Zmluva o dočasnom užívaní pozemku po roku 1992 a podmienky vlastníctva

Úvod

Článok sa zameriava na problematiku zmlúv o dočasnom užívaní pozemkov po roku 1992, s dôrazom na podmienky vlastníctva a súvisiace právne aspekty. Vzhľadom na rozsiahlu legislatívu a zložitosť tejto oblasti je cieľom poskytnúť komplexný prehľad a ujasniť relevantné pojmy a postupy.

Záhradkové osady a ich právne postavenie

Zriadenou záhradkovou osadou sa rozumie záhradková osada zriadená do 24. júna 1991 na pozemkoch, ku ktorým bola uzavretá zmluva o dočasnom užívaní pozemku medzi Slovenským zväzom záhradkárov alebo jeho organizačnou zložkou alebo jej členom a poľnohospodárskou organizáciou alebo inou organizáciou, ktorá k pozemku mala právo správy, právo družstevného užívania, právo náhradného užívania alebo právo užívania na zabezpečenie.

Nájomné vzťahy a ich ukončenie

Nájomný vzťah je možné vypovedať len do začatia konania a to k 1. októbru bežného roku. Výpovedná lehota je jeden rok, pričom sa nemôže skončiť pred dňom, v ktorom by užívateľovi zanikol nájom podľa § 22 ods. 3 zákona č. 229/1991 Zb. Nájomné je splatné do 1. októbra bežného roku. Dôvodom na ukončenie nájmu môže byť aj nezaplatenie splatného nájomného za bežný rok do 30. júna, a to aj napriek písomnému upozorneniu.

Konanie obvodného pozemkového úradu

Začatie konania oznamuje obvodný pozemkový úrad verejnou vyhláškou, ktorej súčasťou sú úvodné podklady. Po začatí konania obvodný pozemkový úrad vyzve Slovenský pozemkový fond, aby v primeranej lehote navrhol náhradné pozemky v tom istom okrese, v ktorom sa nachádzala prevažná časť pôvodných pozemkov, spolu so znaleckým posudkom na určenie ich hodnoty. Na základe geometrického plánu obvodný pozemkový úrad zabezpečí zostavenie registra pôvodného stavu, ktorý spolu s geometrickým plánom tvorí úvodné podklady.

Informovanie vlastníkov a ich možnosti

Vlastníkovi, ktorého miesto trvalého pobytu je známe, doručí obvodný pozemkový úrad do vlastných rúk výpis z úvodných podkladov s uvedením pozemkov, ktoré sú v jeho vlastníctve, spolu s poučením o možnosti podať námietky v lehote 30 dní odo dňa doručenia. Obvodný pozemkový úrad zároveň poučí vlastníka, že môže ponúknuť užívateľovi a záhradkárskej organizácii odkúpenie stavieb, trvalých porastov a spoločných zariadení nachádzajúcich sa na pozemku v jeho vlastníctve, a to za cenu rovnajúcu sa výške náhrady. Ak uplatnenie ponuky oznámia vlastníci pozemkov, ktorých výmera netvorí nadpolovičnú väčšinu výmery zriadenej záhradkovej osady, obvodný pozemkový úrad v konaní pokračuje a týchto vlastníkov vyzve, aby sa vyjadrili.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Námietky a ich prerokovanie

Námietky prerokuje obvodný pozemkový úrad s tým, kto ich podal, a rozhodne o nich. Pred vyhotovením projektu a na základe oznámenia Slovenského pozemkového fondu obvodný pozemkový úrad vyzve vlastníkov, aby sa v lehote 60 dní vyjadrili, či žiadajú ako vyrovnanie náhradné pozemky, v hodnote pozemku podľa registra pôvodného stavu v obvode pozemkových úprav alebo či súhlasia s poskytnutím náhrady v peniazoch. Ak ide o pozemky, s ktorými nakladá Slovenský pozemkový fond, obvodný pozemkový úrad vyzve Slovenský pozemkový fond, aby sa vyjadril k spôsobu náhrady.

Rozhodnutie obvodného pozemkového úradu

Obvodný pozemkový úrad rozhodne, že vlastníkom, ktorí napriek tomu, že nebola splnená podmienka, zoznam vlastníkov, o ktorých spôsobe náhrady rozhodol obvodný pozemkový úrad. Podané námietky prerokuje obvodný pozemkový úrad s účastníkmi konania do 30 dní odo dňa ich doručenia. Ak námietkam pri prerokovaní vyhovie, projekt podľa nich upraví a schváli.

Projekt pozemkových úprav a náhrady

Dňom vydania rozhodnutia o schválení projektu začína užívateľovi plynúť lehota na zaplatenie náhrady a hodnoty podielu. Slovenský pozemkový fond vyplatí náhradu v peniazoch vlastníkom v lehote určenej v rozhodnutí o vykonaní projektu. Geometrický plán spolu s rozhodnutím, ktorým sa schváli vykonanie projektu, určí Slovenskému pozemkovému fondu lehotu na poskytnutie náhrady v peniazoch vlastníkom a uvedie pozemky a podiely, ktorých užívatelia nezaplatili v určenej lehote.

Vlastníctvo a náklady

Ak sa vlastníctvo k pozemkom v zriadenej záhradkovej osade vyporiada na základe zmluvy, náklady na obstaranie geometrického plánu uhrádza Slovenský pozemkový fond. Rovnako Slovenský pozemkový fond uhrádza náklady na vypracovanie registra pôvodného stavu, vypracovanie projektu, aktualizáciu registra pôvodného stavu a projektu a náklady na jeho vykonanie.

Prechodné ustanovenia

Návrhy na začatie konania možno podať do 31. decembra 2008. Účastník konania, o ktorého právach bolo právoplatne rozhodnuté schválením vykonania projektu pozemkových úprav do 31. marca 2011 má právo na finančnú náhradu za pozemky v peniazoch, a to v sume zodpovedajúcej rozdielu náhrady v peniazoch podľa tohto zákona a náhrady v peniazoch účastníkovi už poskytnutej, ak o poskytnutie finančnej náhrady požiada do 31. decembra 2011.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Aktualizácia registra a znalecké posudky

Ak v konaní do 31. decembra 2011 nebol doručený znalecký posudok, obvodný pozemkový úrad do 30 dní od doručenia znaleckého posudku oznámi užívateľom pozemkov určenú výšku náhrady podľa tohto posudku a poučí ich o možnosti zobrať späť návrh na začatie konania v lehote do 60 dní odo dňa doručenia oznámenia. Ak užívatelia, ktorí užívajú nadpolovičnú výmeru plochy, ktorá je predmetom konania a prislúchajúci podiel z výmery spoločných pozemkov zoberie návrh späť, obvodný pozemkový úrad konanie zastaví. Ak užívateľ zaplatil Slovenskému pozemkovému fondu náhradu a hodnotu podielu, obvodný pozemkový úrad zabezpečí aktualizáciu registra pôvodného stavu, ak konanie nezastaví.

Právne predpisy a súvisiace zákony

Problematiku zmlúv o dočasnom užívaní pozemkov upravuje viacero právnych predpisov, vrátane zákona č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku, zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb., Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb. a ďalších.

Prenájom nehnuteľností a ubytovanie

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch. Ide o veľmi často využívané služby, ktoré sa svojím obsahom a dôsledkami týkajú širokého okruhu osôb. Z hľadiska osobného statusu sa uvedená problematika týka rovnako špecializovaných subjektov, ako aj početného okruhu dotknutých osôb vlastniacich nehnuteľnosti rôzneho druhu, obcí, záujmových združení, osôb pôsobiacich na úseku cestovného ruchu, hotelierov, občanov poskytujúcich svoje priestory na bývanie, na ubytovanie v súkromí a pod. Pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom i na ubytovanie nejde ani o ucelenú právnu úpravu, ktorá by jednotným spôsobom upravovala možnosti a podmienky ich poskytovania. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je preto pre oba okruhy osôb dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie.

Právne rámce pre nakladanie s nehnuteľnosťami

Pri prenechávaní uvedených priestorov iným tretím osobám treba vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti. Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi na základe a za podmienok ustanovených živnostenským zákonom; za týmto zámerom sa osobitne rozlišujú najmä podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v právnom rámci zákona č. 455/1991 Zb. Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je v uvedenom reťazení kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá v závislosti od predchádzajúcej kvalifikácie na konci tohto reťazca upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely (vecne i časovo diferencovanej) registrácie dane z príjmovv právnom rámci zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, osobitne na účely rozdielneho spôsobu zdaňovania príjmov nadobudnutých z prenajímania nehnuteľností v právnom rámci zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (osobitne treba rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a osobitne podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov v platnom znení).

Registračná povinnosť

V konkrétnom prípade treba rozlišovať požiadavku, či ide o povinnosť registrácie osoby v postavení podnikateľa, ktorú môže za podnikateľa obstarať živnostenský (obvodný) úrad v postavení tzv. jednotného kontaktného miesta - registračná povinnosť v tomto prípade vzniká okamihom vzniku živnostenského oprávnenia, alebo ide o povinnosť registrácie osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť (s výnimkou pozemku) nepodnikateľským spôsobom - vznik registračnej povinnosti (iba za podmienky, ak je uzatvorený nájomný vzťah) je v tomto roku závislý od toho, či sa prenajíma celá nehnuteľnosť alebo iba jej časť; registračná povinnosť pre osoby, ktoré prenajímali časť nehnuteľnosti pred 1. januárom 2010, bola stanovená do 28. februára 2010.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Kvalifikácia a rozlíšenie priestorov

Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami v medziach uvedeného občianskoprávneho, živnostenského a daňového rámca je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide v danom prípade o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb. Na účely súčasnej regulácie nakladania s nehnuteľnosťami ide o fundamentálnu otázku postavenia osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo poskytuje ubytovanie. Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom. iného (nehnuteľného) priestoru, ďalej špecifikovaného podľa toho, či ide o odstavné plochy pre motorové vozidlá (parkoviská) alebo iné účelové priestory (napr. športoviská) a zariadenia (napr.

Status prenajímateľa

Pokiaľ ide o diferencovanie statusu osoby prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania, treba rozlišovať to, v akom právnom postavení osoba prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania prenecháva nehnuteľnosť do užívania. Podľa platnej právnej úpravy to môže mať pre rôzne kategórie osôb veľmi závažné dôsledky na možnosť obmedzenia alebo dokonca zákazu prenajímania nehnuteľnosti.

Právne predpisy

Občianskom zákonníku č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov a na jeho základe vydaných predpisov, osobitne v zákone č. 116/1990 Zb. zákone č. 455/1991 Zb. zákone č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľaa o zmene a doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. zákone č. 595/2003 Z. z. zákone č. 511/1992 Zb. zákone č. 582/2004 Z. z.

Právo prenajať nehnuteľnosť

V tomto význame ide o súkromné právo fyzickej alebo právnickej osoby (vlastníka) prenajať predmet svojho vlastníctva v súkromnoprávnom vzťahu tretím osobám bez toho, aby k tomu potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy. Principiálne platí, že každá fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá má vo vlastníctve nejakú nehnuteľnosť, má právo ju prenajať iným osobám na ľubovoľný čas aj opakovane, pričom takto charakterizovaná činnosť nemá ešte (zo zákona) charakter podnikateľskej činnosti, s ktorou náš právny poriadok viaže určité podmienky a povinnosti, predovšetkým povinnosť vopred získať oprávnenie na podnikanie.

Nájomná zmluva

Dostačujúcim právnym dôvodom, na základe ktorého môže vlastník alebo iná oprávnená osoba prenechať nehnuteľnosť do dočasného alebo trvalého nájmu tretej osobe, je nájomná zmluva alebo na roveň nájomnej zmluvy postavená tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto chápaní ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov oprávnenou fyzickou alebo právnickou osobou výlučne za podmienok dohodnutých v (súkromnom) zmluvnom vzťahu a za prípadných podmienok ustanovených neopomenuteľnými ustanoveniami (súkromno-právnej) úpravy Občianskeho zákonníka. Na rozdiel od úpravy možného prenajímania nehnuteľností alebo ich častí bez toho, aby k tomu oprávnená osoba potrebovala osobitný súhlas alebo povolenie autorizovaného orgánu verejnej správy, právny poriadok SR pri úprave možného prenechávania určených priestorov na prechodné ubytovanie vychádza z odlišnej úpravy. v oboch prípadoch s odlišnými podmienkami a povinnosťami ich prenajímateľov, vyplývajúcimi tak zo súkromnoprávnej, ako i z platnej verejnoprávnej úpravy.

Prenajímanie priestorov na bývanie

Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí predovšetkým súkromno- právna úprava, ktorá vymedzuje právny rámec, v medziach ktorého možno prenajať priestor určený na bývanie. v ustanoveniach § 685 a nasl. v ustanoveniach § 717 a § 718 upravuje podmienky, podľa ktorých možno prenajať obytné miestnosti určené na trvalé bývanie; na rozdiel od nájmu bytov alebo ich častí ide o priestory, ktoré nemajú charakter bytov (projektovo) určených na bývanie rodín s deťmi.

Prenajímanie nebytových priestorov

Osobitným právnym predpisom, ktorý upravuje problematiku prenajímania nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami, je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov). Ide o právny predpis, ktorý má nielen súkromno-právny charakter, ale je zároveň významným predpisom verejno-právnej povahy. Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.). Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu s uzatvorením nájomnej zmluvy alebo v prípade vyjadreného nesúhlasu obce s prenajatím predmetných nebytových priestorov išlo o neplatný právny akt. Uzatvorená nájomná zmluvu bola v takomto prípade, aj keď bola inak formálne (z občianskoprávneho hľadiska) správna, od samotného počiatku neplatná. V praxi to znamenalo, že miestnosti určené na prevádzku obchodu a služieb, ktoré boli umiestnené na území príslušnej obce, bolo možné prenajímať vždy iba po jej predchádzajúcom súhlase.

Súčasný právny stav

Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať). Pri prípadnom posudzovaní relevantnosti naďalej existujúcich zmluvných vzťahov podnikateľského subjektu na užívanie prenajatých nebytových priestorov je potrebné postupovať obozretne s ohľadom na diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004, dokedy bol súhlas obce podmienkou platnosti zmluvy, a po tomto dátume, odkedy nemôžu obce vyžadovať súhlas s prenajímaním priestorov na území dotknutej obce.

Poskytovanie priestorov na ubytovanie

Rovnako ako v prípade prenajímania bytových a nebytových priestorov platí aj na poskytovanie priestorov využívaných na ubytovanie súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje východiskový právny rámec, v medziach ktorého možno poskytnúť priestory určené na ubytovanie. Touto úpravou je Občiansky zákonník, ktorý v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach na to určených, tzv. hotelového typu, za ktoré nemožno považovať iba hotelové zariadenia, ale aj ubytovacie zariadenia inej kategórie s menším vybavením a nižšou úrovňou a rozsahom poskytovaných služieb (nocľahárne, útulky a iné obdobné zariadenia). Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (§ 43c) platí, že v prípade ubytovacích zariadení hotelového typu ide o priestory, ktoré sa nachádzajú v tzv. nebytových budovách, za ktoré treba považovať stavby, v ktorých je viac ako polovica ich využiteľnej podlahovej plochy určená na nebytové účely.

Rozlíšenie podmienok regulácie priestorov

V súvislosti s posudzovaním a rozlíšením podmienok regulácie priestorov využívaných na poskytovanie (krátkodobých) ubytovacích služieb a bytových a nebytových priestorov využívaných na (trvalé alebo dočasné) prenajímanie je osobitne dôležité ich kvalifikované rozlíšenie, s poukazom na to, že na odlišný charakter týchto priestorov sa vzťahuje odlišný právny režim. V nedostatočnom alebo v nekvalifikovanom posúdení tejto prednostnej otázky vznikajú aj v praxi najväčšie problémy.

Nesprávne postupy

V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obec v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, podľa ktorého je živnosťou prenájom nehnuteľností, ak sa popri ich prenájme poskytujú (zároveň) aj iné ako základné služby (pozri k tomu text v ďalšej časti príspevku), uzatvára so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy u prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv (podľa § 51 Občianskeho zákonníka) v právnom rámci Hlavy VII Občianskeho zákonníka, namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania v právnom rámci Hlavy XI Občianskeho zákonníka (podľa § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka). Obdobne sa s takouto požiadavkou možno stretnúť pri kontrolných zisteniach niektorých kontrolných a dozorných orgánov. Ide o nesprávny postup, ktorý nevyhnutne vyvoláva viacero nesprávnych následných právnych krokov. Predovšetkým na úrovni živnostenského zákona, zákona o správe daní a poplatkov a zákona o dani z príjmov.

Nedostatky na úrovni živnostenského zákona

Najväčšie nedostatky na úrovni živnostenského zákona spočívajú najmä v tom, že uvedený postup zamieňa dve živnosti s možnými odlišnými požiadavkami na odbornú spôsobilosť (voľnú a viazanú živnosť). Na úrovni daňových predpisov ide najmä o rozdielnu kvalifikáciu uvedenej činnosti aj pri plnení (diferencovanej) registračnej povinnosti, aj pri (diferencovanom) zdaňovaní príjmov nadobudnutých osobitne z prenájmu bytových a nebytových priestorov poskytovaných podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom, ako aj z ubytovacích služieb poskytovaných podnikateľským spôsobom. Ako je ďalej bližšie objasnené, za predpokladu, že sa s poskytovaním prenájmu bytového alebo nebytového priestoru, prípadne nehnuteľných priestorov iného charakteru poskytujú aj iné ako základné služby, ktorými sú v takýchto prípadoch najmä doplnkové upratovacie služby, poskytovanie a výmena posteľnej bielizne, poskytovanie stravy a pod., neznamená to, že ide v týchto prípadoch (z občianskoprávneho hľadiska) automaticky o prenajímanie bytových alebo iných nehnuteľných priestorov. Nech nemýli dotknuté ustanovenie živnostenského zákona (§ 4 ods. 1), ktoré by mohlo zvádzať k tomu, že o prenájom nehnuteľných priestorov ide vždy, ak sa s prenájmom konkrétneho priestoru viaže aj poskytovanie iných ako základných (doplnkových) služieb. Účelom tohto ustanovenia je iba určiť to, či ide o živnosť alebo o nepodnikateľskú činnosť. Nejde o úpravu, ktorá by určovala na živnostenské alebo daňové účely kvalifikáciu priestoru - či a kedy ide o priestory určené na prenajímanie a kedy ide o priestory určené na ubytovanie tretím osobám. Z okolností (účelu a doby) ich poskytovania a charakteru priestorov je zrejmé, že v tomto prípade ide o poskytovanie ubytovacích služieb.

Nedostatky pri poskytovaní ubytovacích služieb

V uvedenej súvislosti, najmä v prípade menších obcí, dochádza pri poskytovaní ubytovacích služieb, či už formou zmlúv o ubytovaní alebo formou nepomenovaných zmlúv, k zásadným nedostatkom. Tie spočívajú v tom, že zmluvnou stranou (prenajímateľom alebo poskytovateľom ubytovania) nie je obec, ale obecný úrad. V takomto prípade nejde iba o formálno-právne nedostatky zmluvného vzťahu, ale o nelegitímny právny stav, ktorý robí každý takýto zmluvný vzťah neplatným. Je to dané tým, že obecný úrad v právnom rámci zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov nemá postavenie právnickej osoby (ani výkonného orgánu obce), a tým ani spôsobilosť na právne úkony, za ktoré treba uzavretie takejto zmluvy považovať. Právne spôsobilým na uzatváranie takýchto i akýchkoľvek iných záväzkov je sama obec v postavení samostatnej právnickej osoby, za ktorú koná starosta príslušnej obce (primátor mesta) v postavení najvyššieho výkonného orgánu.

Prenechávanie časti bytov

Osobitné problémy s rozlíšením právnej kvalifikácie priestorov majú občania pri prenechávaní časti bytov, rodinných domov alebo iných druhov nehnuteľných priestorov na dočasné užívanie tretím osobám. V praxi sa možno stretnúť veľmi často s problémami právnej kvalifikácie priestorov pri prenechávaní časti bytov, rodinných domov alebo iných druhov nehnuteľných priestorov na dočasné užívanie tretím osobám najmä v rá…

Zmluva a jej náležitosti

Zmluva je najčastejšie sa vyskytujúcim právnym úkonom, obvykle dvojstranným, výnimočne aj viacstranným, spočívajúcim na vzájomných, obsahovo zhodných prejavoch zmluvných strán, s ktorým právo spája vznik záväzkových právnych vzťahov. Tieto vzťahy vznikajú medzi zmluvnými stranami, a v prípade zmluvy v prospech tretieho môžu vzniknúť aj voči ďalšiemu subjektu. Pre platnosť zmluvy sa vyžaduje splnenie náležitostí platného právneho úkonu. Dvojstranná zmluva sa skladá z dvoch jednostranných právnych úkonov. Prvým z nich je návrh na uzavretie zmluvy (oferta). Je to jednostranný, určitej osobe alebo osobám adresovaný prejav vôle navrhovateľa (oferenta), v ktorom dostatočne určitým spôsobom navrhuje adresátovi (oblátovi) alebo aj viacerým adresátom uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným a vyjadruje súčasne vôľu byť týmto návrhom viazaný, ak ho adresát prijme. Druhým jednostranným adresovaným právnym úkonom v procese vzniku zmluvy je prijatie návrhu (akceptácia). Týmto prejavom vôle adresát (akceptant) dáva navrhovateľovi najavo, že prijíma návrh na uzavretie zmluvy s obsahom v ňom uvedeným. Prijatie návrhu sa môže uskutočniť akýmkoľvek včasne urobeným spôsobom, pokiaľ zákon alebo návrh zmluvy neustanovujú určitú formu.

Vznik a účinnosť zmluvy

Vznik zmluvy predpokladá včasné prijatie ponuky v celom rozsahu a bez akýchkoľvek výhrad. Ak došlo k zhode vôle (konsenzu) zmluvných strán o obsahu zmluvy na základe riadneho a včasného prijatia návrhu na uzavretie zmluvy, je zmluva uzavretá. Nahradiť vôľu (zmluvný prejav) subjektu právoplatným rozsudkom súdu ukladajúcim vyhlásenie vôle (§ 161 ods. 3 O. s. p.) je možné, len ak tento subjekt mal povinnosť určitú vôľu prejaviť (napr. v zmysle záväzku o uzavretí budúcej zmluvy). So vznikom zmluvy je obvykle spojená aj jej účinnosť, t. j. možnosť domáhať sa úspešne plnenia, resp. možnosť plniť podľa obsahu zmluvy. V tých prípadoch, kde zákon vyžaduje k zmluve aj rozhodnutie príslušného orgánu, účinnosť zmluvy, na rozdiel od jej vzniku, nastane až dňom, keď kladné rozhodnutie tohto orgánu nadobudlo právoplatnosť. Do nadobudnutia účinnosti zmluvy sú účastníci svojimi prejavmi viazaní, pokiaľ od zmluvy neodstúpili. Záporné právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu má za následok, že sa zmluva zrušuje, a to od začiatku (ex tunc). Týmto okamihom účastníci prestávajú byť zmluvou viazaní.

#

tags: #zmluva #o #docasnom #uzivani #pozemku #po