Nájomná zmluva na nebytové priestory: Kompletný sprievodca pre prenajímateľov a nájomcov

Nájomná zmluva na nebytové priestory je kľúčový dokument pre každého podnikateľa, ktorý si prenajíma priestory na svoju činnosť. Táto zmluva upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom a stanovuje podmienky užívania nebytového priestoru. Dôležité je, aby bola zmluva vypracovaná správne a obsahovala všetky potrebné náležitosti, aby sa predišlo prípadným sporom v budúcnosti.

Úvod do nájmu nebytových priestorov

Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie alebo iné nebytové priestory. Pri prenájme nebytových priestorov sa stretávajú s nájomnou zmluvou. Ide o jednu z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou prichádzajú podnikatelia do kontaktu pri výkone svojej podnikateľskej činnosti. Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné.

Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo neupravil nebytový priestor, prípadne aby mu nevznikli nedoplatky na energiách. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z nebytového priestoru zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.

Právny rámec nájmu nebytových priestorov

Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:

• miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
• byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.

Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napr. na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Povinné náležitosti nájomnej zmluvy

Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať nasledovné:

1. Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať prenajímateľa a nájomcu.

   • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
   • Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
   • Právnická osoba: Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za túto spoločnosť.

2. Označenie predmetu nájmu: Nebytový priestor musí byť dostatočne identifikovaný, aby ho nebolo možné zameniť s iným. Uveďte:

   • Katastrálne územie (odporúča sa uviesť aj obec a okres),
   • Číslo nebytového priestoru,
   • Číslo poschodia,
   • Číslo vchodu,
   • Súpisné číslo budovy,
   • Parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená.

   Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje iba na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor zapísaný.

3. Účel nájmu: Musí byť dostatočne určitý a zrozumiteľný a v súlade s kolaudačným rozhodnutím. Účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. V praxi sa zmluva o nájme nebytových priestorov uzatvára spravidla za účelom zriadenia obchodných priestorov (napr. prevádzka pohostinstva, kaderníctva, predajňa textilu a pod.). Účel nájmu musí byť v súlade so stavebným určením nebytového priestoru.

   Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

4. Výška nájomného: Nájom je spojený s odplatou. Slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.

5. Spôsob platenia nájomného: Dohoda o tom, či sa nájomné bude platiť napr. bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného.

6. Doba trvania nájmu: V nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.

   Príklad na automatické predlženie nájomnej zmluvy:

   Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Vyššie uvedené náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor sú povinné. Preto ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy.

Zmluva taktiež musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo.

Odporúčané body v nájomnej zmluve

Okrem zákonom stanovených povinných náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:

1. Stav meračov energií: Na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách.

2. Depozit: Ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.

3. Povinnosti zmluvných strán: Teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napr. zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz nebytový priestor stavebne upraviť bez súhlasu prenajímateľa a pod.

4. Zabezpečenie nárokov: Do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného.

5. Skončenie nájmu: Za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

6. Úprava zodpovednosti za vykonanie opráv na predmete nájmu: T.j. určenie za akých podmienok prenajímateľ, resp. nájomca je povinný vykonať potrebné opravy na predmete nájmu. V prípade, ak sa zmluvné strany na tejto otázke nedohodnú v zmluve, zákon predpokladá, že udržiavať nebytový priestor v užívateľnom stave a zabezpečovať riadne plnenie služieb, má prenajímateľ.

7. Oprávnenie vykonávať menšie stavebné práce: T.j. špecifikácia podmienok, za ktorých je nájomca oprávnený vykonávať menšie stavebné úpravy na predmete nájmu. Interiérové úpravy predmetu zmluvy, ktoré nevyžadujú stavebné povolenia alebo ohlasovaciu povinnosť v zmysle platných zákonov, je oprávnený podnájomca si vykonať sám a na vlastné náklady. O týchto úpravách je povinný podnájomca nájomcu vopred informovať.

8. Odplata za služby spojené s užívaním nebytového priestoru: V praxi nájomca platí okrem nájomného osobitnú sumu za energie, upratovaciu službu spoločných priestorov, a pod. Zmluvné strany si vzájomnou dohodou určili výšku mesačných platieb za tieto služby sumou 270,- €. Skutočná výška plnení spojených s užívaním nebytového priestoru bude určená na základe ročného zúčtovania. Plnenia spojené s užívaním nebytového priestoru sú najmä plnenia poskytnuté za účelom riadneho užívania nebytového priestoru, a to dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, dodávka elektrickej energie, plynu, prípadne iných energií, vodné, stočné, spolu s úhradou za prenájom elektromeru, ako i iných meracích zariadení, ktoré je povinný prenajímateľ platiť.

9. Možnosť prenechania nebytového priestoru do podnájmu: Zákon predpokladá, že nájomca môže dať predmet nájmu jeho časť do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa, a to na určitý čas. Prenajímateľ a nájomca sa však môžu dohodnúť aj inak.

10. Dôvody zániku nájmu: Zákon upravuje dva dôvody, pre ktoré nájom zaniká, a to zánik predmetu nájmu a smrť alebo zánik nájomcu. Zákon tiež upravuje výpovedné dôvody v prípade uzatvorenia zmluvy na dobu určitú. Pre prenajímateľa a nájomcu však môže byť vhodné upraviť si aj iné spôsoby ukončenia nájomného vzťahu. Nájom nebytového priestoru zaniká:

    • písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
    • výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
    • odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
    • zánikom predmetu nájmu.

    Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

11. Odstúpenie od zmluvy: Zákon vôbec nepočíta s možnosťou odstúpenia od zmluvy, preto odporúčame do zmluvy túto možnosť zahrnúť.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Nájomná zmluva by mala jasne definovať práva a povinnosti oboch strán. Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí:

• Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Nájomca je povinný odovzdať podnájomcovi predmet zmluvy v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, prázdny a bez osôb oprávnených zdržovať sa v predmete zmluvy, najneskôr dňa 25.4.2010. O odovzdaní predmetu zmluvy sa vyhotoví písomný protokol podpísaný oboma zmluvnými stranami, obsahujúci opis stavu predmetu zmluvy, vrátane prípadných závad a termínu ich odstránenia nájomcom a stavu energii. Nájomca je povinný počas trvania nájmu zabezpečiť podnájomcovi nerušené užívanie predmetu zmluvy a umožniť mu do neho nepretržitý prístup (t.j.
• Zabezpečiť nerušené užívanie predmetu nájmu.
• Písomne informovať nájomcu o plánovaných stavebných prácach.
• Nájomca vyhlasuje, že na predmete zmluvy neviaznu ku dňu podpisu tejto zmluvy žiadne dlhy, ťarchy, vecné bremená a ani žiadne iné práva tretích osôb, a nie je mu známe, že by boli vedené akékoľvek súdne, exekučné, konkurzné konania, ani vydané vykonateľné rozhodnutia v súvislosti s predmetom nájmu alebo objektom, alebo, že by takéto konania hrozili. Súčasne prehlasuje, že nie je mu známa právna vada, ktorá by užívanie predmetu zmluvy obmedzovala alebo znemožňovala. g) ak by tretie osoby uplatňovali voči podnájomcovi akúkoľvek pohľadávku alebo iné právo spojené s vlastníctvom predmetu zmluvy, vzniknuté počas trvania zmluvy, zaväzuje sa nájomca, že zaplatí takúto pohľadávku alebo uspokojí iné právo a podnájomcovi nahradí škodu tým vzniknutú. V prípade, ak bude nájomca považovať pohľadávku tretích osôb za neoprávnenú, je povinný uplatniť voči tejto námietke všetky zákonné námietky, alebo iniciovať súdny spor, predmetom ktorého bude určenie neplatnosti resp.
• Na svoje náklady zabezpečiť v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi v oblasti požiarnej ochrany vybavenie predmetu nájmu hasiacimi prístrojmi, zabezpečovať revízie hasiacich prístrojov a hydrantov, zabezpečiť vypracovanie evakuačného plánu a označenie únikov smeru v predmete zmluvy a vypracovanie požiarnych poplachových smerníc (ohlasovňa požiaru a požiarnu knihu).
• Umožniť a zabezpečiť k nahliadnutiu poistnú zmluvu a doklady o zaplatení poistného. Škody na majetku podnájomcu, ktoré nebudú kryté poistným plnením je povinný zaplatiť nájomca. Hnuteľné veci v predmete zmluvy a na pozemku si poistí podnájomca sám na vlastné náklady.
• Je oprávnený vstúpiť do predmetu zmluvy len po predchádzajúcej dohode s podnájomcom.

Medzi základné povinnosti nájomcu patrí:

• Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.
• Platiť nájomné včas a v dohodnutej výške. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“). Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac.
• Oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť mu ich vykonanie. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Pokiaľ v dôsledku vzniknutých závad bude užívanie predmetu zmluvy zo strany podnájomcu vylúčené, podnájomca nie je povinný platiť nájomné a to za každý deň od oznámenia potreby opráv alebo údržby až do vykonania potrebných prác.
• Na vlastné náklady vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu predmetu nájmu. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
• Odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorým umožnil vstup do predmetu nájmu. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
• Umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.
• Užívať predmet zmluvy v súlade s dohodnutým účelom nájmu tak, aby nedochádzalo k jeho poškodzovaniu a neprimeranému opotrebovaniu.
• Zabezpečiť, resp. dodržiavať v predmete nájmu predpisy v oblasti požiarnej ochrany a bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci.

Skončenie nájmu

Okrem už spomínaných spôsobov zániku nájmu, je dôležité spomenúť aj možnosť výpovede. Ak bola dohodnutá doba nájmu na dobu určitú, je možné ukončiť túto zmluvu písomnou výpoveďou ktoroukoľvek zo zmluvných strán s výpovednou lehotou 3 mesiace. Výpoveď musí byť písomná, riadne druhej strane doručená. Zmluvné strany sa dohodli, že zásielka sa považuje za doručenú, ak ju adresát prevzal, ale tiež v prípade, ak ju neprevzal, hoci bola zaslaná na adresu uvedenú v tejto Zmluve, resp. na inú poslednú známu adresu, ktorú druhá zmluvná strana písomne oznámila odosielateľovi ako novú kontaktnú adresu. V prípade neprevzatia zásielky adresátom sa táto považuje za doručenú dňom, keď sa vrátila odosielateľovi ako nedoručená, resp.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Riešenie sporov

Zmluvné strany sa zaväzujú, že prípadné spory, vyplývajúce z podnájomného vzťahu budú riešiť v prvom rade vzájomnou dohodou.

tags: #zmluva #o #najme #nebytovych #priestorov #vzor