Vyvlastnenie pozemku pod budovou: Podmienky a aspekty

V bežnej hospodárskej praxi je ochrana pozemkového vlastníctva kľúčovou otázkou, najmä v prípadoch, keď dochádza k odcudzeniu alebo inému zbaveniu vlastníckeho práva. Vyvlastnenie predstavuje priamy zásah štátu do vlastníckeho práva k pozemku vo verejnom záujme, ktorý je opretý o zákon. Rozhodnutie o vyvlastnení vydáva stavebný úrad, ktorý je súčasťou okresného úradu.

Historický kontext vyvlastňovania

V slovenskom právnom poriadku sme sa stretli s rôznymi formami zásahov štátu do vlastníckych práv občanov. Medzi ne patrili pozemkové reformy po prvej svetovej vojne, najmä záborový zákon z roku 1919, ako aj obdobie okolo druhej svetovej vojny, keď dochádzalo ku konfiškáciám židovského majetku a po vojne majetku Nemcov, Maďarov, kolaborantov a zradcov národa. Dnes sa však vyvlastnenie chápe ako proces zameraný na dosiahnutie prechodu alebo obmedzenia vlastníckeho práva k pozemkom alebo stavbám.

Súčasné chápanie vyvlastnenia

Vyvlastnenie v súčasnosti znamená zriadenie, zrušenie alebo obmedzenie práva vecného bremena k pozemkom a stavbám. Celý proces vyvlastnenia prebieha pred odborom životného prostredia okresného úradu, ktorý následne vydáva rozhodnutie o vyvlastnení.

Ústava Slovenskej republiky pripúšťa vyvlastnenie v článku 20 ods. 4, ktorý hovorí, že vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, na základe zákona a za primeranú náhradu. To znamená, že pozemky, stavby a práva k nim potrebné na realizáciu stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme môžu byť vyvlastnené alebo vlastnícke práva k pozemkom a stavbám môžu byť obmedzené rozhodnutím stavebného úradu.

Právne predpisy upravujúce vyvlastnenie

Okrem stavebného zákona existuje niekoľko ďalších zákonov, ktoré tvoria základ pre vyvlastnenie. Stavebný zákon obsahuje výpočet ustanovení, podľa ktorých je možné vyvlastňovať. Medzi ďalšie dôležité predpisy patrí zákon č. 129/1996 Z. z. o niektorých opatreniach na urýchlenie prípravy výstavby diaľnic a ciest pre motorové vozidlá a zákon č. 175/1999 Z. z. o niektorých opatreniach týkajúcich sa prípravy významných investícií.

Prečítajte si tiež: Podmienky vyvlastnenia

Zákon č. 64/1997 Z. z. o užívaní pozemkov v zriadených záhradkových osadách a vyrovnaní vlastníctva k nim tiež predstavuje významný zásah do vlastníctva pozemkov. Hoci tento zákon priamo nehovorí o vyvlastnení, fakticky ide o expropriáciu, pretože umožňuje okresnému úradu vydať rozhodnutie o vykonaní projektu pozemkových úprav, v ktorom sa určujú náhradné pozemky pre majiteľov pozemkov v záhradkovej osade a tieto pozemky sa im odoberajú. Noví majitelia nadobúdajú vlastníctvo dňom vydania rozhodnutia o vykonaní projektu.

Zákon o príprave významných investícií

Pre podnikateľov je zaujímavý zákon č. 175/1999 Z. z. o príprave významných investícií. Tento zákon upravuje zjednodušenie usporiadania vlastníckych vzťahov, ktoré sú potrebné na prípravu stavieb, ktoré majú byť významnou investíciou. Zákon vychádza z potreby umožniť investície do rozsiahlych stavieb, ktoré prinesú prácu pre množstvo občanov. Podmienkou je, že vláda SR rozhodne, že uskutočnenie investície je vo verejnom záujme. Zjednodušenie usporiadania vlastníckych vzťahov sa týka iba tých pozemkov a stavieb, ktoré sú nevyhnutné pre podnik na uskutočnenie stavby na výrobu (vrátane súvisiacich stavieb a zariadení).

Verejný záujem a účelové zákony

Vyvlastnenie je možné len vo verejnom záujme a na základe konkrétneho zákona. Existuje niekoľko účelových zákonov, ktoré určujú podmienky vyvlastnenia. Patrí sem zákon o urýchlení prípravy výstavby diaľnic, zákon o dráhach, zákon o štátnej pamiatkovej starostlivosti, vodný zákon (týkajúci sa výstavby alebo prevádzkovania vodohospodárskych diel), zákon o banskej činnosti, zákon o ochrane a využití nerastného bohatstva, elektrizačný zákon a plynárenský zákon. Vyvlastnenie je možné aj pre vytvorenie podmienok na nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe.

Riešenie vlastníckych vzťahov po roku 1990

V minulosti, v období socializmu, sa výstavba často realizovala bez usporiadania vlastníckych vzťahov k zastavovanej pôde. Veľké sídliská v mestách sa budovali bez riadneho vyvlastnenia pozemkov. Po roku 1990 sa prešlo na princíp, že každý vlastník má plné oprávnenia k svojej nehnuteľnosti, stavba patrí tomu, kto ju zriadil, a pozemok patrí inému majiteľovi. Usporiadanie tohto vlastníctva sa malo riešiť dohodou medzi majiteľmi stavby a pozemku. Nebolo možné dodatočne usporiadať vlastníctvo doplňujúcim vyvlastnením, pretože išlo o rovnocenné súkromné záujmy. V praxi sa to ukázalo ako neriešiteľný problém.

Vláda predkladala návrhy na riešenia so zachovaním plných práv a ochrany vlastníctva. Najprv sa podarilo riešiť takéto dvojvlastníctvo novelizáciou stavebného zákona v roku 1995. Podľa tohto zákona sa uznal systém vyvlastňovania pre usporiadanie tých pomerov, kde išlo o stavby vo vlastníctve obce alebo štátu. Neskôr sa osobitným systémom riešili vzťahy v záhradkových osadách, kde sa však nikde nespomína vyvlastnenie, hoci ide o expropriáciu.

Prečítajte si tiež: Obrana proti vyvlastneniu

Podmienky vyvlastnenia pre obce a štát

Vyvlastnenie sa týkalo pozemkov:

a) zastavaných stavbami povolenými podľa platných predpisov, ku ktorým mali právo hospodárenia k 24. novembru 1990 národné výbory a ktoré prešli do vlastníctva obce; návrh na vyvlastnenie práv k takýmto pozemkom mohla podať obec, na ktorú prešlo vlastníctvo k stavbe, najneskôr do 31. decembra 2000.b) zastavaných stavbami povolenými podľa platných právnych predpisov, ktoré boli pred 1. októbrom 1995 vo vlastníctve štátu; návrh na vyvlastnenie v takýchto prípadoch mohol podať v mene štátu príslušný správca stavby, najneskôr do 31. decembra 2000.

Za vyvlastňované pozemky sa platilo podľa cenníka, ktorý platil za socializmu, čo bolo v rozpore s ústavou, ktorá vyžaduje primeranú cenu. Ústavný súd SR túto časť zákona vyhlásil za odporujúcu ústave.

Právne dôsledky vyvlastnenia

Právnym dôsledkom zásahu štátu do pozemkového vlastníctva vyvlastnením je:

• odňatie vlastníckeho práva doterajšiemu vlastníkovi s prechodom vlastníckeho práva na iného nadobúdateľa, ktorým je navrhovateľ v rámci vyvlastňovacieho procesu,
• obmedzenie vlastníckeho práva, teda zriadením vecného bremena, alebo
• zrušenie vecného bremena.

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka pozemku alebo stavby v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Cieľom vyvlastnenia je získať pozemok na využitie na daný účel alebo umožnenie užívania pozemku alebo stavby zriadením vecného bremena.

Prečítajte si tiež: Vyvlastnenie pozemku - sprievodca

Podmienky vyvlastnenia

Zákon stanovuje, že vyvlastňovaný pozemok musí spĺňať požadované kritériá, a to predovšetkým, že cieľ vyvlastnenia nemožno dosiahnuť ináč, najmä nie na inom pozemku. Vyvlastnenie sa musí uskutočniť len v takej výmere, ktorá je nevyhnutne potrebná pre daný cieľ. Závažnou podmienkou vyvlastnenia je, aby sa navrhovateľ vopred pokúsil o dohodu s vlastníkom. Musí dať vlastníkovi ponuku a preukázať, že vlastník s ponukou nesúhlasí.

Vyvlastňovací orgán a konanie

Vyvlastňovacím orgánom je podľa stavebného zákona stavebný úrad, konkrétne odbor životného prostredia okresného úradu. Konanie sa začína na návrh osoby, ktorá má predmet vyvlastnenia využiť na účely, na ktoré sa vyvlastňuje. Prerokovanie návrhu na vyvlastnenie na stavebnom úrade je povinné a účastníci konania musia byť vopred upovedomení o tom, že námietky voči návrhu možno podať najneskôr na ústnom pojednávaní.

V súčasnosti, vzhľadom na prebiehajúcu kompletizáciu evidencie vlastníkov pozemkov, zákony zverili starostlivosť o tieto pozemky pri poľnohospodárskej pôde Slovenskému pozemkovému fondu a pri lesnej pôde lesnej organizácii. V praxi teda môže dôjsť k vyvlastňovaniu pozemkov doteraz neidentifikovaných vlastníkov.

Účastníkmi vyvlastňovacieho konania sú:

a) známi vlastníci a iné osoby, ktoré majú vecné práva k pozemku alebo stavbe,b) účastníci súdneho konania alebo konania o dedičstvo a Slovenský pozemkový fond, ak ide o pozemok, ktorého vlastníctvo je predmetom súdneho konania (dedičského konania), a to až do právoplatnosti súdneho rozhodnutia alebo rozhodnutia o dedičstve.

Náhrada za vyvlastnený pozemok

Vyvlastnenie sa uskutočňuje za primeranú náhradu. Ak náhradu nemožno vyplatiť, pretože do dňa vykonateľnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia nebolo právoplatne skončené konanie o dedičstve či súdne konanie, alebo nebola určená oprávnená osoba, odovzdá sa Slovenskému pozemkovému fondu.

Rozhodnutie o vyvlastnení, ktoré vydáva stavebný úrad, je dokumentom, ktorý dokladuje zmeny vo vlastníckych právach. O náhrade sa možno dohodnúť, ak nedôjde k dohode, výšku náhrady určuje stavebný úrad vo vyvlastňovacom rozhodnutí. Ak počas vyvlastňovacieho konania nedôjde k dohode o rozdelení náhrady, navrhovateľ zloží náhradu na súde. Ak je možné majetkové vyrovnanie pridelením náhradného pozemku a vyvlastnený s tým súhlasí, tento spôsob vyrovnania má prednosť pred poskytnutím náhrady v peniazoch.

Pri určení náhrady v peniazoch stavebný úrad rozhodne vo výške ceny zistenej podľa cenovej vyhlášky ministerstva financií. Aj pri zriadení vecného bremena za obmedzenie vlastníckeho práva sa poskytne primeraná náhrada. Vyvlastnením prechádza vlastnícke právo na vyvlastniteľa dňom právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia. Toto rozhodnutie sa musí zapísať do evidencie nehnuteľností.

Revokácia vyvlastňovacieho rozhodnutia

Revokácia vyvlastňovacieho rozhodnutia je procesný úkon, ktorým sa pôvodný vlastník (vyvlastnený) môže domáhať zrušenia právoplatnosti vyvlastňovacieho rozhodnutia. Vyvlastnený pozemok možno užívať len na účely, na ktoré bol vyvlastnený, a nový vlastník musí začať tento pozemok užívať najneskôr v lehote určenej v rozhodnutí o vyvlastnení, ktorá nesmie byť dlhšia ako 2 roky. Ak vyvlastniteľ nezačne do určenej lehoty s užívaním pozemku na daný účel, pôvodný majiteľ má právo podať na stavebný úrad žiadosť o revokáciu. Takúto žiadosť možno podať len do šiestich mesiacov od uvedenej lehoty.

Nový zákon o vyvlastňovaní

Pozemky pod cestami, dráhami, letiskami či verejnými prístavmi bude možné vyvlastniť len za peňažnú náhradu. Vyplýva to z návrhu zákona o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim, ktorý pripravilo ministerstvo dopravy. Tento nový zákon má nahradiť súčasnú úpravu vyvlastnenia v stavebnom zákone. Podľa návrhu má vyvlastnený nárok na peňažnú náhradu alebo náhradný pozemok či stavbu, avšak v prípade stavieb ciest, dráh, letísk a verejných prístavov bude možné poskytnúť náhradu len formou peňažných prostriedkov.

tags: #vyvlastnenie #pozemku #pod #budovou #podmienky