Náležitosti zmluvy o nájme nebytových priestorov

Pri výkone podnikateľskej činnosti si mnohí podnikatelia prenajímajú kancelárie a iné nebytové priestory. V tejto súvislosti sa stretávajú s nájomnou zmluvou, ktorá patrí medzi najpoužívanejšie zmluvy v podnikateľskom prostredí. Nájomná zmluva predstavuje dôležitý dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a preto je nevyhnutné venovať jej náležitú pozornosť.

Význam nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je základom prenájmu nebytového priestoru. Definuje práva a povinnosti oboch strán, pričom nájomcovi zaručuje právo dočasne užívať nebytový priestor za podmienok stanovených v zmluve a za platenie nájomného.

Pre prenajímateľa je zmluva ochranou pred poškodením alebo neoprávnenými úpravami nebytového priestoru zo strany nájomcu, ako aj pred prípadnými nedoplatkami na energiách. Nájomcu zasa chráni pred náhlym vysťahovaním z priestoru bez udania dôvodu.

Právna úprava nájmu nebytových priestorov

Podmienky prenájmu nebytových priestorov upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle tohto zákona sa za nebytový priestor považujú:

  • Miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie.
  • Byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

To znamená, že nebytovým priestorom nemusí byť len kancelária, ale aj byt, ak je na to udelený súhlas príslušného úradu, napríklad na prevádzkovanie e-shopu alebo vedenie účtovníctva.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor

Aby bola nájomná zmluva platná, musí obsahovať nasledovné povinné náležitosti:

  1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné jednoznačne identifikovať prenajímateľa (vlastníka nebytového priestoru) a nájomcu (osobu, ktorá bude priestor užívať).

    • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
    • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
    • Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno osoby oprávnenej konať v jej mene.

  2. Označenie predmetu nájmu: Nebytový priestor musí byť dostatočne identifikovaný, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Odporúča sa uviesť:

    • Katastrálne územie (obec a okres).
    • Číslo nebytového priestoru.
    • Číslo poschodia.
    • Číslo vchodu.
    • Súpisné číslo budovy.
    • Parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená.

    Často sa v zmluve odkazuje na list vlastníctva, na ktorom je nebytový priestor zapísaný.

  3. Účel nájmu: Musí byť jasne a zrozumiteľne definovaný. Mal by byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Účel nájmu závisí od vôle zmluvných strán. V praxi sa zmluva o nájme nebytových priestorov uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.). Účel nájmu musí byť v súlade so stavebným určením nebytového priestoru.

    Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

  4. Výška nájomného: Slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom, preto musí byť určená výška nájomného. Nájomné musí byť stanovené presne. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne.

  5. Spôsob platenia nájomného: Dohoda o spôsobe platby (bezhotovostný prevod, hotovosť) a termíne splatnosti nájomného.

  6. Doba trvania nájmu: Dohoda o dobe trvania nájmu (mesiac, polrok, rok, dva roky) alebo na dobu neurčitú. Ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu a prenajímateľ to nenamietne na súde, zmluva sa automaticky predlžuje za rovnakých podmienok.

    Príklad: Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na 1 rok. Po uplynutí tejto doby Michaela pokračovala v užívaní priestoru a Adrián sa neobrátil na súd. Nájomná zmluva sa automaticky obnovila na ďalší rok.

Dôležité: Ak niektorá z týchto povinných náležitostí chýba, nájomná zmluva je neplatná. Zmluva musí mať písomnú formu, ústna dohoda nie je dostačujúca.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Odporúčané body v nájomnej zmluve

Okrem povinných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré môžu predísť sporom:

  1. Stav meračov energií: Zaznamenať stav meračov na začiatku a konci nájmu, aby sa predišlo problémom s nedoplatkami.
  2. Depozit (kaucia): Peniaze, ktoré nájomca zaplatí prenajímateľovi na začiatku nájmu ako zábezpeku pre prípadné škody spôsobené nájomcom.
  3. Povinnosti zmluvných strán: Určenie, čo prenajímateľ a nájomca musia a nesmú (napr. zákaz podnájmu, stavebných úprav bez súhlasu prenajímateľa).
  4. Zabezpečenie nárokov: Dohoda o zmluvnej pokute za porušenie zmluvných podmienok (napr. stavebné úpravy bez povolenia, omeškanie s platbou).
  5. Skončenie nájmu: Podmienky, za ktorých môže prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo od nej odstúpiť.

Nájomné a úhrada za plnenia

Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac. Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.

Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby. Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove. Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

tags: #zmluva #o #najme #nebytovych #priestorov #náležitosti

Ďalšie články