Zmluva o budúcej zmluve: Sprievodca právnym inštitútom a jeho využitím pri kúpe bytu

Zmluva o budúcej zmluve je právny inštitút bežne využívaný v rôznych situáciách, najmä pri kúpe nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na právnu úpravu, účel, právne účinky a zákonom stanovené náležitosti tejto zmluvy.

Úvod do zmluvy o budúcej zmluve

Vzory zmlúv a podaní sú užitočné pri kúpe, predaji alebo darovaní nehnuteľnosti, pretože zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musia mať písomnú formu. K dispozícii sú aj vzory podaní na katastrálny odbor týkajúce sa zápisu práv k nehnuteľnostiam a prešetrenia správnosti zápisov, ako aj vzory nájomných zmlúv podľa predmetu nájmu. Právo nehnuteľností je špecializovaná oblasť.

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve

Právna úprava zmluvy o budúcej zmluve sa nachádza v § 50a zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Podstatné náležitosti tejto zmluvy sú uvedené v § 588 Občianskeho zákonníka. Z právnej úpravy vyplýva, že každá zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať podstatné náležitosti ustanovené v § 588 a nasledujúcich, ktoré musia byť obsiahnuté aj v každej kúpnej zmluve. Zmluva o budúcej zmluve je upravená aj v zákone č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (§ 289 - § 292).

Účel a charakter zmluvy o budúcej zmluve

Občiansky zákonník ustanovuje, že účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Musia sa pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Zmluvu o budúcej zmluve považujeme za pomenovanú zmluvu, ktorá je v porovnaní s ostatnými zmluvnými typmi upravená v štvrtej hlave Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na svoj charakter je však zaradená medzi všeobecný, právne záväzný a vynútiteľný právny inštitút, ktorý tvorí základ pre uzavieranie rôznych zmlúv, pri ktorých sa ešte nemožno dohodnúť o všetkých náležitostiach. Takto je vyjadrený aj samotný účel tohto právneho inštitútu. Zmluvu o budúcej zmluve možno uzavrieť v prípade pomenovaných aj nepomenovaných zmlúv. Zmluvou o budúcej zmluve majú zmluvné strany možnosť vopred sa dohodnúť, že v budúcnosti uzatvoria určitú zmluvu. Obsahom zmluvy o budúcej zmluve je teda záväzok zmluvných strán uzavrieť budúcu zmluvu, a jej vznik sa presúva na dobu, ktorá zodpovedá záujmom zmluvných strán. Povinnosť uzavrieť zmluvu zmluvnej strane nastane až v dobe, keď ju druhá zmluvná strana vyzve na uzavretie budúcej zmluvy. Výzva na uzavretie zmluvy musí byť dostatočne určitá.

Prečítajte si tiež: Všetko o zmluvách o budúcej kúpnej zmluve na pozemok

Príklad na povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu

Spoločnosť A, s.r.o. a spoločnosť B, s.r.o. uzatvoria zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa dohodnú, že v budúcnosti Spoločnosť A, s.r.o. uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. Spoločnosť A, s.r.o. však vyzvala B, s.r.o. uplynutí dohodnutej doby. Spoločnosť B, s.r.o. o uzatvorenie kúpnej zmluvy. Keďže A, s.r.o. nevyzvala B, s.r.o. uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, B, s.r.o. zmluvu.

Písomná forma a jej dôležitosť

Zmluva o budúcej zmluve vždy musí byť uzatvorená v písomnej forme. Táto zákonná požiadavka priamo súvisí so samotným účelom tejto zmluvy. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená v písomnej forme aj v prípade, že sa vzťahuje na zmluvy, pri ktorých zákon nevyžaduje písomnú formu. Nedodržanie písomnej formy spôsobí neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve. Je to jedna z obligatórnych náležitostí tejto zmluvy.

Podstatné náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Zákon ustanovuje, že okrem písomnej formy musí byť povinnou súčasťou zmluvy o budúcej zmluve aj určenie doby, do ktorej má byť uzatvorená konečná zmluva. Ak v zmluve o budúcej zmluve chýba takéto ustanovenie, zmluva nevstúpi do platnosti. Určenie tejto doby zároveň musí byť nepochybné, určité a ustanovené zrozumiteľným spôsobom pre všetky zmluvné strany.

Doba, do ktorej musí byť uzatvorená konečná zmluva, sa nemusí viazať na konkrétny dátum. Musí z neho však byť zrejmý okamih, keď nastane určitá udalosť alebo právna skutočnosť, ktorá nepochybne nastane, len sa nevie, kedy nastane. Aj takýmto spôsobom možno vymedziť uvedenú dobu.

Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať okrem uvedeného aj podstatné náležitosti zmluvy, ktorá má byť uzatvorená. Pri kúpe nehnuteľnosti tak musí obsahovať podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Tieto náležitosti sú vždy ustanovené v povinných (kogentných) ustanoveniach zákona a môžu vyplývať aj dohody zmluvných strán, ktoré sú účastníkmi právneho vzťahu. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy musí mať obsahové a formálne náležitosti, ktoré má mať uzavieraná kúpna zmluva. Dohoda o budúcej kúpnej zmluvy môže byť aj obsahom súdneho zmieru uzavretého medzi účastníkmi občianskeho súdneho konania.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o Zmluve o Budúcej Zmluve

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto podstatné náležitosti:

  • Kúpna zmluva musí byť písomná.
  • Riadne označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho v nasledovnom rozsahu: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu (toto označenie vyplýva z potrieb katastrálneho úradu).
  • Označenie predmetu kúpy.
  • Kúpna cena nehnuteľnosti.
  • Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmet kúpy.
  • Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú sumu.

Dôsledky chýbajúcich náležitostí

Ak niektorá z podstatných náležitostí chýba v zmluve o budúcej zmluve, takáto zmluva nebude platná od začiatku. To znamená, že bude považované za to, že takáto zmluva vôbec nebola uzatvorená.

Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy

Platná zmluva o budúcej zmluve zakladá jednému alebo všetkým účastníkom právo domôcť sa uzavretia konečnej zmluvy aj súdnou cestou. Žalobu, pomocou ktorej by sa vyhlásenie vôle nahradilo súdnym rozhodnutím, možno úspešne podať do jedného roka od uplynutia doby dohodnutej na uzavretie konečnej zmluvy. Ak účastník v tejto lehote žalobu nepodá, právo na uzavretie konečnej zmluvy zanikne. K zániku tohto práva dochádza uplynutím doby.

Bez ohľadu na to, či dôjde k podaniu žaloby na nahradenie vyhlásenia vôle súdnym rozhodnutím, nie je dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vznikla v dôsledku neuzavretia konečnej zmluvy. Tento nárok tak nezávisí od toho, či bola žaloba podaná alebo nie.

Záväzok na uzavretie konečnej zmluvy zaniká aj zmenou okolností, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzatvorená. Ak je táto zmena taká podstatná, že od účastníka nemožno spravodlivo požadovať, aby uzavrel konečnú zmluvu, tak záväzok zanikne. Tieto okolnosti je potrebné vždy preskúmať oddelene a jednotlivo s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu.

Prečítajte si tiež: Budúca zmluva a kúpa

Príklad z praxe

Zmluva o budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sa v praxi využíva napríklad v prípadoch, kedy kupujúci nemá v danom momente dostatok financií na zaplatenie kúpnej ceny a potrebuje ešte čas na vybavenie úveru alebo iného získania financií.

Vzor zmluvy o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

Nasledujúci vzor zmluvy slúži len ako ilustračný príklad a je potrebné ho prispôsobiť konkrétnym okolnostiam:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

medzi

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: ……………………………………………………

Trvale bytom/sídlo: ……………………………………………………………………………………………..

Rodné číslo/IČO: …………………………………………………………………………………………………

Dátum narodenia: ……………………………………………………………………………………………….

Štátne občianstvo/registrovaná: ……………………………………………………………………………..

Bankové spojenie:

ako budúci kupujúci (ďalej len „Budúci kupujúci“)

a

Meno, priezvisko, rodné priezvisko/obchodné meno: ……………………………………………………

Trvale bytom/sídlo: ……………………………………………………………………………………………..

Rodné číslo/IČO: …………………………………………………………………………………………………

Dátum narodenia: ……………………………………………………………………………………………….

Štátne občianstvo/registrovaná: ……………………………………………………………………………..

Bankové spojenie:

ako budúci predávajúci (ďalej len „Budúci predávajúci“)

(Budúci kupujúci a Budúci predávajúci spoločne označení aj ako „Zmluvné strany“)

uzatvárajú podľa ust. § 50a Občianskeho zákonníka túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy (ďalej len ako „Zmluva“):

Článok I. Úvodné ustanovenia

Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu ………………….., na liste vlastníctva č. ………….., okres: ……………….., obec: ..-……………, katastrálne územie: …………, a to:

  • ………………………………….;
  • ………………………………….;
  • stavby - …………, súp. č. …………, postavenej na pozemku registra „…“ parcelné číslo ………., pozemku registra „….“ parcelné číslo ………. - zastavané plochy a nádvoria o výmere …………. m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.

(ďalej len ako „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet Zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do ……. dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
  2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vy­zve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do ………………… / dní. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah Budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške …………..,- Eur (slovom ……………. Eur) [ďalej len „Kúpna cena“], ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške …………, (… % z Kúpnej ceny) …………………….

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti Budúcich zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu, ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“), ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v pís­mene a) tohto bodu.
  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.
  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi prí­sluš­nými ustanoveniami právnych pred­pisov, a to najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, ako aj to, že nie je uzatvorená v tiesni a za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V …………………………., dňa …………………….

Za Budúceho predávajúceho: Za Budúceho kupujúceho:

……………………………………………………. ………………………………………………………

meno a priezvisko/obchodné meno meno a priezvisko/obchodné meno

Prílohy:

  • Kúpna zmluva

Upozornenie: Tento vzor zmluvy je len orientačný a pre konkrétny prípad je nutné ho upraviť s ohľadom na individuálne okolnosti a platnú legislatívu. Odporúča sa konzultácia s právnikom.

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #na #byt

Ďalšie články