Zabezpečenie nájmu a daň z príjmov: Podmienky a povinnosti

Prenájom nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých občanov. Avšak, s týmto príjmom prichádzajú aj určité povinnosti voči štátu, najmä v oblasti daní. Tento článok sa zameriava na problematiku zabezpečenia nájmu a zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na podmienky a povinnosti, ktoré z toho vyplývajú pre prenajímateľov.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (zákon o DPH) upravuje aj oblasť prenájmu nehnuteľností. Občan sa stáva zdaniteľnou osobou, ak prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska (napr. dom, byt, garáž, pozemok) na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. To platí bez ohľadu na to, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe.

Kto je zdaniteľná osoba?

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá nezávisle vykonáva akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane činnosti výrobcov, obchodníkov, poskytovateľov služieb, slobodných povolaní, duševnej tvorivej činnosti a športovej činnosti.

Obrat pre účely DPH

Obrat na účely zákona o DPH predstavuje hodnotu bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem tovarov a služieb oslobodených od dane. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného a nehmotného majetku (okrem zásob). Obrat sa počíta od začiatku kalendárneho roka.

Prenájom nehnuteľného majetku

Prenájom nehnuteľného majetku znamená právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie, pričom je vylúčené užívanie akoukoľvek inou osobou. Prenájom je relatívne pasívna činnosť, ktorá sa viaže na plynutie času a nevytvára významnú pridanú hodnotu.

Prečítajte si tiež: Prenájom bytu a finančná zábezpeka

Oslobodenie od dane pri prenájme nehnuteľností

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Toto rozhodnutie platí len v prípade, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, t.j. dňom, keď je služba poskytnutá alebo keď je jej poskytovanie ukončené.

Povinnosť registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak jeho obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) presiahne 50 000 eur v kalendárnom roku. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, kedy bol obrat prekročený.

Príklad: Registrácia pre DPH z dôvodu prekročenia obratu

Občan prenajíma byty od 1. februára 2025 a mesačne prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Keďže občan presiahol obrat 50 000 eur dňa 31. augusta 2025, je povinný do 5. septembra 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad ho zaregistruje ako platiteľa od 1. januára 2026.

Špecifické situácie pri registrácii pre DPH

• Prekročenie obratu 62 500 eur: Ak hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, občan sa stáva platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
• Kombinácia obratov 50 000 eur a 62 500 eur: Ak občan presiahne obrat 50 000 eur a následne aj 62 500 eur, žiadosť o registráciu pre DPH je povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, kedy bol presiahnutý obrat 62 500 eur.
• Dobrovoľná registrácia: Občan sa môže stať platiteľom DPH aj pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo 62 500 eur na základe dobrovoľnej žiadosti.

Príklady z praxe: Registrácia pre DPH

• Situácia 1: Občan prenajíma byty a mesačne prijme 7 500 eur. V júli poskytol prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur. Jeho obrat tak dosiahol 63 000 eur. Občan sa stáva platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (31. júla 2025) a je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. augusta 2025.
• Situácia 2: Občan prenajíma byty a mesačne prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur. V septembri poskytol prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 5. septembra 2025 z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur.
• Situácia 3: Občan prenajíma byty a mesačne prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 eur. Podal žiadosť o registráciu pre DPH dňa 4. septembra 2025. Následne, po podaní žiadosti, prenajal rodinný dom v hodnote 15 000 eur. Občan je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť, pretože sa stal platiteľom dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu.

Daň z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (zákon o dani z príjmov), ak nejde o príjmy z podnikania alebo zo závislej činnosti.

Prečítajte si tiež: Poplatky z omeškania v nájomnom

Príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3

Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu.

Preukázateľné výdavky

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Ak sa daňovník rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada.

Nezdaniteľná časť základu dane

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti alebo príjmy z podnikania).

Povinnosť podania daňového priznania

Daňovník je povinný podať daňové priznanie, ak úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec nasledujúceho roka.

Registrácia na daňovom úrade

Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o pôžičke so zabezpečením automobilu

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku.

Príklad: Výpočet dane z príjmu z prenájmu

Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky.

Čo všetko sa započítava do príjmu z prenájmu?

• Nájomné (pravidelné mesačné platby)
• Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
• Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy
• Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
• Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije

Výdavky, ktoré je možné uplatniť

• Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo
• Poplatky za internet a televíziu
• Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme)
• Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu
• Príspevok do fondu opráv

Zábezpeka (kaucia) a DPH

Zábezpeka (kaucia) slúži ako finančná rezerva pre prípad nesplnenia finančných záväzkov nájomcu voči prenajímateľovi. Zloženie depozitu vo forme finančných prostriedkov, ak tieto majú byť použité pre prípad nesplnenia finančných záväzkov, prípadne vzniknutých škôd, nepredstavuje úhradu za zdaniteľný obchod.

DPH pri predaji nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za určitých podmienok. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, okrem dodania stavby určenej na bývanie, dodania jednotlivého bytu a dodania jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Dodanie pozemku je oslobodené od dane, okrem dodania stavebného pozemku.

tags: #zabezpeka #na #najom #a #dan #z