Započítanie terasy do úžitkovej plochy domu: Komplexný pohľad na legislatívu a normy

Úvod

Otázka, či a za akých podmienok sa terasa započítava do úžitkovej plochy domu, je dôležitá pre majiteľov nehnuteľností, developerov, ale aj pre účely daní a poplatkov. V tomto článku sa komplexne pozrieme na platnú legislatívu a normy, ktoré túto problematiku upravujú, a to s cieľom poskytnúť jasný a zrozumiteľný prehľad pre rôzne cieľové skupiny.

Definícia podlahovej a úžitkovej plochy

Pre správne pochopenie problematiky je nevyhnutné rozlišovať medzi pojmami podlahová plocha a úžitková plocha.

• Podlahová plocha stavby: Je tvorená vnútorným priestorom stavby okrem zvislých konštrukcií, ktorého svetlá výška medzi úrovňou podlahy a stropom alebo strešnou konštrukciou dosahuje najmenej 1,3 m. Do výmery podlahovej plochy stavby sa započítava plocha arkierov a výklenkov, ak sú súčasne najmenej 1,2 m široké, 0,3 m hlboké a 2 m vysoké od podlahy. Do výmery podlahovej plochy stavby sa započítava plocha zabratá vykurovacími telesami, inštalačnými predmetmi, technickým zariadením, strojovým vybavením alebo kuchynskou linkou. Za podlahovú plochu stavby sa po splnení parametrov uvedených v prvej až tretej vete považuje aj podlahová plocha podkrovia ako vnútorný priestor stavby prístupný z posledného nadzemného podlažia vymedzený podlahou a konštrukciou krovu alebo ďalšími stavebnými konštrukciami.
• Podlahová plocha nadzemnej časti realizovanej stavby: Vnútorný priestor stavby okrem zvislých konštrukcií, ktorého svetlá výška medzi úrovňou podlahy a stropom alebo strešnou konštrukciou dosahuje minimálne 1,3 metra. Do podlahovej plochy nadzemnej časti realizovanej stavby sa započítava plocha arkierov a výklenkov, ak sú súčasne najmenej 1,2 metra široké, 0,3 metra hlboké a 2 metre vysoké od podlahy. Do podlahovej plochy nadzemnej časti realizovanej stavby sa započítava plocha zabratá vykurovacími telesami, inštalačnými predmetmi, technickým zariadením, strojovým vybavením alebo kuchynskou linkou.
• Podlahová (úžitková) plocha bytu: Súčet plôch obytných miestností a miestností príslušenstva bytu bez plochy balkónov, lodžií a terás.

Legislatívny rámec - zákony a vyhlášky

Problematiku plôch stavieb upravuje viacero právnych predpisov na rôznych úrovniach. Dôležité je sledovať aktuálne znenia zákonov a vyhlášok, pretože sa môžu meniť. Medzi relevantné právne predpisy patria:

• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Tento zákon sa zaoberá okrem iného aj definíciou bytu a jeho príslušenstva. § 2 ods. 1 písm. d) definuje podlahovú plochu bytu ako súčet plochy jeho miestností a príslušenstva bytu (§ 121 ods. 2).
• Zákon č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii: § 20a ods. 3 spresňuje niektoré aspekty súvisiace s geodetickým zameraním a určovaním plôch.
• Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady: Tento zákon je dôležitý z hľadiska určovania základu dane z nehnuteľností, ktorý môže byť ovplyvnený aj plochou terasy.
• Zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní: § 2 ods. 1 definuje pojmy dôležité pre účely poskytovania dotácií.
• Zákon č. 447/2015 Z. z. o podpore rozvoja bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov: § 6 ods. 3 definuje podlahovú plochu nadzemnej časti realizovanej stavby pre účely tohto zákona.
• Zákon č. 222/2022 Z. z. o výstavbe: Tento zákon komplexne upravuje oblasť výstavby a definuje niektoré základné pojmy.
• Zákon č. 201/2022 Z. z. o štátnej podpore nájomného bývania a o zmene a doplnení niektorých zákonov: Tento zákon sa zaoberá podporou nájomného bývania a definuje niektoré pojmy súvisiace s plochami bytov.
• Vyhláška č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach obsahu žiadosti o stavebné povolenie, o rozsahu a obsahu projektovej dokumentácie stavby a o rozsahu a obsahu dokumentácie na zmenu stavby pred jej dokončením: § 9 ods. 2 písm. c) sa zaoberá obsahom projektovej dokumentácie stavby.
• Vyhláška č. 300/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii: § 9a ods. 1 písm. b) a § 9a ods. 3 spresňujú definíciu podlahovej plochy stavby.

Terasa a jej započítanie do úžitkovej plochy

Z hľadiska platnej legislatívy a noriem je terasa spravidla vylúčená zo započítania do úžitkovej plochy bytu. Definícia podlahovej (úžitkovej) plochy bytu, uvedená v článku 3.18, jasne hovorí, že sa do nej nezapočítava plocha balkónov, lodžií a terás.

Avšak, je dôležité rozlišovať medzi otvorenou terasou a uzavretou terasou.

Prečítajte si tiež: Podmienky započítania vojenskej služby do dôchodku

• Otvorená terasa: Je terasa, ktorá nie je zastrešená ani obvodovo uzavretá. Táto terasa sa do úžitkovej plochy spravidla nezapočítava.
• Uzavretá terasa: Je terasa, ktorá je zastrešená a/alebo obvodovo uzavretá (napr. zasklená). V prípade uzavretej terasy môže nastať situácia, že sa bude posudzovať ako súčasť vnútorného priestoru stavby a teda sa môže započítať do podlahovej plochy, ak spĺňa podmienky stanovené v § 9a ods. 3 vyhlášky č. 300/2009 Z. z. (svetlá výška minimálne 1,3 m).

Vplyv na daň z nehnuteľností

Započítanie alebo nezapočítanie terasy do úžitkovej plochy môže mať vplyv na výšku dane z nehnuteľností. Daň z nehnuteľností sa vypočítava na základe základu dane, ktorým je spravidla hodnota nehnuteľnosti alebo jej plocha. Ak sa terasa započíta do plochy nehnuteľnosti, môže sa zvýšiť aj základ dane a tým aj výška dane z nehnuteľností.

Technické normy a ich význam

Hoci dodržiavanie slovenských technických noriem alebo technických normalizačných informácií je vo všeobecnosti dobrovoľné (§ 3 ods. 11 zákona č. 60/2018 Z. z.), môžu slúžiť ako užitočný návod pri určovaní plôch stavieb a zabezpečení kvality a bezpečnosti stavby. Technické normy môžu obsahovať podrobnejšie definície a metodiky merania plôch, ktoré môžu byť užitočné pri riešení sporných situácií.

Praktické príklady a situácie

• Predaj bytu s terasou: Pri predaji bytu s terasou je dôležité uviesť v ponuke a v zmluve jasnú informáciu o tom, aká je výmera bytu bez terasy a aká je výmera terasy. Je vhodné tiež uviesť, či sa terasa započítava do úžitkovej plochy bytu.
• Rekonštrukcia terasy: Ak sa majiteľ rozhodne uzavrieť terasu, je potrebné overiť si, či je potrebné stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných úprav. Uzavretím terasy sa môže zmeniť charakter stavby a teda aj jej posudzovanie z hľadiska stavebného zákona.
• Spor o výšku dane z nehnuteľností: Ak má majiteľ nehnuteľnosti pochybnosti o správnosti výpočtu dane z nehnuteľností, má právo obrátiť sa na správcu dane a požiadať o preverenie výpočtu. Ak správca dane zistí, že došlo k chybe, je povinný ju opraviť.

Prečítajte si tiež: Vplyv vdovského dôchodku na pomoc v hmotnej núdzi

Prečítajte si tiež: Ako započítať roky do dôchodku

tags: #zapocitanie #terasy #do #uzitkovej #plochy #domu