Vydržanie Nehnuteľnosti: Podrobný Sprievodca

Vydržanie je špecifický inštitút nadobudnutia vlastníctva, ktorý od 1. mája 2021 mení svoje pravidlá týkajúce sa potvrdenia vydržania. Nová úprava reaguje predovšetkým na problémy aplikačnej praxe.

Čo je Vydržanie?

Vydržanie predstavuje jeden zo spôsobov, ako možno nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci. Popri vydržaní existujú aj ďalšie spôsoby nadobudnutia vlastníctva, ako napríklad kúpa alebo darovanie.

Zmeny v Potvrdzovaní Vydržania po 1. máji 2021

Do 1. mája 2021 úradne potvrdzoval vydržanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo vydržanie práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu po splnení zákonných podmienok notár. Proces deklarovania vydržania notárom bol neverejný a v zásade krátky. Notár vydal vo forme notárskej zápisnice osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, v zmysle § 56 ods. 1 písm. g) v spojení s § 63 zákona č. 323/1992 Zb. Vydanie osvedčenia vyhlásenia o vydržaní notárom bolo spojené s úhradou poplatku v zmysle Vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z.

Zmeny v inštitúte vydržania priniesol Zákon č. 68/2021 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony(ďalej ako „Zákon č. 68/2021 Z. O vydržaní vlastníctva alebo vydržaní práva zodpovedajúcemu vecného bremenu od 1.5.2021 rozhoduje súd.

Kľúčová zmena: Vydržanie už viac nepotvrdzujú notári v rámci notárskej činnosti - od 1. mája 2021 rozhoduje o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti príslušný súd. Zmeny sa týkajú aj potvrdenia vydržania vecného bremena, resp. vydržania práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

Súdne Konanie o Potvrdení Vydržania

Konanie o potvrdení vydržania tvorí ôsmu hlavu druhej časti zákona č. 161/2015 Z. z. Konanie o potvrdení vydržania sa začína len na návrh, ktorý musí obsahovať náležitosti v súlade § 359d ods. 2 CMP. Návrh môže podať tá osoba, ktorá o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Poplatok za podanie návrhu je 99,50 EUR, podľa Položky 18f Sadzobníka súdnych poplatkov v znení zákona Slovenskej národnej rady č. 71/1992 Zb. Elektronickým podaním je výšku poplatku možno znížiť, a to až o polovicu v súlade s ust. § 6 ods. 3 zákona č. 71/1992 Zb.

Priebeh Konania

1. Podanie Návrhu: Konanie sa začína podaním návrhu osobou, ktorá tvrdí, že vydržala nehnuteľnosť alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Tento návrh musí spĺňať všetky náležitosti stanovené Civilným mimosporovým poriadkom (CMP).
2. Preskúmanie Návrhu Súdom: Jedným z prvých úkonov súdu po doručení návrhu je overenie, či navrhovateľ spĺňa hmotnoprávne predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním v zmysle Občianskeho zákonníka. V prvej fáze konania súd nedoručuje návrh ostatným účastníkom, ale najprv návrh spolu s dôkazmi preskúma. Súd za týmto účelom môže sám vykonať aj šetrenia na overenie správnosti tvrdení navrhovateľa. V prípade, ak súd odmietne alebo zamietne návrh, postupuje tak bez vyjadrenia ostatných účastníkov a takéto rozhodnutie doručí len navrhovateľovi.
3. Vyzývacie Uznesenie: Ak sú splnené podmienky na vydržanie a navrhovateľ ich (po posúdení súdu) osvedčil, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie.
4. Zverejnenie Vyzývacieho Uznesenia: Podľa § 359g ods. 2 CMP sa vyzývacie uznesenie zverejňuje vyhláškou, a to v Obchodnom vestníku a taktiež aj na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území je nehnuteľnosť, ktorá je predmetom konania o potvrdení vydržania; verejná vyhláška môže byť zverejnená aj prostredníctvom hromadných oznamovacích prostriedkov.
5. Lehota na Podanie Námitek: Lehota na podanie námietok je najmenej 6 mesiacov od zverejnenia vyzývacieho uznesenia v Obchodnom vestníku.
6. Podanie Námietok: Námietky môže na súde podať v zásade akákoľvek osoba, ktorá tvrdí a osvedčí, že navrhovateľ nesplnil hmotnoprávne podmienky vydržania, v zmysle § 359h CMP. Akákoľvek námietka však musí byť podaná na príslušnom súde včas a musí spĺňať podmienky podľa § 359h ods. 3 CMP. Náležitosti námietok upravuje Civilný mimosporový poriadok v ust. § 359h ods. 2 osobitne pre každý druh účastníka konania. Súd námietky odmietne bez nariadenia pojednávania v prípade, ak boli podané oneskorene, alebo ktoré neobsahujú zákonom predpísané náležitosti. Pokiaľ súd námietky neodmietne, bude posudzovať ich dôvodnosť.
7. Rozhodnutie Súdu: Ak námietky podané proti vydržaniu boli nedôvodné, alebo ak neboli podané žiadne námietky, súd vydržanie uznesením potvrdí v zmysle § 359j ods.
8. Zápis do Katastra Nehnuteľností: V uznesení o potvrdení vydržania súd potvrdí vydržanie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Navrhovateľ sa tak stáva vlastníkom nehnuteľnosti k dátumu uvedenom v právoplatnom uznesení súdu. Takého uznesenia sa následne zapisuje do katastra nehnuteľnosti záznamom (nie vkladom), v súlade s § 34 a nasl. zákona č. 162/1995 Z. z. Takýto záznam má iba evidenčné účinky podľa § 5 ods.

Účastníci Konania

Účastníkmi konania sú okrem navrhovateľa aj (i) osoba, ktorá je v čase začatia tohto konania zapísaná na liste vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorej sa vydržanie týka, (ii) správca lesného pozemku a (iii) Slovenský pozemkový fond.

Hmotnoprávne Podmienky Vydržania

Hmotnoprávne podmienky vydržania, ktoré upravuje § 134 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Najmä v súlade s § 134 ods. Hmotnoprávne podmienky vydržania zostali aj v roku 2021 rovnaké a možno ich nájsť v ust. § 134 zákona č. 40/1964 Zb. Len pripomenieme, že do 10-ročnej lehoty sa v zmysle § 134 ods.

Spôsobilý Predmet a Subjekt Vydržania

Spôsobilý predmet vydržania. Spôsobilým subjektom vydržania je každá osoba, ktorá je spôsobilá nadobúdať vlastnícke právo. Subjektom vydržania môžu byť nie len fyzické osoby, ale aj právnické osoby a štát.

Oprávnená Držba

Držba musí byť oprávnená. Podľa § 130 OZ: „Ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená.“ Takáto držba musí existovať počas celej vydržacej doby.

Prečítajte si tiež: Žaloba: Nesprávny Nárok

Dobromyseľnosť

V praxi môže nastať situácia, že nadobúdateľ nehnuteľnosti, najmä pri pozemkoch sa chopí držby susednej parcely, ktorú nekúpil, so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že je vlastníkom aj tejto časti. V zmysle judikatúry je jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku. Podľa rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu ČR (napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 15.06.2006, sp. zn. 22Cdo 954/2005), je tolerované prekročenie výmery až do výšky 50 %. Vo výnimočných prípadoch aj viac, no vždy záleží od konkrétnych okolností.

Vydržacia Doba

Vlastnícke právo na základe vydržania sa nadobúda priamo zo zákona uplynutím zákonom stanovenej doby, ak sú splnené všetky zákonom požadované predpoklady.

Žaloba o Určenie Vlastníckeho Práva na Základe Vydržania

Subjektom vydržania môže byť tak fyzická, ako aj právnická osoba, resp. Príslušným na prejednanie žaloby o určenie vlastníckeho práva na základe vydržania k nehnuteľnej veci je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza [§ 88 ods. 1, písm. h) O.s.p.].

Príklad z Praxe

Dňa 9. septembra 1988 sme so žalovaným uzavreli kúpnu zmluvu, ktorou žalovaný ako predávajúci nám odpredal do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nehnuteľnosti, a to drevenú chatu č. 61 spolu s parcelou č. 793/1 vo výmere 200 m2 v kat. úz. Nižné Ružbachy, zapísané v liste vlastníctva č. 78 Správy katastra Stará Ľubovňa, za kúpnu cenu 300 000 Kčs. Kúpnu cenu sme žalovanému vyplatili v deň podpísania kúpnej zmluvy, kedy sme obdržali od chaty kľúče, a odvtedy nehnuteľnosti pokojne a dobromyseľne ako svoje užívame. V mesiaci január 2002 sme požiadali Správu katastra v Starej Ľubovni o výpis z katastra a na naše prekvapenie sme zistili, že žalovaný je tam stále vedený ako vlastník predmetných nehnuteľností. Žalovaný pri uzatváraní kúpnej zmluvy 9. septembra 1988 sa zaviazal, že všetky potrebné záležitosti spojené s registráciou kúpnej zmluvy na bývalom Štátnom notárstve v Starej Ľubovni zariadi, vrátane zaplatenia príslušných poplatkov. Súd určuje, že bezpodielovými spoluvlastníkmi chaty č. 61, spolu s parcelou č. 793/1 vo výmere 200 m2, na ktorej je chata postavená, v kat. úz. Nižné Ružbachy, zapísaných na liste vlastníctva č. V Starej Ľubovni 9.

Dôležité Aspekty a Upozornenia

• Účel vydržania: Účelom vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym.
• Verejná listina: Nakoľko je však pri nehnuteľnosti vydržanie nevyhnutné zapísať do katastra nehnuteľností, držiteľ musí získať verejnú listu potrebnú na zápis.
• Alternatívne možnosti: Tiež treba upozorniť na to, že návrh na potvrdenie vydržania nemusí vždy prichádzať do úvahy, a je potrebné posúdiť iné možnosti.

Záver

Konanie o potvrdení vydržania je komplexný proces, ktorý vyžaduje splnenie mnohých podmienok. Dôkladné preskúmanie všetkých relevantných skutočností a správny postup sú kľúčové pre úspešné nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním. Vzhľadom na zložitosť tejto problematiky sa odporúča vyhľadať právnu pomoc advokáta.

Prečítajte si tiež: Vzory regresného nároku spoludlžníkov

Právne Vzťahy k Nehnuteľnostiam a Praktické Rady

Právne vzťahy k nehnuteľnostiam na Slovensku upravuje Občiansky zákonník, katastrálny zákon (zákon č. 162/1995 Z. z.) a stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.). Prevod vlastníctva k nehnuteľnostiam sa uskutočňuje zápisom do katastra nehnuteľností na základe vkladovej listiny (kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy a pod.).

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti postupujte takto:

1. Overte vlastníctvo na liste vlastníctva (cez katasterportal.sk).
2. Skontrolujte ťarchy - záložné práva, vecné bremená, predkupné práva.
3. Nechajte si vypracovať kúpnu zmluvu advokátom.
4. Podpíšte zmluvu s overenými podpismi u notára.
5. Podajte návrh na vklad do katastra.

Dôležité upozornenia:

• Pri nehnuteľnostiach dávajte pozor na skryté vady (vlhkosť, stavebné poruchy).
• Skontrolujte ťarchy zapísané na liste vlastníctva.
• Uistite sa, že skutočný stav nehnuteľnosti sa zhoduje so zápisom v katastri.
• Informujte sa o daňových povinnostiach (daň z prevodu nehnuteľnosti bola zrušená, ale príjem z predaja podlieha dani z príjmov).

Advokáta odporúčame kontaktovať vždy pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, pri riešení spoluvlastníckych vzťahov, pri vydržaní pozemku, pri stavebnom konaní a pri sporoch so susedmi. Štandardná lehota na rozhodnutie o vklade je 30 dní. Notárska úschova znamená, že kúpna cena sa uloží u notára a uvoľní sa predávajúcemu až po povolení vkladu vlastníckeho práva.

Zamedzenie Drobenia Pozemkov

Podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: „V záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a v záujme ochrany viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce možno pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim postupovať len podľa tohto zákona.“

Podľa § 23 ods. 1 uvedeného zákona: „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods.

V tejto súvislosti tiež pripomíname, že na účely posúdenia, či sa na konkrétny pozemok zákaz drobenia vzťahuje, je možné okrem právnej úpravy obsiahnutej v Katastrálnom zákone vychádzať aj z vymedzenia zastavaného územia obce v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorý však bude s účinnosťou od 01.04.2024 nahradený zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe.

tags: #zaloba #o #vydrzanie #nehnutelnosti #vzor