Zapocitanie Najomneho za Pozemok Spatne: Podmienky a Dôsledky

Právny inštitút nájmu predstavuje prenechanie veci nájomcovi do dočasného užívania za odplatu, čo reprezentuje jeho ekonomický účel. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v Občianskom zákonníku, pričom niektoré druhy nájmov sú upravené v osobitných právnych predpisoch. Jedným z nich je zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Nájomná zmluva je nominátnym zmluvným typom, ktorý je upravený v Občianskom zákonníku. Predstavuje dvojstranný konsenzuálny právny úkon, ktorý vytvára právny vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Vzťah medzi zákonom o nájme poľnohospodárskych pozemkov a Občianskym zákonníkom je vo vzťahu lex specialis derogat legi generali.

Základné Náležitosti Nájomnej Zmluvy

Zákonodarca deklaruje, že každý právny úkon musí spĺňať predpísané náležitosti. Ak právny úkon nespĺňa zákonom predpísané náležitosti, sankciou je jeho neplatnosť. Neplatnosť právnych úkonov je upravená v intenciách Občianskeho zákonníka, v ktorom je uplatnená zásada absolútnej neplatnosti. Pre každú nájomnú zmluvu je charakteristické užívanie veci a branie úžitkov, dočasnosť, určenie predmetu veci a odplatnosť. Esenciálnymi náležitosťami nájomnej zmluvy sú najmä exaktná špecifikácia predmetu nájomnej zmluvy, dĺžka trvania nájmu a výška nájomného.

Špecifikácia Predmetu Nájmu

V nájomnej zmluve musí byť presne špecifikovaný predmet nájmu. S touto problematikou je späté rozhodnutie NS SR, ktorý potvrdil, že absolútne neplatným právnym úkonom je aj neurčitý právny úkon. Pri takomto právnom úkone nemožno zistiť, čo je jeho predmetom. V preskúmavaných zmluvách chýba špecifikácia predmetu prenájmu, nehnuteľností, čo spôsobuje ich neurčitosť, a tým ich absolútnu neplatnosť. Zo zmlúv nie je možné zistiť, o prenájom akých nehnuteľností ide, nakoľko špecifikácia nehnuteľností (podľa katastrálneho územia, listov vlastníctva, parcelných čísiel, kultúr a výmery) nie je v nich uvedená a príloha, na ktorú zmluvy odkazujú, nie je ich súčasťou a jej existencia nebola súdu preukázaná. Tým nie je možné ani posúdiť, či ide o prenájom pozemkov, ktorý sa má riadiť právnym režimom zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorého § 1 ods. 2 upravuje, čo sa rozumie pozemkom na účely tohto zákona.

Dĺžka Trvania Nájmu

Rovnako neplatné sú aj zmluvy, ktoré obsahujú rozporuplné údaje o dĺžke trvania nájmu. Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na určitú aj na neurčitú dobu. Je neprípustné aby jedna nájomná zmluva vo svojom znení obsahovala informáciu o uzatvorení na určitý čas a zároveň na čas neurčitý. Ak je uzatvorená na dobu určitú musí obsahovať presný časový údaj. Ak nájomná zmluva obsahuje dve protichodné informácie o dĺžke trvania nájmu, napríklad, ak sa v nej uvádza ako dĺžku trvania 5 až 10 rokov, je neplatná.

Výška Nájomného

Nájomná zmluva o nájme poľnohospodárskych pozemkov je neplatná, aj v tom prípade, ak výška nájomného nie je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu. Toto ustanovenie je kogentné a v prípade konania v rozpore s jeho dikciou je sankciou absolútna neplatnosť, nakoľko takto vyhotovený právny úkon by bol v rozpore so zákonom. Týmto predpisom je vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav. Podľa predmetnej vyhlášky sa hodnota pozemku určuje na základe bonitovaných pôdnoekologických jednotiek, ktoré tvoria jednu z príloh tejto vyhlášky.

Prečítajte si tiež: Podmienky započítania vojenskej služby do dôchodku

Forma Právneho Úkonu

Rovnako absolútne neplatným kontraktom je aj právny úkon, ktorý je urobený v písomnej podobe, ale v tejto forme nie je menený alebo zrušený. Kontrakty, predmetom ktorých je nehnuteľnosť musia byť uzatvorené v písomnej forme. Vyhotovenie právneho úkonu v písomnej forme plní informačnú funkciu vo vzťahu k tretím osobám a zároveň dôkaznú funkciu, pri preukazovaní obsahu vôle. Podľa dikcie Občianskeho zákonníka „Písomne uzatvorená dohoda sa môže meniť alebo zrušiť iba písomne.“ Ak zmluvné strany uskutočňujú akékoľvek zmeny, ktoré sa týkajú predmetu nájmu alebo nájomného, nie prostredníctvom písomných dodatkov, ale priamo v zmluve, nehodiaci sa údaj preškrtnú a prekvalifikujú ho na iný údaj. Ak je právny úkon zachytený prostredníctvom elektronických prostriedkov a upravovaný písomne vlastnou rukou je neplatný, nakoľko je narušená jeho celistvosť a vykazuje známky viditeľnej manipulácie. Takéto konanie je prípustné ani v prípade zmeny údajov na oboch rovnopisoch.

Dôsledky Neplatnosti Nájomnej Zmluvy

Predmetné skutočnosti zakladajú možnosť podania žaloby na určenie neplatnosti takejto zmluvy a vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko v súlade s ustanovením Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“ V prípade absolútnej neplatnosti zmluvy právny úkon nemá od začiatku žiadne právne následky a hľadí sa naň akoby neexistoval. V intenciách Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie definované ako „majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ V tomto prípade bude bezdôvodné obohatenie existovať na oboch stranách. Prenajímateľ sa obohatil výšku nájomného a nájomca o užívanie pôdy a branie úžitkov. Podľa Občianskeho zákonníka „ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal.“ Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Ide o synalagmatickú povinnosť to znamená, ak zo zmluvy dostali obe zmluvné strany , sú povinné vrátiť všetko obidve.

Problémy vo Vzťahu k PPA

Pri nájomnej zmluve o nájme poľnohospodárskych pozemkov sa však naskytá problém vo vzťahu k PPA - Poľnohospodárskej platobnej agentúre, ktorá poľnohospodárom poskytuje dotácie.

Daň z Pridanej Hodnoty (DPH) pri Nájme Nehnuteľnosti

Zákon o dani z pridanej hodnoty sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.

Zdaniteľná Osoba a Ekonomická Činnosť

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Prečítajte si tiež: Vplyv vdovského dôchodku na pomoc v hmotnej núdzi

Obrat pre Účely DPH

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa príslušných ustanovení zákona o DPH. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.

Prenájom Nehnuteľného Majetku

Prenájom nehnuteľného majetku - rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie.

Rozhodnutie o Zdanení Nájmu

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.

Vznik Daňovej Povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby.

Príklad Vzniku Daňovej Povinnosti

Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3.

Prečítajte si tiež: Ako započítať roky do dôchodku

Povinnosť Registrácie pre DPH

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností. Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

Uvedenie Skutočností v Žiadosti

Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala. V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane, daňový úrad túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie.

Príklad Povinnej Registrácie

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH vyplnením formulára „ Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“, ktorý sa nachádza na portáli finančnej správy v katalógu elektronických formulárov, kde v prílohe č. „Registrácia podľa § 4 ods. 2“ (prvý riadok v prílohe č. „Presiahnutie obratu podľa § 4 ods. 1 písm. a)“ (štvrtý riadok v prílohe č. 1). Tu uvedie aj dátum 31. 8. „Výlučne z dodaní tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 až 39“ (piaty riadok v prílohe č. 1). Daňový úrad občana ako platiteľa zaregistruje od 1. 1.

Presiahnutie Obratu 62 500 Eur

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne ďalším prenájmom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Oznámenie Daňovému Úradu

Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) po tom, ako podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť. V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo.

Dobrovoľná Registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur. Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu, pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Podnik a Jeho Predaj

Podnikatelia v rámci výkonu svojho podnikateľského oprávnenia a v súvislosti s ním vytvárajú a zhromažďujú súbor rozmanitých hodnôt, ktoré využívajú na to, aby vôbec podnikali. Súbor týchto materiálnych, ale aj nehmotných zložiek podnikania nazýva Obchodný zákonník podnikom. Podľa § 5 sa podnikom na účely tohto zákona rozumie súbor hmotných, ako aj osobných a nehmotných zložiek podnikania. K podniku patria veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi a slúžia na prevádzkovanie podniku alebo vzhľadom na svoju povahu majú tomuto účelu slúžiť. Majiteľ podniku má právo ovládať ho, najmä držať si podnik, užívať ho, požívať prínos z neho a nakladať s ním vlastnou mocou, ktorá je nezávislá od iných.

Zložky Podniku

Medzi zložky podniku patria hmotné zložky (budovy, pozemky, stroje, kancelárske zariadenie), nehmotné zložky (obchodné meno, obchodné tajomstvo, know-how) a osobné zložky (zamestnanci).

Príklad Podniku

Podnikateľ, fyzická osoba, vyrába podľa vlastnej receptúry zmrzlinu a predáva ju, prevádzkuje vlastnú zmrzlináreň už niekoľko rokov. Je svojou zmrzlinou známy. Je možné považovať formu tejto jeho podnikateľskej činnosti za podnik, ktorý je spôsobilý na to, aby ho previedol na niekoho iného vrátane obchodného mena (X.Y. Zmrzlináreň je komplexom hodnôt hmotnej povahy - zariadenie zmrzlinárne, stroje na výrobu zmrzliny, príp. kancelária s počítačom, prípadne aj budova, v ktorej ju prevádzkuje atď., i nehmotnej povahy - vlastná receptúra na výrobu zmrzliny či iné dôverné informácie, ktorých vyzradenie nepovolaným osobám podnikateľ osobitne chráni. K týmto hodnotám patrí aj samotné obchodné meno podnikateľa - fyzickej osoby, ktoré obsahuje dodatok - juhoslovanská zmrzlina, pretože práve pod týmto názvom je u zákazníkov známy. Napokon je dôležitým prvkom prevádzkovania tejto zmrzlinárne aj osobný prínos každého jedného pracovníka, zamestnanca (ak podnikateľ zamestnáva nejaké osoby).

Predaj Podniku

Predaj podniku, resp. časti podniku, je podľa platnej právnej úpravy možný jedine uzatvorením zmluvy o predaji podniku alebo o predaji jeho časti. Zmluva o predaji podniku zakladá medzi zmluvnými stranami absolútny obchod patriaci do pôsobnosti Obchodného zákonníka bez ohľadu na povahu zmluvných strán. Keďže je ako zmluvný typ upravená výlučne v Obchodnom zákonníku, tieto ustanovenia sú záväzné pre podnikateľov i nepodnikateľov ako účastníkov zmluvy. Právna úprava zmluvy o predaji podniku je na rozdiel od ostatných zmluvných typov charakteristická množstvom kogentných ustanovení, čo v praxi znamená, že zmluvné strany ani na základe dohody nemôžu obsah tohto nemenného pravidla vylúčiť, prípadne sa od neho odchýliť.

Náležitosti Zmluvy o Predaji Podniku

V zmluve o predaji podniku musia byť uvedené identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho (obchodné meno a sídlo právnickej osoby, resp. meno a priezvisko, miesto podnikania fyzickej osoby). Ak je predmetom zmluvy podnik zahraničnej osoby alebo jeho organizačná zložka, tak sa musí v zmluve uviesť aj údaj o zápise zahraničnej osoby v zahraničnom registri či evidencii. Povinnou náležitosťou tejto zmluvy sú aj osvedčené podpisy predávajúceho a kupujúceho. Zmluva o predaji podniku alebo o predaji časti podniku je dvojstranným právnym úkonom. Je preto potrebné v tejto zmluve úplne vymedziť veci, práva, iné majetkové hodnoty a záväzky, ktoré tvoria predávaný podnik, resp. časť podniku. Odporúča sa do zmluvy výslovne uviesť, čo všetko je predmetom vlastníckeho práva predávajúceho v rámci podniku, t. j. všetky hnuteľné veci (napr. stroje, zariadenia, zásoby), nehnuteľné veci (napr. budovy, pozemky), finančné prostriedky (napr. na bankových účtoch, v pokladnici), iné práva (napr. pohľadávky, licencie, patenty) a iné majetkové hodnoty (napr. goodwill, obchodné tajomstvo).

Princíp Komplexnosti

Zo zákona priamo vyplýva, že pri predaji podniku sa uplatňuje princíp komplexnosti prechodu všetkých vecí, práv, záväzkov a iných hodnôt, na ktoré sa predaj vzťahuje. Pokiaľ by niektoré práva alebo záväzky boli z predaja vylúčené, nemala by zmluva povahu zmluvy o predaji podniku. Z uvedeného vyplýva, že na kupujúceho prechádzajú práva a záväzky patriace k podniku, pokiaľ nie sú z tohto prechodu vylúčené zákonom alebo dohodou strán.

Práva a Záväzky Neprechádzajúce na Kupujúceho

Predmetom prechodu nie je napr. živnostenské alebo iné podnikateľské oprávnenie predávajúceho. Na kupujúceho prechádzajú všetky práva majetkovej povahy: pohľadávky, vecné práva (t. j. vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremená, predkupné právo), práva z priemyselného (napr. patenty, ochranné známky, úžitkové vzory) a duševného vlastníctva (autorské práva).

Prechod Obchodného Mena

Ak je predávajúcim právnická osoba a zo zmluvy nevyplýva niečo iné, prechádza na kupujúceho právo užívať obchodné meno spojené s predaným podnikom. K prechodu obchodného mena by ale nedošlo, keby to bolo v rozpore so zákonom alebo právom tretej osoby.

Prechod Zamestnancov

Ak došlo k predaju podniku, v ktorom boli zamestnaní pracovníci, dňom účinnosti zmluvy prechádzajú na kupujúceho aj všetky práva a povinnosti z pracovnoprávnych vzťahov k zamestnancom kúpeného podniku.

Postúpenie Pohľadávok

Prechod pohľadávok z predávajúceho na kupujúceho sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka o postúpení pohľadávky. Predávajúci (ako pôvodný veriteľ) je povinný vyrozumieť dlžníkov o tom, že predal podnik kupujúcemu vrátane pohľadávok, ktoré voči ním má.

Osobitný Režim Dlžníka

Osobitný režim platí v prípade, keď mal dlžník voči pôvodnému veriteľovi (predávajúcemu) pohľadávky spôsobilé na započítanie. Vtedy platí, že dlžník môže započítať svoj záväzok aj voči novému veriteľovi (kupujúcemu), iba ak ide o pohľadávky spôsobilé na započítanie, zároveň ich mal v čase, keď sa voči nemu stalo postúpenie účinným a napokon, ak ich bez zbytočného odkladu oznámil kupujúcemu ako novému veriteľovi.

DPH pri Postúpení Pohľadávky

Zdaniteľnou transakciou nie je podľa zákona o DPH postúpenie pohľadávky, preto sa naň neuplatňuje DPH. Ak dôjde teda k postúpeniu pohľadávky medzi platiteľmi dane, neuvedie sa toto plnenie do daňového priznania.

Prevod Záväzkov

Na základe zmluvy o predaji podniku alebo jeho časti je umožnené previesť záväzky spojené s podnikom bez súhlasu veriteľov. Predávajúci je zo zákona ručiteľom za splnenie záväzku zo strany kupujúceho.

Časté Chyby pri Uzatváraní Nájomných Zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je oveľa komplikovanejšia než je tomu napr. pri kúpnej zmluve. Táto komplikovanosť spočíva najmä v tom, že jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Napríklad: ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace.

Nedostatočná Špecifikácia Predmetu Nájmu

Častým prípadom je, keď zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa).

Poistenie Nehnuteľnosti

Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve - najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť - spravidla nájomca.

Úprava Nájomného

Veľký význam pre prenajímateľa má aj zmluvná úprava nájomného, a to nielen jeho výšky, ale aj termínov splatnosti. V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti - napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané - napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti.

Podnájom

Nájomca by si mal dať taktiež pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou.

Doba Trvania Nájmu

Zmluvné strany by mali byť taktiež veľmi obozretné napríklad aj pri určovaní doby trvania nájmu, a to v závislosti od toho, či je predmetom nájmu dom alebo byt. Ak je predmetom nájmu rodinný dom a zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na určitú dobu a nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vypratanie nehnuteľností, podľa Občianskeho zákonníka sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.

tags: #zapocitanie #najomneho #za #pozemok #spatne #podmienky