- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Zmluva o zrieknutí sa predkupného práva: Kompletný sprievodca
Predkupné právo je dôležitý právny koncept, ktorý má významný vplyv na trh s nehnuteľnosťami. Dáva určitým osobám prednostné právo na kúpu nehnuteľnosti pred tým, než sa táto nehnuteľnosť dostane na otvorený trh. Tento článok sa zaoberá predkupným právom vo všeobecnosti, jeho významom v rôznych situáciách a poskytuje prehľad o základných pojmoch a príkladoch jeho uplatnenia.
Čo je predkupné právo?
Predkupné právo je definované ako právo tretej osoby na prednostné nadobudnutie veci, ktorá je predmetom prevodu. Toto právo môže vzniknúť dvoma spôsobmi:
- Zmluvné predkupné právo: Vzniká na základe zmluvy medzi predávajúcim a oprávnenou osobou.
- Zákonné predkupné právo: Vzniká priamo zo zákona, napríklad v prípade spoluvlastníctva pozemku.
Oprávnená osoba je tá, ktorá má právo na prednostné nadobudnutie veci, a môže byť určená zmluvou alebo zákonom. Predávajúci je povinný túto osobu informovať o zámere predať vec. Ak oprávnená osoba uplatní svoje predkupné právo včas a zaplatí kúpnu cenu, predávajúci je povinný previesť vec na ňu.
Predkupné právo je užitočný nástroj na ochranu oprávnených osôb pred stratou veci, ktorá je pre nich dôležitá.
Predkupné právo na pozemok
Predkupné právo na pozemok je špecifický typ predkupného práva, ktorý sa týka pozemkov. Vzniká v určitých prípadoch stanovených Občianskym zákonníkom a má hlboké korene v histórii.
Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku
Historický kontext
Predkupné právo na pozemok bolo vyvinuté s cieľom udržiavať kontrolu nad pôdou a pozemkami. V minulosti sa často uplatňovalo na zachovanie rodinných majetkov alebo zabránenie nadobudnutiu pozemkov cudzími subjektmi.
Ciele predkupného práva na pozemok
- Ochrana susedských vzťahov: Umožňuje susedom prvým možnosť kúpiť pozemok, ktorý sa nachádza vedľa ich nehnuteľnosti, a tak zabrániť prípadným konfliktom alebo zmenám, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť ich majetkové záujmy.
- Ochrana kultúrneho dedičstva: Vlastníci pozemkov s cennými kultúrnymi alebo historickými hodnotami môžu byť povinní ponúknuť pozemky na predaj miestnym alebo štátnym orgánom, ktoré majú záujem o ich ochranu.
- Pozemky so špecifickým využitím: Predkupné právo na pozemok môže byť uplatnené na pozemky s určitým špecifickým využitím, ako sú pôdy určené pre poľnohospodársku výrobu, ochranu prírody alebo záložné práva na ťažbu nerastných surovín. Tým sa zabezpečuje, že takéto pozemky nebudú nekontrolovane meniť majiteľov.
Dôležitosť overenia právneho postavenia pozemku
Pre vlastníkov a kupujúcich je dôležité overiť si, či na konkrétny pozemok nie je uplatnené predkupné právo. Oprávnená osoba má právo uplatniť svoje predkupné právo v lehote, ktorá je určená zákonom.
Spoluvlastníctvo a predkupné právo
Ak je pozemok v spoluvlastníctve, predkupné právo zohráva dôležitú úlohu pri prevode spoluvlastníckeho podielu. Ak chce jeden zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto zákonné predkupné právo vzniká automaticky podľa zákona a nie je potrebné ho spísať do zmluvy.
Práva a povinnosti pri predaji spoluvlastníckeho podielu
V prípade, ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne previesť svoj podiel, je povinný ho najprv ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom ako oprávneným z predkupného práva. V prvom rade je potrebné si uvedomiť, že spoluvlastníci pri predaji nehnuteľnosti majú zákonné predkupné právo vždy, ibaže by šlo o prevod blízkej osobe (príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu).
Čo sa stane, ak sa predkupné právo poruší?
Ak povinný spoluvlastník neponúkne svoj podiel oprávnenému podielovému spoluvlastníkovi a predá ho tretej osobe, môžu nastať dve situácie:
Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku
- Relatívna neplatnosť právneho úkonu: Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu (uzatvorenia kúpnej zmluvy medzi povinným podielovým spoluvlastníkom a novým nadobúdateľom, ktorý nebol blízkou osobou povinného spoluvlastníka) v zmysle § 40a OZ.
- Kúpa nehnuteľnosti: Oprávnený podielový spoluvlastník sa môže domáhať aby mu nový nadobúdateľ ponúkol nehnuteľnosť na predaj, formou výzvy. Novému nadobúdateľovi vzniká v zmysle § 603 ods. 3 OZ povinnosť predať oprávnenému spoluvlastníkovi nehnuteľnosť na predaj za rovnakých podmienok za akých si ju kúpil od povinného spoluvlastníka. V prípade, ak nový nadobúdateľ oprávnenému spoluvlastníkovi, nehnuteľnosť v zmysle obdržanej výzvy neponúkne na predaj v zmysle predchádzajúcej vety, oprávnený spoluvlastník sa môže obrátiť na súd a domáhať sa, aby bol prejav vôle nového nadobúdateľa nahradený súdnym rozhodnutím.
Povinné náležitosti ponuky na uplatnenie si predkupného práva
Správna ponuka by mala byť písomná a mala by obsahovať všetky podmienky, za ktorých povinný spoluvlastník ponúka svoj podiel na predaj (predmet kúpy, kúpnu cenu, spôsob úhrady kúpnej ceny, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena a pod.). Ďalšou povinnou náležitosťou ponuky bez ktorej by nebola platná, je stanovenie lehoty na jej prijatie. Dĺžku lehoty na prijatie ponuky ako aj ostatné náležitosti ponuky si určí povinný spoluvlastník. Pri jej určení je však viazaný zákonom stanovenou lehotou: minimálne 8 dní (pri hnuteľných veciach) a minimálne 2 mesiace (pri nehnuteľných veciach).
Ako postupovať, ak adresa oprávneného spoluvlastníka nie je známa?
Keď sa oprávnenému spoluvlastníkovi ponúka na predaj nehnuteľnosť, väčšinou je jeho adresa uvedená na liste vlastníctva danej nehnuteľnosti. V prípade ak však jeho adresa z nejakého dôvodu známa nie je, je možné mu ustanoviť opatrovníka v mysle § 29 OZ.
Ako si ideálne nastaviť podmienky ponuky?
Je mimoriadne dôležité si uvedomiť, že ak je viac oprávnených spoluvlastníkov, podmienky by mali byť rovnaké pre každého. V prípade ak sa v budúcnosti rozhodneme meniť podmienky na uplatnenie si predkupného práva (ponuky), musíme o tom upovedomiť každého spoluvlastníka. V opačnom prípade by sme mohli zvýhodniť resp. znevýhodniť niektorého z oprávnených spoluvlastníkov.
Správne nastavené podmienky ponuky nám ušetria čas a vyhneme sa komplikáciám. V čase keď zostavujeme ponuku nemôžeme predvídať aký spôsob úhrady kúpnej ceny bude vyhovujúci pre všetkých oprávnených spoluvlastníkov. V praxi dochádza často k situácií, kedy si povinný spoluvlastník určí v ponuke za spôsob úhrady kúpnej ceny prevod financií na jeho účet. Oprávnený spoluvlastník však predmetný spôsob úhrady v prípade čerpania hypotekárneho úveru z objektívnych dôvodov nemá možnosť splniť. Banky si totiž pre uvoľnenie peňazí vyžadujú väčšinou istý spôsob zabezpečenia (notárska úschova peňazí, banková vinkulácia a pod.). Aby sme teda v budúcnosti vyhoveli požiadavkám oprávneného spoluvlastníka, ktorý sa rozhodne čerpať si úver a aby sme neznevýhodnili ostatných oprávnených spoluvlastníkov, mali by sme o možnosti iného spôsobu uhradenia kúpnej ceny upovedomiť aj ostatných spoluvlastníkov. Upozorňujeme, že pri zaslaní oznámenia o zmene ponuky oprávneným spoluvlastníkom, bude plynúť nová lehota na splnenie podmienok ponuky (min. dvojmesačná).
Ak si teda na začiatku procesu zvolíme v rámci ponuky správny spôsob úhrady kúpnej ceny, ktorý bude rátať aj s prípadným čerpaním úveru oprávneného spoluvlastníka (ideálne zriadením notárskej úschovy alebo bankovú vinkuláciu), vyhneme sa zbytočným prieťahom a ušetríme čas.
Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe
Na riadne uplatnenie predkupného práva je potrebné okrem písomného vyhlásenia o prijatí ponuky aj zaplatenie kúpnej ceny, a to spôsobom uvedeným v ponuke.
Problémy s úhradou kúpnej ceny pri spoluvlastníctve
Na riadne uplatnenie predkupného práva treba v lehote uvedenej v ponuke uhradiť kúpnu cenu. V praxi však splnenie predmetnej podmienky viacerými spoluvlastníkmi zároveň, spôsobuje pre oprávnených spoluvlastníkov niekoľko problémov.
V čase uplatnenia predkupného práva nie je žiadnemu spoluvlastníkovi známe, koľký z nich prejavia záujem o kúpu nehnuteľnosti. Z vyššie uvedeného dôvodu dochádza k úhrade celkovej kúpnej ceny viacerými spoluvlastníkmi zároveň. Aj keď povinný spoluvlastník rozdiel medzi celkovou kúpnou cenou a kúpnou cenou určenou podľa na oprávneného spoluvlastníka pripadajúceho podielu (ďalej len „rozdiel KC“), oprávnenému spoluvlastníkovi vráti, predmetný postup spôsobuje oprávnenému spoluvlastníkovi niekoľko nižšie uvedených problémov.
V prípade čerpania úveru si oprávnený spoluvlastník požiada príslušnú banku o poskytnutie bankového úveru na celkovú kúpnu cenu, pričom v skutočnosti bude možno potrebovať len ¼ čerpaných finančných prostriedkov, v závislosti od počtu spoluvlastníkov, ktorý si uplatnia predkupné právo.
Oprávnený spoluvlastník, ktorý si uplatní predkupné právo a teda zaplatí kúpnu cenu musí počítať s tým, že vrátenie rozdielu KC povinným spoluvlastníkom môže trvať aj niekoľko mesiacov, v závislosti od lehoty na uplatnenie predkupného práva určenej v ponuke.
Za splnenie si povinnosti spoluvlastníka v zmysle § 140 Občianskeho zákonníka nie je možné považovať, ak dôjde k ponuke na kúpu v inej forme, ako to vyžaduje zákon.
Zánik predkupného práva
Predkupné právo na pozemok môže zaniknúť viacerými spôsobmi:
- Dohoda o zrieknutí sa predkupného práva: Oprávnená osoba môže s predávajúcim uzatvoriť dohodu o zrieknutí sa predkupného práva.
- Zmena predmetu prevodu: Zmena charakteru predmetu prevodu môže mať za následok zánik predkupného práva.
- Predaj osobám bez predkupného práva: Predávajúci môže zvoliť cestu predaja pozemku osobám, ktoré nemajú predkupné právo na danú nehnuteľnosť.
- Skrytý predaj: Skrytý predaj, kedy sa dohoda o predaji neprezentuje verejnosti, je neplatným spôsobom obchádzania predkupného práva.
- Predaj bez oznámenia oprávnenej osobe: Predávajúci má povinnosť oznámiť oprávnenej osobe o predaji.
- Uplynutie lehoty: Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne.
- Darovanie alebo dedenie: Predkupné právo sa vzťahuje iba na predaj podielu, nie na jeho darovanie alebo dedenie.
- Dohoda o zrušení: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na tom, že predkupné právo zrušia.
- Rozdelenie alebo scelenie pozemku: Ak sa spoluvlastníci dohodnú na rozdelení pozemku alebo na scelení vlastníctva (napr.
- Súdne rozhodnutie: Ak sa podiel na pozemku predáva v rámci súdneho rozhodnutia (napr.
Zrušenie podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo môže zaniknúť rôznymi spôsobmi, vrátane dohody spoluvlastníkov, rozhodnutia súdu alebo prevodu spoločnej veci na inú osobu.
Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník preferuje uzatvorenie dohody medzi spoluvlastníkmi. S uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Pri nehnuteľnostiach musí mať dohoda písomnú formu a podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľnosti.
Zrušenie podielového spoluvlastníctva súdom
Ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi, súd zruší podielové spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého zo spoluvlastníkov. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.
Predkupné právo a geodet
Geodeta pri uplatňovaní predkupného práva na pozemok zvyčajne nepotrebujete, ak ide len o predaj spoluvlastníckeho podielu bez fyzického rozdelenia pozemku. Jeho účasť sa však môže stať nevyhnutnou v prípadoch, keď je potrebné presné vyznačenie hraníc pozemku, napríklad ak existujú nejasnosti v katastrálnych údajoch alebo ak sa podiel predáva s konkrétnym využitím. Geodet je tiež nevyhnutný vtedy, keď sa spoluvlastníci rozhodnú rozdeliť pozemok na samostatné parcely, pričom vypracuje nový geometrický plán potrebný pre zápis do katastra.
Záver
Predkupné právo je komplexný právny inštitút, ktorý má významný vplyv na prevod nehnuteľností, najmä pozemkov. Je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste sa vyhli prípadným právnym komplikáciám. Ak sa chystáte predať svoj podiel na pozemku alebo ste spoluvlastníkom a zvažujete uplatnenie predkupného práva, je dôležité poznať svoje zákonné možnosti a postupovať v súlade s právnymi predpismi. Nezabudnite, že predkupné právo má svoje výnimky a jeho porušenie môže viesť k právnym následkom.