediný vlastník, prislúchajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť fyzické aj právnické osoby a predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec.

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci, pričom minimálne dve osoby musia byť vlastníkmi. Základným znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach. Každý spoluvlastník má určitý podiel na veci, ktorý však nepredstavuje reálnu časť, ale ideálny podiel. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá presne vymedzenú časť, pokiaľ sa nedohodnú inak. Ak vlastníte napríklad 1/3 podiel na pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu, ktorú by ste mohli výlučne užívať. Podiel neurčuje konkrétnu časť spoločnej veci, ktorá je vo výlučnom užívaní. Podielový spoluvlastník má podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha, ktorú by mohol výlučne užívať. Zákon však nevylučuje dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania spoločnej veci, táto dohoda ich zaväzuje len navzájom.

Spoluvlastnícky podiel a hospodárenie so spoločnou vecou

Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou stanovené inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci a určuje mieru účasti na právach a povinnostiach.

Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však aj užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Prečítajte si tiež: Dedenie a sociálne bývanie

Prevod podielu a predkupné právo

Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného, darovať, prípadne prenechať závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník chce previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť). Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom.

Je dôležité byť obzvlášť dôsledný pri formulovaní výzvy na uplatnenie predkupného práva, pretože nesprávne sformulovaná výzva môže viesť k žalobám a napadnutiu prevodu nehnuteľnosti. Zanedbanie zákona môže spôsobiť značné komplikácie. Preto sa odporúča obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá vypracuje bezchybnú kvalifikovanú výzvu, čím sa predíde zbytočným súdnym sporom, stratenému času, energii a finančným prostriedkom.

Medzi ďalšie práva spoluvlastníkov patrí možnosť nakladania so spoluvlastníckym podielom, a to tak, že môže podiel previesť na iného, môže ho darovať, prenechať závetom, predať, vymeniť atď. Pokiaľ je prevod podielu blízkej osobe, hovoríme o Zákonnom predkupnom práve. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke. Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúsenosti vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú formu zmluvy v predpísanej forme, a obsahovala povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností v zmysle Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je písomná zmluva. Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. I keď sympatie sú ľudské, zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí Vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva. Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.

Zrušenie spoluvlastníctva dohodou

Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia naviac uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.

Prečítajte si tiež: Možnosti vysporiadania nehnuteľností

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva.

Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. Práve vtedy často nastane moment, kedy sa vlastníci „nevedia dohodnúť“. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti. Rozdelenie bytu, alebo rodinného domu nie je až také komplikované. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Všeobecné, resp. Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom.

Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:

• Rozdelenie veci - ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne).
• Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu - ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
• Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov - ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

Ak k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.

Súdne konanie o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo, ako jeden z dvoch typov spoluvlastníctva upraveného v zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, môže zaniknúť rôznymi spôsobmi, pričom jedným z nich je možnosť jeho zrušenia súdom. Takýto spôsob zániku podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy v prípade, ak podieloví spoluvlastníci majú dôvody na jeho zrušenie (napr. konfliktné vzťahy medzi spoluvlastníkmi, neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom užívaní veci, či inom spôsobe jeho využitia, zneužívanie práva väčšinového spoluvlastníka tým, že vylučuje z užívania veci ostatných spoluvlastníkov a pod.) a zároveň sa nevedia dohodnúť na spôsobe jeho zrušenia (ako sa rozdelí spoločná vec, prípadne komu pripadne do výlučného vlastníctva spoločná vec).

Prečítajte si tiež: Rozdelenie majetku manželov

To zároveň značí, že zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy len v prípade, ak sa podieloví spoluvlastníci nevedia dohodnúť, teda uzavrieť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak uzavrú dohodu, zruší a vyporiada sa podielové spoluvlastníctvo touto dohodou a k súdnemu konaniu nedôjde. Ak sa dohoda týka nehnuteľností, musí byť aj povinne písomná. Ak k takejto dohode nedôjde, nastupuje súdne konanie, ktoré začne len na návrh (žalobu) niektorého zo spoluvlastníkov a ktorého účastníkmi musia zo zákona byť všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcu, alebo na strane žalovaného.

Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva rieši ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Z uvedeného ustanovenia vyplývajú viaceré spôsoby zrušenia a vyporiadania, konkrétne rozdelenie spoločnej veci, prikázanie spoločnej veci spoluvlastníkovi za náhradu a predaj spoločnej veci. Poradie spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je pre súd záväzné.

Z citovaného rozhodnutia nevyplýva len vysvetlenie vzájomného vzťahu druhov vyporiadania spoluvlastníctva a možnosti ich využitia, ale aj to, že súd je viazaný návrhom (žalobou) v tom smere, že je povinný zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo, ak nezistí dôvody hodné osobitného zreteľa tvoriace prekážku jeho zrušenia a vyporiadania. Na druhej strane však súd nie je viazaný spôsobom zrušenia a vyporiadania uvedeným v návrhu (žalobe) spoluvlastníka.

Rozdelenie veci

Prvou možnosťou zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je rozdelenie veci podľa spoluvlastníckych podielov. Podmienkou použitia tohto spôsobu je však to, že vec (predmet zrušenia a vyporiadania) je reálne deliteľná. Za deliteľnú sa považuje dom, ktorý je možné rozdeliť vertikálne, teda má napríklad dva samostatné vchody a dva byty, kde každý byt má vlastné sociálne zariadenie a ostatné príslušenstvo bytu, teda v praxi dôjde k úplnému oddeleniu bytov v dome. Nedeliteľnosť pri horizontálne situovaných nehnuteľnostiach môže napríklad spočívať v tom, že sociálne zariadenia sa nachádzajú len na jednom poschodí a vytvorenie nových sociálnych zariadení na prízemí buď nie je možné, alebo by si vyžiadalo neprimerané a neúčelné náklady, ktoré by museli spoluvlastníci vynaložiť vo vzťahu k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva. Rovnako nehnuteľnosť môže mať len jeden vchod, takže by museli cez tento vchod chodiť obaja spoluvlastníci, čo je v niektorých prípadoch v praxi možné riešiť zriadením vecného bremena. Nedeliteľná by takáto nehnuteľnosť zrejme bola, ak by jedným vchodom musel prejsť jeden zo spoluvlastníkov cez izbu v byte druhého. V minulosti sa spravidla považovala stavba za nedeliteľnú v prípade, ak by deľba mala prebehnúť horizontálne (dva byty nad sebou v jednom dome), najvyšší súd však tieto staršie závery revidoval.

Pozemky sú spravidla ľahšie deliteľné ako stavby, aj tu však môžu vzniknúť komplikované situácie, ak sú na pozemkoch stavby, prípojky sietí, studne, či je cez ne zriadená cesta, alebo majú spoločný dvor, ktorý nie je možné účelne rozdeliť.

Ak je nehnuteľnosť deliteľná, súd rozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva tak, že nehnuteľnosť rozdelí a nové veci (pozemky, byty, iné stavby a pod.) prikáže do výlučného vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov. Týmto sa konštitutívne založí výlučné vlastníctvo pre toho-ktorého spoluvlastníka k nehnuteľnostiam.

Výhradne pri tomto spôsobe zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva môže súd zriadiť vecné bremeno, ak je to potrebné pre lepšie využitie prikazovaných nehnuteľností. Pravidelne pôjde o zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu k domu jedného spoluvlastníka cez pozemok, ktorý pripadne do výlučného vlastníctva iného spoluvlastníka. Môže to však byť aj právo zriadenia, údržby, opráv sietí a prístupu k nim na pozemku iného spoluvlastníka, ktoré slúžia domu iného spoluvlastníka. Môže ísť aj o právo využívať studňu na pozemku iného spoluvlastníka a podobne.

Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti iné práva, napr. záložní veritelia, iné osoby, ktoré majú zriadené vecné bremená k nehnuteľnosti, nájomcovia nehnuteľností, čo značí, že ich postavenie by sa nemalo zhoršiť.

Prikázanie veci jednému zo spoluvlastníkov

Druhým spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je prikázanie veci do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov za súčasnej povinnosti zaplatenia primeranej peňažnej náhrady ustupujúcemu spoluvlastníkovi. Predpokladom k tomu, aby súd mohol pristúpiť k takémuto riešeniu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je to, že nie je možné rozdelenie nehnuteľností, teda využitie prvého spôsobu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Len v prípade, ak rozdelenie veci nie je možné (prípadne nie je dobre možné, teda je hospodársky neúčelné), môže súd pristúpiť k tomuto druhému spôsobu riešenia sporu. Nevyhnutnou podmienkou je to, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, túto vec chce. Ak by ju totiž nechcel, súd mu proti jeho vôli vec do výlučného vlastníctva prikázať nesmie. Ak vec nechce žiaden zo spoluvlastníkov, súd pristúpi k predaju veci.

Ak chcú vec obaja (či viacerí) spoluvlastníci, rozhodnutie súdu si vyžaduje skúmanie ďalších skutočností a to nielen skutočností uvedených priamo v ustanovení § 142 ods. 1 OZ (účelné využitie veci, či násilné sa správanie spoluvlastníka).

Prikázanie veci do výlučného vlastníctva predpokladá určenie hodnoty veci, ktorá má byť prikázaná preto, že z tejto hodnoty bude ustupujúci spoluvlastník v peňažnom vyjadrení vyplatený. Ak sa na tejto hodnote strany sporu nezhodnú, súd nariadi znalecké dokazovanie, ktoré však musí niektorý zo spoluvlastníkov v konaní navrhnúť. Po určení hodnoty veci znaleckým posudkom súd rozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a prikázaní veci do výlučného vlastníctva spoluvlastníka za súčasnej výplaty ustupujúceho spoluvlastníka. Má ísť o cenu všeobecnú - teda v podstate o trhovú cenu nehnuteľnosti.

Ďalšie možnosti vyporiadania podielového spoluvlastníctva pri pozemkoch

V prípade vyporiadania pozemkov existuje riešenie. Stretávam sa aj s vlastníkmi pôdy, ktorí majú záujem sa starať o svoju pôdu. Problémom býva, že niekoľko (niekedy desiatky rôznych parciel) vlastnia ako podieloví spoluvlastníci. K tejto situácií dochádza zvyčajne dedením viacerých generácií. Pozemky dočasne nevyužívané, zvyčajne slúžiace ako poľnohospodárska pôda, či pastviny, sú spravované inými osobami, ako ich majiteľmi. Je to dôsledok nepriaznivej situácie, keď je vlastníkom malého pozemku viac ako 10 majiteľov. Východisko hľadajú v zámene pozemkov, alebo v samotnom predaji. Možným riešením vyporiadania podielového vlastníctva pri pozemkoch sú pozemkové úpravy, alebo jednoduché pozemkové úpravy.

Pozemkové úpravy

Pozemkové úpravy sú veľmi náročným procesom. Túto činnosť môžu vykonávať iba osoby spôsobilé, ktoré získali osvedčenie na projektovanie pozemkových úprav. Proces pozemkových úprav býva zvyčajne dozorovaný štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich úlohou je pokryť projektom veľkú rozlohu územia a funkčne ju usporiadať. Proces môže trvať v priemere 5 -7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom. Rozhodnutie o schválení projektu pozemkových úprav sa oznámi verejnou vyhláškou.

Jednoduché pozemkové úpravy

Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Jednoduché pozemkové úpravy je možné vykonať autorizovaným geodetom, v zmysle Zákona NR SR č. 215/1995 o geodézii a kartografii. V jednoduchých pozemkových úpravách sa rieši podstatne menšia časť katastrálneho územia. Dokumentácia je omnoho jednoduchšia. Prílohou býva geometrický plán novo navrhovaného usporiadania pozemkov. Výhodou tohto konania je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.

tags: #vysporiadanie #spolocneho #vlastnictva #k #pozemku #podla