Kúpna Zmluva a Kataster: Vzor a Dôležité Aspekty

Kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný krok, či už ide o podnikateľské alebo súkromné účely. Preto je nevyhnutné venovať náležitú pozornosť celému procesu prevodu vlastníctva. Najčastejším právnym nástrojom pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je kúpna zmluva. Tento článok sa zameriava na kúpnu zmluvu, jej náležitosti, proces vkladu do katastra nehnuteľností a súvisiace právne aspekty.

Všeobecne o Kúpnej Zmluve

Kúpna zmluva je bežný spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Ide o dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká návrhom a prijatím návrhu, pričom prejavy vôle oboch strán sú vzájomné a obsahovo zhodné. Predávajúci je povinný odovzdať predmet kúpy a kupujúci je povinný prevziať predmet kúpy a zaplatiť dohodnutú cenu.

Kúpna zmluva vzniká dohodou zmluvných strán o predmete kúpy a kúpnej cene, ak zákon nevyžaduje ďalšie náležitosti. Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, kúpna zmluva sa riadi ustanoveniami § 588 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka, a to aj v prípade, ak ju uzatvárajú podnikatelia.

Dôležité upozornenie: Kúpna zmluva, ktorej predmetom je kúpa nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy Podľa Občianskeho Zákonníka

Zmluva o kúpe nehnuteľnosti je platná len vtedy, ak obsahuje všetky nasledovné podstatné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Markíza a zmenky: Aktuálny vývoj

• Písomná forma: Kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná.
• Označené zmluvné strany: Zmluvné strany musia byť riadne označené, s uvedením mena, priezviska, rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu predávajúceho aj kupujúceho.
• Riadne označenie predmetu kúpy: Je nutná špecifikácia predávanej nehnuteľnosti (bytu, rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti) s uvedením:
  • názvu a adresy katastrálneho úradu, v ktorom je nehnuteľnosť evidovaná,
  • rozlohy nehnuteľnosti,
  • ulice, popisného čísla a mesta, kde sa byt nachádza,
  • čísla poschodia a bytu,
  • parcelného čísla pozemku,
  • čísla listu vlastníctva,
  • prípadné iné zákonom požadované údaje na jeho riadnu identifikáciu.
• Dohodnutá kúpna cena: Musí byť uvedená kúpna cena, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
• Povinnosť odovzdať predmet kúpy: Predávajúci má povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu.
• Povinnosť prevziať predmet kúpy: Kupujúci má povinnosť prevziať predmet kúpy.

Absencia niektorej z týchto náležitostí má za následok absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy, čo znamená, že sa na ňu hľadí, akoby nebola nikdy uzatvorená.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy Podľa Zákona o Vlastníctve Bytov a Nebytových Priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sprísňuje podstatné náležitosti kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome. V § 5 ods. 1 ustanovuje aj nasledovné podstatné náležitosti:

• Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu.
• Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
• Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (neplatí pri prvom prevode).

Zmluva môže obsahovať aj vymedzenie spoluvlastníckeho podielu na kotolni, ak vykuruje viac domov.

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Vzor Vlastnej Zmenky na Stiahnutie

Proces Vkladu do Katastra Nehnuteľností

Podpisom kúpnej zmluvy sa proces prevodu vlastníctva nekončí. Kupujúci sa stáva vlastníkom až povolením vkladu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné predložiť dokumentáciu, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Dôležité upozornenie: Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci.

Podpisy predávajúceho a kupujúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne osvedčené notárom alebo matričnom úrade.

Poplatok za podanie návrhu na vklad je 100 Eur. V prípade zrýchleného konania (rozhodnutie katastra do 15 dní) je poplatok 300 Eur. Pri elektronickom podaní sa obe sumy znižujú na polovicu (50 eur a 150 eur).

Prečítajte si tiež: Právne aspekty zmenky podrobne

Možno využiť oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Do 90 dní od tohto oznámenia je potrebné podať samotný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pri tomto podaní sa znižuje suma 100 eur na 85 eur.

Ak sú v podaní chyby, kataster vyzve k náprave. Ak nie sú v podaní žiadne chyby, kataster štandardne rozhodne do 30 dní o vklade.

Odporovacia žaloba

Konanie, ktorým chce dlžník znemožniť alebo sťažiť veriteľom uspokojenie ich pohľadávok zbavovaním sa majetku, nie je v súlade so zákonom. Veriteľ môže odporovať takýmto právnym úkonom dlžníka, t. j. domáhať sa žalobou na súde, aby súd vyslovil, že určitý právny úkon, ktorý urobil jeho dlžník (napríklad uzavrel darovaciu zmluvu s treťou osobou), je voči veriteľovi právne neúčinný. Takáto žaloba sa volá odporovacia žaloba.

Určením právnej neúčinnosti právneho úkonu nastáva stav relatívnej bezúčinnosti dotknutého právneho úkonu. Odporovaný právny úkon zostáva platným právnym úkonom, avšak v pomeroch účastníkov sa na neho hľadí tak, akoby nenastali jeho účinky.

Inštitút odporovateľnosti slúži potrebám exekučného konania, nakoľko jeho účelom je umožniť veriteľovi, ktorý má voči dlžníkovi vymáhateľnú pohľadávku, domôcť sa v exekúcii uspokojenia tejto pohľadávky z majetku, ktorý ušiel dlžníkovi v dôsledku jeho odporovateľného právneho úkonu.

Rozhodnutie súdu, ktorým odporovacej žalobe vyhovel, je nevyhnutným podkladom na to, aby sa veriteľ na základe exekučného titulu vydaného proti dlžníkovi, mohol domáhať nariadenia exekúcie postihnutím toho, čo odporovateľným právnym úkonom ušlo z dlžníkovho majetku.

Bezdôvodné Obohatenie v Súvislosti s Kúpnou Zmluvou

V ustanovení § 451 Občianskeho zákonníka je bezdôvodné obohatenie vymedzené ako záväzok, z ktorého vzniká tomu, kto sa obohatil povinnosť vydať všetko, o čo sa bezdôvodne obohatil a tomu, na úkor ktorého k obohateniu došlo, právo požadovať vydanie toho, o čo sa druhý obohatil. V ustanovení § 457 OZ je upravený osobitný spôsob vydania predmetu obohatenia, ak zmluva, podľa ktorej si strany vzájomne plnili, bola neplatná alebo zrušená.

Ak vlastník nehnuteľnosti vykonal prevod rovnakej nehnuteľnosti na tú istú osobu dvakrát, kupujúci sa stane jej vlastníkom na základe tej kúpnej zmluvy, ktorej vklad vlastníckeho práva kataster povolil. U tej kúpnej zmluvy, u ktorej vklad nebol povolený dochádza k zániku povinnosti dlžníka plniť v dôsledku nemožnosti plnenia (§ 575 ods. 1 OZ). Ak jedna zo strán podľa zmluvy už plnila, má právo na vydanie toho, čo druhá strana získala na základe takto zaniknutého záväzku (§ 577 ods.

tags: #zmenka #kupna #zmluva #kataster #vzor