Zákonné predkupné právo v katastri nehnuteľností: Komplexný prehľad

Vlastníctvo nehnuteľnosti alebo podielu na nej prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jedným z najčastejších inštitútov, ktorý spôsobuje právne spory, rodinné rozkoly a neplatnosť zmlúv, je predkupné právo. Tento článok slúži ako detailná analýza predkupného práva v slovenskom právnom poriadku, so zameraním na jeho uplatňovanie v kontexte katastra nehnuteľností.

Čo je predkupné právo?

Predkupné právo je právny inštitút, ktorý oprávňuje určitú osobu (alebo osoby) prednostne odkúpiť vec (najčastejšie nehnuteľnosť) pred inými záujemcami, ak sa vlastník rozhodne túto vec predať. Zmyslom tohto práva je predovšetkým scelenie vlastníctva alebo zachovanie určitých väzieb k veci.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

Najčastejším prípadom, s ktorým sa v praxi stretávame, je predkupné právo podielových spoluvlastníkov. Toto právo je upravené v § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Ak jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať. Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

§ 140 Občianskeho zákonníka: Základný kameň

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo.

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak vlastníte napríklad 1/3 domu a chcete ju predať, nemôžete ju jednoducho ponúknuť na realitnom portáli a predať prvému záujemcovi. Dôležité je slovo „prevádza“. Hoci sa najčastejšie jedná o kúpnu zmluvu, judikatúra sa ustálila na tom, že zákonné predkupné právo sa uplatňuje pri odplatných prevodoch.

Prečítajte si tiež: Zákonné dedenie a darovanie

Výnimka: Prevod blízkej osobe

Zákon v § 140 stanovuje kľúčovú výnimku. Predkupné právo nemusíte rešpektovať, ak svoj podiel prevádzate na tzv. "blízku osobu". Definíciu blízkej osoby nájdete v § 116 Obč. zákonníka:

"Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." Tento paragraf je často predmetom sporov.

Predkupné právo pri darovaní

Problematické je vykonanie predkupného práva v prípade, ak chce spoluvlastník svoj podiel darovať. Hoci už zo samotného pojmu „predKUPNÉ právo“ vyplýva, že by sa malo uplatňovať len pri kúpe (predaji) veci, Občiansky zákonník ho jednoznačne nevylučuje ani pri darovaní veci. Občiansky zákonník totiž ustanovuje (§ 140), že predkupné právo patrí spoluvlastníkom pri akomkoľvek prevode veci. Akú ponuku však dáme spoluvlastníkom, ak by sme spoluvlastnícky podiel chceli darovať? Máme im ho ponúknuť ako dar, teda zadarmo? To je v praxi len ťažko realizovateľné, keďže dar je spravidla vyjadrením určitého citového vzťahu medzi obdarovaným a darujúcim… Máme im ho ponúknuť za určitú cenu? V záujme právnej istoty a uľahčenia nakladania s nehnuteľnosťami by bolo vhodné, aby zákonodarca výslovne uviedol, že zákonné predkupné právo spoluvlastníka sa vzťahuje len na prípady, keď sa vec predáva. Druhým riešením by bolo, keby sa v zákone upravilo, ako sa má predkupné právo vykonať v prípadoch darovania a zámeny.

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva. S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27.

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.

Prečítajte si tiež: Pohľadávky a legislatíva SR

Ponuka na uplatnenie predkupného práva

Ak chce spoluvlastník podiel predať tretej osobe, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, či nemajú záujem podiel odkúpiť. Táto ponuka má z právneho hľadiska povahu písomného návrhu na uzavretie zmluvy (§ 43a Občianskeho zákonníka). Ide vlastne o text zmluvy s jedným podpisom. K ponuke je viac ako žiadúce pripojiť lehotu na vyplatenie kúpnej ceny. Pri určení primeranej dĺžky lehoty sa môžeme riadiť ustanoveniami o zmluvnom predkupnom práve (§ 605 Občianskeho zákonníka), t. j. ideálne dva mesiace. Aby bola ponuka na uplatnenie predkupného práva účinná, musí byť ostatným spoluvlastníkom doručená. Aby sme predišli problémom s dokazovaním, je potrebné, aby doručenie ponuky spoluvlastník písomne potvrdil, ideálne na kópii ponuky.

Relevantná judikatúra k ponuke: Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. Súd v tomto rozhodnutí konštatoval, že ponuka na uplatnenie predkupného práva musí byť adresná a musí obsahovať všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy (predmet kúpy a kúpnu cenu). Nestačí len oznámenie zámeru predať. Ponuka je v podstate návrhom kúpnej zmluvy.

Ako správne urobiť ponuku?

Mnoho sporov vzniká nie preto, že by vlastník ponuku neurobil, ale preto, že ju urobil zle.

1. Forma: Ponuka musí byť písomná.
2. Úplnosť podmienok: Ponuka musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa má predaj uskutočniť tretej osobe.
3. Totožnosť podmienok: Nemôžete ponúknuť spoluvlastníkovi podiel za 100 000 EUR, on odmietne, a následne ho predať tretej osobe za 80 000 EUR.

Lehota na vyplatenie

Zákon hovorí jasne: pri nehnuteľnostiach je lehota dva mesiace. Pozor však na formuláciu. Toto je kritický bod. Nestačí len povedať "áno, beriem to". Peniaze musia byť reálne vyplatené (alebo zložené do úschovy) v tejto lehote, pokiaľ nebola v ponuke dohodnutá iná splatnosť.

"K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ (I. Fekete: Občiansky zákonník-komentár).

Prečítajte si tiež: Podmienky predkupného práva pri záložnom práve

Viacero záujemcov o kúpu

V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci 3.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Porušenie predkupného práva podľa § 140 OZ nespôsobuje automaticky neplatnosť kúpnej zmluvy. Ide tu o tzv relatívnu neplatnosť (§ 40a Obč. zákonníka). To znamená, že právny úkon sa považuje za platný až dovtedy, kým sa dotknutá osoba nedovolá neplatnosti, t. j. Spoluvlastník, ktorého predkupné právo nebolo rešpektované môže všetkým zmluvným stranám doručiť túto námietku a následne sa môže na súde domáhať, aby súd určil, že následky kúpnej zmluvy nenastali, t. j. že vlastníkom predaného podielu je stále predávajúci. Rozsudok o určení vlastníka podielu sa následne zapíše do katastra a v evidencii sa obnoví stav pred kúpnou zmluvou. Opomenutý spoluvlastník sa tiež môže od nadobúdateľa (nového vlastníka) domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj (podľa § 603 ods. 3 Obč. zákonníka). Je teda zrejme, že predtým ako spoluvlastník ponúkne svoj podiel ostatným spoluvlastníkom, musí mať s potencionálnym kupcom (treťou osobou) vyjednané podmienky na uzavretie zmluvy. Táto skutočnosť v praxi komplikuje predaj podielu. Hoci sa môže zdať, že predkupné právo prispieva k zlučovaniu podielov, jeho mechanizmus a časová náročnosť majú často opačný efekt - odradzujú kupujúcich a pozemky zostávajú v spoluvlastníctve osôb, ktoré nemajú záujem hospodáriť na pozemku.

Judikatúra k porušeniu práva: Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. Najvyšší súd potvrdil, že ak sa oprávnený spoluvlastník dovolá relatívnej neplatnosti prevodu podielu, zmluva sa stáva neplatnou od začiatku (ex tunc).

Ako postupovať pri porušení predkupného práva?

Čo sa stane, ak spoluvlastník "obíde" zákon a predá podiel tretej osobe bez ponuky? Predaj nie je automaticky absolútne neplatný (od počiatku). Ide o tzv. "relatívnu neplatnosť".

"Ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení …

1. Dovolať sa neplatnosti zmluvy: Musí zaslať účastníkom zmluvy (predávajúcemu a novému kupujúcemu) list, v ktorom sa dovoláva neplatnosti právneho úkonu, a ideálne podať žalobu na určenie neplatnosti zmluvy na súd.
2. Domáhať sa prevodu na seba: Podľa § 603 ods. 3 OZ, sa môže oprávnená osoba domáhať, aby mu nadobúdateľ ponúkol vec na predaj.

Relatívna neplatnosť a premlčacia doba

Pri relatívnej neplatnosti plynie 3-ročná premlčacia doba. Premlčacia lehota začína plynúť dňom, keď došlo k uzavretiu zmluvy (prevodu), ktorým bolo právo porušené, nie až dňom, keď sa o tom oprávnený dozvedel. Toto je veľmi prísne pravidlo.

Obchádzanie predkupného práva

V praxi sa často stretávame s pokusmi obísť predkupné právo. Vlastník A chce predať svoj podiel osobe C, ale spoluvlastník B by uplatnil predkupné právo. Vlastník A teda najprv daruje osobe C miniatúrny podiel (napr. 1/100 zo svojho podielu). Tým sa osoba C stane spoluvlastníkom. Toto konanie je vysoko rizikové. Súdy ho môžu kvalifikovať ako obchádzanie zákona (§ 39 OZ).

Judikatúra: Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. V tomto rozhodnutí súd posudzoval simulovaný právny úkon. Ak kúpna zmluva bola "zamaskovaná" ako darovacia zmluva len preto, aby sa vyhlo predkupnému právu, je takýto úkon neplatný podľa § 41a ods. 2 OZ (disimulovaný právny úkon). Platí ten úkon, ktorý chceli účastníci skutočne urobiť - teda kúpna zmluva. A pri kúpnej zmluve vzniká predkupné právo.

Časová tieseň a preukazovanie solventnosti

Ak ste sa ocitli v situácii, že vaše predkupné právo bolo porušené, čas hrá proti vám. Súd môže skúmať, či by ste v čase ponuky (ak by bola urobená) boli schopní kúpnu cenu zaplatiť.

Vzdanie sa predkupného práva

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov.

Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 11.02.2004, sp. zn.

Osobitné prípady predkupného práva

Poľnohospodárska pôda

Je dôležité spomenúť, že pri prevode poľnohospodárskej pôdy platili a platia (v závislosti od aktuálnych noviel zákona č. 140/2014 Z. z.) špecifické obmedzenia, ktoré sa snažili regulovať trh s pôdou. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z.

Predkupné právo nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.

Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkým podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že príjme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.

Predkupné právo a kataster nehnuteľností

Úrad geodézie kartografie a katastra Slovenskej republiky (ďalej len „ÚGKK SR“) už niekoľkokrát prehodnotil svoju aplikačnú prax vo vzťahu k povoleniu vkladu predkupného práva do katastra nehnuteľností na základe „samostatnej“ zmluvy uzatvorenej medzi vlastníkom nehnuteľnosti a treťou osobou mimo zmluvy o prevode nehnuteľnosti, resp. ÚGKK SR najskôr zastával právny názor publikovaný v Katastrálnom bulletine č. 4/2001 a č. Následne, v Katastrálnom bulletine č. 1/2009 (odpoveď na otázku č. 12), došlo k publikácii právneho názoru, že predkupné právo, ktoré bolo dohodnuté ako vecné právo v nájomnej zmluve alebo v inej samostatnej zmluve uzatvorenej podľa § 51 Občianskeho zákonníka, podlieha vkladu do katastra nehnuteľností. ÚGKK SR priamo uviedol, že došlo k prehodnoteniu právneho názoru publikovaného v Katastrálnom bulletine č. 4/2001 a č. 2/2003 na základe rozsudku Najvyššieho súdu SR č. Opätovné prehodnotenie tohto právneho názoru vyslovil ÚGKK SR v Katastrálnom bulletine č. 1/2017 a v stanovisku zo dňa 30.08.2018, podľa ktorého sa ÚGKK SR vrátil k svojmu pôvodnému stanovisku z roku 2001 a 2003. Vklad predkupného práva do katastra nehnuteľností s vecnoprávnymi účinkami na základe „samostatnej“ zmluvy uzatvorenej medzi vlastníkom nehnuteľnosti a treťou osobou mimo zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je podľa názoru ÚGKK SR možné povoliť, resp. bez nadväznosti na zmluvu o prevode nehnuteľnosti.

Podmienky vzniku predkupného práva ustanovuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Účastníci právneho úkonu môžu uzatvoriť kúpnu zmluvu s výhradou predkupného práva, pričom podľa § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka možno predkupné právo dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom, t.j. napríklad scudzenie darovaním, zámenou a pod. V zmysle § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka sú predkupné právo predávajúceho a povinnosť kupujúceho ponúknuť vec na predaj právami a povinnosťami vznikajúcimi na základe vedľajšieho dojednania pri kúpnej zmluve. Vzhľadom k tomu, že takéto vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve sa odlišuje od štandardného obsahu kúpnej zmluvy, predstavuje toto dojednanie osobitný právny vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. Určenie povinností v súvislosti s predkupným právom a následkov prípadného porušenia predkupného práva upresňuje § 603 Občianskeho zákonníka. V rámci tohto ustanovenia sú uvedené na jednej strane práva a povinnosti vyplývajúce z predkupného práva, a na druhej strane následky vyplývajúce z porušenia predkupného práva, ktoré nastanú za splnenia zákonných podmienok, na základe ktorých predkupné právo vzniklo v zmysle právnej úpravy ustanovujúcej vznik tohto práva, ktorá je ustanovená v § 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.

Judikatúra upriamuje pozornosť na logický výklad, podľa ktorého právna úprava ustanovená v § 602 predpokladá vznik predkupného práva len v súvislosti so scudzením veci, pričom s prihliadnutím na § 603 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zriadenie predkupného práva ako vecného práva vykladá tak, že predkupné právo k nehnuteľnosti je možné podľa týchto zákonných ustanovení zriadiť len za splnenia zákonných podmienok ustanovených v 602 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.

Zmluvné predkupné právo je podľa § 602 Občianskeho zákonníka koncipované ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve, ktoré vzniká na základe dohody medzi predávajúcim a kupujúcim buď priamo v kúpnej zmluve alebo samostatnou zmluvou, avšak za predpokladu, že účastníci zmluvy o zriadení predkupného práva sú v pozícii predávajúceho a kupujúceho. Iba v tomto prípade je možné osobitnou zmluvou dojednať predkupné právo ako vecné právo.

Rozdiel medzi predkupným právom so záväzkovo-právnymi a predkupným právom vecnoprávnymi účinkami sprecizovala judikatúra Ak pri predkupnom práve so záväzkovoprávnymi účinkami oprávnená osoba z predkupného práva nevyužije svoje právo na kúpu veci, tak predkupné právo ako také tejto osobne zanikne. V prípade aplikácie predkupného práva s vecnoprávnymi účinkami, odmietnutie ponuky oprávnenou osobou nespôsobí zánik predkupného práva.

Z rozhodovacej praxe katastra ovplyvnenej judikatúrou vyplýva právny názor, že záväzok zmluvných strán samostatnej zmluvy o zriadení predkupného práva bez väzby na scudzovací typ zmluvy môže mať len záväzkovoprávny charakter, ktorý nemá vecnoprávne účinky a platí iba medzi zmluvnými stranami a nezaväzuje tretie osoby. Je potrebné podotknúť, že bez ohľadu na skutočnosť, či došlo k dohode o predkupnom práve so záväzkovoprávnymi alebo vecnoprávnymi účinkami, na strane oprávneného vždy pôsobí iba ako subjektívne právo, ktoré sa viaže výlučne na osobu predávajúceho. Aktuálna prax katastra nehnuteľností vychádza z judikatúry, podľa ktorej nie je možné zriadiť predkupné právo ako vecné právo akoukoľvek zmluvou bez rozlíšenia, či sa týka scudzenia veci alebo nie. Dohodnutie predkupného práva so záväzkovoprávnymi účinkami, či už priamo v scudzovacej zmluve alebo samostatnou zmluvou bez nadväznosti na scudzovaciu zmluvu, vylúčené nie je.

Zmluvné predkupné právo

Na rozdiel od zákonného práva, ktoré vzniká automaticky pri existencii spoluvlastníctva, zmluvné predkupné právo vzniká dohodou.

1. Osobné právo (záväzkové): Zaväzuje len konkrétneho vlastníka.
2. Vecné právo (in rem): Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností a "pripútava" sa k veci. § 603 ods. "Predkupné právo možno dohodnúť aj ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.

Zánik predkupného práva

Predkupné právo na pozemok môže zaniknúť viacerými spôsobmi, pričom nie vždy je potrebný aktívny zásah spoluvlastníkov.

1. Uplynutie času: Ak bolo predkupné právo obmedzené na určitú dobu, po jej uplynutí zaniká.
2. Zánik veci: Ak zanikne vec, na ktorú sa predkupné právo vzťahuje (napr. zničením stavby), zaniká aj predkupné právo.
3. Nevyužitie práva: Predkupné právo sa vzťahuje iba na predaj podielu, nie na jeho darovanie alebo dedenie.
4. Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na tom, že predkupné právo zrušia.
5. Vyporiadanie spoluvlastníctva: Ak sa spoluvlastníci dohodnú na rozdelení pozemku alebo na scelení vlastníctva (napr. kúpou všetkých podielov jedným vlastníkom), predkupné právo zaniká.
6. Súdne rozhodnutie: Ak sa podiel na pozemku predáva v rámci súdneho rozhodnutia (napr. v exekúcii), predkupné právo sa neuplatňuje.

Zánik predkupného práva teda môže nastať automaticky zo zákona, dohodou spoluvlastníkov alebo vplyvom konkrétnych právnych úkonov.

Geometrický plán a predkupné právo

Geodeta pri uplatňovaní predkupného práva na pozemok zvyčajne nepotrebujete, ak ide len o predaj spoluvlastníckeho podielu bez fyzického rozdelenia pozemku. Jeho účasť sa však môže stať nevyhnutnou v prípadoch, keď je potrebné presné vyznačenie hraníc pozemku, napríklad ak existujú nejasnosti v katastrálnych údajoch alebo ak sa podiel predáva s konkrétnym využitím (napr. na výstavbu). Geodet je tiež nevyhnutný vtedy, keď sa spoluvlastníci rozhodnú rozdeliť pozemok na samostatné parcely, pričom vypracuje nový geometrický plán potrebný pre zápis do katastra.

tags: #zákonné #predkupné #právo #kataster #nehnuteľností