Spoluvlastnícky Podiel: Práva, Povinnosti a Možnosti Vysporiadania

Článok sa zaoberá problematikou spoluvlastníckeho podielu, jeho právnym rámcom, hospodárením so spoločnou vecou, možnosťami prevodu a zrušenia spoluvlastníctva, a to všetko s cieľom poskytnúť komplexný pohľad na túto oblasť.

Čo je Spoluvlastníctvo?

O spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak vec vlastní viacero subjektov bez toho, aby bola reálne rozdelená. Všetky tieto osoby sú považované akoby za jedného vlastníka spoločnej veci. Rovnaké práva a povinnosti, ktoré má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva prislúchajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť tak fyzické, ako i právnické osoby a predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec.

Naša platná právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva, a to podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Tento článok sa zameriava na podielové spoluvlastníctvo.

Podielové Spoluvlastníctvo

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, samozrejme, ak sa nedohodnú inak.

Napríklad, ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3-nový podiel na určitom pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/3-ny z celej plochy pozemku, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať. Podiel, ako ho chápe Občiansky zákonník, neurčuje, ktorá konkrétna časť spoločnej veci je vo výlučnom užívaní či vlastníctve toho-ktorého spoluvlastníka. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť. Ako už bolo spomenuté, zákon nevylučuje dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania spoločnej veci. Treba ale podotknúť, že táto dohoda ich zaväzuje len navzájom.

Prečítajte si tiež: Spoluvlastnícky podiel 1/20: Definícia a význam

Spoluvlastnícky Podiel 1/1

Spoluvlastnícky podiel 1/1 predstavuje špecifickú situáciu, ktorá často vyvoláva otázky o práve k disponovaniu, rozhodovaniu a vzťahoch medzi súčasnými a budúcimi spoluvlastníkmi. V praxi sa zvyčajne vyskytuje pri jednom hlavnom vlastníckom podiele, no jeho dopady na užívanie, správu a prípadnú transakciu sú značné. V liste vlastníctva je spoluvlastnícky podiel 1/1 vyznačený v prípade, ak ide o výlučného vlastníka bytu alebo ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. V prípade podielu 1/1 ste výlučný vlastník danej nehnuteľnosti.

Spoluvlastnícky Podiel a Rozhodovanie

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyjadruje spoluvlastnícky podiel mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

V praxi to znamená, že ak existuje viacero spoluvlastníkov, rozhodnutia sa prijímajú na základe väčšiny hlasov, pričom váha hlasu každého spoluvlastníka je úmerná jeho podielu. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môže na návrh ktoréhokoľvek z nich rozhodnúť súd.

Hospodárenie so Spoločnou Vecou

Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Príklad z Praxe

Predstavte si situáciu, že dvaja bratia zdedili po rodičoch dom. Jeden brat vlastní 3/4 podiel a druhý 1/4 podiel. Ak sa chcú dohodnúť na rekonštrukcii strechy, rozhoduje väčšina, teda brat s 3/4 podielom. Ak by však rekonštrukcia strechy znamenala zásadnú zmenu vzhľadu domu, je potrebný súhlas oboch bratov.

Prečítajte si tiež: Ako sa počíta dôchodok na Slovensku?

Prevod Spoluvlastníckeho Podielu a Predkupné Právo

Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť). Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom.

Príklad z Praxe

Ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto ale neplatí, pokiaľ ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom. Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká.

Dôležitosť Dôslednosti pri Prevodoch

Ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej (kúpnej) zmluvy. Častokrát i malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie, preto vám odporúčame obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá vám vypracuje bezchybnú kvalifikovanú výzvu, ktorou tak predídete zbytočným súdnym sporom, stratenému času, energii a finančným prostriedkom nehovoriac.

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Spoluvlastníctva

Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.

Zrušenie Spoluvlastníctva Dohodou

Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o "bez agendy dôchodkového poistenia"

Zrušenie Spoluvlastníctva Rozhodnutím Súdu

Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:

• Rozdelenie veci - ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne).
• Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu - ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva.
• Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov - ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

Súdne Rozhodnutia a Ich Význam

Súdna prax v oblasti zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva je rozsiahla a prináša dôležité usmernenia. Napríklad, v konaní o zrušení spoluvlastníctva a vykonaní vyporiadania je jeho predmetom vždy celá vec patriaca do podielového spoluvlastníctva a vyriešenie všetkých právnych vzťahov spoluvlastníkov (alebo jedného z nich) k tejto veci. Účastníkmi konania o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k veci musia byť všetci spoluvlastníci, lebo právoplatný výrok súdu zaväzuje len účastníkov konania. Ide o tzv. nútené nerozlučné procesné spoločenstvo všetkých spoluvlastníkov. Pokiaľ sa na konaní nezúčastnia všetci nerozluční spoločníci, súd nemôže návrhu vyhovieť pre nedostatok vecnej legitimácie vyplývajúcej z hmotného práva.

Praktické Príklady a Riešenia

Prevod Podielov na Rovnakú Výšku

V prípade, že spoluvlastníci chcú dosiahnuť rovnakú výšku podielov (napríklad 1/2 a 1/2), ideálnym riešením je previesť podiely na rovnakú výšku. Dá sa to riešiť aj tak, že sa to prevedie na tretiu osobu a potom späť na vás so započítaním pohľadávok. Ale to už môže byť považované za obchádzanie zákona.

Zmena Podielového Spoluvlastníctva na BSM

Zmena podielového spoluvlastníctva na bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) nie je priamo možná prostredníctvom zmien v katastri. Bezdielové spoluvlastníctvo je typické pre majetok nadobudnutý počas manželstva, pokiaľ neexistuje dohoda o zúžení BSM. Tiež ešte by bolo možné to riešiť vyhlásením oboch manželov zaslaným katastru ak nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželstva. Niekedy sa stáva, že to kúpia priateľ s priateľkou ešte pred sobášom ale zapíše sa to po sobáši.

tags: #čo #znamená #spoluvlastnícky #podiel #1 #1