Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve: Komplexný Sprievodca

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je právny inštitút, ktorý sa bežne využíva v prípadoch, keď si zmluvné strany chcú zabezpečiť budúci prevod vlastníctva, najčastejšie pri kúpe nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, jej účel, právnu úpravu, náležitosti a praktické aspekty.

Úvod do Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve

Zmluva o budúcej zmluve je dohoda medzi zmluvnými stranami, ktorá ich zaväzuje v budúcnosti uzavrieť hlavnú zmluvu, čím vytvára tzv. kontraktačnú povinnosť. Táto povinnosť môže byť jednostranná alebo obojstranná, v závislosti od dohody strán. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluvou, na základe ktorej sa zmluvné strany dohodnú, že v určitej stanovenej lehote uzavrú kúpnu zmluvu. Tento typ zmluvy je veľmi často uzatváraný v prípade predaja nehnuteľností, keď je alternatívou takzvanej rezervačnej zmluvy.

Právna Úprava Zmluvy o Budúcej Zmluve

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve je obsiahnutá v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 Občianskeho zákonníka. Zo súčasnej právnej úpravy vyplýva, že každá zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti ustanovené v § 588 a nasledujúcich, ktoré musia byť obsiahnuté aj v každej kúpnej zmluve.

Účel Zmluvy o Budúcej Zmluve

Účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť, aby v budúcnosti došlo k uzavretiu hlavnej zmluvy za vopred dohodnutých podmienok. Občiansky zákonník ustanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. Zmluvu o budúcej zmluve považujeme za pomenovanú zmluvu, ktorá je v porovnaní s ostatnými zmluvnými typmi upravená v štvrtej hlave Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na svoj charakter je však zaradená medzi všeobecný, právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút, ktorý tvorí základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach. Takto je vyjadrený aj samotný účel tohto právneho inštitútu. Zmluvu o budúcej zmluve možno uzavrieť v prípade pomenovaných aj nepomenovaných zmlúv.

Náležitosti Zmluvy o Budúcej Kúpnej Zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí spĺňať určité náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi základné náležitosti patria:

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

  1. Identifikácia zmluvných strán: Presné určenie predávajúceho a kupujúceho, vrátane mena, priezviska, adresy trvalého pobytu, rodného čísla alebo IČO.
  2. Doba uzavretia budúcej zmluvy: Stanovenie lehoty, dokedy má byť hlavná zmluva uzavretá. Táto lehota musí byť určená presne a jednoznačne.
  3. Podstatné náležitosti hlavnej zmluvy: Dohoda o všetkých podstatných náležitostiach kúpnej zmluvy, ktorá má byť v budúcnosti uzavretá.

Povinná Písomná Forma

Zmluva o budúcej zmluve vždy musí byť uzatvorená v písomnej forme. Táto zákonná požiadavka priamo súvisí so samotným účelom tejto zmluvy. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená v písomnej forme aj v prípade, že sa vzťahuje na zmluvy, pri ktorých zákon nevyžaduje písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy spôsobí neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve. Je to jedna z obligatórnych náležitostí tejto zmluvy.

Doba Uzavretia Konečnej Zmluvy

Zákon ustanovuje, že okrem písomnej formy musí byť povinnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany.Určenie doby, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane. Aj takýmto spôsobom možno vymedziť uvedenú dobu.

Podstatné Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu.

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  • Kúpna zmluva musí byť písomná.
  • Riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu (toto označenie vyplýva z potrieb katastrálneho úradu).
  • Označenie predmetu kúpy.
  • Kúpna cena nehnuteľnosti.
  • Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
  • Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy môže byť aj obsahom súdneho zmieru uzavretého medzi účastníkmi občianskeho súdneho konania.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej, takáto zmluva nebude platná od začiatku. To znamená, že bude považované za to, že takáto zmluva vôbec nebola uzatvorená. Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdnou cestou.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve zakladá pre zmluvné strany určité práva a povinnosti. Medzi základné práva a povinnosti patria:

  • Povinnosť uzavrieť hlavnú zmluvu: Obe strany (alebo jedna z nich, ak je to dohodnuté) majú povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu v stanovenej lehote a za dohodnutých podmienok.
  • Právo na súdne vymáhanie: Ak jedna zo strán odmieta uzavrieť hlavnú zmluvu, druhá strana sa môže domáhať na súde, aby bolo vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím.
  • Právo na náhradu škody: Strana, ktorej vznikla škoda v dôsledku neuzavretia hlavnej zmluvy, má právo na náhradu tejto škody.

Súdne Vymáhanie a Náhrada Škody

Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne. K zániku tohto práva dochádza uplynutím doby. Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok tak nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie.

Zánik Záväzku

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať oddelene a jednotlivo s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu.

Praktické Aspekty a Využitie

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Môžu sa Zmluvné Strany v Hlavnej Zmluve Odchýliť od Dohody Obsiahnutej v Zmluve o Budúcej Zmluve?

Od znenia budúcej zmluvy je možné odchýliť sa (tzn. znenie hlavnej zmluvy si zmluvné strany môžu dohodnúť aj odlišne od znenia zmluvy o budúcej zmluve). Takúto odchýlku však nie je možné vykonať jednostranne, ale vždy len so súhlasom všetkých účastníkov budúcej zmluvy.

Vzory Zmlúv a Podaní

Vzory zmlúv a podaní, nachádzajúcich sa v tejto sekcii Vám budú nápomocné pokiaľ zvažujete kúpu, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti, keďže všetky zmluvy, ktorými sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti prevádza, musia mať zo zákona písomnú formu. V tejto časti nájdete tiež vzory podaní na katastrálny odbor, a to ohľadom zápisu práv k nehnuteľnostiam, ale aj prešetrenia správnosti zápisov. Vzory nájomných zmlúv sú Vám takisto k dispozícií, a to v závislosti od predmetu nájmu. Právo nehnuteľností je našou špecializáciou.

Zmluvou o budúcej kúpnej zmluve nedochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ale až samotnou kúpnou zmluvou. V prípade, ak sa niektorá zmluvná strana nebude držať ustanovení tejto zmluvy, má druha stana právo sa súdne domáhať plnenia podľa tejto zmluvy do jedného roka odo dňa jej podpísania. V takomto prípade súd nahradí právny úkon vyplývajúci z tejto zmluvy za zmluvnú stranu.

Vzor Zmluvy o Uzavretí Budúcej Kúpnej Zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Medzi:

  • Budúci kupujúci:
    • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
    • Trvalý pobyt/Sídlo:
    • Rodné číslo/IČO:
    • Dátum narodenia:
    • Štátne občianstvo/Registrovaná:
    • Bankové spojenie:
  • Budúci predávajúci:
    • Meno a priezvisko/Obchodné meno:
    • Trvalý pobyt/Sídlo:
    • Rodné číslo/IČO:
    • Dátum narodenia:
    • Štátne občianstvo/Registrovaná:
    • Bankové spojenie:

(ďalej spolu ako "Zmluvné strany")

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len "Zmluva"):

Článok I. Úvodné ustanovenia

  1. Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:
    • ………………………………….;
    • ………………………………….;
    • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.

(ďalej len "Nehnuteľnosti")

Článok II. Predmet Zmluvy Uzavretie budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len "Budúca kúpna zmluva"), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
  2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní.
  3. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

  1. Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len "Kúpna cena"], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:
    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….
  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len "Tretia osoba"), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho: Za Budúceho kupujúceho:

……………………………………………………. …………………………………

meno a priezvisko/obchodné meno meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy: Kúpna zmluva

Alternatívne Použitie v Obchodnom Práve

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292). Rozdiel oproti Občianskemu zákonníku spočíva v tom, že sa uzatvára medzi sebou spravidla dvaja podnikatelia. Touto zmluvou vzniká povinnosť uzatvoriť v budúcnosti určitú zmluvu (napr. o dielo a pod.). V obchodnom práve sa zmluva o budúcej zmluve považuje za zabezpečovací prostriedok, ako realizačná zmluva. Predmet budúcej zmluvy musí byť vo zmluve o budúcej zmluve vymedzený aspoň určitým spôsobom. Presné určenie predmetu zmluvy postačuje až v realizačnej zmluve. Dôležité je, aby pri uzatvorení budúcej zmluvy bol predmet zmluvy určený aspoň všeobecne, aby bolo zrejmé, aká zmluva má byť v budúcnosti uzatvorená. Vo zmluve o budúcej zmluve musí byť uvedená doba, v ktorom má byť budúca, realizačná, zmluva uzavretá. Ak doba nie je určená, nemožno hovoriť o vzniku zmluvy o budúcej zmluve. Doba môže byť určená aj ako presný dátum (napr. do 30.5.) alebo lehota (napr. jeden rok do uzatvorenia zmluvy o budúcej zmluve). Zmluva o budúcej zmluve musí mať písomnú formu, inak by zmluva nebola platná. Ak strana, ktorá sa zaviazala uzatvoriť realizačnú zmluvu, nesplní túto povinnosť, má pre druhú stranu rôzne práva. Môže sa domáhať, aby obsah budúcej zmluvy určil súd (rozhodca). Okrem toho má právo na náhradu škody, ktorá jej neuzatvorením realizačnej zmluvy vznikla. Strana sa môže domáhať, aby obsah zmluvy určil súd, resp. náhradu škody.

Právo na určenie obsahu zmluvy súdom (resp. rozhodcom) a právo na náhradu škody sa premlčujú v premlčacej dobe jedného roka od uplynutia doby na uzatvorenie realizačnej zmluvy. Po uplynutí tejto lehoty tieto práva zanikajú. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj inú premlčaciu lehotu (napr. o budúcej zmluve).

Príklad na Povinnosť Uzatvoriť Budúcu Zmluvu

Spoločnosť A, s.r.o. a B, s.r.o. uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa zaväzujú, že do 30.05.2021 uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o. pred uplynutím jedného roka, vyzvala dňa 10.04. B, s.r.o. na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť B, s.r.o. však odmietla uzatvorenie kúpnej zmluvy. Spoločnosť A, s.r.o. sa môže domáhať na súde, aby súd určil obsah zmluvy, a to najneskôr do 10.4.2021 (pretože B, s.r.o. odmietla uzatvoriť kúpnu zmluvu). Okrem toho môže A, s.r.o. požadovať, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy. Zmena okolností musí byť podstatná. O zmene okolností je povinná strana bez zbytočného odkladu informovať druhú stranu.

Príklad na Povinnosť Uzatvoriť Budúcu Zmluvu

Spoločnosť A, s.r.o. a B, s.r.o. uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o. však vyzvala B, s.r.o. na uzatvorenie kúpnej zmluvy až po uplynutí dohodnutej doby. Spoločnosť B, s.r.o. nemá povinnosť uzatvoriť so spoločnosťou A, s.r.o. o uzatvorenie kúpnej zmluvy. Keďže A, s.r.o. nevyzvala B, s.r.o. na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, B, s.r.o. nemá povinnosť uzatvoriť zmluvu.

tags: #zmluva #o #buducej #kupnej #zmluve #vzor

Ďalšie články