Zmluva o budúcej nájomnej zmluve nebytových priestorov: Kompletný sprievodca

Táto komplexná príručka sa zaoberá problematikou zmluvy o budúcej nájomnej zmluve nebytových priestorov, pričom vychádza z ustanovení Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a Zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku, s dôrazom na dôležité aspekty a náležitosti, ktoré by mala takáto zmluva obsahovať.

Úvodné ustanovenia

Nájomná zmluva musí zo zákona obsahovať presné označenie zmluvných strán a označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán, a to:

• Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba: Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Zmluvnými stranami sú prenajímateľ a nájomca.

Predmet zmluvy

Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. pre okres, obec, katastrálne územie. Predmetom nájmu je nebytový priestor, umiestnený na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v, so súpisným číslom stavby, postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č., druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania podľa podmienok upravených v tejto zmluve. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za to nájomné. Nájomca je oprávnený predmet nájmu užívať počnúc dňom. Okrem práva užívať nebytový priestor, nájomca má právo užívať spoločné časti, zariadenie a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu spolu s jeho zariadením, ktorého zoznam je uvedený v protokole o odovzdaní predmetu nájmu. Prenajímateľ vyhlasuje, že mu nie sú známe závady a poškodenia predmetu nájmu, jeho vybavenia, spoločných častí, zariadení a príslušenstva stavby, na ktoré by mal nájomcu osobitne upozorniť. Nájomca vyhlasuje, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je v stave spôsobilom na riadne užívanie a takto preberá predmet nájmu do užívania.

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
• Odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Zánikom predmetu nájmu.

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac. Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä:

Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania. Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby. Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove. Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Vzorové ustanovenia zmluvy o budúcej nájomnej zmluve

Všimnite si, aké má mať náležitosti zmluva o uzavretí budúcej nájomnej zmluvy. Budúci prenajímateľ je majiteľom 3-izbového bytu v celkovej výmere ………… na …………….. poschodí, prvé dvere vľavo, bytového domu v…………………….. Bytová jednotka je súčasťou nehnuteľnosti, zapísanej pod č. vl. …….. katastr. územia ……………….. Objekt leží na pozemku č. ……..tohto katastr. územia.

1. Budúci prenajímateľ a budúci nájomca, t. j. majiteľ vyššie uvedenej nehnuteľnosti a zástupca budúceho nájomcu sa dohodli, že najneskôr do ……………..uzavrú a podpíšu Zmluvu o prenájme nebytových priestorov. Priestory, ktoré sú špecifikované v článku I.
2. Majiteľ vyššie uvedeného bytového domu, opísaného v článku I., ktorý je v jeho osobnom vlastníctve súhlasí, aby byt na …………. Nebytový priestor bude odovzdaný ……………… na základe preberacieho protokolu a za účasti obidvoch zmluvných strán osobne, t. j. budúceho prenajímateľa a budúceho nájomcu. Zároveň pri preberaní, t. j. …………………

Kaucia a platobné podmienky

1. Zmluvné strany sa dohodli na kaucii za prípadné poškodenie prenajímaného priestoru alebo zariadenia prenajímaného priestoru vo výške …………… Sk. Po ukončení platnosti zmluvy bude zložená kaucia vrátená.
2. Táto kaucia bude prevedená z bankového účtu budúceho nájomcu: ………… na účet budúceho prenajímateľa: ………
3. Nájomné za prenajatý priestor, ktoré bude stanovené v Zmluve o nájme nebytových priestorov bude vždy 25. deň predchádzajúceho mesiaca prevedené z účtu budúceho nájomcu: …………………………… na účet budúceho prenajímateľa: …………………………..
4. Nájomné za obdobie september 2003 bude prevedené z účtu budúceho nájomcu, a to v deň prevzatia priestoru. Výška nájomného za mesiac september 2003 bude predstavovať alikvotnú časť za nájom priestorov, ktorá je ……….

Platnosť a účinnosť zmluvy

1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania všetkými jej účastníkmi.

Príklad z praxe: Zmluva o budúcej nájomnej zmluve - Vydrany

Zmluva o budúcej nájomnej zmluve nebytových priestorov I. 001/2018 uzavretá podľa § 50a a nasl. Občianskeho zákonníka medzi:

1. Budúci prenajímateľ: HODUS KOMUNAL s.r.o., Námestie Svätého Štefana 71, Vydrany, 930 16, Ing.
2. Budúci nájomca: Obec Vydrany, Námestie Svätého Štefana 71, Vydrany, 930 16, Mgr.

Predmetom tejto zmluvy je dohoda budúceho prenajímateľa s budúcim nájomcom nebytových priestorov o podmienkach budúceho nájmu nebytových priestorov a o uzatvorení nájomnej zmluvy podľa ustanovení zákona.

1. Budúci prenajímateľ je investorom novostavby - „Výdajné zariadenie pre Liakov ZS - I. stupeň“ (ďalej len ako „verejnoprospešná stavba“), ktorá bude postavená na pozemku parcely registra „C“ KN č. 2241/3, v k.ú. Vydrany, obec Vydrany, okres Dunajská Streda, vo výlučnom vlastníctve budúceho nájomcu, vedenej Okresným úradom Dunajská Streda, Katastrálny odbor na Liste vlastníctva č. 824 pre katastrálne územie Vydrany. Poznamenáva sa, že na predmetnú parcelu je zriadené právo zodpovedajúce vecnému bremenu na základe Zmluvy o zriadení vecného bremena.

tags: #zmluva #o #buducej #najomnej #zmluve #nebytovych