Zmluva o Postupnom Financovaní Kúpy Bytu: Vzor a Dôležité Aspekty

Kúpa bytu je významný životný krok, ktorý si často vyžaduje financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru. V tomto článku sa zameriame na zmluvu o postupnom financovaní kúpy bytu a s tým spojené dôležité aspekty, vrátane úlohy znaleckého posudku.

Znalecký Posudok: Kľúčový Dokument pri Financovaní Kúpy Bytu

Znalecký posudok zohráva kľúčovú úlohu pri získavaní hypotekárneho úveru. Banka ho využíva na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúži ako záruka za poskytnutý úver.

Ako Znalec Určuje Hodnotu Nehnuteľnosti

Znalec nehnuteľnosti používa na stanovenie hodnoty zvyčajne jednu z troch metód:

• Porovnávacia metóda: Znalec určí hodnotu nehnuteľnosti v porovnaní s aktuálnou hodnotou podobných nehnuteľností v lokalite na základe preskúmateľných údajov.
• Kombinovaná metóda: Používa sa v prípade, ak má nehnuteľnosť schopnosť prinášať výnos. Pri nej znalec určí náklady, výnosy a mieru výnosnosti a čistý ročný výnos.
• Metóda polohovej diferenciácie: Dá sa použiť na akúkoľvek nehnuteľnosť, pretože vychádza z jej technickej hodnoty. Je to tak najpoužívanejšia metóda odhadu hodnoty nehnuteľnosti.

Je dôležité si uvedomiť, že znalec nehodnotí vybavenie bytu či domu, ako sú drahé podlahy alebo kuchynská linka. Súdny znalec sa síce pozerá na stav nehnuteľnosti, ale prípadné stavebné nedostatky zvyčajne neodhalí. Znalecký posudok je tak v tejto oblasti skôr informatívny. Hodnota nehnuteľnosti je ocenená ku dňu vypracovania znaleckého posudku.

Obsah Znaleckého Posudku

Znalecké posudky obsahujú niekoľko dokumentov, ktoré napr. banka vyžaduje pri posúdení vašej žiadosti o hypotekárny úver a stanovenie maximálnej výšky úveru. Samotný posudok obsahuje všeobecné údaje o vlastníkoch nehnuteľnosti, výpočet technickej hodnoty a stanovenie všeobecnej hodnoty. Konečná všeobecná hodnota nehnuteľnosti je finálna hodnota nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Náklady na Znalecký Posudok

Cena za znalecký posudok sa líši podľa regiónov. Pri bytoch sa cena pohybuje od 100 do 200 €, pri domoch suma začína od 300 €. Poplatok za znalecký posudok znáša žiadateľ o hypotekárny úver ešte predtým ako sa dozvie, či mu banka hypotéku schváli.

Ako Vybrať Znalca

Znalecký posudok budete potrebovať pri žiadosti banky o hypotekárny úver. Môžete využiť interných znalcov, ktorých vám poskytne banka. Väčšinou tak budete mať istotu, že banka znalecký posudok akceptuje v plnej výške. Potvrďte si preto najskôr s bankou, či akceptuje externých znalcov, prípadne aké má skúsenosti s konkrétnym znalcom, ktorého chcete využiť. Ušetríte si tak kopu starostí. Väčšina bánk, ale s externými znalcami problém nemá. Tatra banka, VÚB banka alebo ČSOB akceptuje akéhokoľvek znalca zapísaného v zozname znalcov MS SR v odbore stavebníctva v odvetví: Odhad hodnoty nehnuteľností. Dobrý tipNa stránke Ministerstva spravodlivosti si môžete vyhľadať zapísaných znalcov, ktorí pôsobia v SR. Viete si tak overiť, či má znalec oprávnenie, alebo mal v minulosti nejaké sankcie.

Potrebné Dokumenty pre Znalca

Pre vypracovanie znaleckého posudku budete potrebovať:

• Doklad o veku stavby - pri bytoch stačí potvrdenie veku od vášho správcu bytového domu. Toto potvrdenie vám zvyčajne vystavia bez poplatku na počkanie. Prípadne môžete doložiť kolaudačné rozhodnutie, ak ho máte vy alebo správca.
• Pôdorys nehnuteľnosti - znalec si premeria nehnuteľnosť a pripraví nákres pôdorysu, prípadne ho môžete doložiť, ak ho máte.

Platnosť posudku vychádza z doby, ktorú akceptuje daná inštitúcia, napr. banka.

Ako Banka Hodnotí Žiadosť o Hypotéku

Ak sa pýtate, ako banka hodnotí vašu žiadosť o hypotéku vedzte, že pri hodnote nehnuteľnosti a výške úveru vychádza najmä z lokality, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Lepšia lokalita znamená väčší úspech pri získaní hypotéky. Pre banku je to dokument, na základe ktorého vychádza pri posudzovaní žiadosti o výšku hypotéky.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Vplyv Znaleckého Posudku na Výšku Hypotéky

Znalecký posudok zreálni hodnotu predávanej nehnuteľnosti. Ak vám znalec ohodnotí nehnuteľnosť na vyššiu sumu ako je kúpna cena, v banke môžete žiadať o sumu, ktorá vychádza z posudku. Zvyšné peniaze tak môžete využiť napr. na rekonštrukciu.

• Príklad: 3-izbový byt predáva vlastník za 100 000 €. Znalec však ohodnotil hodnotu bytu na 105 000 €. V banke môžete požiadať o hypotéku vo výške 105 000 €. 100 000 € vyplatí banka predávajúcemu a 5 000 € môžete použiť napr. na zariadenie.

Naopak, ak má znalecký posudok nižšiu hodnotu ako je kúpna cena, banka bude vychádzať z nižšej sumy.

• Príklad: 3-izbový byt predáva vlastník za 100 000 €. Znalecký posudok má hodnotu 95 000 €. V banke môžete požiadať o hypotéky vo výške 95 000 €. Je to pochopiteľné. Banke ručíte hodnotou nehnuteľnosti.

Riziko Nadhodnotenia Nehnuteľnosti

Ak by ste chceli umelo navýšiť hodnotu nehnuteľnosti, príliš nepochodíte. Každý solídny znalec vám odmietne prehnane nadhodnotiť nehnuteľnosť. Do hry vstupuje jeho meno a renomé. Ak bude posudky “prepalovať”, banka už nikdy žiadny jeho posudok nemusí prijať. Banka je tiež pri príliš vysokej hodnote nehnuteľnosti viac opatrná a môže vám zamietnuť znalecký posudok, alebo ponúknuť nižšiu výšku hypotéky, o akú žiadate.

Dohoda o Kúpnej Cene

Kúpna cena je vždy vecou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim. Ak však kúpu nehnuteľnosti financujete napr. hypotékou, znalecký posudok bude hrať dôležitú úlohu. Kým predávajúci má tendenciu hodnotu nehnuteľnosti umelo navýšiť, kupujúci sa snaží cenu stlačiť čo najnižšie. Platí tu jednoduchá matematika.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

tags: #zmluva #o #postupnom #financovani #kupy #bytu