Zmluva o budúcej kúpnej zmluve a záloha: Všetko, čo potrebujete vedieť

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Často sa stretávame s pojmami ako rezervačná zmluva a zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Mnohí kupujúci si však nie sú istí, aký je medzi nimi rozdiel a na čo si dať pozor. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o zmluve o budúcej kúpnej zmluve, jej náležitostiach, účele, a tiež o problematike zálohy v súvislosti s touto zmluvou.

Čo je to zmluva o budúcej kúpnej zmluve?

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je právny dokument, ktorý zaväzuje dve strany (budúceho predávajúceho a budúceho kupujúceho) k tomu, aby v budúcnosti uzavreli kúpnu zmluvu za vopred dohodnutých podmienok. Používa sa v situáciách, keď nie je možné alebo vhodné uzavrieť samotnú kúpnu zmluvu okamžite. Dôvodom môže byť napríklad prebiehajúce stavebné konanie, potreba zabezpečiť financovanie alebo iné právne prekážky.

Rozdiel medzi rezervačnou zmluvou a zmluvou o budúcej kúpnej zmluve

V praxi sa často stretávame s tým, že pod pojmom rezervačná zmluva sa v skutočnosti podpisuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Dôležité je vedieť, že ide o dva odlišné typy zmlúv s rôznymi právnymi dôsledkami. Ak uzatvoríte "rezervačnú zmluvu", ktorá má náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, bude sa na ňu hľadieť ako na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, a to aj v prípade, že je označená ako rezervačná zmluva.

Rezervačná zmluva:

• Považuje sa za tzv. inominátnu (nepomenovanú) zmluvu podľa § 51 Občianskeho zákonníka.
• Záujemcovi o kúpu nevzniká povinnosť, ale právo (možnosť) výhradne počas stanovenej doby a za stanovených podmienok kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť.
• Ak bol uhradený rezervačný poplatok a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, poplatok patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) ako platba za poskytnutú službu rezervácie alebo za zabezpečenie iných služieb spojených s predajom nehnuteľnosti.
• Predstavuje pre záujemcu o kúpu menej prísny zmluvný režim ako zmluva o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• Upravená v § 50a Občianskeho zákonníka.
• Zmluvným stranám vzniká povinnosť uzavrieť riadnu kúpnu zmluvu za podmienok stanovených v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.
• Ak nedôjde k uzavretiu kúpnej zmluvy v dohodnutej dobe, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle zmluvnej strany bolo nahradené súdnym rozhodnutím.
• Ak bol zaplatený preddavok na kúpnu cenu a nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu o kúpu, preddavok zvyčajne patrí predávajúcemu (alebo realitnej kancelárii) ako zmluvná pokuta.

Náležitosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

Aby bola zmluva o budúcej kúpnej zmluve platná, musí obsahovať určité náležitosti. V prípade, ak uzatvárate zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na účely rezervácie bytu, je potrebné dať si obzvlášť veľký pozor na to, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré musí obsahovať riadna kúpna zmluva na byt, inak bude zmluva o budúcej kúpnej zmluve neplatná. Medzi základné náležitosti patria:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné údaje o budúcom predávajúcom a budúcom kupujúcom (meno, priezvisko, adresa, rodné číslo/IČO).
• Opis nehnuteľnosti: Podrobný opis nehnuteľnosti, ktorá bude predmetom kúpnej zmluvy (adresa, číslo parcely, list vlastníctva, výmera, príslušenstvo). Ak sa s majiteľom dohodnete, že k domu alebo bytu bude prislúchať garáž, zapísaná v nej musí byť aj tá.
• Kúpna cena: Dohodnutá kúpna cena nehnuteľnosti.
• Doba uzavretia kúpnej zmluvy: Presne stanovený termín, dokedy musí byť kúpna zmluva uzavretá. Je potrebné dohodnúť sa dobe uzatvorenia budúcej zmluvy nepochybným a určitým spôsobom.
• Podmienky uzavretia kúpnej zmluvy: Špecifické podmienky, ktoré musia byť splnené pred uzavretím kúpnej zmluvy (napr. získanie stavebného povolenia, zabezpečenie financovania).
• Práva a povinnosti zmluvných strán: Práva a povinnosti oboch strán v súvislosti s prípravou a uzavretím kúpnej zmluvy.
• Sankcie za porušenie zmluvy: Sankcie v prípade, ak jedna zo strán nesplní svoje povinnosti (napr. zmluvná pokuta).
• Forma zmluvy: Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí mať písomnú formu.

Záloha pri zmluve o budúcej kúpnej zmluve

Bežnou praxou pri uzatváraní zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je poskytnutie zálohy na kúpnu cenu. Záloha slúži ako garancia vážneho záujmu kupujúceho o kúpu nehnuteľnosti. Je dôležité, aby boli podmienky vrátenia alebo započítania zálohy jasne stanovené v zmluve.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Podľa ustanovenia § 498 Občianskeho zákonníka platí, že na to, čo dal pred uzavretím zmluvy niektorý účastník, hľadí sa ako na preddavok. Znamená to, že pokiaľ pred uzavretím zmluvy poskytne jedna strana niečo, čo má byť predmetom jej budúceho záväzku zo zmluvy, je stanovená vyvrátiteľná právna domnienka, že v pochybnostiach sa plnenie poskytnuté medzi účastníkmi pred uzatvorením zmluvy, z ktorej má záväzok na plnenie ešte len vzniknúť, považuje za preddavok, t.j. za splátku na dohodnuté budúce plnenie.

Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, má ten, kto preddavok poskytol, právo na jeho vrátenie, inak by sa druhá strana bezdôvodne obohatila, lebo právny dôvod, na základe ktorého bola záloha na budúcu kúpu prijatá, odpadol.

Príklad z praxe: Nevrátenie zálohy a bezdôvodné obohatenie

Okresný súd Nové Zámky rozsudkom z 23. decembra 2008 uložil žalovaným povinnosť zaplatiť žalobcom sumu 17 003,25 Eur a náhradu trov konania. Súd uviedol, že účastníci od augusta 1997 do októbra 2007 chceli uzatvoriť kúpnopredajnú zmluvu na nehnuteľnosť, k realizácii ktorej však nedošlo. Predmetom konania je tak nárok žalobcov na zaplatenie sumy 17 259,38 Eur, rovnajúcej sa preddavku na kúpnu cenu, ktorú žalobcovia poskytli žalovaným na odpredaj domovej nehnuteľnosti a preto uplatnený nárok má povahu bezdôvodného obohatenia. Finančné plnenie vo výške 11 617,87 Eur a mesačné platby spolu vo výške 5 385,38 Eur poskytnuté žalobcami žalovaným posúdil súd ako zálohu na kúpnu cenu a z toho vyplývajúce bezdôvodné obohatenie.

Krajský súd v Nitre rozsudkom z 13. mája 2010 zmenil rozsudok súdu prvého stupňa v napadnutej vyhovujúcej časti do sumy 11 617,87 Eur tak, že žalobu zamietol. V odôvodnení svojho rozhodnutia uviedol, že v konaní bolo preukázané, že žalobcovia zaplatili žalovaným v hotovosti 13. augusta 1997 sumu 11 617,87 Eur a nebola uzatvorená žiadna písomná zmluva o budúcej zmluve, ani kúpnopredajná zmluva. Žalobcovia poskytnutím zálohy 11 617,87 Eur na kúpu nehnuteľnosti 13. augusta 1997 tak plnili bez právneho dôvodu a žalovaným vzniklo bezdôvodné obohatenie, pričom objektívna premlčacia doba začala plynúť od jeho vzniku. K odovzdaniu zálohy došlo 13. augusta 1997, kedy začala plynúť trojročná objektívna premlčacia doba na uplatnenie nároku a skončila 13. augusta 2000. Keďže žalobcovia sa svojho nároku podanou žalobou domáhali na súde až 28. novembra 2006, bolo potrebné považovať vznesenú námietku premlčania za dôvodnú a rozsudok súdu prvého stupňa v časti týkajúcej sa sumy 11 617,87 Eur zmeniť a žalobu pre premlčanie nároku zamietnuť.

Tento príklad ilustruje dôležitosť dodržania písomnej formy zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a včasného uplatnenia nároku na vrátenie zálohy v prípade, ak k uzavretiu kúpnej zmluvy nedôjde.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Na čo si dať pozor pri uzatváraní zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

• Dôkladne si prečítajte zmluvu: Pred podpisom zmluvy si ju pozorne prečítajte a uistite sa, že rozumiete všetkým jej ustanoveniam. V prípade nejasností sa poraďte s právnikom.
• Overte si vlastnícke právo: Skontrolujte list vlastníctva, aby ste sa uistili, že predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a že na nej neviaznu žiadne ťarchy (záložné práva, vecné bremená, exekúcie).
• Špecifikujte podmienky: Jasne špecifikujte všetky podmienky, ktoré musia byť splnené pred uzavretím kúpnej zmluvy.
• Stanovte sankcie: Dohodnite si sankcie pre prípad, ak jedna zo strán nesplní svoje povinnosti.
• Zabezpečte písomnú formu: Uistite sa, že zmluva má písomnú formu a je podpísaná oboma stranami.

Kúpa bytu: Postup krok za krokom

Samotný proces kúpy bytu má dve fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií, ktoré si určuje každý kupujúci podľa svojich preferencií. Kúpu bytu sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony, ktoré zabezpečujú, aby prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Delíme ich na úkony vybavované pred kúpou bytu a po nej.

Kritériá výberu bytu

Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie. Ak túžite po pocite istoty, finančnej stability a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Kúpou bytu zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií. Byt si môžete zadovážiť pre vlastnú potrebu - na bývanie - alebo ho kúpite ako investíciu a prenajmete ho. Z toho vyplývajú aj kritériá, podľa ktorých budete vyberať vhodnú nehnuteľnosť.

Pri kúpe bytu na bývanie rozhoduje, v akom prostredí sa byt nachádza, park, obchody, škola, škôlka, parkovanie. Skôr ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny. Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu. Sú to vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv.

1. Rozpočet: Je hlavné kritérium kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Skôr ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky na kúpu bytu, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Je možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.
2. Lokalita: V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. Je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Dispozícia bytu sa dá upraviť. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas.
3. Rozloha: Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.
4. Orientácia a poschodie: Tieto dva atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočné na juh až západ a spálne na sever až východ.
5. Stav: Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.
6. Investícia: Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila.

Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.

Hľadanie a obhliadka bytu

Ak máte všetky otázky a dôvody vyjasnené, môžete sa pustiť do samotného hľadania. V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať. Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe. Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť. Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Administratívne a právne úkony

Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Niektoré priamo súvisia s procesom kúpy, iné musíte vybaviť po podpise kúpnej zmluvy. Treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol. V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a byt poistiť. Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám. Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať. Poplatok za vyhotovenie hradí kupujúci.

Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty. Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.

V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť. Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.

Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate.

Po podpise kúpnej zmluvy

Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny. Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu. Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky. Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu. Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb. Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli. Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz. Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.

Zmluva o budúcej zmluve v Obchodnom zákonníku

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292). Táto úprava sa týka prípadov, keď zmluvu uzatvárajú medzi sebou spravidla dvaja podnikatelia. Na základe zmluvy o budúcej zmluve vzniká povinnosť uzatvoriť v budúcnosti určitú zmluvu (napr. o dielo a pod.). Základným účelom zmluvy o budúcej zmluve je zabezpečiť, aby bola v budúcnosti uzatvorená tzv. realizačná zmluva.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve podľa Obchodného zákonníka

• Určenie predmetu zmluvy: Predmet budúcej zmluvy musí byť vymedzený aspoň určitým spôsobom. Presné určenie predmetu zmluvy postačuje až v realizačnej zmluve.
• Doba uzavretia realizačnej zmluvy: Musí byť určená doba, v ktorej má byť budúca, realizačná, zmluva uzavretá.
• Písomná forma: Obchodný zákonník nevyžaduje písomnú formu zmluvy o budúcej zmluve.

Práva a povinnosti strán

Zmluva o budúcej zmluve zakladá pre druhú stranu rôzne práva. Ak povinná strana nesplní povinnosť uzavrieť realizačnú zmluvu, môže druhá strana požadovať náhradu škody, ktorá jej neuzatvorením realizačnej zmluvy vznikla.

Príklady z praxe

Príklad 1: Spoločnosť A, s.r.o. a B, s.r.o. uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, na základe ktorej majú do 30.04.2020 uzatvoriť kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o. pred uplynutím jedného roka, vyzvala dňa 10.04.2020 B, s.r.o. na uzatvorenie kúpnej zmluvy. Napriek výzve spoločnosť B, s.r.o. odmietla uzatvorenie kúpnej zmluvy. V takom prípade môže spoločnosť A, s.r.o. podať na súd návrh, aby súd určil obsah zmluvy, a to najneskôr do 10.4.2021 (pretože B, s.r.o. bola vyzvaná na uzatvorenie kúpnej zmluvy dňa 10.4.2020). Spoločnosť A, s.r.o. nemôže po tomto dátume požadovať, aby došlo k uzatvoreniu zmluvy.

Príklad 2: Spoločnosť A, s.r.o. a B, s.r.o. uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, na základe ktorej majú uzatvoriť kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť B, s.r.o. však vyzvala B, s.r.o. na uzatvorenie zmluvy až po uplynutí dohodnutej doby. Spoločnosť B, s.r.o. nemá povinnosť reagovať na výzvu A, s.r.o. o uzatvorenie kúpnej zmluvy. Keďže A, s.r.o. nevyzvala B, s.r.o. na uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, B, s.r.o. nie je povinná uzatvoriť zmluvu.

Zmluva o budúcej zmluve v Občianskom zákonníku

Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v Občianskom zákonníku (§ 50a). Podľa tejto úpravy sa zmluva o budúcej zmluve uzatvára v prípade, ak sa strany dohodnú, že do určitej doby uzatvoria zmluva. V zmluve o budúcej zmluve musí byť určený predmet zmluvy, ktorá má byť v budúcnosti uzatvorená (napr. kúpna zmluva) a doba, do ktorej sa má konečná zmluva uzatvoriť.

Doba uzavretia budúcej zmluvy

Podľa Občianskeho zákonníka je potrebné dohodnúť sa dobe uzatvorenia budúcej zmluvy nepochybným a určitým spôsobom. Zmluva o budúcej zmluve podľa Občianskeho zákonníka musí byť tiež písomná. Je tomu tak z dôvodu účelu tejto zmluvy, ktorým je záväzok k uzatvoreniu konečnej zmluvy.

#

tags: #zmluva #o #budúcej #kúpnej #zmluve #záloha