Zmluva o budúcej zmluve pri stavbe domu: Kompletný sprievodca

Zmluva o budúcej zmluve je právny nástroj, ktorý sa bežne využíva v rôznych oblastiach, vrátane stavebníctva a predaja nehnuteľností. Upravuje vzťahy medzi stranami, ktoré sa zaväzujú uzavrieť v budúcnosti konkrétnu zmluvu. V tomto článku sa pozrieme na to, čo je zmluva o budúcej zmluve, kedy sa používa, aké sú jej náležitosti a aké dôsledky vyplývajú z jej porušenia.

Čo je zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve je dohoda, v ktorej sa dve alebo viac strán zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú inú, konkrétnu zmluvu (realizačnú zmluvu). Táto dohoda sa uzatvára v prípadoch, keď nie je možné alebo vhodné uzavrieť priamo finálnu zmluvu, napríklad ak ešte nie sú splnené všetky podmienky alebo je potrebné vykonať prípravné práce.

Právna úprava

Zmluva o budúcej zmluve je upravená v Občianskom zákonníku (§ 50a) a v Obchodnom zákonníku (§ 289 - § 292). Občiansky zákonník upravuje zmluvy medzi bežnými občanmi, zatiaľ čo Obchodný zákonník sa vzťahuje na zmluvy medzi podnikateľmi.

Kedy sa používa zmluva o budúcej zmluve?

Zmluva o budúcej zmluve sa používa v rôznych situáciách, napríklad:

  • Predaj nehnuteľností: Ak kupujúci potrebuje čas na získanie financií (napríklad prostredníctvom hypotéky) alebo predávajúci potrebuje čas na vysťahovanie sa z nehnuteľnosti.
  • Stavebné projekty: Ak je potrebné vykonať prípravné práce, získať povolenia alebo zabezpečiť financovanie predtým, ako sa uzavrie zmluva o dielo.
  • Obchodné transakcie: Ak sa strany dohodnú na budúcej dodávke tovaru alebo poskytnutí služieb, ale potrebujú čas na dohodnutie všetkých detailov.

Náležitosti zmluvy o budúcej zmluve

Aby bola zmluva o budúcej zmluve platná, musí spĺňať určité náležitosti stanovené zákonom. Tieto náležitosti sa líšia v závislosti od toho, či sa zmluva uzatvára podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náležitosti podľa Občianskeho zákonníka

  • Písomná forma: Zmluva musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná.
  • Dohoda o predmete zmluvy: Musí byť jasne určené, aká zmluva má byť v budúcnosti uzavretá (napríklad kúpna zmluva na konkrétny rodinný dom).
  • Doba uzavretia budúcej zmluvy: Musí byť stanovená lehota, do ktorej má byť budúca zmluva uzavretá. Táto lehota musí byť určená určitým dátumom alebo iným jednoznačným spôsobom.
  • Podstatné náležitosti budúcej zmluvy: Zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať aspoň podstatné náležitosti budúcej zmluvy (napríklad pri kúpnej zmluve označenie zmluvných strán, predmet kúpy a kúpnu cenu).

Náležitosti podľa Obchodného zákonníka

  • Určenie strán: Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán (obchodné meno, sídlo, IČO).
  • Určenie predmetu zmluvy: Musí byť jasne definované, aká zmluva má byť v budúcnosti uzavretá.
  • Doba uzavretia budúcej zmluvy: Musí byť stanovená lehota, do ktorej má byť budúca zmluva uzavretá.
  • Všeobecné určenie predmetu plnenia: Predmet budúcej zmluvy musí byť určený aspoň všeobecne. Presné podmienky môžu byť dohodnuté až v realizačnej zmluve.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Z uzavretej zmluvy o budúcej zmluve vyplývajú pre zmluvné strany určité práva a povinnosti.

Povinnosti

  • Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu: Zmluvné strany sú povinné uzavrieť budúcu zmluvu v dohodnutej lehote a za dohodnutých podmienok.
  • Povinnosť neuzavrieť zmluvu s treťou osobou: Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie zmluvu s inou osobou, ktorá by previedla nehnuteľnosť na inú osobu ako budúceho kupujúceho.
  • Povinnosť nezaťažiť nehnuteľnosť: Budúci predávajúci sa zaväzuje, že nehnuteľnosť nezaloží ani inak nezaťaží v prospech tretej osoby.

Práva

  • Právo domáhať sa uzavretia zmluvy súdnou cestou: Ak jedna zo strán odmieta uzavrieť budúcu zmluvu, druhá strana sa môže domáhať jej uzavretia na súde.
  • Právo na náhradu škody: Ak jedna zo strán poruší zmluvu o budúcej zmluve, druhá strana má právo na náhradu škody, ktorá jej tým vznikla.

Dôsledky porušenia zmluvy o budúcej zmluve

Ak jedna zo strán poruší zmluvu o budúcej zmluve, druhá strana má niekoľko možností, ako sa brániť:

  • Žaloba na uzavretie zmluvy: Strana, ktorá sa cíti byť poškodená, môže podať na súd žalobu, aby súd nahradil prejav vôle druhej strany a zmluvu uzavrel. Túto žalobu je potrebné podať do jedného roka od uplynutia lehoty na uzavretie budúcej zmluvy.
  • Náhrada škody: Strana, ktorá porušila zmluvu, je povinná nahradiť druhej strane škodu, ktorá jej vznikla v dôsledku neuzavretia budúcej zmluvy.

Zánik záväzku z zmluvy o budúcej zmluve

Záväzok uzavrieť budúcu zmluvu môže zaniknúť z rôznych dôvodov:

  • Uplynutie lehoty: Ak uplynie lehota na uzavretie budúcej zmluvy a nedôjde k jej uzavretiu, záväzok zaniká.
  • Zmena okolností: Ak sa zmenia okolnosti, za ktorých bola zmluva o budúcej zmluve uzavretá, a nie je možné spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, záväzok zaniká.
  • Dohoda strán: Zmluvné strany sa môžu dohodnúť na zrušení zmluvy o budúcej zmluve.

Vzor zmluvy o budúcej zmluve

Pre lepšiu predstavu o tom, ako vyzerá zmluva o budúcej zmluve, uvádzame vzor:

Zmluva o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy

medzi

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

(Budúci kupujúci)

Meno a priezvisko/Obchodné meno:Trvalý pobyt/Sídlo:Rodné číslo/IČO:Dátum narodenia:Štátne občianstvo/Registrovaná:Bankové spojenie:

a

(Budúci predávajúci)

Meno a priezvisko/Obchodné meno:Trvalý pobyt/Sídlo:Rodné číslo/IČO:Dátum narodenia:Štátne občianstvo/Registrovaná:Bankové spojenie:

uzatvárajú túto zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy:

Článok I. Úvodné ustanovenia

Budúci predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností zapísaných v katastri nehnuteľností vedenom katastrálnym odborom Okresného úradu […], na liste vlastníctva č. […], okres: […], obec: […], katastrálne územie: […], a to:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

  • […];
  • […];
  • stavby - […], súp. č. […], postavenej na pozemku registra „[…]“ parcelné číslo […], pozemku registra „[…]“ parcelné číslo […] - zastavané plochy a nádvoria o výmere […] m² v spoluvlastníckom podiele 1/1.

(ďalej len „Nehnuteľnosti“)

Článok II. Predmet zmluvy

  1. Zmluvné strany sa zaväzujú, že v lehote do […] dní odo dňa doručenia písomnej výzvy Budúceho predávajúceho podľa bodu 2. tohto článku adresovanej Budúcemu kupujúcemu uzavrú kúpnu zmluvu na Nehnuteľnosti s dohodnutým obsahom podľa prílohy č. 1 Zmluvy (ďalej len „Budúca kúpna zmluva“), predmetom ktorej bude prevod vlastníckeho práva k Nehnuteľnostiam.
  2. Zmluvné strany sú povinné uzavrieť Budúcu kúpnu zmluvu, potom ako na jej uzavretie vyzve Budúci predávajúci Budúceho kupujúceho, pričom Budúci predávajúci zašle výzvu podľa ods. 1 tohto článku Zmluvy Budúcemu kupujúcemu najneskôr v lehote do […].
  3. Výzva sa považuje za riadne doručenú i v prípade, ak Budúci kupujúci odmietne prevziať zásielku pri doručovaní alebo v prípade, že sa zásielka vráti ako nedoručená z adresy Budúceho kupujúceho.

Článok III. Obsah budúcej kúpnej zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že uzatvoria Budúcu kúpnu zmluvu v znení, ktoré je prílohou č. 1 Zmluvy. Nevyplnené ustanovenia Budúcej kúpnej zmluvy budú Zmluvnými stranami doplnené podľa skutočného stavu v čase podpisu Budúcej kúpnej zmluvy.

Článok IV. Kúpna cena

  1. Dohodnutá kúpna cena za predaj Nehnuteľností predstavuje sumu vo výške […],- EUR (slovom […]) (ďalej len „Kúpna cena“), ktorá bude zaplatená Budúcemu predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho účet uvedený v záhlaví Zmluvy, a to v troch splátkach nasledovným spôsobom:

    • prvú splátku vo výške […], ([…] % z Kúpnej ceny) pri podpise Zmluvy,
    • druhú splátku vo výške […], ([…] % z Kúpnej ceny) […].

  2. Zmluvné strany potvrdzujú, že Kúpnu cenu uvedenú v bode 1 dohodli v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok V. Ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán

  1. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že neuzavrie žiadnu takú zmluvu,

    • ktorou by sa zaviazal previesť Nehnuteľnosti na inú osobu ako Budúceho kupujúceho (ďalej len „Tretia osoba“),
    • ktorou by sa zaviazal uzavrieť zmluvu o uzavretí takej budúcej zmluvy s Treťou osobou, ktorá je uvedená v písmene a) tohto bodu.

  2. Budúci predávajúci sa zaväzuje, že Nehnuteľnosti nezaloží, ani inak nezaťaží v prospech Tretej osoby.

  3. Ak zanikne (umrie) ktorákoľvek zo Zmluvných strán, práva a povinnosti zo Zmluvy prechádzajú na jeho právneho nástupcu (dedičov).

Článok VI. Spoločné a záverečné ustanovenia

  1. Zmena Zmluvy je možná len písomnou dohodou Zmluvných strán.
  2. Vo veciach neupravených Zmluvou sa zmluvný vzťah medzi Zmluvnými stranami riadi príslušnými ustanoveniami právnych predpisov, najmä Občianskeho zákonníka.
  3. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, po jednom pre Budúceho predávajúceho a Budúceho kupujúceho.
  4. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpísania Zmluvnými stranami.
  5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si Zmluvu riadne prečítali a potvrdzujú, že je zrozumiteľná a určitá a vyjadruje ich skutočnú, slobodnú a vážnu vôľu, nie je uzatvorená v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.

V […], dňa […]

Budúci predávajúci: Budúci kupujúci:

Prílohy:

  1. Kúpna zmluva

Zmluva o budúcej zmluve v obchodnom práve

V obchodnom práve sa zmluva o budúcej zmluve využíva najmä v situáciách, keď je potrebné zabezpečiť si budúcu spoluprácu medzi podnikateľmi. Napríklad, spoločnosť A sa môže zaviazať, že v budúcnosti uzavrie kúpnu zmluvu so spoločnosťou B na dodávku určitého množstva tovaru.

Príklad z praxe

Spoločnosť A, s.r.o., a spoločnosť B, s.r.o., sa dohodnú, že v budúcnosti uzatvoria kúpnu zmluvu na dodanie určitého množstva tovaru. V zmluve o budúcej zmluve si stanovia lehotu, do ktorej má byť kúpna zmluva uzavretá (napríklad do jedného roka). Ak spoločnosť A, s.r.o., vyzve spoločnosť B, s.r.o., na uzavretie kúpnej zmluvy pred uplynutím tejto lehoty (napríklad dňa 10.04.2020) a spoločnosť B, s.r.o., odmietne kúpnu zmluvu uzavrieť, spoločnosť A, s.r.o., má právo domáhať sa na súde, aby súd určil obsah zmluvy.

Rozdiely medzi Občianskym a Obchodným zákonníkom

Hoci je princíp zmluvy o budúcej zmluve v oboch zákonníkoch podobný, existujú medzi nimi určité rozdiely. V Obchodnom zákonníku sa kladie väčší dôraz na flexibilitu a možnosť upraviť si podmienky budúcej zmluvy až v realizačnej zmluve. Naopak, Občiansky zákonník vyžaduje, aby boli už v zmluve o budúcej zmluve dohodnuté aspoň podstatné náležitosti budúcej zmluvy.

tags: #zmluva #o #buducej #zmluve #stavba #domu

Ďalšie články