Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností: Kompletný postup

Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k nim, ako sú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Evidujú sa v ňom katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky. Okrem už dokončených a skolaudovaných stavieb, zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností umožňuje evidovať aj stavby, ktoré ešte nie sú úplne dokončené - rozostavané stavby.

Čo je rozostavaná stavba?

Rozostavanou stavbou sa rozumie každá stavba, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nedostala súpisné a orientačné číslo (ak sa pre danú stavbu vydáva). Z právneho hľadiska sa stavba považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Inými slovami, nestačí, že má stavba položené základy; musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia, väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Prečo zapísať rozostavanú stavbu do katastra?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností, s výnimkou zákonných výnimiek, ako sú napr. líniové stavby. To znamená, že ak chcete stavbu predať, darovať alebo zaťažiť záložným právom, musí byť zapísaná v katastri.

Ak teda plánujete predať rozostavanú stavbu, napríklad rodinný dom pred kolaudáciou, musíte najprv podať návrh na zápis do katastra. Rovnako, ak financujete výstavbu novostavby hypotekárnym úverom, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky, bude potrebné zapísať rozostavanú stavbu do katastra.

Kedy je možné zapísať rozostavanú stavbu?

Stavbu je možné zapísať do katastra ako rozostavanú už po jej vzniku, teda keď je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Prečítajte si tiež: Práva a povinnosti počas PN

Ako zapísať rozostavanú stavbu do katastra - postup krok za krokom

1. Získanie potrebných dokumentov

Pre zápis rozostavanej stavby do katastra budete potrebovať nasledovné dokumenty:

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: Tento dokument potvrdzuje stupeň rozostavanosti stavby. V posudku znalec posúdi štádium výstavby a uvedie, či je stavbu už možné evidovať v katastri. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR. Ideálny postup je ten, že geodet môže zamerať stavbu skôr a podá geometrický plán na kataster na kontrolu. Znalec príde neskôr a môže oceniť už „drahšiu“ stavbu.
• Geometrický plán: Geometrický plán slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od zápisu do katastra sa stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Plán vypracuje autorizovaný geodet.
• Právoplatné stavebné povolenie: Kataster potrebuje stavebné povolenie, aby vedel, že ide o legálnu stavbu.
• Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Ide o jednoduchú žiadosť, ktorú podáte spolu s ostatnými dokumentmi na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

2. Podanie návrhu na kataster

Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu uveďte meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresu trvalého pobytu a štátnu príslušnosť fyzickej osoby alebo názov, adresu sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé.

Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný (napr. že vlastníkom je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby a nie stavebník).

3. Správne poplatky a lehota

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže trvať až 60 dní. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.

Dôležité upozornenia a špecifické situácie

• Zdaňovanie: Za rozostavanú stavbu sa neplatí daň, ale platí sa za stavebný pozemok. Účelom je motivovať stavebníka stavbu dostavať čím skôr.
• Zmeny počas výstavby: Ak stavba nemá tvar a výmeru podľa koordinačnej situácie, alebo má inú výmeru ako na stavebnom povolení, je potrebné zmeniť stavebné povolenie. Ak stavba zasiahla mimo vyňatý pozemok, je potrebné pozemok dovyňať.
• Vlastníctvo: Ak sa vlastník pozemku pod stavbou a vlastník stavby líši, je potrebné to preukázať. Toto sa deje ak napr. ak stavba začne pred manželstvom a dokončí sa po uzavretí manželstva.
• Stavba v dvoch fázach: Ak nemáte dostatok financií na výstavbu celého rodinného domu naraz, môžete sa rozhodnúť pre stavanie v dvoch krokoch (fázach). Je to stavba, ktorá má základy a obvodové múry do výšky aspoň jedného metra - čím je zrejmé jej prvé nadzemné podlažie.
• Geometrický plán overený po 1. októbri 2018: Ak bola rozostavaná stavba zameraná geometrickým plánom, ktorý bol úradne overený po 01.októbri 2018, je potrebné ho priložiť k návrhu na zápis. Ak bol geometrický plán úradne overený do 30. septembra 2018, tak sa neprikladá.

Zápis rozostavanej stavby a kolaudácia

Ak idete kolaudovať, môžete použiť geometrický plán na rozostavanú stavbu aj pri kolaudácii.

Prečítajte si tiež: Všetko o Čiastočnom Zápise GP

Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe treba zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, je povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia o určenie súpisného a orientačného čísla.

Prečítajte si tiež: Rekonštrukcia sociálnych zariadení UPJŠ

tags: #zapis #rozostavanej #stavby #kataster #postup