Zmluva o podnájme nebytových priestorov podľa Zákona č. 116/1990 Zb. – Komplexný prehľad

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o podnájme nebytových priestorov v zmysle zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, s odkazom na Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. Venuje sa všetkým dôležitým aspektom, od definície zmluvných strán a predmetu zmluvy až po práva a povinnosti, nájomné a ukončenie nájmu.

Úvodné ustanovenia

Zmluva o podnájme nebytových priestorov je upravená Zákonom č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) a Zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Táto zmluva sa uzatvára medzi prenajímateľom a nájomcom, pričom obaja majú svoje špecifické práva a povinnosti.

Označenie zmluvných strán

Nájomná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. To sa líši v závislosti od toho, či ide o fyzickú osobu, živnostníka alebo právnickú osobu:

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
• Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
• Právnická osoba: obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Predmet zmluvy

Zmluva musí obsahovať označenie predmetu nájmu. Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Dôležité je, že príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu sa nepovažujú za nebytové priestory.

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania za nájomné. Nájomca má právo užívať nebytový priestor a spoločné časti, zariadenia a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu. Prenajímateľ je povinný oboznámiť nájomcu so stavom predmetu nájmu.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu sa spíše protokol, ktorý obsahuje aj stav meračov energií a vody.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa (v zmysle zákona č. 116/1990 Zb.).
• Odstúpením od zmluvy (v zmysle Občianskeho zákonníka).
• Zánikom predmetu nájmu.

Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Po skončení nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.

Nájomné a úhrada za plnenia

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Prenajímateľ si môže vyhradiť právo jednostranne upraviť výšku nájomného o mieru ročnej inflácie. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Nájomca sa zaväzuje platiť preddavok za plnenia, ktoré sa zúčtujú so zaplatenými preddavkami po obdržaní ročného vyúčtovania od dodávateľov. Ďalšie služby sa uhrádzajú na základe faktúry od dodávateľa služby. Nájomca má právo zriadiť pripojenie k internetovej sieti na vlastné náklady.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a udržiavať ho v tomto stave. Nájomca je povinný užívať predmet nájmu riadne a šetrne a dbať na to, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov. Zmeny na predmete nájmu je možné vykonávať len so súhlasom prenajímateľa.

Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a umožniť ich vykonanie. Je tiež povinný vykonávať drobné opravy a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase, minimálne raz za tri mesiace.

Záverečné ustanovenia

Zmluva nadobúda účinnosť dňom jej podpísania. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb.

Dôležité aspekty zmluvy o podnájme nebytových priestorov

Písomná forma

Zmluva o nájme nebytových priestorov musí byť uzatvorená v písomnej forme, inak je neplatná.

Účel nájmu

Vymedzenie účelu nájmu je obligatórnou náležitosťou nájomnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Doba nájmu

Dĺžku nájomného vzťahu možno dohodnúť na dobu určitú alebo neurčitú.

Výpovedné dôvody

Zmluvu o nájme nebytových priestorov uzatvorenú na určitý čas môže prenajímateľ vypovedať iba z taxatívne ustanovených dôvodov (§ 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.). Rovnako aj nájomca je oprávnený vypovedať takúto zmluvu iba v taxatívne uvedených prípadoch (§ 9 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb.).

Výška nájomného

Výška nájomného sa určuje dohodou, ak nie je všeobecne záväzným predpisom určené inak.

Zľava z nájomného

Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného (§ 8 zákona č. 116/1990 Zb.).

Podnájom

Prenechanie nebytového priestoru do podnájmu je viazané na súhlas prenajímateľa (§ 6 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb.).

Zánik nájomného vzťahu a odstúpenie od zmluvy

Z povahy zákona č. 116/1990 Zb. vyplýva, že nemožno vylúčiť dôvody zániku nájomného vzťahu upravené v rámci všeobecných ustanovení o nájomnej zmluve, resp. všeobecné dôvody zániku záväzkov ako napr. odstúpenie od zmluvy. Ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebráni účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného (§ 48 Občianskeho zákonníka).

Príklady z praxe

• Nájom na dobu určitú a dohoda o skoršom skončení: Zmluva o nájme nebytových priestorov bola dohodnutá na dobu určitú do 31. 12. 2005. Zmluvné strany sa však dohodli, že nájomný vzťah ukončia skôr, a to dňa 31. 12. 2002. Nájom skončí týmto dňom, lebo dohoda účastníkov ako spôsob zániku záväzku je zo zákona prípustná.
• Odkúpenie prenajímaného priestoru: Nájomca odkúpil od prenajímateľa prenajímaný nebytový priestor jeden rok pred uplynutím dohodnutej doby nájmu.

tags: #zmluva #o #podnájme #nebytových #priestorov #vzor