Ako napísať zmluvu s oboma manželmi: Komplexný sprievodca

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na to, ako správne postupovať pri uzatváraní zmlúv s oboma manželmi, pričom zohľadňuje rôzne situácie a právne aspekty, ktoré môžu nastať. Cieľom je poskytnúť čitateľovi jasný a zrozumiteľný návod, ako minimalizovať riziká a zabezpečiť platnosť a účinnosť zmluvy.

Úvod do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je zákonný majetkový režim, ktorý vzniká uzavretím manželstva. Podľa tohto režimu všetko, čo manželia nadobudnú počas trvania manželstva, patrí do spoločného majetku, s výnimkou vecí, ktoré sú zo zákona vyňaté (napr. dary, dedičstvo, veci slúžiace osobnej potrebe). Je dôležité pochopiť, ako BSM ovplyvňuje zmluvy uzatvárané s manželmi, aby sa predišlo budúcim komplikáciám.

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a zákon č. 182/1993 Z. z. upravujú náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť, najmä ak ide o byt alebo nebytový priestor. Návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa - fyzickej osoby, ako meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo iný identifikátor pre cudzinca), miesto trvalého pobytu, adresa na doručovanie (ak je odlišná od miesta trvalého pobytu) a údaj o štátnej príslušnosti.

Manželia ako kupujúci v kúpnej zmluve

Ak manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. Nie je však vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov, aj keď nehnuteľnosť patrí do BSM.

Vplyv zápisu na liste vlastníctva

Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia, nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov, ale v ostatných veciach (vrátane nakladania s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Situácie, keď je na liste vlastníctva uvedený len jeden z manželov

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá by za obvyklých okolností mala byť predmetom BSM, no na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, môže to byť preto, že stranou zmluvy bol len jeden manžel. Kataster zapíše ako vlastníka toho manžela, ktorý bol zmluvnou stranou. Ak však manžel kúpil nehnuteľnosť za prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory pred manželstvom, výnos z výlučného majetku), nehnuteľnosť patrí výlučne jemu.

Dohoda o zúžení rozsahu BSM

Manželia môžu uzatvoriť dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM.

Ako zapísať manžela do listu vlastníctva

Ak ste nadobudli nehnuteľnosť pred manželstvom alebo počas manželstva, ale len na svoje meno, existujú spôsoby, ako zapísať manžela do listu vlastníctva.

Nehnuteľnosť nadobudnutá pred manželstvom

Ak ste nehnuteľnosť kúpili pred uzavretím manželstva a na kúpnej zmluve ste uvedený len vy, nehnuteľnosť je vo vašom výlučnom vlastníctve. Po uzavretí manželstva sa síce vytvára BSM, ale to sa vzťahuje len na majetok nadobudnutý počas manželstva, nie pred ním (§ 143 Občianskeho zákonníka). Ak chcete, aby bol manžel zapísaný ako spoluvlastník, existujú dve možnosti:

1. Darovanie podielu: Manžel vám môže darovať časť nehnuteľnosti (napr. polovicu). Spíše sa darovacia zmluva, ktorú podpíšete obaja a následne podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Po povolení vkladu budete zapísaná ako spoluvlastníčka v podiele, ktorý bude v zmluve určený.
2. Kúpna zmluva: Manžel vám môže časť nehnuteľnosti predať. Postup je obdobný ako pri darovaní, len namiesto darovacej zmluvy sa uzatvorí kúpna zmluva, avšak s dodatkom, že ste kúpnu cenu už uhradili pred uzatvorením manželstva.

Najčastejšie sa využíva darovacia zmluva, keďže je jednoduchšia a nevyžaduje finančné plnenie. Odporúča sa zmluvu vypracovať s pomocou advokáta, aby bola právne bezchybná a kataster ju bez problémov zapísal.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva a kúpená zo spoločných prostriedkov, patrí automaticky do BSM, aj keď je zapísaná len na jedného z vás. Na pripísanie manžela do listu vlastníctva je potrebné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, ktorou potvrdíte, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Tento dokument musí byť podpísaný oboma manželmi, odporúča sa overenie podpisov. Následne podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností - buď osobne, poštou, alebo elektronicky cez slovensko.sk. K návrhu priložíte vyhlásenie alebo zmluvu.

Dom postavený na pozemku darovanom manželovi

Ak manžel dostal počas manželstva darom pozemok, na ktorom postavíte spoločný dom, pozemok nepatrí do BSM, ale stavba áno, ak bola financovaná zo spoločných peňazí (mzda, spoločné úspory, úver splácaný z BSM). Na zapísanie BSM do listu vlastníctva je potrebné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, ktorou obaja manželia potvrdia, že nehnuteľnosť patrí do BSM.

Darovacia zmluva a jej špecifiká

Darovacia zmluva je právny úkon, ktorým darca bezplatne prenecháva obdarovanému určitú vec alebo majetok. Pri darovaní nehnuteľnosti medzi manželmi je dôležité dodržať určité formálne náležitosti, aby bola zmluva platná a účinná.

Čo všetko sa môže stať predmetom darovania?

Predmetom darovania môžu byť nehnuteľnosti, hnuteľné veci, finančné úspory, práva alebo iné majetkové hodnoty. Dôležité je, aby sa jednalo o majetok, ktorý môže byť predmetom vlastníctva.

Čo je vhodné uviesť v darovacej zmluve?

V darovacej zmluve je vhodné uviesť:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

• Identifikáciu darcu a obdarovaného (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo).
• Podrobný popis daru (nehnuteľnosti, hnuteľnej veci, finančnej sumy).
• Vyhlásenie darcu, že je výlučným vlastníkom daru a je oprávnený s ním nakladať.
• Vyhlásenie darcu, že na dare neviaznu žiadne dlhy, ťarchy ani práva tretích osôb.
• Vyhlásenie obdarovaného, že dar prijíma.
• Dátum a miesto podpisu zmluvy.

Odstúpenie od darovacej zmluvy

V prípade, že sa niektoré z vyhlásení darcu ukáže ako nepravdivé, obdarovaný je oprávnený od zmluvy odstúpiť. Odstúpenie je účinné dňom doručenia oznámenia darcovi.

Prechod nebezpečenstva škody

Nebezpečenstvo škody na dare prechádza z darcu na obdarovaného momentom uzavretia zmluvy.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) - podrobnejšie

BSM je upravené v Občianskom zákonníku a vzniká uzavretím manželstva. Zásadný rozdiel medzi podielovým a bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov je ten, že v BSM je každý z manželov 100% vlastníkom celej veci, zatiaľ čo v podielovom spoluvlastníctve je vlastníctvo rozdelené na podiely (napr. ½ a ½).

Predmet BSM

Predmetom BSM je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva. Hlavným zdrojom BSM sú najmä príjmy a úspory z práce a podnikania. Do BSM nepatria veci, ktoré:

• boli nadobudnuté pred uzavretím manželstva,
• boli získané darom alebo dedičstvom (okrem darov a dedičstva, ktoré slúžia na bežné použitie v domácnosti),
• slúžia osobnej potrebe len jedného z manželov,
• boli vydané v rámci predpisov o reštitúcii.

Zúženie a rozšírenie BSM

Rozsah BSM je možné zúžiť alebo rozšíriť dohodou manželov. Manželia sa môžu dohodnúť, že výnosy z veci, ktorá je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, budú naďalej jeho výlučným vlastníctvom. Môžu sa tiež dohodnúť, že BSM vznikne až ku dňu zániku manželstva.

Zánik a vyporiadanie BSM

BSM zväčša zaniká zánikom manželstva (rozvodom alebo smrťou jedného z manželov). Po zániku BSM sa musí vykonať vyporiadanie majetku patriaceho do BSM, teda rozdelenie spoločného majetku.

Vyporiadanie BSM dohodou

Predpokladá sa, že manželia vykonajú vyporiadanie BSM predovšetkým dohodou. Nestačí, ak si každý z manželov ponechal po rozvode manželstva niektorú časť zo spoločne nadobudnutého majetku, ale je nutné písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Ak nedôjde k vyporiadaniu BSM dohodou, každý z manželov môže požiadať súd, aby vykonal vyporiadanie.

Lehota na vyporiadanie BSM

Občiansky zákonník ukladá trojročnú lehotu, v ktorej sa má BSM vyporiadať dohodou alebo súdnym rozhodnutím. Uplynutím tejto lehoty zaniká právo na vyporiadanie BSM dohodou alebo na podanie návrhu na vyporiadanie na súd. Namiesto toho zákon ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku, podľa ktorej sa manželia vyporiadali tak, že pokiaľ ide o hnuteľné veci, tie pripadnú do vlastníctva toho z manželov, ktorý vec výlučne užíva pre svoje potreby a pre potreby svojej rodiny.

Nájomná zmluva s manželmi

Prenájom bytu manželom má svoje špecifiká a je dôležité si uvedomiť, že tu platí množstvo administratívnych aspektov. Aj keď zmluvu podpíše len jeden z partnerov, druhý môže mať právne postavenie nájomcu.

Práva a povinnosti prenajímateľa

Ak prenajímate manželovi a manželke, máte právo žiadať nájomné od oboch osôb, čo môže byť výhodné. Všetky podmienky ukončenia nájmu musíte splniť voči obom manželom, vrátane podpisov oboch partnerov na zmluve o ukončení nájmu. Pri zmene podstatných podmienok nájmu (doba, výška nájomného) je potrebné informovať oboch manželov.

Špecifické situácie

V prípade sporov medzi partnermi, ktoré vedú k psychickému alebo fyzickému násiliu, má súd právo zasiahnuť a obmedziť jedného z nájomcov vo využívaní bytu. Počas rozvodu súd taktiež rozhodne o pokračovaní užívania nehnuteľnosti a určí výlučného nájomcu.

Iné zmluvné typy a manželia

Pri uzatváraní iných zmlúv s manželmi (napr. mandátna zmluva, zmluva o dielo) je potrebné zohľadniť, či sa majetok alebo záväzky nadobúdajú do BSM alebo do výlučného vlastníctva jedného z manželov.

Mandátna zmluva

Mandátna zmluva sa uzatvára na dobu určitú a upravuje vzťah medzi mandantom a mandatárom. Mandant je povinný uhradiť mandatárovi náklady, ktoré mu vznikli pri plnení predmetu zmluvy.

Zmluva o dielo

Zmluva o dielo sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka a upravuje vzťah medzi objednávateľom a zhotoviteľom.

Predmanželské zmluvy

Na Slovensku sa predmanželské zmluvy, ktoré by upravovali majetkové vzťahy medzi budúcimi manželmi, zatiaľ uzatvárať nemôžu. Náš právny poriadok to neumožňuje. Majetkové spoločenstvo manželov vzniká až po sobáši.

Riešenie rôznych situácií

Partnerstvo s deťmi a rozvodom

Ak žijú v partnerstve dvaja ľudia, každý má vlastné deti a nerozviedol sa, treba najskôr rozdeliť BSM, najčastejšie až po rozvode manželstva. S výlučným majetkom sa potom oveľa jednoduchšie nakladá (darovacie zmluvy, zmluvy o vecnom bremene, kúpne zmluvy, záložné).

Bezdetné partnerstvo

Pri bezdetnom manželstve je závet najjednoduchšie riešenie. Ak existujú zákonní dedičia, mohli by napadnúť platnosť závetu.

tags: #ako #napísať #zmluvu #s #oboma #manželmi