Zápis orientačného a súpisného čísla do katastra nehnuteľností: Podrobný postup

Každá stavba, či už ide o rodinný dom, chatu alebo garáž, podlieha povinnej evidencii v katastri nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. Ak plánujete výstavbu nového domu, je dôležité vedieť, ako túto novostavbu správne zapísať do katastra nehnuteľností. Tento článok vás prevedie celým procesom krok za krokom.

Úvod do problematiky

Predstavte si zámotok ulíc a čísel, ktorý vás vedie domov. Hoci sa môžu zdať ako drobnosti, súpisné a orientačné číslo zohrávajú kľúčovú úlohu pri určovaní presnej adresy, navigácii a integrácii v mapových službách či verejnej evidencii. V slovenských urbanistických systémoch sú tieto identifikátory často prekladané s inými termínmi, čo spôsobuje nejednoznačnosti pri úradných konaniach a doručovaní.

Čo je kataster nehnuteľností?

Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Kataster sa skladá z katastrálnych operátov, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území a obsahujú údaje z jedného katastrálneho územia.

V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia
• Pozemky
• Stavby spojené so zemou pevným základom
• Byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky
• Práva k nehnuteľnostiam

Súpisné a orientačné číslo: Rozdiel a význam

Povedali by ste si, že ide o pojmy s rovnakým významom, no nie je to úplne tak. Samozrejme, vaša stavba nemusí mať obe tieto čísla, väčšinou obec stanoví stavbe nielen súpisné, ale aj orientačné číslo.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

• Súpisné číslo sa určuje každej budove, ktorá je priestorovo sústredená, zastrešená, stavebno-technicky vhodná, určená na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí, je prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie a je začlenená do obce v súlade so zásadami (architektonickými, urbanistickými a environmentálnymi) a požiadavkami vyplývajúcimi z územného plánu obce, zóny alebo regiónu. Jednoduchšie vysvetlené - vaša stavba musí spĺňať všetky požiadavky obce a prešla kolaudáciou. Zákon dokonca stanovuje, že každá stavba, ktorá sa nachádza v evidencii katastra nehnuteľností, musí mať pridelené toto súpisné číslo.
• Orientačné číslo slúži ako ľahšie a rýchlejšie referenčné označenie, ktoré umožňuje ľahší nástup alebo doručenie na konkrétnu časť budovy, najmä v komplexných zónach s viacerými vchodmi. Najčastejšie sa to stáva v prípade, ak má vaša stavba viacero vchodov, čiže je to dvojdom alebo bytový dom. Orientačné číslo sa píše hneď za to súpisné a oddeľuje sa lomkou, napríklad 887/2. Prvé je vždy súpisné číslo a druhé je orientačné.

V praxi sa môžete stretnúť s viacerými formátmi, napríklad číslo budovy, súpisné číslo alebo parcela, čo súvisí s mapovým a katastrálnym záznamom.

Prečo je dôležité mať pridelené súpisné číslo?

Súpisné číslo musíte mať vybavené aj z toho dôvodu, že doklad o jeho pridelení je nevyhnutnou prílohou k zápisu stavby do katastra nehnuteľností. Vlastník stavby je dokonca povinný mať viditeľne označenú budovu so súpisným, prípadne aj orientačným číslom.

Postup pri zápise novostavby do katastra

Na to, aby ste určitú dokončenú stavbu úspešne zapísali do katastra nehnuteľností, potrebujete správne doklady a jednoduchý návrh.

1. Získanie rozhodnutia o určení súpisného a orientačného čísla

Základným dokladom nevyhnutným pre zápis novostavby do katastra je rozhodnutie príslušnej obce, v katastrálnom území ktorej sa stavba nachádza, o určení súpisného a orientačného čísla stavby.

Ako získať rozhodnutie?

Obec vám vydá rozhodnutie o určení súpisného a orientačného čísla na základe písomnej žiadosti, ku ktorej je potrebné priložiť originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe. Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Kde podať žiadosť?

Táto žiadosť sa podáva na úrade obce alebo mesta, v ktorom sa novostavba nachádza. Často si ľudia myslia, že záležitosť súpisného čísla sa vybavuje na stavebnom úrade, no musíte ísť na oddelenie evidencie obyvateľstva. Výber spôsobu je len na vás, záleží, čo je pre vás najpohodlnejšie.

Aké prílohy potrebujete k žiadosti?

Na pridelenie súpisného čísla potrebujete k žiadosti priložiť aj niekoľko príloh. Tie potvrdzujú, že je stavba legálna a máte na ňu právo.

• Doklad o vlastníctve pozemku alebo iný doklad, ktorý potvrdzuje vaše práva k užívaniu pozemku.
• Stavby, ktoré boli postavené pred desiatkami rokov, nemusia mať vydané kolaudačné povolenie, pretože vtedy sa to nevyžadovalo. V takomto prípade sa k žiadosti prikladajú doklady preukazujúce to, kedy bola stavba povolená, kto ju postavil a prípadne aj iné doklady, ktoré môžu byť pre každú obec a mesto individuálne.

Požiadavky obcí môžu byť pri podávaní žiadosti rôzne, preto by ste mali všetko vopred odkonzultovať s príslušným pracovníkom.

2. Geometrický plán

Ak novostavba ešte nie je zakreslená v katastrálnej mape (ako rozostavaná stavba), je ďalej potrebné dať si vyhotoviť aj geometrický plán, ktorým sa novostavba zameria pre účely jej zakreslenia do katastrálnej mapy. Najlepšie je požiadať geodeta o zameranie, až keď je stavba zateplená a má pôdorys, ktorý sa do kolaudácie už nebude meniť.

Čo je adresný bod?

Adresný bod stavby zameraný geodetom obsahuje presné umiestnenie stavby s uvedením zemepisnej šírky a zemepisnej dĺžky každého vstupu do budovy, ktorá má vlastné orientačné číslo. Môže to byť aj zameranie jedného hlavného vchodu so súpisným číslom. Adresný bod treba doložiť ako prílohu ku žiadosti o súpisné alebo orientačné číslo stavby.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

Čo je digitálna technická mapa mesta?

Záznam o prevzatí do Digitálnej technickej mapy mesta (DTM) je potrebný ku kolaudácii stavieb. Zachytáva porealizačný stav stavebného objektu, spevnených plôch a inžinierskych sietí. Spolu s geometrickým plánom, Adresným bodom a vytyčovacím výkresom stavby tvorí dôležitú prílohu ku kolaudácii stavby.

3. Podanie návrhu na zápis do katastra

Následne už stačí len podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza, jednoduchý písomný návrh, v ktorom uvediete, že žiadate zapísať novostavbu do evidencie katastra nehnuteľností.

Čo má obsahovať návrh?

K návrhu priložíte rozhodnutie obce o určení súpisného a orientačného čísla novostavby a geometrický plán so zameraním novostavby. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.

4. Poplatky a lehoty

Za podanie žiadosti o pridelenie súpisného čísla neplatíte žiaden správny poplatok. Platíte len za vydanie potvrdenia o pridelení súpisného čísla úradu, ktorý si za to účtuje 2 €. Lehotu na vybavenie súpisného čísla upravuje zákon č. 369/1990 o obecnom zriadení. Osoba určená v kolaudačnom rozhodnutí je povinná požiadať o určenie súpisného a v prípade potreby aj orientačného čísla do 30 dní odo dňa právoplatnosti Kolaudačného rozhodnutia. Konanie o zápise do katastra môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Zápis rozostavanej stavby do katastra

Okrem už dokončených stavieb, ktoré sú právoplatne skolaudované (získané kolaudačné rozhodnutie), môžu byť predmetom evidencie katastra nehnuteľností aj stavby, ktorých výstavba sa začala, avšak nebola dokončená.

Prečo zapísať rozostavanú stavbu?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, možno disponovať iba ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (existujú však určité zákonné výnimky). Aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností.

Kedy sa považuje stavba za stavbu v zmysle zákona?

V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Aké dokumenty sú potrebné na zápis rozostavanej stavby?

K zápisu rozostavanej stavby do katastra je potrebný znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby, geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape, právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu.

Kam podať návrh na zápis rozostavanej stavby?

Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu s všetkými vyššie uvedenými dokumentami sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza. Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné vchody

Rozdelenie bytového domu na dva samostatné (oddelené) vchody so samostatnými súpisnými číslami je komplexný proces zahŕňajúci právne, technické aj administratívne kroky.

1. Iniciácia a dohoda vlastníkov

Prvým krokom je zistiť vôľu vlastníkov bytov v dome. Iniciatíva môže vychádzať od vlastníkov bytov jedného vchodu (ak napríklad cítia potrebu osamostatnenia) alebo od správcu (ak identifikuje, že by to vyriešilo problémy v správe).

Ako postupovať?

1. Zvolajte zhromaždenie vlastníkov celého bytového domu, na ktorom sa prediskutuje zámer rozdelenia domu na dva.
2. Vysvetlite všetkým vlastníkom dôvody a dôsledky - že vzniknú dve samostatné budovy s vlastnými listami vlastníctva a správou.
3. Hlasujte o schválení zámeru. Keďže ide o zásah do spoločných častí a práv, odporúča sa dosiahnuť jednomyseľný súhlas. Minimom zo zákona je dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (ak hlasujú o zániku spoločných častí a zmene spoluvlastníckych podielov), avšak ak sa delí aj pozemok a menia vlastnícke podiely na ňom, v konečnom kroku sa zmluvne vyžaduje podpis všetkých (100 %).
4. Získajte písomný súhlas všetkých vlastníkov, ak je to možné, aby neskôr kataster či súd nerozporovali platnosť rozdelenia.
5. Spíšte dohodu o zámere alebo prehlásenie vlastníkov s potrebnými podpismi.
6. Preskúmajte dokumentáciu domu - projektové plány, kolaudačné rozhodnutie. Zistite, či dom nebol už pôvodne koncipovaný ako dva samostatné bloky (niekedy sa stáva, že dve sekcie domu mali už pri výstavbe oddelené povolenia).

2. Príprava technických podkladov

Ak vlastníci zámer odsúhlasia, nasleduje technická fáza prípravy.

Projektová dokumentácia stavby

Autorizovaný architekt alebo stavebný inžinier by mal vypracovať projekt stavebných úprav potrebných na fyzické oddelenie domu. Projekt posúdi, ako rozdeliť spoločné konštrukcie (napr. zazdienie či zamurovanie prechodov, vybudovanie dilatačnej škáry alebo protipožiarnej steny medzi vchodmi, úprava strechy ak je spoločná, oddelenie spoločných rozvodov, atď.). Cieľom je, aby výsledkom boli dve funkčne nezávislé budovy - každý vchod musí mať samostatný vstup, samostatné rozvody (voda, elektrina, kúrenie), merače médií, ideálne aj konštrukčne oddelené steny a strechu.

Geometrický plán na rozdelenie pozemku a stavby

Geodet vyhotoví plán, ktorým rozdelí pôvodnú parcelu pod domom na dve samostatné parcely - každá pod jedným vchodom. Geodet pri vyhotovovaní plánu vychádza z projektovej dokumentácie, aby presne vymedzil hranicu delenia (zvyčajne povedie stredom dilatačnej škáry alebo spoločnej steny medzi vchodmi). Okrem rozdelenia pozemku môže geometrický plán vyznačiť aj polohu adresných bodov pre nové vstupy (tie slúžia pre evidenciu adries).

3. Stavebné konanie

S vypracovaným projektom podáte na stavebný úrad žiadosť o stavebné povolenie na stavebné úpravy, ktorými dôjde k rozdeleniu bytového domu. V prípade Bratislava-Staré Mesto sa žiadosť podáva na stavebnom oddelení miestneho úradu.

Čo priložiť k žiadosti?

K žiadosti sa prikladá projekt, stanoviská dotknutých orgánov (vrátane vyjadrenia Krajského pamiatkového úradu, ak treba), súhlas vlastníkov (priložte zápisnicu zo schôdze alebo podpisy všetkých vlastníkov ako dôkaz súhlasu) a ďalšie náležitosti podľa stavebného zákona.

Ako postupuje stavebný úrad?

Stavebný úrad posúdi, či navrhovaným úpravám vzniknú dve samostatné budovy spĺňajúce požiadavky bytových domov. Môže si vyžiadať doplnenia alebo úpravy projektu. Je možné, že stavebný úrad stanoví podmienky, napríklad vyhotovenie dodatočnej protipožiarnej steny, samostatného nosného dilatačného celku a pod., aby bolo delenie povolené. Po splnení podmienok úrad vydá stavebné povolenie.

4. Kolaudačné konanie

Po dokončení úprav (resp. ak fyzické úpravy neboli potrebné, tak po formálnom oddelení - napr. ak už stavby boli fakticky nezávislé) požiadate stavebný úrad o kolaudačné konanie na vzniknuté stavby. Stavebný úrad vykoná obhliadku a ak je všetko podľa projektu a predpisov, vydá kolaudačné rozhodnutie (resp. dva samostatné kolaudačné rozhodnutia - pre každý novovzniknutý bytový dom/vchod). Kolaudačné rozhodnutie právoplatne potvrdzuje, že daná časť je spôsobilá ako samostatná stavba užívania.

5. Pridelenie nového súpisného čísla

Po nadobudnutí právoplatnosti kolaudačných rozhodnutí je potrebné požiadať Miestny úrad Staré Mesto o pridelenie súpisných (a orientačných) čísiel pre nové budovy. V praxi pôjde o to, že pôvodné súpisné číslo domu sa buď ponechá jednému vchodu a druhému sa pridelí nové číslo, alebo sa pôvodné súpisné číslo zruší a pridelia sa dve úplne nové (to závisí od rozhodnutia obce - často si jeden vchod ponecháva pôvodné číslo a druhý dostane nové číslo, najmä ak ide o číslovanie v rade).

Ako podať žiadosť?

MČ Staré Mesto má na tento účel formulár Žiadosť o zrušenie a určenie súpisného čísla - v nej sa uvedie, že pôvodná stavba sa rozdelila na dve a je potrebné priradiť nové identifikátory. K žiadosti sa prikladá kolaudačné rozhodnutie pre obe stavby, geometrický plán (ak ho obec vyžaduje na identifikáciu, prípadne adresný bod), prípadne súhlas vlastníkov alebo iné dokumenty, ak sú k dispozícii.

Ako postupuje obec?

Mestská časť overí v teréne alebo z dokumentov, o aké stavby ide, a následne vydá rozhodnutie o určení súpisného čísla pre nový vchod (a eventuálne rozhodnutie o zmene/potvrdení čísla pre zvyšnú časť). V rozhodnutí bude uvedené nové súpisné číslo a orientačné číslo (orientačné čísla sa môžu zmeniť, ak pôvodne jeden vchod mal orientačné, teraz sa možno stanú samostatnými číslami - napr. ak dom mal č. 100 s vchodmi 100/A a 100/B, je možné, že nový stav bude súpisné č. 100 pre jeden vchod a nové súpisné č. 150 pre druhý vchod, a orientačné čísla už nebudú potrebné, alebo dostanú nové písmená). Obec zároveň aktualizuje svoju evidenciu adries.

6. Zápis zmien do katastra nehnuteľností

Keď už existuje kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo, je možné podať návrh na kataster na zápis nových budov a rozdeleného pozemku. Existujú dva spôsoby z hľadiska katastra: buď formou vkladu (ak sa menia vlastnícke práva - napr. rozdelenie pozemku si vyžaduje zmluvu) alebo záznamu (ak ide len o evidenčnú zmenu na základe verejnej listiny).

Rozdelenie pozemku:

Obvykle prebehne na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva k pôvodnému pozemku. V nej sa vlastníci dohodnú, že pôvodný pozemok (ktorý všetci spoluvlastnili) sa delí na dve parcely a každú z nich budú spoluvlastniť len vlastníci bytov v príslušnom vchode. Táto dohoda musí byť písomná, ideálne vo forme notárskej zápisnice alebo aspoň s úradne overenými podpismi všetkých vlastníkov. V dohode sa uvedú nové parcelné čísla (podľa geometrického plánu) a kto bude novým vlastníkom ktorého pozemku (napr. vlastníci bytov v vchode A budú spoluvlastníkmi parcely č. X v podieloch podľa veľkosti ich bytov; vlastníci vchodu B budú spoluvlastniť parcelu č. Y v príslušných podieloch).

Rozdelenie domu (stavby):

Samotná stavba ako fyzický objekt sa eviduje v katastri cez súpisné číslo. Pôvodný záznam o stavbe (spojený s pôvodným súpisným číslom) bude zmenený alebo zrušený. Namiesto neho vzniknú dva záznamy - pre každú novú budovu. Kataster zapíše nové budovy záznamom na základe kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia obce o súpisných číslach. Tieto verejné listiny dokladujú existenciu novej stavby. Kataster tiež založí nové listy vlastníctva pre každý bytový dom. V nich bude uvedená príslušná parcela (podľa vyššie rozdeleného pozemku), súpisné číslo, a jednotky - byty a nebytové priestory.

Povinnosti vlastníka stavby

Vlastník budovy je povinný mať viditeľne označenú budovu so súpisným a orientačným číslom, ak je určené. Tabuľku so súpisným číslom by mala na vlastné náklady zaobstarať obec. V prípade stavby, ktorá má aj orientačné číslo, zaobstaráva tabuľku s týmto údajom na vlastné náklady stavebník. Tabuľky so súpisným a orientačným číslom sa umiestňujú na stavbu vedľa seba tak, aby boli z ulice dobre viditeľné a čitateľné. Nemali by pôsobiť rušivo na vzhľad budovy.

Zrušenie súpisného čísla

Pri odstránení stavby sa tiež rieši súpisné a orientačné číslo - mali by ste podať návrh na zrušenie pridelenia súpisného čísla. V prípade, že je stavba staršia a nezachovali sa všetky dôležité doklady, je potrebné požiadať o Potvrdenie o existencii stavby.

Miestne predpisy (Staré Mesto)

Mestská časť Bratislava-Staré Mesto vo všeobecnosti postupuje podľa vyššie uvedených zákonov. Konkrétne stavebný úrad Staré Mesto sa riadi stavebným zákonom a súvisiacimi predpismi; evidencia súpisných čísel je vedená referátom miestneho úradu v zmysle zákona o obecnom zriadení a vyhlášky MV SR.

Špecifiká Starého Mesta

Špecifikom Starého Mesta je, že ide o historické územie; ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou alebo leží v pamiatkovej zóne, uplatní sa aj zákon č. 49/2002 Z.z. o ochrane pamiatkového fondu. To znamená, že každý stavebný zásah spojený s delimitáciou budovy musí povoliť aj Krajský pamiatkový úrad (napríklad zásah do spoločnej steny, strechy či vzhľadu budovy v pamiatkovej rezervácii).

tags: #zápis #orientačné #číslo #kataster #postup