Vzor Zmluvy o Nájme Nehnuteľnosti Reštaurácie: Komplexný Sprievodca

Táto komplexná príručka ponúka podrobný pohľad na zmluvu o nájme nehnuteľnosti reštaurácie, kľúčový dokument pre prenajímateľov a nájomcov v oblasti gastronómie. Zameriame sa na dôležité aspekty zmluvy, vrátane jej podstatných náležitostí, práv a povinností zmluvných strán, a tiež na to, ako sa vyhnúť bežným úskaliam.

Úvodné ustanovenia

Nájomná zmluva je upravená Zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a Zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Táto zmluva predstavuje právny základ pre vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom reštauračného priestoru.

Kto sú zmluvné strany?

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán.

• Prenajímateľ: Môže byť fyzická osoba (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia), živnostník (obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo) alebo právnická osoba (obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať).
• Nájomca: Rovnako ako prenajímateľ, aj nájomca môže byť fyzická osoba, živnostník alebo právnická osoba s rovnakými identifikačnými údajmi ako pri prenajímateľovi.

Predmet zmluvy: Čo prenajímame?

Zo zákona musí nájomná zmluva obsahovať označenie predmetu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu sa nepovažujú za nebytové priestory.

Príklad:

Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. XXX, pre okres YYY, obec ZZZ, katastrálne územie VVV, a to: Nebytového priestoru, umiestneného na poschodí č. 2 bytového domu, vchod č. 5, nachádzajúceho sa na ulici Hlavná v meste Bratislava, so súpisným číslom stavby 123 (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. 456, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera 100 m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu”).

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Čo je predmetom zmluvy?

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania podľa podmienok upravených v tejto zmluve. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za to nájomné. Nájomca je oprávnený predmet nájmu užívať počnúc dňom určeným v zmluve. Okrem práva užívať nebytový priestor, nájomca má právo užívať spoločné časti, zariadenie a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu spolu s jeho zariadením , ktorého zoznam je uvedený v protokole o odovzdaní predmetu nájmu (ďalej len „protokol“).

Dôležité je, aby bol spísaný protokol o odovzdaní predmetu nájmu, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť zmluvy. V protokole sa uvedie stav meračov energií a vody. Prenajímateľ by mal vyhlásiť, že mu nie sú známe žiadne závady a poškodenia predmetu nájmu. Nájomca by mal potvrdiť, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je v stave spôsobilom na riadne užívanie a takto preberá predmet nájmu do užívania.

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa môže uzatvárať na dobu určitú alebo neurčitú.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
• Odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Zánikom predmetu nájmu.

V prípade písomnej výpovede, skončí sa nájom uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je obvykle tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave, v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Nájomné a úhrada za plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške uvedenej v zmluve za každý mesiac. Prenajímateľ si môže vyhradiť právo jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške uvedenej v zmluve za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: dodávka tepla, vody, elektrickej energie, odvoz odpadu a pod.

Skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.

Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať.

Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove. Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.

Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Záverečné ustanovenia

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok. Na znak súhlasu s jej obsahom ju zmluvné strany vlastnoručne podpisujú.

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Právny rámec upravujúci sprostredkovateľskú zmluvu je obsiahnutý v § 774 až 777 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „občiansky zákonník“). Občiansky zákonník ustanovuje, že sprostredkovateľskou zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Úprava tejto zmluvy je veľmi všeobecná, pričom zákon počíta s tým, že podrobnosti o obsahu zmluvy, najmä o jednotlivých právach a povinnostiach zmluvných strán, si účastníci príslušného právneho vzťahu dohodnú individuálne s ohľadom na daný predmet a účel zmluvy, ktorý sledujú. Podrobnejšie je upravená zmluva o sprostredkovaní v Obchodnom zákonníku v § 642 až 651. Sprostredkovateľská zmluva sa pritom bude spravovať ustanoveniami Obchodného zákonníka vtedy, keď ide o zmluvu medzi podnikateľmi a táto zmluva je zameraná na podnikateľskú činnosť. Ak tieto podmienky nie sú splnené, sprostredkovateľská zmluva podlieha úprave v občianskom zákonníku. To znamená, že ak ide o fyzické osoby nepodnikateľov, právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy sa bude spravovať ustanoveniami občianskeho zákonníka. Aj v týchto prípadoch však zákon umožňuje účastníkom právneho vzťahu, ak je sprostredkovateľ podnikateľom, dohodnúť sa, že ich záväzkový vzťah sa bude spravovať obchodnoprávnou úpravou (§ 262 ods. 1 Obchodného zákonníka), takéto dojednanie medzi zmluvnými stranami však musí byť jasne formulované v zmluve.

Upozornenie: Ak je jedna zo zmluvných strán podnikateľom a druhá fyzickou osobou a dohodli sa, že ich právny vzťah pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy sa bude spravovať ustanoveniami Obchodného zákonníka, musí byť zmluva vždy vyhotovená písomne.

Zmluvné strany a predmet zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva podľa občianskeho zákonníka je neformálnou zmluvou, ktorá sa uzatvára medzi sprostredkovateľom a záujemcom o sprostredkovanie zmluvy s treťou osobou. Zmluvnými stranami sprostredkovateľskej zmluvy sú na jednej strane sprostredkovateľ a na druhej strane záujemca. Sprostredkovateľ sa zaväzuje v zmluve obstarať záujemcovi uzavretie sprostredkúvanej zmluvy a záujemca sa zaväzuje poskytnúť sprostredkovateľovi odmenu. Nárok na províziu mu však vzniká len vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je záväzok jednej zo zmluvných strán - sprostredkovateľa - obstarať pre záujemcu určitú príležitosť. Táto služba môžu spočívať napríklad v tom, že sprostredkovateľ nájde zmluvného partnera, ktorý chce so záujemcom uzavrieť zmluvu, týchto ľudí zoznámi, môže im pomáhať pri ich vzájomných rokovaniach, ako aj pri uzatváraní sprostredkúvanej zmluvy. To znamená, že na rozdiel od zmluvy o obstaraní predaja veci podľa § 737 a nasl. občianskeho zákonníka, zmluvu, ktorej uzavretie sa sleduje, neuzatvára sprostredkovateľ sám, ale poskytuje súčinnosť a pomoc pri jej uzatváraní.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľnosti

Prenajímať nehnuteľnosť je možné bez živnosti, no aj na základe živnosti. Aký je rozdiel?

• Prenajímateľ, ktorý “neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom”, na prenájom nepotrebuje živnostenské oprávnenie a prenajíma nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade. To znamená, že má pridelené iba DIČ a v rámci zákona o dani z príjmov ide o príjmy SZČO v zmysle § 6 ods. 3. Tento si môže uplatniť iba reálne výdavky - fyzické osoby-prenajímatelia sú de facto jedinou podmnožinou v rámci SZČO, ktorí si nemôžu uplatniť “brutálne” výhodné paušálne náklady vo výške 60% z príjmov.
• Prenajímateľ, ktorý v rámci prenájmu poskytuje širšie spektrum služieb (napr. stravovanie), prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. Má teda pridelené IČO a zároveň aj DIČ.

Príklad

Jozef v roku 2017 kúpil byt za kúpnu cenu 100 000 EUR. Používal ho na bývanie ako súkromná osoba a od mája 2020 sa rozhodol ho prenajať za mesačné nájomné 500 EUR. Jeho príjmami z prenájmu teda bude 8 x 500 EUR, tj 4 000 EUR. Zdaniteľnými príjmami z prenájmu je 4 000 EUR mínus oslobodených 500 EUR, tj 3 500 EUR.

Daňové náklady pri prenájme

• Odpisy: Je možné znižovať cenu prenajímanej nehnuteľnosti prostredníctvom odpisov. Nevýrobné budovy - teda aj byty - sa však odpisujú 40 rokov, teda ročný odpis bude vypočítaný 100 000 EUR : 40, tj 2 500 EUR.
• Oprava a údržba bytu: Napr. technické zhodnotenie bytu, tj výrazná rekonštrukcia (napr. výmena drevených okien za plastové, zníženie stropu, prístavba balkóna). Otázka, či sú práce, materiály, tehly či čokoľvek na bločku/faktúre opravou alebo technickým zhodnotením, je “večnou” daňovou otázkou. Rozdiel je samozrejme v uplatnení: opravy idú do nákladov hneď v danom roku, technické zhodnotenie prostredníctvom odpisov - tj dlhodobo a okrem toho sa o pár stupňov komplikuje 40-ročný odpisový plán.
• Podielové spoluvlastníctvo: Príjmy a výdavky si vlastníci rozdelia podľa ich spoluvlastníckych podielov.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo: Príjmy a výdavky si vlastníci rozdelia rovnakým alebo iným ľubovoľným pomerom.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť iba čiastočne (napr. odpisy je možné uplatniť len do sumy príjmov z prenájmu a to časovo rozlíšených. Ak teda v danom roku nájomca nezaplatí žiadne nájomné, nie je možné si uplatniť daňový odpis. Ak ho zaplatí v niektorom z ďalších rokov, na uplatnenie daňového odpisu za predchádzajúci rok je v niektorých prípadoch dokonca potrebné podať dodatočné daňové priznanie za rok, v ktorom si ho prenajímateľ neuplatnil.

• Výhodou je širšie uplatnenie výdavkov (vyššie).
• Nevýhodou je zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti: jednak je príjem z predaja oslobodený až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje), jednak sa pri tomto predaji zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov. Ak by sa teda Jozef rozhodol byt predať napr. v roku 2030 napr. za 150 000 EUR, jeho daňovým nákladom bude vstupná cena pre odpisovanie 100 000 mínus odpisy za roky 2020-2029 (tj 15 x 2 500 EUR), tj 24 167 EUR.

Splátky hypotéky a úroky z úveru

Splátky sú cash-flow, tj odchádzajúce platby. Do bežných nákladov roka však vstupujú úroky z úveru. V praxi vo väčšine prípadov - väčšine prenajímateľov totiž vedie zjednodušenú daňovú evidenciu.

Zaradenie do obchodného majetku

Ide de facto o začatie účtovania/evidovania daného majetku/nehnuteľnosti ako obchodného odpisovaného majetku. Čiže v daňovej evidencii vytvoríte inventárnu kartu a odpisový plán danej nehnuteľnosti - resp. len začnete novú tabuľku. Ide najmä o situáciu, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Vtedy si manželia môžu príjmy z prenájmu rozdeliť ľubovoľným pomerom, no rovnakým pomerom si musia rozdeliť aj výdavky. Ak napr. príjmy z prenájmu takto vlastnenej nehnuteľnosti boli v r. 2024 6 000 EUR a manželia nemali iné príjmy ako fyzické osoby (napr. zo zamestnania, z podnikania ako SZČO či príjmy z predaja bytu), môžu si príjem rozdeliť na 2 časti: manžel 3 000 EUR a manželka 3 000 EUR. Keď si obaja odpočítajú oslobodených 500 EUR, zdaniteľným príjmom oboch bude suma 2 500 EUR. No pri takomto celoročnom zdaniteľnom príjme nemusia podávať daňové priznanie a teda ani platiť daň z príjmov.

Dôchodca a prenájom

A čo ak byt alebo miestnosť v rodinnom dome vlani prenajímal dôchodca? Nezdaniteľné časti základu dane (napr. na daňovníka, na manželku či napr. na kúpeľnú starostlivosť) je možné odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov - tj z príjmov zo zamestnania, zo živnosti a inej samostatnej zárobkovej činnosti. Dôchodcovia, ktorí od začiatku roka 2024 poberali starobný dôchodok prípadne im bol priznaný spätne k 1.1.2024, síce svoju nezdaniteľnú časť pre prípadné aktívne príjmy musia znížiť o celkový súčet dôchodkov v roku 2024, no - ako píšem vyššie - pri príjmoch z prenájmu je to v podstate jedno: daň z príjmov prenajímateľa nezdaniteľné časti vôbec neovplyvňujú.

Dôchodca si môže uplatniť rovnaké výdavky ako iný prenajímateľ - tj ak ide o prenájom, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby spojené s prenájmom a teda ide o prenajímanie podľa § 6 ods. Dôchodca však môže využiť kombináciu limitov pre zdaňovanie a podávanie daňového priznania: ak jeho celoročným príjmom z prenájmu bude napr. 3 000 EUR, 500 EUR je oslobodených od dane a zdaniteľný príjem 2 500 EUR je pod hranicou pre povinné podanie daňového priznania za rok 2024.

Preddavky na daň

Preddavky na daň platí prenajímateľ, ktorého tzv. “posledná známa daňová povinnosť” bola vyššia ako 5 000 EUR (štvrťročné preddavky) alebo vyššia ako 16 600 EUR (mesačné preddavky). Toto pravidlo pre platenie preddavkov sa týka len prenajímateľov, ktorí v danom roku dosiahli príjmy len ako SZČO - či už so živnosťou alebo bez. Ak mali okrem príjmov z podnikania aj príjmy zo zamestnania a základ dane zo zamestnaneckých príjmov je viac ako 50% zo súčtu základov dane z podnikania a zo zamestnania, preddavky neplatia.

Elektronická komunikácia s daňovým úradom

Elektronicky posiela daňové priznania ako aj akýkoľvek iný výkaz, list či podanie každý prenajímateľ, ktorý má pridelené DIČ a ide o podnikateľský subjekt - podľa všetkého teda povinne elektronicky komunikuje prenajímateľ-živnostník (tj podnikajúci podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmom v áno, ten s paušálom), prenajímateľ “užšie definovaný” (§ 6 ods.3 zákona o dani z príjmov) nie. No zjednodušme si to: elektronické podávanie šetrí čas a teda aj peniaze, preto ho napriek nepriateľského a často nefungujúcemu miliardovému systému daniarov odporúčam. Fyzické osoby si navyše ešte môžu vybrať medzi prihlasovaním sa prostredníctvom mena a hesla a používaním eID.

Registrácia na daňovom úrade

Každá fyzická osoba, ktorá začala prenajímať nehnuteľnosť (či už má živnostenské oprávnenie alebo ide o “užší” prenájom), je povinná do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom získala živnostenské oprávnenie alebo prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na daňovom úrade. Daňový úrad jej pridelí DIČ, po ktorým bude podáva daňové priznania a komunikovať s Finančnou správou. Ak už však DIČ pridelené má - napr. kvôli inému podnikaniu ako SZČO v minulosti - opäť sa registrovať nemusí.

• Nie. Ak teda ide o prenajímateľa podľa § 6 ods. 3 (má iba DIČ).
• Áno. Ak ide o prenajímateľa podľa § 6 ods. 1 (živnostníka, má IČO aj DIČ).

Účtovníctvo a evidencie

Postačí zjednodušená daňová evidencia. Prenajímatelia podľa § 6 ods. 3 zákona o DPH môžu použiť v podstate aj klasický zošit, no aj účtovný softvér či obyčajné tabuľky. Vzhľadom na vyššie uvedené zložité pravidlá pre daňové náklady - najmä pri odpisovaní a technickom zhodnotení - môže byť tých tabuliek pokojne aj 20+. Prenajímatelia-živnostníci to majú ešte jednoduchšie: postačia možno 2-3 tabuľky.

Prenájom vlastnej spoločnosti

Môcť môžeš. No druhá vec je práve suma nájomného. Pri obchode medzi 2 subjektmi musí byť trhová.

DPH

Nehnuteľnosť môže prenajímať aj platiteľ DPH, najmä ak ide o aktívneho živnostníka s inými príjmami, ktorý ako existujúci platiteľ DPH “pridal” do svojho portfólia aktivít aj prenájom bytu. Ak ešte prenajímateľ platiteľom DPH nie je, je povinný sa ním stať, ak jeho príjmy z prenájmu resp. aj iných činností dosiahnu za 12 mesiacov stanovenú hranicu.

• Ak ide o prenájom nehnuteľností, ktorej účelom v kolaudačnom rozhodnutí je bývanie, prenájom je oslobodený od DPH. Nie je teda možné si odpočítať DPH z príslušných vstupov.
• Ak ide o prenájom nehnuteľnosti s iným stanoveným účelom, pri prenájme podnikateľskému subjektu sa prenajímateľ-platiteľ DPH môže rozhodnúť, že k nájomnému bude fakturovať DPH (vtedy si vstupnú DPH-čku môže odpočítať) alebo prenájom oslobodí (vtedy si nemôže odpočítať vstupnú DPH).
• Ak nehnuteľnosť prenajíma živnostník v rámci svojej živnosti a ide teda o širšie koncipované ubytovacie služby, nájomné podlieha DPH-čke a fakturuje sa teda za cenu vrátane DPH.

Airbnb

Airbnb je v podstate len platforma, predajný kanál, prostredníctvom ktorého môžu svoje izby ponúkať aj prenajímatelia na účely krátkodobého prenájmu na pár dní či týždňov, no rovnako aj plnohodnotné hotely či ktokoľvek medzi tým.

• Ak ide čisto o prenájom bez širších služieb, prenajímateľ postupuje podľa § 6 ods.
• Ak ide o prenájom vrátane upratovania, stravovania atď, ide o živnosť - a teda možnosť uplatniť si paušálne výdavky, odpočítanie DPH no aj povinnosť platiť odvody.

Prenajímatelia používajúci na predaj platformy ako sú Airbnb či Booking dostali od začiatku roka 2018 do slovenského ministerstva financií “darček”: z platieb, ktoré si za sprostredkovanie ubytovania resp. použitie platformy od nich materská Airbnb či Booking zoberie resp. zrazí, neodvedú len DPHčku, ale často aj zrážkovú daň z príjmov. Zahraničné firmy, ktoré v SR poskytujú sprostredkovanie ubytovania či prepravy prostredníctvom tzv. digitálnej platformy - teda Airbnb či Booking a pod. - vzniká totiž v SR povinnosť zaregistrovať si stálu prevádzkáreň a teda príjmy za sprostredkovania na území SR zdaniť podaním daňového priznania v SR. Kým tak neurobia (čo neurobili), daň vo forme zrážkovej dane pri zdroji sú z platieb za sprostredkovanie zaplatených týmto firmám povinní zraziť a odviesť štátu práve malí prenajímatelia. Teda Airbnb vyplatiť len sumu čistej provízie zníženej o daň, čo pri online platbách jednoducho nejde a daň musia zaplatiť de facto zo svojho.

Podľa niektorých výkladov prenajímateľ, ktorý z provízie nezrazí daň, nemôže si ju uplatniť v daňových nákladoch. Najčastejšie využívané služby (Booking, Airbnb, Bolt) sú už aktuálne v SR registrované pre daň z príjmov.

tags: #zmluva #o #nehnutelnosti #reštaurácie #vzor