Zmena platby za prenájom nájomnej zmluvy: Podmienky a práva

Nájomné vzťahy sú bežnou súčasťou života mnohých ľudí. Či už ste nájomca alebo prenajímateľ, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste predišli nedorozumeniam a sporom. Jednou z najčastejších otázok v tejto oblasti je zmena platby za prenájom počas trvania nájomnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na podmienky a práva spojené so zmenou platby za prenájom, aby ste boli dobre informovaní a vedeli, ako postupovať v rôznych situáciách.

Úvod

Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, čo znamená, že obe strany - prenajímateľ a nájomca - musia súhlasiť s jej obsahom. Zmena platby za prenájom, teda nájomného, je preto možná len za určitých podmienok. V tomto článku preskúmame, kedy môže prenajímateľ zvýšiť nájomné, aké sú práva nájomcu a ako sa riešia situácie, keď prenajímateľ požaduje neoprávnené zvýšenie nájomného.

Možnosti zvýšenia nájomného

Dohoda v nájomnej zmluve

Ak ste v zmluve nemali dohodnutú možnosť zvýšenia nájmu v prípade, ak sa k vám niekto nasťahuje, potom na to prenajímateľ nemá právo. V zmluvách sa však často uvádza, že prenajímateľ môže zdvihnúť nájom o výšku inflácie. Ak takéto ustanovenie zmluva obsahuje, potom vám nájom zvýšiť môže.

Zvýšenie nájomného v prípade inflácie

V nájomných zmluvách sa často nachádza ustanovenie, ktoré umožňuje prenajímateľovi zvýšiť nájomné o výšku inflácie. Toto ustanovenie, známe aj ako inflačná doložka, umožňuje prenajímateľovi reagovať na zmeny v ekonomike a udržať reálnu hodnotu nájomného. Ak takáto doložka v zmluve existuje, prenajímateľ má právo zvýšiť nájomné o mieru inflácie.

Zmena zálohových platieb za energie

Nájom (ako odmenu za užívanie bytu) treba odlišovať od zálohových platieb uhrádzaných za energie. Ak prenajímateľ zvyšuje tieto zálohove platby, ide o celkom odôvodnený postup, nakoľko prítomnosťou ďalších osôb sa zvyšuje aj spotreba energií.

Prečítajte si tiež: Postup pri zmene údajov diaľničnej známky

Práva nájomcu pri zmene nájomného

Právo na písomný súhlas

Prenajímateľ si nemôže len tak bez vášho súhlasu (písomného) zmeniť výšku nájomného alebo zálohových platieb za energie. Každá zmena zmluvy o nájme sa musí vykonať písomne, a to formou dodatku, nakoľko sama zmluva o nájme na byt musí byť povinne zo zákona v písomnej forme v opačnom prípade nie je platná. Prenajímateľ si nemôže jednostranne meniť výšku nájomného, ak to nie je dohodnuté v zmluve. Ak prenajímateľ požaduje zvýšenie nájomného, musí s tým nájomca súhlasiť a zmena musí byť vykonaná písomne formou dodatku k zmluve.

Právo na vrátenie preplatku

Mali sme preplatok, ktorý bol dosť významný - takmer jednomesačná záloha za podnájom. Majiteľka si chce peniaze ponechať, aj keď sme sa dohodli, že preplatok je náš a rovnako tak aj nedoplatok. Zjednodušene povedané, ak platíte za služby zálohovité mesačné platby a následne má dôjsť k vyúčtovaniu médií podľa skutočnej spotreby v súlade so zmluvou o nájme, potom preplatok má patriť vám.

Zmluva o krátkodobom nájme bytu

Ak je zmluva uzatvorená podľa ust. Zákona o krátkodoboom nájme bytu, uvedený zákon toto riešiť v ust. "Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva (1) Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie. (2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Ako vyplýva z uvedeného zákonného ustanovenia, k zvýšeniu nájmu o mieru inflácie je potrebná dohoda v samotnej zmluve o krátkodobom nájme bytu, prípadne dodatočná písomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom.

Nájom bytu a zmena majiteľa bytu

Pokiaľ ste uhradili nájomné za všetky mesiace, bývalý majiteľ nemá dôvod na to, aby od Vás žiadal ďalšiu platbu za nájom.

Neplatnosť zmluvy a všeobecné ustanovenia

Ako uvádzate suma Vášho nájomného je uvedená nezrozumiteľne, nakoľko nezodpovedá ani jednému z vyššie uvedených modelov. Oba ustanovenia zmluvy sú vzájomne v rozpore, čo robí zmluvu v tejto časti neurčitú a nezrozumiteľnú, a tak môže byť v zmysle ustanovenia § 37 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“) v tejto časti neplatná. V prípade, ak sa Vami uvádzaná časť nájomnej zmluvy ukáže ako neplatná, tak sa na Váš právny vzťah s prenajímateľom bude aplikovať všeobecné ustanovenie OZ o nájme bytu (§ 685 a nasl. V súlade s ustanovením § 696 ods. Z citovaného ustanovenia OZ teda vyplýva, že v takom prípade sa na Váš nájomný vzťah bude aplikovať model č. 2, teda nájomca je povinný prenajímateľovi okrem nájomného platiť aj úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Prečítajte si tiež: Praktické kroky pri zmene trvalého bydliska a rodičovský príspevok

Podľa ustanovenia § 686 ods. 1 OZ: „Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. V súlade s uvedeným je teda podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy výška nájomného, a pokiaľ v nej nie je zahrnutá aj úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu (t.j. druhý spôsob určenia výšky nájomného- viď vyššie), tak aj suma úhrady za tieto služby. Pokiaľ ide o určenie výšky zálohových platieb, tá je v zásade na úvahe samotného prenajímateľa a nemusí zodpovedať zálohovým platbám, ktoré platí prenajímateľ priamo dodávateľovi energií, resp.

V súlade s ustanovením § 5 ods. 5 vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetví č. 630/2005 Z.z. ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla v platnom znení (ďalej len „vyhláška“), vyúčtovanie za odber tepla a teplej vody počas zúčtovacieho obdobia v ktorom došlo k zmene konečného spotrebiteľa tomuto spotrebiteľovi rozpočíta v pomere nákladov na dodané teplo podľa jednotlivých mesiacov k celkovým nákladom na dodané teplo za zúčtovacie obdobie, t.j. vo vašom vyúčtovaní by v zmysle uvedenej vyhlášky mali byť zohľadnené len zálohové platby za obdobie, keď ste byt užívali vy. Vyhláška rovnako upravuje aj základné minimálne údaje o teple a teplej vode, ktoré musia byť v záverečnom vyúčtovaní upravené. Tieto údaje by mali vyť vo vyúčtovaní uvádzané v prehľadných tabuľkách a to oddelene pre celý objekt, ktorým je väčšinou bytový dom, a oddelene pre konečného spotrebiteľa, teda vlastníka alebo nájomníka bytu. Uvedená vyhláška však stanovuje povinnosti pre dodávateľa tepla a osoby, ktoré dodané teplo ďalej rozpočítavajú konečnému spotrebiteľovi. Vy a ani Váš prenajímateľ však takýmito osobami nie ste, tak váš nájomný vzťah podľa nášho názoru nie je možné na ustanovenia tejto vyhlášky jednoznačne aplikovať. Nakoľko nám však nie sú známe konkrétne ustanovenia nájomnej zmluvy ani iné okolnosti tohto prípadu, odporúčame Vám, aby ste sa v tejto veci obrátili na advokáta v mieste Vášho bydliska, ktorý celú vec s odbornou starostlivosťou posúdi a poradí Vám aké konkrétne možnosti v prebiehajúcom súdnom spore máte.

Ako postupovať pri neoprávnenom zvýšení nájomného

Komunikácia s prenajímateľom

Ak prenajímateľ požaduje zvýšenie nájomného, ktoré nie je podložené zmluvou alebo zákonom, prvým krokom by mala byť komunikácia s prenajímateľom. Vysvetlite mu, že zvýšenie nájomného je neoprávnené a že s ním nesúhlasíte. Je možné, že prenajímateľ si nie je vedomý svojich povinností a situáciu bude ochotný riešiť.

Písomná výzva

Ak ústna komunikácia nevedie k dohode, zašlite prenajímateľovi písomnú výzvu, v ktorej uvediete dôvody, prečo považujete zvýšenie nájomného za neoprávnené. Odvolajte sa na konkrétne ustanovenia zmluvy alebo zákona, ktoré prenajímateľ porušuje.

Právna pomoc

Ak prenajímateľ nereaguje na písomnú výzvu alebo naďalej trvá na neoprávnenom zvýšení nájomného, vyhľadajte právnu pomoc. Advokát vám môže poskytnúť odbornú radu a pomôcť vám riešiť spor s prenajímateľom.

Prečítajte si tiež: Trvalý pobyt a dieťa

Zmeny v dôsledku pandémie COVID-19

Aktualizácia k 28. máju 2020 - Rada pre Medzinárodné účtovné štandardy vydala 28. mája 2020 novelu IFRS 16 týkajúcu sa účtovania úľav na nájomnom súvisiacich s COVID-19. podmienka týkajúca sa možnosti využiť výnimku v účtovaní sa rozšírila na platby, ktoré boli pôvodne splatné do 30. v období, v ktorom nájomca prvýkrát uplatňuje novelu, sa od nájomcu nevyžaduje zverejňovanie informácií požadovaných v ods. 28 písm. Bratislava 11. mája 2020 - V súčasnosti je veľa prevádzok uzatvorených či už z dôvodu nariadenia Úradu verejného zdravotníctva SR alebo dobrovoľne z rôznych dôvodov súvisiacich s pandémiou COVID-19. Veľa z nich si prenajíma rôzne priestory alebo iné aktíva, ktoré využíva na svoje podnikateľské aktivity. Ako o týchto zvýhodneniach účtovať či už z pozície nájomcu alebo prenajímateľa? Poďme sa pozrieť, aký je postup z pohľadu Medzinárodného štandardu pre finančné výkazníctvo 16 - Lízingy („IFRS 16“) a navrhovanej zmeny IFRS 16, ktorá bola publikovaná IASB 24. apríla 2020, ako aj z pohľadu zákona o účtovníctve č. 431/2002 Z. z. v znení neskorších predpisov („zákon o účtovníctve“) a Opatrenia MF SR č. Štandard IFRS 16 - Lízingy je účinný v Európskej únii pre ročné účtovné obdobia začínajúce sa 1. januára 2019 alebo neskôr. Tento štandard zaviedol nové princípy pre vykazovanie, oceňovanie, prezentáciu a zverejňovanie lízingu a eliminuje klasifikáciu operatívneho a finančného lízingu, tak ako to definoval predchádzajúci štandard IAS 17 - Lízingy, a namiesto toho zaviedol jednotný model účtovania pre nájomcu. IFRS 16 stanovuje špecifické kritériá, ako účtovať o niektorých zmenách v lízingových splátkach, ako napríklad o tých závisiacich od zmien indexu alebo sadzby. V ostatných prípadoch účtovanie zmien splátok nájomného podľa IFRS 16 závisí od toho, či táto zmena spĺňa definíciu zmeny nájmu. Modifikácia zmluvy o nájme je definovaná ako zmena rozsahu pôsobnosti lízingu alebo protihodnoty za lízing, ktorá nebola súčasťou pôvodných obchodných podmienok lízingu. V prípade, že zmena lízingových platieb predstavuje modifikáciu zmluvy o nájme, ktorá nespĺňa špecifické kritériá pre účtovanie nového lízingu, nájomca precení lízingový záväzok. Prehodnotenie lízingového záväzku sa realizuje diskontovaním revidovaných lízingových splátok pomocou revidovanej diskontnej sadzby k dátumu nadobudnutia účinnosti zmeny lízingu. Návrh zmeny štandardu však nájomcovi umožňuje využiť výnimku v súvislosti s účtovaním konkrétnej úľavy na nájomnom súvisiacej s pandémiou COVID-19. Podľa tejto výnimky nájomca nebude musieť posudzovať, či v prípade zmeny platby za nájom ide o modifikáciu zmluvy o nájme v zmysle IFRS 16, ale bude môcť účtovať o zmenených platbách, ako keby nepredstavovali modifikáciu zmluvy o nájme. V tomto prípade nájomca bude môcť účtovať úľavu na nájomnom ako negatívnu variabilnú platbu nájomného, ktorá nezávisí od indexu alebo sadzby. Efekt z úľavy na nájomnom by vykázal vo výkaze ziskov a strát v období, v ktorom nastane udalosť alebo podmienka, ktorá vedie k týmto zmeneným platbám. Ak sa napríklad nájomca s prenajímateľom dohodne, že nebude platiť lízingové splátky počas šiestich mesiacov v roku 2020 a lízingové splátky za nasledujúce obdobia sa proporčne zvýšia tak, že celková protihodnota za lízing ostane nezmenená, prípadne nižšia, ide o splnenie podmienok. Ak by sa však vďaka navýšeniu lízingových splátok za nasledujúce obdobia celková protihodnota výrazne zvýšila, nájomca navrhovanú výnimku využiť nebude môcť. Nájomca môže uplatniť túto zmenu pre ročné účtovné obdobia začínajúce sa 1. júna 2020 alebo neskôr. Návrh zmeny štandardu sa netýka účtovania prenajímateľa. Ak zmena lízingových platieb nevyplýva z modifikácie zmluvy o nájme podľa IFRS 16, táto zmena sa v účtovníctve prenajímateľa v prípade operatívneho lízingu vykazuje ako nižší výnos z lízingu. Slovenské účtovné predpisy sú hlavne na strane nájomcu značne odlišné od IFRS 16. Kým IFRS 16 uplatňuje jednotný model účtovania o lízingu, postupy účtovania naďalej rozlišujú medzi účtovaním o finančnom a operatívnom lízingu. V prípade operatívneho nájmu sa však akákoľvek zmena vo výške lízingových splátok alebo odpustenie lízingovej splátky počas určitého obdobia odzrkadlí vo výške nákladov na strane nájomcu, resp. vo výške výnosov na strane prenajímateľa zaúčtovaných vo výkaze ziskov a strát za dané obdobie. Ak sa však nájomca, resp. prenajímateľ na začiatku lízingovej zmluvy rozhodli časovo rozlišovať účtovanie lízingových platieb, akákoľvek úľava na nájomnom sa tiež časovo rozlišuje, a teda zmena sa odzrkadlí vo výške nákladov, resp. Účtovanie finančného nájmu aj pri nájomcovi, aj pri prenajímateľovi je porovnateľné s IFRS 16. Pri finančnom nájme sa majetok a záväzky z budúcich lízingových splátok na jeho začiatku vykazujú v súvahe v rovnakých sumách, t. j. v istine u nájomcu. Prenajímateľ vykazuje majetok držaný v rámci finančného lízingu ako pohľadávku z lízingu. Zníženie lízingovej splátky alebo odpustenie lízingových splátok počas určitého obdobia súvisiacich s COVID-19 môže predstavovať indikátor zníženia hodnoty aktíva z práva používať majetok v prípade IFRS 16 alebo priamo prenajímaného majetku v prípade uplatňovania postupov účtovania u nájomcu, keďže strata zisku súvisiaceho s aktívom z práva používať majetok, ako aj dlhodobý vplyv pandémie spôsobenej COVID-19 môžu ovplyvniť očakávané ekonomické benefity plynúce z aktíva z práva používať majetok. V takýchto prípadoch musia byť uplatnené požiadavky IAS 36 - Zníženie hodnoty majetku na posúdenie, či aktívum z práva používať majetok u nájomcu alebo položky nehnuteľností, strojov a zariadení, ktoré sú predmetom operatívneho lízingu u prenajímateľa, nie sú znehodnotené. V súčasnosti sa aktuálne rieši aj otázka štátnych príspevkov či už nájomcom alebo prenajímateľom. V prípade, že takéto opatrenie bude schválené, obaja, nájomca aj prenajímateľ, musia zvážiť, či budú tieto príspevky považované za štátnu dotáciu, a účtovať o nej v súlade s IAS 20 - Účtovanie štátnej dotácie a zverejňovanie štátnej dotácie, resp. Vzhľadom na to, že nájomca a prenajímateľ môžu ako dôsledok COVID-19 prehodnotiť podmienky lízingu, obaja musia zvážiť požiadavky IFRS 16 alebo postupov účtovania a zhodnotiť, či má byť úľava na lízingových splátkach účtovaná ako modifikácia zmluvy o nájme alebo rozložená počas doby lízingu. Toto zhodnotenie je potrebné vykonať individuálne za každú lízingovú zmluvu v súlade s existujúcimi podmienkami lízingovej zmluvy, ako aj na základe špecifík dohodnutej úľavy, možného znehodnotenia aktíva s právom na používanie majetku alebo samotného podkladového aktíva a v prípade schválenia štátneho príspevku na nájomné v súlade s požiadavkami na účtovanie štátnych dotácií.

Zvýšenie nájomného pri sociálnom byte

Dobrý deň,vo Vašom prípade ide o nájom sociálneho bytu, kde je výška nájomného regulovaná právnymi predpismi, konkrétne Vyhláškou č. 281/2023 Z. z. o regulácii cien nájmu bytu. Podľa § 4 tejto vyhlášky platí, že prenajímateľ (v tomto prípade mesto) nesmie zvýšiť nájomné o viac ako 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Tento limit sa vzťahuje na všetky byty, na ktoré sa vyhláška vzťahuje, a nie len na poslancov alebo rozhodovanie mestského zastupiteľstva. Ide o záväzný právny predpis, ktorý musí mesto dodržiavať.Ak Vám mesto zvýšilo nájomné z 1,01 €/m² na 1,68 €/m², ide o zvýšenie o viac ako 60 %, čo je v rozpore s § 4 vyhlášky. Argument mesta, že toto obmedzenie platí len pre poslancov, je nesprávny. Platí aj ust. § 4 cit. vyhl. č. 281/2024 Z.z. K tomuto prechod. "K danému prechodnému ustanoveniu uvádza dôvodová správa nasledujúce: „Týmto prechodným ustanovením sa má predísť neprimeranému nárastu ceny nájmov bytov. Cena ročného nájmu bytu sa môže zvýšiť maximálne o 20 % z hodnoty nájomného vypočítaného a plateného v predchádzajúcom roku. Týmto spôsobom je nárast ceny nájmov bytov v nadväznosti na úpravu § 1 ods. 1 rozložený do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú hoci aj opakovane. Zároveň v prípade nového nájomcu a uzatvorenia novej nájomnej zmluvy po dátume účinnosti návrhu vyhlášky sa automaticky cena nájmu určuje podľa § 1 ods. 1.Uvedené ustanovenie má za cieľ chrániť existujúcich nájomcov pred skokovým nárastom nájomného. Znamená to, že sa medziročne bude zvyšovať nájomné najviac o 20% oproti predchádzajúcemu roku, kým nedosiahne hodnotu, ktorú si obec určila ako výšku nájomného (Neznamená to však automaticky, že to musí byť maximálne možné nájomné ako uvádza vyhláška. Odporúčam písomne požiadať mesto o vysvetlenie a odvolajte sa na § 4 vyhlášky č. 281/2023 Z. z., kde jasne uvediete, že zvýšenie nájomného presahuje zákonný limit.

Zvýšenie nákladov na opravu strechy

vo veci uvádzame, že nie je právn dôvod, aby na nájomcu boli prenesené zvýšené náklady podľa nového zálohového predpisu, ktoré vám vystavilo bytové družstvo. Je to tak z dôvodu, že vy máte uzatvorenú nájomnú zmluvu, kde je uvedené nájomné ako poplatok za možnosť užívania bytu v € a úhrada za služby spojené s bývaním rovnako v € /voda, elektrina, plyn, kúrenie a podobne/. Nájomca nie je vlastnkom bytu a preto nie je povinný tieto zvýšené náklady na bytový dom platiť.

Povinnosti vlastníka bytu

Je povinnosťou vlastníka nehnuteľnosti nahlásiť správcovi, resp. zástupcovi vlastníkov bytov počet osôb obývajúcich nehnuteľnosť, aby sa nestalo, že nehnuteľnosť obýva viac ľudí, ale zálohové platby sa platia za menej osôb (môžu potom vznikať vysoké nedoplatky ako ste sám uviedli). V tomto smere Vám odporúčam s prenajímateľkou sa dohodnúť jednak na úprave nájomnej zmluvy tak, aby v nej bola uvedená presná výška zálohovej platby za energie a výška nájomného.

Zvýšenie nájomného na základe ústnej dohody

Pokiaľ Vám spolubývajúca žiadala uhradiť nedoplatok za vodu, nie ste povinná ho uhradiť, keďže ona nie je vlastníkom bytu a ani prenajímateľom. Spolubývajúcej nič neuhradzujte, nemá na to oprávnenie ani nárok.V otázke uvádzate, že nemáte žiadnu zmluvu o nájme bytu, resp. jeho časti, spísanú s prenajímateľom.

tags: #zmena #platby #za #prenajom #najomnej #zmluvy