Aspekty DPH pri Zmluve o Budúcej Zmluve

Zmluva o budúcej zmluve (lat. pactum de contrahendo) je právny inštitút, ktorý umožňuje vytvoriť právne relevantný základ pre záväzok účastníka zmluvného vzťahu splniť budúce obligačné povinnosti, teda zmluvný prímus. Tento inštitút je upravený v Občianskom zákonníku (zákon č. 40/1964 Zb. v z. n. p.) a v Obchodnom zákonníku (zákon č. 513/1991 Zb. v z. n. p.). Vzhľadom na duálnu právnu úpravu a rozdiely v ustanoveniach, článok poukazuje na konkrétne aspekty a rozdiely v týchto kódexoch.

Duálna Právna Úprava a Určenie Režimu Zmluvy

Primárnym okruhom problematiky je určenie režimu, v akom budú zmluvné strany postupovať, vzhľadom na existenciu duálnej právnej úpravy a diferenciácie podstatných náležitostí pre uzavretie tohto druhu záväzku. Charakteristickým pre úpravu súkromnoprávnych záväzkov je princíp zmluvnej slobody, tzn. vôľa zmluvných strán požíva pri tvorbe obligačného záväzku aplikačnú prednosť pred legislatívnou úpravou. Zmluvná sloboda má limity v kogentných ustanoveniach súkromnoprávnych predpisov (Občiansky zákonník, Obchodný zákonník).

Kogentné Ustanovenia

Východiskom pri určení kogentných ustanovení Občianskeho zákonníka je § 2 ods. 3, ktorý stanovuje, že účastníci si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť. Zákonodarca neformuloval okruh kogentných ustanovení in concreto striktným výpočtom, ale ponechal túto otázku na teleologickom výklade, vyplývajúcom z povahy konkrétnej situácie.

Na rozdiel od Občianskeho zákonníka, v prípade úpravy Obchodného zákonníka je možné priamo identifikovať taxatívny výpočet ustanovení zákona v § 263. Strany sa môžu odchýliť od ustanovení tejto časti zákona alebo jej jednotlivé ustanovenia vylúčiť s výnimkou ustanovení § 261 a § 262 ods. Obsahom taxatívneho výpočtu kogentných ustanovení Obchodného zákonníka je aj ustanovenie § 261 Obchodného zákonníka.

Aplikácia Obchodného Zákonníka

V tomto ustanovení je obsiahnuté kritérium, naplnením ktorého dochádza k aplikačnej prednosti Obchodného zákonníka pred úpravou Občianskeho zákonníka. Základným postulátom je najmä povaha zmluvných strán a ich identifikácia, najmä ak ide o prípad relatívnych obchodnoprávnych vzťahov podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka: „Táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.“

Prečítajte si tiež: Všetko o zmluvách o budúcej kúpnej zmluve na pozemok

Ak zmluvu o budúcej zmluve uzatvárajú dvaja podnikatelia konajúci v rozsahu predmetu svojej činnosti, samotný výber medzi § 50a Občianskeho zákonníka a § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka nie je daný na slobodnej voľbe strán. V tomto prípade ide v nadväznosti na pravidlo v § 263 v spojitosti s § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka o relatívny obchodnoprávny vzťah, kedy vzhľadom na povahu subjektov sú takéto strany povinné postupovať v zmysle obchodnoprávnej úpravy a aplikovať ustanovenia § 289 a nasl.

Prevod Nehnuteľnosti a Obchodný Zákonník

V praxi sa môže stať diskutabilnou situácia, ak vyššie popísaný subjekt (spĺňajúci kritériá podľa § 261 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka) má v úmysle uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve, ktorej predmetom má byť prevod nehnuteľnosti. Súdne autority konštatovali, že záver o automatickej aplikácii ustanovení Občianskeho zákonníka pre otázky zmluvy o budúcej zmluve, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti, nie je správny. Vychádzajúc napr. zo záverov rozhodnutia R 27/2002 bolo určené: „Smlouva o budoucí kupní smlouvě se v obchodních vztazích řídí ustanovením § 289 a nasl. Obchodního zákoníku, i když se týká nemovitosti.“ Podobný záver nachádzame aj v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej Republiky, sp. zn. 25Cdo 916/2008: „Právna úprava zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy obsiahnutá v § 289 ObchZ predstavuje právne záväzný základ pre uzavretie v takej zmluve predpokladaných budúcich zmlúv vo vzťahu medzi podnikateľmi, resp. v ďalších vzťahoch podriadených úprave ObchZ.

DPH a Zmluva o Budúcej Zmluve v Kontexte Predaja Nehnuteľností

Oslobodenie od DPH pri Predaji Bytov a Garáží

Predávajúci, vlastník veľkého bytového domu s viacerými bytmi, vnútornými garážami a parkovacími státiami, sa môže rozhodnúť pre oslobodenie predaja bytov a nebytových priestorov v bytovom dome podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, ak uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Otázkou je, či je spoluvlastnícky podiel na nebytovom priestore (spoločné garáže alebo parkovacie státie) oslobodený od DPH v prípade, ak sa predávajúci rozhodne pre oslobodenie po splnení podmienky 5 rokov od prvej kolaudácie.

Prenos Daňovej Povinnosti na Budúceho Kupujúceho

Spoločnosť, platiteľ DPH, ktorá vlastní administratívnu budovu a od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov, môže zmeniť účel využitia stavby na byty a nebytové priestory a uzatvárať zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V takom prípade je relevantná otázka, či môže spoločnosť z prijatých platieb preniesť daňovú povinnosť na budúceho kupujúceho platiteľa DPH podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona č. 222/2004 Z. z.

Technické Zhodnotenie Nehnuteľnosti

Ak má spoločnosť evidovanú nehnuteľnosť v majetku a vykonáva na nej opravy alebo technické zhodnotenie, je dôležité určiť, či suma technického zhodnotenia je vyššia ako 1 700 €. Ak je táto suma prekročená, nemôže ísť priamo do nákladov, ale zvýši obstarávaciu cenu nehnuteľnosti. V takom prípade je potrebné správne účtovať odpisy z obstarávacej ceny.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o Zmluve o Budúcej Zmluve

Zvýšenie DPH a Jeho Vplyv na Trh s Nehnuteľnosťami

Očakáva sa, že zvýšenie základnej sadzby DPH z 20 % na 23 % bude mať vplyv na ceny nehnuteľností. Podľa Realitného barometra sa hodnota nehnuteľností vracia na úroveň z novembra 2022. Vyššia DPH by mohla posilniť rast cien nehnuteľností a zúžiť priestor pre developerov na prípadné zľavy.

Reakcie Developerov na Zvýšenie DPH

Zástupcovia developerských spoločností v Bratislave sa vyjadrili k dopadu zvýšenia DPH na realitný trh a budúcu cenotvorbu:

• Michal Hájek (Corwing SKU): Vyššia DPH zvýši koncovú cenu nehnuteľností, ktoré budú prichádzať na trh.
• Daniel Suchý (JTRE): Na samotnú cenotvorbu pri projektoch to nebude mať vplyv, ale zákazníci pri každej splátke za byt platia vždy aktuálne platnú sadzbu dane z pridanej hodnoty. Zvýšenie sadzby DPH neprispieva k zlepšovaniu dostupnosti bývania.
• Michal Rehák (Penta Real Estate): Zvýšenie DPH sa určite proporcionálne premietne do budúcich cien nehnuteľností.
• Juraj Duška (VI GROUP): Navýšenie DPH o 3 % na bytovú výstavbu bude znášať konečný užívateľ. Vníma to ako nesystémové opatrenie, ktoré ďalej znižuje dostupnosť bývania.
• Martin Marko (Immocap): Ceny bytov vzrastú priamo úmerne novej sadzbe dane z pridanej hodnoty.

Dodatočné Úpravy v Cenách

Je pravdepodobné, že dôjde k dodatočným úpravám v cenách realizovaných stavieb/bytov, najmä pri už dokončených stavbách alebo stavbách v pokročilom štádiu výstavby, kde nie je priestor na optimalizáciu nákladov na výstavbu.

Aplikácia Dodatkov k Existujúcim Zmluvám

Nie je potrebné aplikovať dodatky k existujúcim zmluvám, pretože cena bytu je v zmluvách uvedená bez DPH plus aktuálne platná DPH. Klient pri každej splátke vždy platí aktuálne platnú sadzbu dane.

Príprava pre Klientov

Klienti by sa mali pripraviť na to, že vyšší výber akejkoľvek dane naviazanej na spotrebu logicky znamená, že produkt, ktorý je ňou zaťažený, zdražie. Je dôležité pozrieť sa na to, ako majú definovanú kúpnu cenu a čo ich na záver čaká.

Prečítajte si tiež: Budúca zmluva a kúpa

Možnosti Úspory pri Zvýšení DPH

Klienti sa môžu pred zvýšením DPH čiastočne chrániť napríklad tým, že si v zmluve o budúcej zmluve dohodnú vyššiu prvú splátku so súčasnou DPH. Developer JTRE garantuje cenu bez DPH a neaplikuje žiadne dodatočné zvyšovanie cien, ako napríklad inflačnú doložka. Ak sa klienti chcú pred zvýšením sadzby DPH ochrániť, môžu si individuálne dohodnúť vyššiu prvú splátku, prípadne uhradiť ešte v roku 2024 mimoriadnu splátku. Na takto uhradenú splátku sa do 31. 12. 2024 vzťahuje aktuálna 20-percentná sadzba DPH.

Príklad z Praxe

Podľa údajov Národnej banky Slovenska si záujemcovia o kúpu bytu v Bratislave priplatia v budúcom roku v priemere o 94 eur viac za každý štvorcový meter. Pre lepšiu predstavu, ak si plánujete kúpiť byt s výmerou 50 m², pripravte sa na to, že zaplatíte až o 4 700 eur viac, ako pred koncom tohto roka.

Iné Daňové Aspekty

Príjmy z Prenájmu Nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“), s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby a príjmov z prenájmu nehnuteľností zaradených v obchodnom majetku podnikateľského subjektu. Ak podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia alebo nehnuteľnosť, ktorú má zaradenú v obchodnom majetku, príjmy z takejto činnosti sú príjmami zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm.

Predaj Nehnuteľnosti Nadobudnutej Vlastnou Činnosťou

Ak daňovník si vlastnou činnosťou vybudoval nehnuteľnosť, ktorú chce z rodinných dôvodov predať, a nespĺňa podmienky oslobodenia od dane z príjmov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n., môže si uplatniť výdavky pri predaji nehnuteľnosti, napríklad znalecký posudok.

Predaj Byty Fyzickou Osobou

Občan - FO predal byt, ktorý odkúpil od bytového družstva za "zvyškovú" cenu. Nemôže si uplatniť oslobodenie podľa § 9 ods. 1 a) - nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov. Čo všetko si môže uplatniť vo výdavkoch podľa § 8 ods. 2? Môže to byť len "zvyšková" kúpna cena z roku 2010 alebo aj splátky anuity bytovému družstvu v predchádzajúcich rokoch, ktoré platil v mesačných platbách ? Môže si uplatniť ako výdavok vynaložené a bločkami preukázané čiastky na prestavbu bytu (obklady, stierky, podlahy, výmenu okien) ? Môže si uplatniť ako výdavok aj spotrebiče a zariadenie predané spolu s bytom ako napr. šporák, kuchynskú linku, pračku, sušičku, chladničku s mrazničkou, nábytok ? Musí byť toto zariadenie vymenované ako predávané spolu s bytom v kúpnopredajnej zmluve aby bolo uznané ako výdavok k predaju bytu spolu s vybavením? Nestačí, aby zariadenia a nábytok boli spomenuté v kúpnopredajnej zmluve len všeobecne napr.

Miesto Dodania Služby

Miesto dodania služby, a teda krajina a spôsob zdanenia, sa v prípade väčšiny služieb určí podľa základných pravidiel miesta dodania služby v zmysle § 15 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. (ďalej len „zákon o DPH“). V niektorých prípadoch služieb, resp. postavenia odberateľa však legislatíva stanovuje výnimky, teda osobitné pravidlá (§ 16 cit. zákona). Jedným z nich sú aj tzv. „služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť“.

Slovenská spoločnosť (developer), platiteľ DPH, predáva zahraničnej spoločnosti taktiež platiteľovi DPH nehnuteľnosť (byt) v novostavbe skolaudovanej v roku 2014.

tags: #zmluva #o #budúcej #zmluve #DPH #aspekty