Zmluva o podnájme bytu: Všetko, čo potrebujete vedieť

Prenájom nehnuteľností je bežnou praxou, ktorá umožňuje vlastníkom zhodnocovať svoj majetok a nájomcom získať bývanie bez nutnosti investície do kúpy. Avšak, situácia sa môže skomplikovať, ak nájomca z rôznych dôvodov potrebuje prenechať byt ďalšej osobe. Vtedy prichádza na rad zmluva o podnájme bytu. Tento článok vám poskytne komplexný pohľad na zmluvu o podnájme bytu, jej náležitosti, rozdiely oproti bežnému nájmu a praktické rady, ako ju správne uzatvoriť.

Podnájom bytu a jeho význam

Zmluva o podnájme je osobitný typ nájomnej zmluvy, ktorá vzniká medzi nájomcom (osoba, ktorá má byt v nájme od prenajímateľa) a podnájomníkom (osoba, ktorá má byt v podnájme od nájomcu). Podnájom nie je definovaný právnymi predpismi priamo, ale dá sa naň pozerať ako na prenechanie prenajatej veci a nájomných práv nájomcu v prospech ďalšej osoby, teda podnájomníka. Ide o ďalší nájom, ktorý je odvodený od užívacích práv nájomcu. Priamy právny vzťah medzi podnájomníkom a prenajímateľom nevzniká. Nájomca zodpovedá priamo prenajímateľovi za prípadné porušenie povinností zo strany podnájomníka. Nájomca potom môže svoje práva uplatňovať voči podnájomníkovi.

Kedy sa využíva zmluva o podnájme?

Nájomca pristupuje k uzatvoreniu zmluvy o podnájme najčastejšie vtedy, keď už nechce alebo nemôže užívať predmet nájmu, ale zmluvné alebo zákonné dôvody mu neumožňujú ukončiť nájomnú zmluvu. Častým príkladom je podnájom bytu, keď nájomca odcestuje na určitú dobu, napríklad za prácou. Prenechaním bytu dočasne podnájomníkovi prenesie náklady spojené s nájmom na podnájomníka.

Podnájom nehnuteľnosti nevzniká pri krátkodobej návšteve alebo v prípade, že vlastník nehnuteľnosti prenajme jej časť niekomu inému.

Náležitosti zmluvy o podnájme

Zákon priamo nepredpisuje náležitosti pre zmluvu o podnájme. Keďže ju však považujeme za odvodenú nájomnú zmluvu, môžeme analogicky vychádzať z ustanovení upravujúcich náležitosti nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Podstatné náležitosti zmluvy

Aby bola zmluva platná, musí obsahovať určité náležitosti. V zmluve o podnájme musí byť uvedené:

1. Vymedzenie zmluvných strán: Presné označenie nájomcu a podnájomníka (meno, priezvisko, trvalý pobyt, dátum narodenia pri fyzických osobách; obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v obchodnom registri pri právnických osobách).
2. Predmet podnájmu: Presná špecifikácia bytu, ktorý je predmetom podnájmu (katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu).
3. Odplata: Výška nájomného, splatnosť a spôsob platenia (pri byte je potrebné uviesť oddelene sumu za užívanie bytu a sumu za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob jej výpočtu). Nájomné musí byť vyjadrené konkrétnou sumou, bezplatný nájom nie je možný.
4. Doba trvania: Doba, na ktorú sa zmluva uzatvára (určitá alebo neurčitá).

Ďalšie odporúčané náležitosti

Okrem podstatných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré upravujú práva a povinnosti zmluvných strán a predchádzajú prípadným sporom. Odporúča sa precízne spísať spôsoby, akými môže zmluva o podnájme skončiť. V tomto smere je vhodné uviesť, že trvanie zmluvy o podnájme je priamo závislé na trvaní nájomnej zmluvy. V prípade zmluvy o podnájme bytu alebo časti bytu je nevyhnutné tiež uviesť možnosť vypovedať zmluvu zo strany prenajímateľa.

• Práva a povinnosti zmluvných strán: Podrobne špecifikovať, čo môže a nemôže nájomca a podnájomník robiť (napr. údržba bytu, vykonávanie zmien, chov zvierat a pod.).
• Spôsob skončenia zmluvy: Okrem štandardných dôvodov (uplynutie doby, dohoda strán, výpoveď) je vhodné upraviť aj ďalšie možnosti skončenia zmluvy, napr. pri porušení zmluvných povinností.
• Podmienky zvýšenia nájomného: Stanoviť, za akých okolností môže dôjsť k zvýšeniu nájomného.
• Záverečné ustanovenia: Uviesť, že zmluvné strany sú spôsobilé na právne úkony, že zmluvu uzatvárajú slobodne a vážne a že si ju prečítali a porozumeli jej obsahu.

Ústna alebo písomná forma zmluvy?

Zmluva o podnájme nemusí byť písomná. No napriek tomu sa odporúča písomná forma, pretože bez pochybností preukazuje všetko, čo si zmluvné strany dohodli.

Rozdiel medzi krátkodobým a bežným nájmom bytu

Nájomná zmluva upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom, na dočasné užívanie nehnuteľnosti za predom dohodnuté nájomné.

Krátkodobý nájom

Ide o nájomnú zmluvu uzavretú podľa paragrafu 3 v zmysle zákona č.98/2014 Z.z. Ten upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Krátkodobá nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obe zmluvné strany musia mať minimálne jedno vyhotovenie. Nájomca je oproti bežnej zmluve menej chránený. Napríklad v prípade výpovede krátkodobého nájmu sa bytové náhrady bývalému nájomcovi neposkytnú.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Nevzťahuje sa na: Nerieši nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v bytoch, ktoré patria do majetku obcí alebo vyšších územných celkov, v družstevných a v služobných bytoch, či v bytoch, ktoré sú vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Doba uzatvorenia zmluvy: Zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú, pričom jej maximálna dĺžka môže byť 2 roky. Po skončení tejto doby sa môže krátkodobý prenájom znova predĺžiť taktiež maximálne o dva roky a až dvakrát. To znamená, že krátkodobý nájom aj s maximálnym predĺžením nesmie trvať viac ako 6 rokov.

Skončenie nájmu: Ak sa obe strany nedohodli inak, skončenie nájmu platí od dátumu, ktorým končí platnosť zmluvy. V prípade, že po skončení zmluvy ostane nájomca užívať byt a prenajímateľ proti tomu nepodá súdny návrh na vypratanie nehnuteľnosti do 30 dní, nájomná zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok, ako bola uzavretá. Nájomná zmluva, ktorá je dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje taktiež vždy na rok. Ak sa však obe strany dohodli na kratšiu dobu, tak sa obnoví presne na túto istú dobu.

Bežný nájom

Uzatvára sa podľa paragrafu 663 Občianskeho zákonníka. Je často opisovaná, ako chránená zmluva, keďže kryje viac nájomcu ako prenajímateľa. Ak sa totiž nájomná zmluva skončí z určitých zákonne vymedzených dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a svoju rodinu), musí prenajímateľ nájomcovi poskytnúť bytovú náhradu. Nevýhodou pre prenajímateľa je taktiež dlhšia výpovedná doba.Tá musí byť minimálne trojmesačná. Ďalším mínusom je, že zmluvu môže vypovedať iba z dôvodov uvedených v občianskom zákonníku. Naopak nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.

Zmluva nemusí mať písomnú podobu, no o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica, ktorá bude dokladom potvrdzujúcim jej vznik. Doba uzatvorenia zmluvy: Pri tomto type musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Obe strany by sa teda mali dohodnúť, či ide o zmluvu na rok, dva, päť….Ak sa však nájomca a prenajímateľ nedohodnú, zmluva má platnosť na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje ako je to pri iných nájomných zmluvách.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Zánik nájomnej zmluvy: Nájom môže zaniknúť viacerými spôsobmi napr. pri písomnej dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného, či výpovednou lehotou (ak bola udelená písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty).

Praktické rady pred uzatvorením zmluvy

1. Overenie vlastníctva a súhlasu s podnájmom: Pred uzatvorením zmluvy si overte, či je nájomca oprávnený dať byt do podnájmu. Vyžiadajte si súhlas prenajímateľa, prípadne nahliadnite do nájomnej zmluvy. Vlastníctvo nehnuteľnosti si môžete overiť na katastri.
2. Zmluva o podnájme nemôže trvať dlhšie ako nájomná zmluva: Podnájom je závislý od trvania nájomnej zmluvy. Ak by sa v zmluve o podnájme dohodla dlhšia doba trvania ako je dohodnutá v hlavnej nájomnej zmluve, takéto dojednanie by bolo neplatné.
3. Podnájomník by si mal vyžiadať dôkaz o oprávnení k podnájmu: Pred uzavretím zmluvy o podnájme bytu alebo nebytového priestoru by si mal podnájomník vyžiadať od nájomcu dôkaz o tom, že nájomca je oprávnený k podnájmu. Za dôkaz môže slúžiť spomínaný písomný súhlas prenajímateľa, prípadne nahliadnutie do nájomnej zmluvy.
4. Zákon pri podnájme bytu chráni nájomcu pred svojvoľným odopieraním súhlasu zo strany prenajímateľa: Ak prenajímateľ bez závažných dôvodov nesúhlasí s podnájmom, nájomca môže podať návrh na súd o nahradenie prejavu vôle prenajímateľa.
5. Podnájomník v prípade podnájmu bytu nemá nárok na náhradné ubytovanie: V súvislosti so skončením zmluvy o podnájme upozorňujeme, že podnájomník nemá od nájomcu či prenajímateľa právo na náhradné ubytovanie.

Nájomná zmluva na byt podľa Občianskeho zákonníka

Náš právny poriadok umožňuje uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme byt. Vo všeobecnosti rozdiel medzi týmito zákonmi pri nájme bytu je ten, že zmluva podľa Občianskeho zákonníka chráni viac nájomcu. Pre nájomcu je tak výhodnejšie uzatvoriť zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Nevýhodou pre prenajímateľa pri tejto zmluve je dlhšia výpovedná doba. Tá je totiž minimálne trojmesačná. Prenajímateľ navyše môže vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku. Nájomca môže vypovedať zmluvu z akéhokoľvek dôvodu.

Výraznou nevýhodou tejto zmluvy je povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu v prípade skončenia nájmu. V určitých prípadoch nájomca nemôže ostať bez možnosti bývania, a to ani v prípade, že je povinný sa z bytu vysťahovať. Bytovú náhradu však nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť stále, ale iba v prípade ak sa nájom skončí z určitých zákonom vymedzených dôvodov, ako napr. keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba, alebo v prípade, ak je nájomca v hmotnej núdzi.

Nájomca je v neposlednom rade chránený aj v prípade výpovede, ak namietne na súde neplatnosť výpovede. V takomto prípade sa má za to, že výpoveď z nájmu bytu nastáva až rozhodnutím súdu o tom, že výpoveď zo strany prenajímateľa bola platná. Nájom sa tak končí až rozhodnutím súdu.

Špecifikom nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka je to, že v zmluve musí byť vymedzená doba jej trvania. Môže to byť rok, tri roky, päť rokov, ale aj doba neurčitá. Ak sa nič neuvedie do zmluvy, má sa za to, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Je potrebné dodať, že nájomná zmluva na byt sa po jej skončení automaticky neobnovuje ako iné nájomné zmluvy (napr. nájomná zmluva na auto). Pri iných nájomných zmluvách, ak nájomca pokračuje v užívaní predmetu nájmu aj po skončení zmluvy a prenajímateľ to nenamietne na súde, dochádza k obnoveniu nájomnej zmluvy za tých istých podmienok.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu

Naproti nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa.

Pre nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je charakteristické obmedzené trvanie zmluvy. Zmluvu možno uzatvoriť maximálne na dobu dvoch rokov. Zmluvu možno následne predlžiť dvakrát opäť o najviac dva roky. Dokopy tak nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže trvať šesť rokov.

Odlišnosťou je aj výpovedná doba. Tá je spravidla jeden mesiac. Je to zároveň minimálna výpovedná lehota. To znamená, že zmluvné strany sa môžu dohodnúť na dlhšej výpovednej lehote, napr. dvojmesačnej, nie však na kratšej. Iba v prípade, ak v byte bývajú cudzie osoby, nájomca neplatí nájomne alebo ak byt nie je spôsobilý na užívanie, môže byť výpovedná doba kratšia ako jeden mesiac, nie však kratšia ako 15 dní.

Oproti chránenému nájmu (nájmu podľa Občianskeho zákonníka) je opačne upravená neplatnosť skončenia nájmu. Podanie žaloby na súd nemá za následok odklad výpovede nájmu. Taktiež pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nevzniká nájomcovi pri skončení nájmu právo na bytovú náhradu.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva na byt

Každá zmluva má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná. Nájomná zmluva na byt musí obsahovať:

• označenie zmluvných strán - teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní byt a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý byt),
• označenie predmetu nájmu - byt treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres), číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
• rozsah užívania - počet izieb, ostatných miestností, veľkosť obytnej plochy,
• výšku nájomného - nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom teda musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
• výšku úhrad za služby spojené s užívaním bytu, alebo spôsob ich výpočtu - pod úhradami za služby spojené s užívaním bytu je potrebné rozumieť náklady na ohrev vody, plyn, elektrinu, príspevky do fondu opráv a pod.

Pre zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že musí okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj:

• opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu,
• opis závad bytu, ktoré sú prenajímateľovi známe,
• doba nájmu - teda či sa nájomná zmluva uzatvára na rok, dva roky a pod.
• vyhlásenie nájomcu že si je vedomý skutočností, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Ide o povinné náležitosti zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ak uzatvárate zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, tieto náležitosti nie sú podstatné a teda nemusia byť výslovne uvedené v zmluve. Avšak samozrejme, lepšie spravíte, ak aj zmluva podľa Občianskeho zákonníka bude obsahovať opis bytu a dobu nájmu. Okrem týchto náležitosti, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete uviesť napríklad aj:

• stav meračov energií - na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problém pri prípadných nedoplatkoch na energiách,
• depozit - ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napr. na nábytku nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody.
• povinnosti zmluvných strán - teda čo sa nesmie, napr. zákaz pre nájomcu uzatvoriť podnájomnú zmluvu - aby sa do bytu nenasťahovali osoby, ktoré nie sú známe prenajímateľovi. Ďalej napr. zákaz fajčiť, povinnosť nájomcu oboznámiť prenajímateľa s došlou poštou a oznamami vo vchode bytovky. Ďalej odporúčam zákaz prerobiť byt, resp. ho stavebne upraviť. V neposlednom rade je vhodné do zmluvy zakomponovať právo prenajímateľa na kontrolu bytu - presne vymedziť kedy a za akých podmienok môže kontrolovať byt.
• zabezpečenie nárokov - do zmluvy môžete dohodnúť aj napr. zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví byt, prípadne tam ubytuje niekoho ďalšieho.
• platobné podmienky - teda kedy a ako má nájomca platiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu - či v hotovosti alebo na bankový účet prenajímateľa.
• skončenie nájmu - za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.

Nájomná zmluva nemusí byť stále písomná. Samozrejme, ale za účelom minimalizácie súdnych sporov odporúčam písomnú formu nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ak neuzatvoríte písomnú nájomnú zmluvu, musíte vyhotoviť aspoň zápisnicu o obsahu nájomnej zmluvy. Uzavrieť nájomnú zmluvu len na základe ústnej dohody tak nie je platné. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu musí mať zmluva písomnú formu. Nestačí teda zápisnica o obsahu nájmu ako je tomu pri zmluve podľa Občianskeho zákonníka. Dokonca zmluvné strany sú povinné si poskytnúť navzájom aspoň jedno vyhotovenie nájomnej zmluvy.

tags: #zmluva #o #podnájme #bytu #vzor #písomná