Nájomná Zmluva: Vzor a Základné Náležitosti Podľa Zákona č. 40/1964 Zb.

Nájomná zmluva je kľúčový dokument pri prenajímaní nehnuteľnosti, či už ide o bytové alebo nebytové priestory. Správne zostavená zmluva chráni práva oboch strán - prenajímateľa aj nájomcu - a predchádza možným sporom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o náležitostiach nájomnej zmluvy podľa slovenského práva, s dôrazom na zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) a zákon č. 116/1990 Zb. (o nájme a podnájme nebytových priestorov).

Úvod do Nájomnej Zmluvy

Ak chcete prenajímať, je nevyhnutné vedieť, čo musí obsahovať dobrá zmluva. Základné náležitosti nájomnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení. Medzi tieto náležitosti patrí predmet nájmu (byt alebo nebytový priestor) a nájomné (odplata za dočasné prenechanie priestoru do užívania tretej osobe).

Overenie Nehnuteľnosti a Oprávnenosti

Pred uzatvorením zmluvy je dôležité overiť si vlastníctvo nehnuteľnosti. Budúci nájomca alebo podnájomník by si mal overiť, či je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade podnájmu je potrebné zistiť, či má nájomca oprávnenie dať nehnuteľnosť do podnájmu, pretože bez súhlasu vlastníka by bola podnájomná zmluva neplatná. Overenie vlastníctva je možné jednoducho vykonať na webovej stránke katastra.

Písomná Forma Zmluvy

Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Nedodržanie písomnej formy má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy, t.j. akoby zmluva nebola vôbec uzatvorená.

Naopak, pri nájomnej zmluve na byt sa písomná forma nevyžaduje podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Ak sa uzatvára ústna zmluva, odporúča sa vyhotoviť zápisnicu, ktorá slúži ako doklad o uzatvorení nájomnej zmluvy. Hoci nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt, písomná forma je vždy odporúčaná z dôvodu lepšej preukázateľnosti podmienok v prípade sporu. Vzor zmluvy je možné nájsť aj online na internete.

Prečítajte si tiež: Druhý pilier pre ročník 1964

Základné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno a priezvisko, adresa trvalého bydliska a dátum narodenia. Pri právnickej osobe sa uvádza obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri.

Zmluva o nájme alebo podnájme nebytových priestorov musí obsahovať:

• Predmet nájmu.
• Účel nájmu.
• Výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia.
• Dobu, na ktorú sa nájom uzatvára, ak nejde o nájom na neurčitý čas.

Dohoda o výške nájmu musí obsahovať špecifikáciu samotnej výšky nájomného a výšky poplatkov za služby poskytnuté v súvislosti s nájmom (obyčajne platené formou záloh), ako sú poplatky za energie, upratovanie spoločných priestorov, atď.

Nájomná zmluva na byt povinne obsahuje:

• Predmet nájmu a rozsah jeho užívania.
• Výšku nájomného.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo aspoň spôsob ich výpočtu.
• Opis príslušenstva a stavu bytu (ako nepovinná náležitosť).

Presná Špecifikácia Predmetu Nájmu

Predmet nájmu, čiže konkrétny byt alebo nebytový priestor, musí byť označený jednoznačne, aby nevznikli pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Je potrebné uviesť list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu, resp. nebytového priestoru a výmeru. Ideálne je priložiť k zmluve list vlastníctva a graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru.

Prečítajte si tiež: Zákon 51/1964 Zb. a Zmluva o Budúcej Zmluve

Účel Nájmu Nebytového Priestoru

Nájomná alebo podnájomná zmluva na nebytový priestor môže byť uzatvorená len na priestor, ktorý je skolaudovaný a na ten účel, za ktorým je nájomná zmluva uzatváraná. Účel nájmu musí byť uvedený aj v kolaudačnom rozhodnutí, inak je zmluva neplatná.

Výška a Splatnosť Nájomného

Výška nájomného nemôže byť dohodnutá ako nulová, pretože v takom prípade by nešlo o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Na takúto zmluvu by sa neaplikovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme. Je dôležité vždy samostatne uvádzať nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom. Aj keď splatnosť a spôsob platenia nájomného musí byť povinne uvedená len pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov, odporúča sa ich dohodnúť aj pri nájme bytov.

Pre predchádzanie možným sporom je vhodné dohodnúť aj prípady možného zvýšenia (napríklad zvýšenie inflácie, služieb spojených s nájmom) alebo zníženia nájomného (napríklad o koľko percent sa zníži nájomné pri nemožnosti užívania bytu).

V zmluve o nájme nebytového priestoru je potrebné presne určiť nájomné, jeho splatnosť, ako aj spôsob platenia. Suma nájomného by mala byť jasne uvedená. Zmluvné strany by sa mali dohodnúť na dni, kedy bude nájomné vyplácané.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Bez ohľadu na to, či sa jedná o nájom bytu alebo nebytového priestoru, platí, že práva a povinnosti oboch strán možno rozšíriť, ale nie je možné ich obmedziť pod zákonom určenú hranicu. Je dôležité dbať na daňové povinnosti, napríklad registráciu na DPH pri prenájme nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

Prenajímateľ sa zaväzuje udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu. Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu predmetu nájmu, nájomca má právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov.

Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ vykonať bez zbytočného odkladu po tom, ako potrebu opráv zistí, alebo ako ju mohol zistiť pri starostlivom užívaní veci. Ak tak neurobí, zodpovedá prenajímateľovi za škodu, ktorú spôsobil.

Trvanie a Zánik Nájomnej Zmluvy

Ak nie je nájomná zmluva výslovne uzatvorená na určitý čas, platí, že bola uzatvorená na neurčitý čas. Trvanie zmluvy má vplyv na spôsob zániku nájomnej zmluvy. Napríklad nájom nebytového priestoru dohodnutý na určitý čas je možné vypovedať iba v zákonom uvedených prípadoch.

Nájom bytu a nebytových priestorov zanikne vždy, ak sa na tom strany dohodnú písomnou dohodou. Nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzatvorenú na určitý čas je možné vypovedať len zo zákonných dôvodov. Ak je taká zmluva uzatvorená na neurčitý čas, je ju možné vypovedať i bez uvedenia dôvodov v 3-mesačnej výpovednej dobe alebo inej výpovednej dobe výslovne stanovenej v zmluve. Nájomnú zmluvu na byt je možné vypovedať iba zo zákonných dôvodov.

Dojednania strán v zmluve, ktoré upravujú zánik nájmu bytov z iných dôvodov ako sú uvedené v Občianskom zákonníku, sú neplatné. Neplatnosť výpovede bytu môže nájomca uplatniť na súde do 3 mesiacov odo dňa doručenia výpovede.

Datovanie a Podpis Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva musí byť datovaná a podpísaná. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, nájomnú zmluvu podpisujú obaja manželia. Pri právnickej osobe podpisuje zmluvu jej štatutárny zástupca, a to spôsobom uvedeným v obchodnom registri, alebo iná osoba oprávnená podpisovať za právnickú osobu.

Osobitosti Nájmu Nebytových Priestorov

Zmluva o nájme nebytových priestorov je upravená v Zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov a v ustanovení §720 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.

Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme. Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, že poplatky za energie si nájomca hradí sám na základe jednotlivých zmlúv s dodávateľmi. Vo väčšine prípadov je prenajímateľ povinný zabezpečovať riadne plnenie služieb spojených s užívaním nebytového priestoru (elektrina, voda, plyn a iné).

Práva a Povinnosti pri Opravách

Prenajímateľ vykonáva opravy, ktoré sa považujú za stredné a generálne. Nájomca je povinný zabezpečiť malé opravy. Nájomca je oprávnený umiestniť si označenie svojej firmy bezplatne na čelnú stranu fasády stavby, kde sa nebytový priestor nachádza.

Nájomca je povinný udržiavať čistotu a zimnú údržbu okolitých priestorov podľa VZD mesta, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Nájomca je povinný poistiť si svoj majetok vnesený do nebytového priestoru. Prenajímateľ je povinný poistiť svoj majetok, teda nehnuteľnosť.

Výpovedná lehota pri nájme nebytových priestorov je tri mesiace, ak nebolo dohodnuté inak. Počíta sa od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.

Vzor Nájomnej Zmluvy

Nájomná zmluva sa uzatvára podľa Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, IČO a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.

V úvodných ustanoveniach sa uvádza, že prenajímateľ je výlučným vlastníkom veci (predmetu nájmu). Je potrebné špecifikovať predmet nájmu čo najpresnejšie, aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa prenajíma.

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol.

Nájomná zmluva zaniká:

• Písomnou dohodou.
• Výpoveďou.
• Odstúpením od zmluvy.
• Zničením predmetu nájmu.

Obe zmluvné strany môžu zmluvu vypovedať aj bez uvedenia dôvodov. Výpovedná lehota je 1 mesiac a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená.

Pri skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu na mieste, kde ho prevzal a v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na bežné opotrebenie.

Prenajímateľ sa zaväzuje udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním predmetu nájmu.

Krátkodobý Nájom Bytu

V § 3 odseku 1 sa definuje, že nájomný pomer musí byť uzavretý na dobu určitú, a to najdlhšie na dobu dvoch rokov. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na predĺžení nájmu formou uplatnenia opcie za rovnakých podmienok, pričom opciu je možné použiť maximálne dvakrát.

§ 3 odsek 2 určuje formálnu náležitosť zmluvy, a to písomnú formu zmluvy s tým, že sa vymedzuje povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami.

§ 3 odsek 3 definuje obligatórne obsahové náležitosti nájomnej zmluvy. Osobitne možno zvýrazniť znenie písm. f), pričom vyhlásenia nájomcu majú slúžiť na to, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom.

Ak by zmluva nespĺňala podmienky a náležitosti podľa § 3 odsekov 1 až 3, napr. zmluvné strany by si dohodli zmluvu na dobu neurčitú alebo na dobu určitú v trvaní viac ako dva roky, alebo by sa dohodli na opcii na predĺženie nájomného vzťahu viac ako dvakrát, tak sa režim osobitného zákona neuplatní.

Nájomcovi sa po písomnom súhlase prenajímateľa ponecháva aj právo prenajatý byt alebo jeho časť dať do podnájmu inej osobe, a to najdlhšie na dobu trvania krátkodobého nájmu.

S cieľom eliminovať neplnenie si povinností vyplývajúcich zo zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov platí, že nájomný vzťah založený nájomnou zmluvou spĺňajúcou náležitosti zákona o krátkodobom nájme sa spravuje týmto osobitným zákonom až do momentu márneho uplynutia lehoty na registráciu platiteľa dane z príjmu podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Prenajímateľ si tak svojím konaním, nekonaním alebo opomenutím vo vzťahu k povinnosti registrovať sa na daň z príjmu privodí právne horšiu pozíciu.

Ďalšie Dôležité Dohody v Zmluve

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve na krátkodobý nájom bytu dohodnúť:

• Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu).
• Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa.
• Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu.
• Uvedenie stavu meračov.
• Dohodu o spôsobe doručovania písomností.

Ústna alebo Písomná Forma Zmluvy?

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

Právna Úprava Zmluvy o Krátkodobom Nájme Bytu

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 - 719).

V prípade, ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť na daňovom úrade, vzťahujú sa na krátkodobý nájom bytu ustanovenia §711 odsek 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka.

tags: #zak #c #40 #1964 #zb #nájomná