Záručná Doba Novostavby: Zmluva o Prevod Vlastníctva a Podmienky

Kúpa novostavby je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a oboznámenie sa s právami a povinnosťami vyplývajúcimi zo zmluvy o prevode vlastníctva. Jednou z kľúčových otázok je záručná doba, ktorá poskytuje kupujúcemu ochranu pred prípadnými vadami nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na problematiku záručnej doby pri novostavbách, s dôrazom na zmluvné podmienky a práva kupujúceho.

Rezervačná Zmluva vs. Zmluva o Budúcej Zmluve

Na úvod je nevyhnutné objasniť rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej zmluve, keďže tieto dva typy zmlúv sa často zamieňajú, najmä v realitnej praxi. Realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy s cieľom zabezpečiť si províziu, avšak ich opodstatnenie v realitnom obchode je diskutabilné.

Účelom rezervačnej zmluvy je výlučne rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho. Nemala by obsahovať priamo povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu, ani povinnosť uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, keďže v tejto fáze nie sú vyjasnené podstatné náležitosti kúpnej zmluvy.

Ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť zmluvných strán uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu, ide v skutočnosti o zmluvu o budúcej zmluve. V zmysle § 50a Občianskeho zákonníka, zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, inak je neplatná.

Podstatné Náležitosti Zmluvy o Prevod Vlastníctva bytu / nebytového priestoru

Osobitnú pozornosť treba venovať bytom a nebytovým priestorom, na ktoré sa vzťahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon v § 5 definuje podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu / nebytového priestoru. Ak rezervačná zmluva obsahuje povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu a zároveň v nej absentujú tieto podstatné náležitosti, je takáto zmluva zrejme neplatná, resp. neplatný bude záväzok uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu.

Prečítajte si tiež: Ako postupovať pri reklamácii?

Účel Rezervačnej Zmluvy

Podľa názoru autora, účelom rezervačnej zmluvy má byť len krátkodobé rezervovanie nehnuteľnosti pre kupujúceho za účelom prípravy podkladov, dokumentov a zmlúv. Takéto rezervačné zmluvy majú obsahovať len deklaratórne vyhlásenia o úmysle uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu.

Záväznosť takýchto zmlúv spočíva najmä v tom, aby vlastník svoju nehnuteľnosť dočasne nepredal žiadnej tretej osobe, a tiež v tom, aby si predávajúci aj kupujúci spolu s realitnou kanceláriou poskytli vzájomnú súčinnosť najmä pri príprave zmluvy o budúcej zmluve.

Záručná Doba a Zodpovednosť za Vady

Zodpovednosť za vady je upravená v Občianskom zákonníku a Obchodnom zákonníku. Všeobecná úprava zodpovednosti za vady je upravená v ustanoveniach od § 499 - 510 Občianskeho zákonníka. Špeciálna zodpovednosť za vady je upravená pri jednotlivých zmluvných typoch - kúpna zmluva (§ 596 - 600 OZ a pri predaji v obchode - § 619 - 627 OZ), zmluva o dielo (§ 633 a nasl. OZ), pre osobitné druhy zmluva o zhotovení veci na zákazku (§ 644 - 651 OZ) a pri zmluve o oprave a úprave veci (§ 652 až 656 OZ).

Developer poskytuje kupujúcemu na stavebné časti nehnuteľností záruku za akosť v trvaní 36 mesiacov (3 roky) odo dňa protokolárneho odovzdania nehnuteľností. Táto lehota má prekluzívny charakter, čo znamená, že ak sa právo neuplatní v stanovenom čase, toto právo zanikne.

Zjavné vs. Skryté Vady

Podľa ustanovenia § 500 ods. 1 OZ: „Predávajúci zodpovedá za vady, ktoré má predaná vec pri prevzatí kupujúcim.“ Pod zjavnými vadami nehnuteľnosti sa rozumejú vady, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti. V závislosti od typu nehnuteľnosti (dom, byt či pozemok) ide napríklad o poškodenú omietku, podlahu, okno, či iné súčasti domu/bytu alebo napr.

Prečítajte si tiež: Záručné Podmienky

Vady nehnuteľnosti, ktoré vyjdú na javo dodatočne sa označujú ako skryté vady. Ide o také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Podľa ustanovenia § 597 ods. 1 OZ: „Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.“

Právne Vady

Osobitnú pozornosť pri kúpe nehnuteľnosti treba venovať tzv. právnym vadám. Zatiaľ čo faktické vady sa viažu k povahovým a funkčným vlastnostiam nehnuteľnosti, medzi právne vady možno zaradiť najmä právo držby alebo detencie tretej osoby k nehnuteľnosti (napr. Predávajúci zodpovedá za právne vady viaznuce na nehnuteľnosti. Nezodpovedá však za tie, ktoré je možné zistiť z katastra nehnuteľností (pozri vyššie), resp. na ktoré kupujúceho upozorní.

Uplatnenie Práv zo Zodpovednosti za Vady

Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Z vyššie uvedeného ustanovenia vyplýva, že kupujúci je povinný vytknúť predávajúcemu vady najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Táto lehota má taktiež prekluzívny charakter a v prípade, ak sa vady nevytknú predávajúcemu do 24 mesiacov od prevzatia veci, toto právo zaniká.

Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať.

Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta.

Prečítajte si tiež: Zmluva o Dielo a Záruka

Zodpovednosť Projektanta a Postúpenie Práv

Projektant má zodpovednosť za riadne vykonanie diela (projektu) voči developerovi. Projektant má zodpovednosť aj zo zákona, ale tiež voči svojmu klientovi, teda tomu, kto si objednal projekt. Projektant je však povinne zo zákona poistený zo zodpovednosti za škodu, ktorú spôsobil v súvislosti s vykonávaním svojej činnosti.

Práve pre tento prípad sa odporúča, aby kupujúci bytu v zmluve o prevode bytov požadovali, aby developer previedol na vlastníka bytu aj práva, ktoré mu vznikli nielen voči zhotoviteľovi domu, ktoré prechádzajú zo zákona, ale aj voči projektantovi.

tags: #záručná #doba #novostavba #zmluva #o #prevode