Žaloba voči správcovi alebo vlastníkovi nehnuteľnosti: Práva a možnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. V prípade, že sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome nevedia dohodnúť, alebo ak sú nespokojní s činnosťou správcu, majú možnosť brániť svoje práva aj súdnou cestou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o právnych možnostiach, ktoré majú vlastníci bytov a nebytových priestorov v prípade sporov so správcom alebo ostatnými vlastníkmi.

Právny rámec vlastníctva bytov a nebytových priestorov

Vlastnícke právo k bytu a nebytovému priestoru (vrátane spoluvlastníckeho práva k priestorom, ktoré sú považované za príslušenstvo bytu - napr. chodba, pivnica) je podrobne upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“). Tento zákon upravuje práva a povinnosti vlastníkov, spôsob správy bytového domu a možnosti riešenia sporov.

Spoločenstvo vlastníkov alebo správca

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa môžu "združiť" do tzv. spoločenstva, prostredníctvom ktorého spoločne vykonávajú správu bytového domu, ktorý obývajú. Ak túto možnosť nevyužijú, sú povinní zabezpečiť správu domu inou fyzickou alebo právnickou osobou (správcom), s ktorou uzatvoria tzv. zmluvu o výkone správy (§ 6 ods. 1 BytZ).

Hlasovanie vlastníkov a princíp väčšiny

Podľa § 14 ods. 1 BytZ, vlastníci rozhodujú o správe domu a o všetkých záležitostiach, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a pozemku. Pri hlasovaní platí princíp, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru má za každý byt alebo nebytový priestor v dome, ktorý je v jeho vlastníctve či spoluvlastníctve, jeden hlas (§ 14 ods. 2 BytZ). Počet hlasov potrebných na prijatie určitého rozhodnutia sa líši v závislosti od záležitosti, o ktorej sa rozhoduje. Napríklad pri hlasovaní o výstavbe nového spoločného zariadenia domu zákon explicitne vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 3 písm. b) BytZ), pri hlasovaní o prijatí, zmene či zrušení domového poriadku postačuje len nadpolovičná väčšina hlasov (§ 14b ods. 1 písm. a) BytZ).

Právo prehlasovaného vlastníka obrátiť sa na súd

Zákon počíta aj s možnosťou, že pri hlasovaní nedôjde k zhode všetkých vlastníkov. Na ochranu prehlasovaných vlastníkov tak zavádza ustanovenie § 14a ods. 8 BytZ, ktoré hovorí, že: "Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do 3 mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu."

Prečítajte si tiež: Vlastník nehnuteľnosti a sťažnosti

Na prvý pohľad ide o úpravu nápadne pripomínajúcu právo prehlasovaného spoluvlastníka zakotvené v § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré mu umožňuje v prípade, ak ostatní spoluvlastníci rozhodnú o „dôležitej zmene spoločnej veci“, žiadať súd, aby toto rozhodnutie zrušil a nahradil svojím vlastným. Právo prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 BytZ je však obmedzené lehotou.

Dôležité je zdôrazniť, že "nepožívajú žiadnu dodatočnú ochranu tí vlastníci v dome, ktorí sa na schôdzi alebo písomnom hlasovaní nezúčastnili (takíto vlastníci ani nehlasovali, a tak nemohli byť prehlasovaní). Vlastníci v dome, ktorí sa nedostavili, tak môžu prípadne napadnúť súdnou cestou iným spôsobom iba formálne procesné nedostatky zvolania schôdze, zhromaždenia alebo písomného hlasovania (zdroj: Zimmermanová J. Oznámenie o výsledku hlasovania je objektívnou skutočnosťou, čo znamená, 30-dňová lehota podľa § 14a ods. 8 BytZ plynie bez ohľadu na to, kedy prehlasovaný vlastník nadobudol (subjektívnu) vedomosť o výsledku hlasovania. Účel oznámenia plní zápisnica, ktorá sa vyhotovuje z každej schôdze či písomného hlasovania vlastníkov (§ 14a ods. 6 BytZ).

Podľa § 14a ods. 6 BytZ „Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do 7 dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia."

Náležitosti žaloby prehlasovaného vlastníka

Keďže BytZ neupravuje žiadne osobitné náležitosti žaloby, ktorú môže prehlasovaný vlastník podať podľa § 14a ods. 8 BytZ, vychádza sa zo všeobecných náležitostí podania (§ 127 CSP) a žaloby (§ 132 - § 137 CSP) podľa Civilného sporového poriadku.

Pasívne vecne legitimovaná osoba

Problematickou otázkou v praxi býva najmä určenie pasívne vecne legitimovanej osoby (t. j. toho, kto má byť žalovaný). Podľa rozsudku Krajského súdu v Bratislave, sp. zn. 5 Co 180/2016 zo dňa 27. apríla 2017, "žalobu je potrebné podať proti všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov, ktorí s prijatím uznesenia súhlasili." Taktiež podľa rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 23 Co 693/2014 „Nositeľom prejavu konkrétneho hlasovania a tým prejavu vôle, ktorá sa transformuje do podoby uznesení (rozhodnutí) prijatých na schôdzi sú samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov. (…) Z toho vyplýva, že žaloba musí smerovať proti všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome bez ohľadu na to, či boli, alebo neboli prítomní na schôdzi, na ktorej bolo prijaté napadnuté uznesenie."

Prečítajte si tiež: Právne aspekty rodičovského príspevku

Dôvody podania žaloby

Zákon o vlastníctve bytov umožňuje prehlasovanému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, aby svoje práva uplatnil na súde žalobou. Prehlasovaný vlastník musí žalobou podanou na súd uplatniť svoje právo v lehote do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Zákon nepredpisuje presnú formu žalobného návrhu. Žalobca si preto môže vybrať, akého konkrétneho nároku sa bude na súde domáhať. Môže to byť napríklad určenie, či rozhodnutie bolo prijaté, alebo nebolo prijaté, či výsledok hlasovania zaväzuje vlastníkov, alebo nezaväzuje vlastníkov alebo či je rozhodnutie platné alebo neplatné. Nedodržiavanie alebo obchádzanie formálnych podmienok hlasovania ustanovené v zákone alebo v zmluve predstavuje formálne alebo procesné nedostatky hlasovania. Okrem procesných podmienok sa môžu prehlasovaní vlastníci obrátiť so žalobou na súd aj z dôvodov obsahových alebo materiálnych nedostatkov výsledkov hlasovania a to aj v prípade, ak zákonom ustanovená procedúra pri prijímaní rozhodnutia bola absolútne v poriadku.

Dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň so žalobou na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súd prizná dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia vtedy, keď je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo existuje obava, že by výkon rozhodnutia bol ohrozený.

Ďalšie možnosti ochrany práv vlastníkov

Okrem žaloby podľa § 14a ods. 8 BytZ existujú aj ďalšie možnosti, ako sa môže vlastník brániť proti konaniu správcu alebo ostatných vlastníkov.

Výzva správcu na odstránenie protiprávneho stavu

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má tiež možnosť požiadať správcu, aby „problémového “suseda vyzval na odstránenie protiprávneho stavu. V takom prípade je potrebné, aby bol správca podrobne informovaný o skutočnostiach, ktoré zakladajú protiprávny stav, t.j. aby bol informovaný o konaní „problémového“ suseda tak, aby mohol vo výzve kvalifikovane uviesť, čo žiada, aby sused vykonať, príp. akého konania sa má „problémový“ sused zdržať.

Ochrana pokojného stavu na obci

Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Ochrana sa v zmysle vyššie uvedeného poskytuje formou rozhodnutia obce, v ktorom obec môže predbežne prikázať obnoviť pôvodný pokojný stav alebo priamo zakázať zásah do pokojného stavu napr. vo forme zákazu hlučného správania. Obec síce nemá kompetenciu rozhodovať právne spory, ale v súlade s ďalšími právnymi predpismi (ako napr. priestupkový zákon) môže nariadiť, aby konkrétna osoba upustila od svojho konania, príp. jej môže uložiť pokutu a zaviazať ju k náhrade škody, ak bola spôsobená. Obec v tomto prípade plní svoju povinnosť prostredníctvom obecnej polície a ak ju nemá zriadenú, tak koná priamo ako obecný úrad. Pomoc obce je vhodné využiť najmä v prípade, ak ide o spor jednorazový.

Prečítajte si tiež: Žaloba: Nesprávny Nárok

Žaloba na ochranu vlastníckeho práva

Podľa ust. § 127 Občianskeho zákonníka, vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Touto žalobou sa možno domáhať, aby súd nariadil vlastníkovi, aby upustil od konania, ktorým ruší a ohrozuje iných vlastníkov. Súd však nemôže vlastníkovi nariadiť, aby niečo konkrétne konal, t.j. nemôže mu napr. prikázať, aby vykonal opravu.

Neodkladné opatrenie

Nezriedka sa stáva, že súdne konanie trvá aj niekoľko rokov. V zmysle § 324 ods. 1 Civilného sporového poriadku (CSP), súd môže pred začatím konania, počas konania a po jeho skončení nariadiť neodkladné opatrenie. Neodkladným opatrením môže súd uložiť účastníkovi konania, aby niečo vykonal, niečoho sa zdržal alebo niečo znášal. V zmysle § 325 ods. 1 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť, ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená. V zmysle § 325 ods. 2 CSP, neodkladné opatrenie môže súd nariadiť len vtedy, ak sa preukázala aspoň existencia základného nároku a ak navrhovateľ osvedčil, že je daná potreba bezodkladnej úpravy pomerov alebo obava, že exekúcia bude ohrozená. Vlastník (žalobca) by sa mohol neodkladným opatrením domáhať napr. zákazu rušivého konania.

Vecné bremená a ich zrušenie

Často sa v súvislosti s vlastníctvom nehnuteľnosti stretávame s vecnými bremenami, ktoré obmedzujú vlastnícke právo. Vecné bremeno môže spočívať napríklad v práve doživotného užívania nehnuteľnosti.

Zrušenie vecného bremena dohodou alebo súdnym rozhodnutím

Ak sa vlastník nehnuteľnosti a osoba oprávnená z vecného bremena nedohodnú na jeho zrušení, môže sa vlastník pokúsiť o zrušenie vecného bremena súdnym rozhodnutím v zmysle ustanovenia § 151p ods. 3 Občianskeho zákonníka. Podľa uvedeného, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Často sa píše o možnostiach zrušenia vecného bremena spočívajúceho v práve na doživotné užívanie domu.

Príklady z praxe a riešenie problémových situácií

Príklad 1: Problémový užívateľ s právom doživotného užívania

Vlastník domu, ktorý nadobudol darovacou zmluvou, býva v ňom spoločne s manželom, dieťaťom a ujom, ktorý má právo doživotného užívania. Ujo má zlé životné návyky, pije a nedodržiava hygienu. Ak sa na zrušení vecného bremena nedohodnú, vlastník sa môže pokúsiť o zrušenie vecného bremena súdnym rozhodnutím, ak zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného.

Príklad 2: Vecné bremeno a konflikty s oprávnenou osobou

Majiteľ domu zdedil dom po otcovi, pričom jeho matka má na dome doživotné právo, aj keď aktuálne býva inde. Keď príde do domu, často spôsobuje konflikty. V takejto situácii je možné žiadať zrušenie vecného bremena v nadväznosti na ustanovenie § 151p ods. (3) Občianskeho zákonníka, ak sa matka začala správať tak, ako je popísané, a zabezpečiť si pre účely súdneho konania aj dôkazy o uvedených skutočnostiach.

Príklad 3: Zrušenie vecného bremena pri umiestnení v sociálnom zariadení

Matka darovala synovi byt s vecným bremenom, ktoré jej zaručuje právo doživotného užívania. Matka je teraz v sociálnom zariadení a súhlasí so zrušením vecného bremena, aby syn mohol byt predať. V takomto prípade je potrebné spísať dohodu o zrušení vecného bremena, pričom podpis matky musí byť úradne overený.

Príklad 4: Doživotné právo bývania nezapísané v katastri

Vlastník bytu získal byt darovacou zmluvou, ktorá obsahovala aj doživotné právo bývania tety. Keďže toto právo nie je zapísané v katastri, právne sa nevytvorilo ako vecné bremeno. Odporúča sa spísať písomnú dohodu medzi vlastníkom a tetou, ktorá formálne ruší jej právo bývania, ktoré bolo stanovené darovacou zmluvou.

Príklad 5: Zmena účelu bytu a zrušenie vecného bremena

Vlastník zriadil vecné bremeno doživotného bývania a užívania na svoj byt. V medzičase bol byt zmenený na kancelárske priestory. V takomto prípade sa môže vlastník domáhať na súde zrušenia vecného bremena z dôvodu zmeny účelu bytu z obytného priestoru na kancelárske priestory, pokiaľ došlo k zmene pomerov, ktorá má vplyv na možnosť využívania práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

tags: #žaloba #voči #správcovi #alebo #vlastníkovi #nehnuteľnosti