Zákon o krátkodobom nájme bytu: Podmienky výpovede zmluvy

Nájomná zmluva je základným dokumentom upravujúcim vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Ukončenie tohto vzťahu, či už zo strany prenajímateľa alebo nájomcu, je proces, ktorý sa riadi určitými pravidlami a podmienkami. Pri otázke právneho režimu výpovede a výpovednej lehoty je v prvom rade otázka, podľa akého zákona máme nájomnú zmluvu uzavretú.

Právny rámec nájmu bytu

Na Slovensku sa nájomné zmluvy na byt riadia dvoma hlavnými právnymi predpismi:

• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len "Občiansky zákonník"), ktorý obsahuje osobitné ustanovenia o nájme bytu.
• Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len "zákon o krátkodobom nájme bytu").

Informáciu o tom, podľa ktorého zákona sa nájom spravuje, nájdeme spravidla v nájomnej zmluve. Tá musí mať písomnú formu v zmysle § 3 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu, ak sa uzatvára podľa neho, avšak pri jej uzavretí podľa Občianskeho zákonníka písomná forma nie je nevyhnutná. V takom prípade je však potrebné v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu.

Krátkodobý nájom bytu

Krátkodobý nájom bytu predstavuje osobitnú právnu úpravu nájomného vzťahu, ktorá bola do slovenského právneho poriadku zavedená zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Zavedenie tohto inštitútu reagovalo na potrebu flexibilnejšieho nastavenia nájomných vzťahov, najmä v prípadoch dočasného bývania viazaného na výkon práce, štúdia alebo iné časovo obmedzené životné situácie. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon pripúšťa jej opakované predĺženie, avšak celkové trvanie nájomného vzťahu, vrátane všetkých predĺžení, nesmie presiahnuť šesť rokov.

Zánik krátkodobého nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu môže zaniknúť viacerými spôsobmi:

Prečítajte si tiež: Rozvod a financie

• Uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, keďže ide o nájom na dobu určitú.
• Písomnou dohodou zmluvných strán.
• Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán.
• Písomným odstúpením od nájomnej zmluvy.
• Zánikom predmetu nájmu.

Výpoveď zo strany nájomcu pri krátkodobom nájme

Z pohľadu nájomcu má v praxi zásadný význam výpoveď, prípadne v zákonom vymedzených situáciách odstúpenie od zmluvy. Výpoveď zo strany nájomcu je prípustná výlučne z dôvodov ustanovených zákonom alebo z dôvodov, ktoré boli platne dohodnuté v nájomnej zmluve. Tento prístup predstavuje výrazný rozdiel oproti niektorým iným nájomným vzťahom a kladie zvýšené nároky na právne posúdenie konkrétnej situácie a nájomného vzťahu.

Zákonné dôvody výpovede zo strany nájomcu sú taxatívne vymedzené v § 7 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.:

• Ak sa byt stane nespôsobilým na užívanie spôsobom dohodnutým v nájomnej zmluve, pričom tento stav nespôsobil nájomca ani osoby, ktoré s ním byt užívajú.
• Ak sa skončí pracovný pomer, služobný pomer, štátnozamestnanecký pomer alebo iný obdobný pracovnoprávny vzťah nájomcu.
• Ak nájomcovi vznikne nárok na sociálne bývanie podľa osobitného právneho predpisu.
• Iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, avšak len za predpokladu, že ide o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať ďalšie trvanie nájomného vzťahu.

Ak bola daná písomná výpoveď, výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede druhej zmluvnej strane. Zákon ustanovuje minimálnu výpovednú lehotu v trvaní jedného mesiaca. Výnimku predstavuje výpoveď z dôvodu nespôsobilosti bytu na dohodnuté užívanie, pri ktorej je minimálna výpovedná lehota skrátená na pätnásť dní.

Osobitným inštitútom je odstúpenie od zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Nájomca môže od zmluvy odstúpiť, ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zvýšil výšku nájomného alebo úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu.

Krátkodobý nájom bytu ponúka nájomcom flexibilitu, no zároveň ich viaže na zákonom presne vymedzené výpovedné dôvody. V aplikačnej praxi je preto nevyhnutné venovať zvýšenú pozornosť nielen formulácii samotnej výpovede, ale aj obsahu nájomnej zmluvy už pri jej uzatváraní.

Prečítajte si tiež: Školská sociálna práca na Slovensku

Výhody krátkodobého nájmu pre prenajímateľa

V prípade, ak sa vlastník bytu rozhodne prenajímať nehnuteľnosť práve podľa zákona o krátkodobom prenájme, získava viacero výhod. Zákon o krátkodobom prenájme upravuje napríklad skončenie nájmu. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté. V praxi to znamená, že vlastník v prípade rizika súdneho sporu nebude mať nehnuteľnosť blokovanú nájomcom.

Zábezpeka pri krátkodobom nájme

Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu

Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy.

Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník v ustanovení § 711 ods. 1 výslovne stanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Tie nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať a ani zužovať. Pokiaľ chce dať prenajímateľ výpoveď z dôvodu, že nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu, že je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, prípadne z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, je prenajímateľ povinný priložiť k výpovedi listinu preukazujúcu dôvod výpovede.

Na rozdiel od zákona o krátkodobom nájme bytu, Občiansky zákonník nestanovuje žiadne výpovedné dôvody pre výpoveď zo strany nájomcu.

Prečítajte si tiež: Obmedzenia predčasného dôchodku

Výpovedná lehota podľa Občianskeho zákonníka

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.

Praktické aspekty výpovede a súvisiace situácie

Ukončenie štúdia a výpovedná lehota

Pokiaľ máte v zmluve dohodnutú výpovednú dobu 2 mesiace, znamená to, že zmluva trvá ešte 2 mesiace po tom, čo ste dali výpoveď. V danom prípade je istým spôsobom modifikovaná lehota, odkedy sa počíta výpovedná lehota. Tá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Váš osobný status študenta je v danom prípade irelevantný a taktiež dôvod, pre ktorý ste dali výpoveď.

Nájomná zmluva na dobu určitú a jej nepredĺženie

Ak je nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom končí dňom uvedeným v nájomnej zmluve. Prenajímateľ nie je povinný vám nájom predĺžiť. Dňom skončenia nájmu ste povinný nehnuteľnosť - byt odovzdať prenajímateľovi.

Odstúpenie od zmluvy

Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to ustanovené v zákone alebo medzi účastníkmi dohodnuté v zmluve o nájme. Preto ak ste pre tento prípad v zmluve o nájme nedojednali možnosť odstúpenia od zmluvy, potom môžete od zmluvy odstúpiť len za naplnenia predpokladov ustanovených Občianskym zákonníkom.

Problémy s výpovednou lehotou pri rozchode

Ak je nájomná zmluva uzatvirená na dobu určitú, potom nájom končí posledným dňom mesiaca a nie je z vašej strany podávať výpoveď. Ak sa priateľ nepodieľal na úhrade nájmu a úhradách za služby služby spojené s nájmom bytu, vzniklo na jeho strane bezdôvodné obohatenie.

Práva pri neoprávnenom ukončení nájmu

Vlastníčka bytu ako prenajímateľka nemôže konať spôsobom, že Vám oznámi, že máte byt opustiť do určitého dátumu. Z bytu Vás nemôže vyhodiť.

Vyúčtovanie a transparentnosť

Ak majiteľ bytu zmení výšku úhrad za používanie bytu, je zmluva neplatná. Táto formulácia nie je najšťastnejšia, je nejasná. Či máte uhradiť nedoplatok, toto treba posúdiť z hľadiska toho, akou formou máte dohodnuté úhrady za služby spojené s užívaním bytu.

Ochrana výpovednej lehoty v zmluve na dobu určitú

Vami uvedené ustanovenie býva v nájomných zmluvách formulované ako prednostné právo nájomcu v určitej lehote uplatniť právo na predĺženie zmluvy. Ak je zmluva uzatvorená na dobu určitú, končí sa označeným dňom a nie je potrebné, aby plynula akákoľvek výpovedná lehota.

Dĺžka výpovednej lehoty a typ nehnuteľnosti

Musíme stanoviť, či je to byt, alebo nie. Bytom sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Ak toto spĺňa, tak potom by ste mali mať 3 mesačnú výpovednú dobu.

Platby nájomného a doklady

Pokiaľ sú finančné položky určené jedným číslom mesačne, zmluvu o nájme by súd yhlásil za neplatnú. Ak ste platili nájomné bez vystavenia príjmového dokladu prenajímateľom, sumu zaplatenú Vami zrejme ani nezdaňuje. Ak chcete nájom ukončiť, potom je treba dať výpoveď z nájmu podľa zmluvy.

Zadržiavanie vecí nájomcu

V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa Občianskeho zákonníka, na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ bytu záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z exekúcie.

V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok prenajímateľa zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie týchto pohľadávok.

Vypratanie bytu

Akonáhle nájom bytu zanikol, je nájomca povinný vysťahovať sa a vypratať byt. Ak nájomca svoju povinnosť poruší, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd, aby rozhodol o vyprataní nájomcu. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné.

Nezaplatené nájomné

Ak je nájomca dlžný na nájomnom, úhradách za plnenia poskytovaných s užívaním bytu alebo spôsobil v byte škodu a tieto pohľadávky prenajímateľa nebolo možné pokryť z dohodnutej zábezpeky, odporúčame prenajímateľovi, aby si svoje pohľadávky uplatnil na súde buď formou platobného rozkazu alebo žalobou na plnenie povinnosti.

Nový zákon o krátkodobom nájme bytu

Ustanovenia nového zákona týkajúceho sa nájomných vzťahov k bytom majú za cieľ legislatívne upraviť práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov v režime tzv. krátkodobého nájmu bytu, v režime ktorého je podľa dôvodovej správy potrebné vyvážiť práva a povinnosti účastníkov nájomného vzťahu.

tags: #zákon #o #krátkodobom #nájme #bytu #výpoveď