Dodatok k Nájomnej Zmluve na Byt: Podrobný Sprievodca

Úvod

Nájomná zmluva je základný dokument upravujúci vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Počas trvania nájmu však môžu nastať situácie, ktoré si vyžadujú zmenu pôvodných podmienok. Na to slúži dodatok k nájomnej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na dodatky k nájomným zmluvám bytov, vrátane ich účelu, obsahu a najčastejších chýb, ktorých sa treba vyvarovať.

Účel Dodatku k Nájomnej Zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve je písomný dokument, ktorý mení alebo dopĺňa existujúcu nájomnú zmluvu. Slúži na úpravu nájomného vzťahu, napríklad na zmenu trvania nájmu alebo výšky nájomného. V zmysle zmluvnej voľnosti si môžu zmluvné strany upraviť vzťahy vyplývajúce zo zmluvy ľubovoľným spôsobom, pokiaľ to nie je v rozpore so zákonom.

Právny Základ Dodatku

Zákon výslovne nestanovuje právnu formu dodatku, avšak platí, že ak zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný. Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 663 až § 720 zákona č. 40/1964 Zb.). Dodatok môže byť uzatvorený podľa rôznych právnych predpisov.

Štruktúra a Obsah Dodatku

Aby bola úprava dodatku jednoduchá a prehľadná, vzor dodatku obsahuje zvýraznené všetky časti dodatku, ktoré musia byť upravené.

Preambula: Preambula dodatku nie je povinnou časťou dodatku. Slúži predovšetkým na uvedenie podstatných skutočností, ktoré viedli k uzatvoreniu dodatku. Dodatky by sa mali číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené (dodatok č. 1, dodatok č. 2 atď.).

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

Predmet Dodatku: Predmet dodatku je kľúčovou časťou celého dodatku. Odporúčame výslovne uvádzať, ktoré konkrétne ustanovenie zmluvy sa mení alebo dopĺňa. Zmeny predmetu nájmu je možné robiť len so súhlasom prenajímateľa, preto je potrebné tieto zmeny zapracovať priamo do nájomnej zmluvy.

Podpisy: Zákon výslovne špecifikuje, v ktorých prípadoch je nutné podpisy na dodatkoch overiť. Ak právne normy výslovne nevyžadujú overenie podpisu ani na pôvodnej zmluve, podpis na dodatku nemusí byť overený. Z dôvodu opatrnosti alebo v prípade, že si neviete totožnosť podpisujúcej osoby overiť, je však overenie podpisu notárom odporúčané.

Dôležité Aspekty Nájomnej Zmluvy a Ich Možné Úpravy Dodatkom

Pre lepšie pochopenie problematiky dodatkov je dôležité zamerať sa na kľúčové časti nájomnej zmluvy, ktoré sa najčastejšie menia:

1. Označenie zmluvných strán:

• Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca.
• Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe.
• Prenajímateľom býva v praxi spravidla vlastník veci, ale nemusí to tak byť vždy.
• Nájomcom je osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej.
• Prenajímateľ, ako aj nájomca môžu byť tak fyzické osoby (podnikatelia aj nepodnikatelia) ako aj právnické osoby.
• Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné, odporúčame napr. uvedenie mena, priezviska, rodného priezviska, rodného čísla alebo dátumu a miesta narodenia, trvalého pobytu, osobného stavu, príp. aj štátnu príslušnosť.
• V tejto časti zmluvy možno taktiež uviesť napr. aj číslo bankového účtu prenajímateľa, či nájomcu, ak má naň byť napr. uhrádzané nájomné.

Dodatkom je možné upraviť napríklad zmenu v osobe nájomcu (napríklad pri podnájme) alebo prenajímateľa (zmena vlastníka bytu).

2. Predmet nájmu:

• Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec.
• Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí spĺňať určité podmienky na to, aby ju bolo možné považovať za spôsobilý predmet nájmu:
  • vec musí byť vhodná na užívanie, resp.
  • vec musí byť individuálne určená - predmetom nájmu môže byť tak hnuteľná vec, ako aj nehnuteľná vec.
• Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité najmä z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi.
• Predmetom nájmu ďalej môže byť aj vec určená úhrnom (keď sa prenajíma vec tak, ako stojí a leží) alebo hromadná vec.
• V prípade ak je predmetom nájmu obytná miestnosť v zariadení určenom na trvalé bývanie, nebytový priestor, podnikateľský nájom hnuteľných vecí, právo užívať budovu alebo jej časť v časových úsekoch (time-sharing), poľnohospodárske pozemky, poľnohospodársky podnik, lesný pozemok, či hrobové miesto, nájomná zmluva musí obsahovať aj ďalšie náležitosti stanovené tými právnymi predpismi, ktoré upravujú nájomný vzťah s príslušným predmetom nájmu.
• V prípade ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci, v takomto prípade je ale potrebné, jednoznačne túto časť veci identifikovať, teda tak, aby nemohlo prísť k zámene s inou vecou (napr. v prípade, ak je predmetom nájmu len časť bytu - napr. len jedna obytná izba, je potrebné ju presne vymedziť, a to napr. číslom).
• V záujme právnej istoty a ochrany oboch zmluvných strán je osobitné dôležité venovať náležitú pozornosť práve jednoznačnému určeniu predmetu nájmu, a to tak, aby bol určený jednoznačne, nezameniteľne s inou vecou.
• V prípade nájmu bytu je potrebné, aby bol byt označený číslom bytu, číslom poschodia, číslom vchodu, veľkosťou spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, príp. priľahlom pozemku, súpisným číslom stavby, v ktorom sa byt nachádza, registrom parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ďalej označením čísla listu vlastníctva, na ktorom je evidovaný, označením katastrálneho územia, obce a okresu.
• V prípade, ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, je potrebné vymedziť ju, čo najpresnejšie, popísaním jej vzhľadu, resp. určitých vlastností, ktoré ju robia odlišnou od iných vecí rovnakého druhu.

Dodatkom je možné upraviť napríklad zmenu v rozsahu prenajímanej nehnuteľnosti (napríklad prenajatie ďalšej izby) alebo zmenu v inventári bytu.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

3. Vymedzenie predmetu (nájomnej) zmluvy:

• Je potrebné rozlišovať predmet nájmu - ktorým je prenajatá vec a predmetom nájomnej zmluvy - ktorý je determinovaný pojmovými znakmi nájomnej zmluvy ustanovenými v Občianskom zákonníku.
• Znenie tohto článku každej nájomnej zmluvy je predurčené tým, že predmet nájomnej zmluvy je definovaný priamo v rámci všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku.
• Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu.
• Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluve je:
  • prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a
  • odplata za prenechanie veci do užívania (nájomné).
• Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec.

Tento článok je skôr teoretický a v praxi sa mení zriedka.

4. Práva a povinnosti zmluvných strán:

• V nájomnej zmluve je vhodné uviesť práva a povinnosti zmluvných strán.

Dodatkom je možné upraviť napríklad rozdelenie zodpovednosti za opravy v byte, povinnosti nájomcu ohľadom údržby alebo zmeny v používaní spoločných priestorov.

5. Vyhlásenia zmluvných strán:

• Zmluvným stranám taktiež možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve v samostatnom článku nazvanom vyhlásenia zmluvných strán, uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu tak predávajúceho ako aj kupujúceho.
• Súčasne je ale potrebné uviesť, že tento článok možno odporučiť, avšak aj v prípade jeho absencie by išlo o platne uzavretú nájomnú zmluvu (o tú by nešlo len v prípade, ak by neboli naplnené vyššie uvedené pojmové znaky).
• Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému.
• Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady.
• Do tohto článku napokon možno uviesť napríklad aj dohodu zmluvných strán na tom, že pri odovzdaní predmetu nájmu, ako aj pri jeho vrátení po skončení nájmu spíšu odovzdávací, resp. preberací protokol a súčasne si môžu dohodnúť, čo musí takýto protokol obsahovať.

Dodatkom je možné doplniť napríklad vyhlásenie o aktuálnom stave bytu alebo o vykonaných rekonštrukciách.

6. Nájomné a náklady spojené s užívaním bytu:

• Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je ďalej určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné.
• Nájomné je totiž aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy.
• Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme (vo forme naturálií - napríklad v prípade prenájmu pozemku s ovocnými stromami môže nájomné predstavovať určitý podiel na úrode a pod.).
• Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu.
• V tomto smere právne predpisy neustanovujú žiadne osobitné obmedzenia zmluvným stranám.
• Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť (napr. dom), aby si zmluvné strany v rámci tohto článku dohodli napríklad aj to, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).

Najčastejšou zmenou upravovanou dodatkom je práve výška nájomného a spôsob úhrady nákladov spojených s užívaním bytu.

7. Peňažná zábezpeka (depozit):

• Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku - depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Dodatkom je možné upraviť výšku depozitu alebo podmienky jeho vrátenia.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

8. Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia:

• V ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu (zmluvy o nájme).
• To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú.
• Dobu určitú si zmluvné strany môžu dohodnúť buď určením konkrétneho dátumu, ku ktorému sa nájom skončí, alebo určením počtu mesiacov, príp. rokov ale aj tak, že si stanovia, že nájom skončí vtedy, keď nastane určitá skutočnosť - podmienkou však je, že musí byť isté, že táto skutočnosť časom nastane.
• Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy - napr. môžu si upraviť výpovednú dobu v prípade výpovede v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník.
• Je ale nutné upozorniť na to, že napr. v prípade nájmu bytu si zmluvné strany nemôžu dohodnúť napr. kratšiu výpovednú dobu, ako je ustanovená Občianskym zákonníkom - v tomto smere sa od zákonnej úpravy môžu odchýliť len tak, že výpovednú dobu možno určiť dlhšiu než je zákonná; právna úprava nájmu bytu má totiž v tomto smere výrazne ochranný charakter vo vzťahu k nájomcovi.

Častým dôvodom na uzatvorenie dodatku je predĺženie doby trvania nájmu alebo úprava výpovedných podmienok.

9. Záverečné ustanovenia:

• V poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

Najčastejšie Chyby pri Uzatváraní Nájomných Zmlúv a Dodatkov

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovaná a jednotlivé zákony rôzne upravujú aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu.

Príklady chýb:

• Nesprávna výpovedná doba: Ak zmluvné strany uzatvoria nájomnú zmluvu na byt a dohodnú si výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace.
• Použitie nesprávneho vzoru zmluvy: Zmluvné strany si chcú uzatvoriť často nájomnú zmluvu podľa určitého vzoru (nájdeného napr. na internete a pod.), avšak nerozlišujú, na aký predmet nájmu bol daný vzor vypracovaný (napr. vzor je vypracovaný na prenájom bytu, ale zmluvné strany si dojednávajú prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočné vymedzenie predmetu nájmu: Zmluvné strany nedostatočne presne vymedzia predmet nájmu (napr. pri prenájme motorového vozidla by zmluvné strany uviedli len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa).
• Nedostatočná úprava povinností: Z pohľadu prenajímateľa je napríklad vhodné, aby si v nájomnej zmluve s nájomcom dohodol povinné poistenie nehnuteľnosti (s presným vymedzením, či povinnosť poistiť predmet nájmu zahŕňa len poistenie stavby alebo poistenie vybavenia domácností, príp. obidve - najmä v prípade rodinných domov) s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť - spravidla nájomca.
• Nejasná úprava nájomného: V zmluve by malo byť jednoznačne určené, či sa nájomné platí opakovane každý mesiac, alebo len jednorazovo, rovnako aj termín splatnosti - napríklad, či sa má nájomné platiť mesačne dopredu, alebo spätne a pod. Vhodné je uviesť aj konkrétny spôsob, ako má byť nájomné uhrádzané - napr. prevodom na účet prenajímateľa alebo v hotovosti. Ak sa nájomné uhrádza v hotovosti, je dôležité pre nájomcu, aby bolo v nájomnej zmluve napríklad dohodnuté, že nájomca nie je povinný zaplatiť nájomné v hotovosti prenajímateľovi v prípade, ak mu prenajímateľ odmietne vystaviť potvrdenie o prijatí platby.
• Nejasná úprava plnení spojených s užívaním bytu: Pri prenájme bytu a domu je dôležité najmä pre prenajímateľa výslovne v nájomnej zmluve upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady.
• Chýbajúca úprava podnájmu: Nájomca by si mal dať taktiež pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou a napr. prenajať byt ďalej.
• Automatické obnovenie nájmu: Ak je predmetom nájmu rodinný dom a zmluvné strany uzavreli nájomnú zmluvu na určitú dobu a nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá proti tomu návrh na vypratanie nehnuteľností, podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.

Špecifické Situácie a Ustanovenia

Nájom nebytových priestorov: Nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon, ktorým je zákon č. 116/1990 Zb. Zmluvné strany sa neraz dohodnú, že nájomca prevezme nebytový priestor nedokončený a na svoje náklady ho opraví, resp. dá do stavu, ktorý umožní jeho komerčné využívanie prenajímateľom. V takom prípade je potrebné si ujasniť, či uzavrieť zmluvu na dobu neurčitú alebo určitú. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov v ustanovení § 9 pripúšťa taxatívne vymedzené podmienky, kedy možno vypovedať nájom dohodnutý na určitý čas. Zákon umožňuje vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas nielen prenajímateľovi, ale aj nájomcovi. Ďalšou podstatnou skutočnosťou je nevzdať sa práva na náhradu vložených investícií priamo v zmluve o nájme nebytového priestoru. Už Najvyšší súd Českej republiky riešil otázku, či je takéto vzdanie sa práva vopred platné alebo nie a dospel k záveru, že aj napriek ust. § 574 ods. 1 Občianskeho zákonníka je možné sa práva na náhradu nákladov vynaložených na zhodnotenie veci vopred platne vzdať. Nie je však spravodlivé požadovať od nájomcu, aby zhodnotenú budovu, resp. nebytový priestor odovzdal prenajímateľovi bez náhrady. Najmä v prípadoch, ak ním urobené zásahy do stavby boli so súhlasom prenajímateľa - čo odporúčam zakotviť priamo do zmluvy, prípadne do písomného dodatku k nájomnej zmluve - a takéto odstraňovanie by mohlo narušiť statiku budovy. Je potrebné sa obrátiť na súd, ktorý v súdnom konaní vyhotoví znalecký posudok, na podklade ktorého sa vyčísli zhodnotenie nehnuteľnosti.

Ponuka majetku štátu do nájmu: Ak nie je možné uzavrieť nájomnú zmluvu priamo so záujemcom, správca je povinný dočasne prebytočný nehnuteľný majetok štátu ponúknuť do nájmu v registri ponúkaného majetku štátu, dostupnom na stránke www.ropk.sk. Záujemcovia môžu ponúkaný nehnuteľný majetok štátu vyhľadávať podľa rôznych kritérií (napr. podľa katastrálneho územia, správcu). Záujem o ponúkaný dočasne prebytočný majetok štátu môže záujemca v určenej lehote prejaviť písomnou žiadosťou doručenou správcovi, ktorý predmetný nehnuteľný majetok štátu ponúka do nájmu. Cenová ponuka záujemcu musí obsahovať ponúkané nájomné vyjadrené pevnou sumou (nie opisom alebo v percentách). Do ceny nájomného sa nezaratúvajú prevádzkové náklady, ktoré súvisia s prenájmom. Prevádzkové náklady preto nemôžu byť súčasťou cenovej ponuky záujemcu. Nájomnú zmluvu možno uzatvoriť maximálne na päť rokov odo dňa jej účinnosti. Po ukončení doby trvania nájmu nemá nájomca prednostné právo na opätovné uzatvorenie nájomnej zmluvy. Ak po skončení nájomnej zmluvy je naďalej majetok štátu dočasne prebytočný, správca je povinný opätovne ho ponúknuť v registri ponúkaného majetku štátu. Nájomca nie je oprávnený prenechať majetok štátu do užívania inej osobe.

tags: #dodatok #k #nájomnej #zmluve #na #byt