Zmluva o prenájme: Účtovné postupy a ich komplexný prehľad

Lízing predstavuje široko využívanú formu zmluvného vzťahu, kde prenajímateľ poskytuje nájomcovi právo užívať majetok po určitú dobu za vopred stanovenú odmenu. Následná klasifikácia lízingu sa odvíja od špecifických podmienok dohodnutých medzi prenajímateľom a nájomcom. V tomto článku sa zameriame na účtovné postupy spojené so zmluvami o prenájme, a to najmä s ohľadom na slovenské právne predpisy.

Lízing a jeho definícia

Lízing je zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom, kde prenajímateľ zaručuje nájomcovi právo užívať majetok po určitú dobu za dohodnutú cenu (nájomné). Ide o prenájom dlhodobého hmotného majetku za odmenu na presne stanovené obdobie.

Právny rámec finančného prenájmu na Slovensku

Účtovanie, vykazovanie lízingových vzťahov a daňová uznateľnosť výdavkov súvisiacich s lízingom závisia od časového hľadiska. Finančný prenájom je upravený viacerými právnymi normami, pretože ide o zložitú problematiku. Z praktického hľadiska je potrebné poznať a rozumieť príslušným ustanoveniam viacerých záväzných právnych predpisov. Medzi tieto predpisy patria:

• Zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve
• Opatrenie MF SR č. 740/2002 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia zákona o účtovníctve pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva
• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov
• Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty

Pojmová nejednotnosť a definícia finančného prenájmu

Pojem prenájom nie je v slovenskej právnej úprave definovaný. Obchodný zákonník hovorí o zmluve o kúpe prenajatej veci, kde si zmluvné strany dojednajú, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec počas alebo po zániku nájomnej zmluvy. Táto zmluva sa považuje za právny dokument zakladajúci finančný prenájom.

Definícia finančného prenájmu sa nachádza v ZDP ako obstaranie hmotného majetku na základe nájomnej zmluvy s právom kúpy prenajatej veci. Vlastnícke právo má prejsť na nájomcu po skončení nájmu za kúpnu cenu, ktorá nie je vyššia ako zostatková cena majetku pri rovnomernom odpisovaní. Doba trvania nájmu je najmenej 60 % z doby odpisovania podľa § 26 ods. 1 ZDP a nie menej ako tri roky.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

Daňové aspekty finančného prenájmu

Od 1. januára 2015 sa majetok obstaraný formou finančného prenájmu odpisuje ako majetok obstaraný z vlastných prostriedkov alebo na úver v súlade s § 26 ods. 8 a 9 zákona o dani z príjmov. Pri postúpení zmluvy o finančnom prenájme sa postupuje ako pri kúpe a predaji hmotného majetku bez ohľadu na to, či dôjde k porušeniu podmienok finančného prenájmu. Pôvodný nájomca zahrnie zostatkovú cenu do základu dane podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP. Odstupné dohodnuté pri postúpení zmluvy o finančnom prenájme je u pôvodného nájomcu zdaniteľným príjmom. Pri postúpení nájomnej zmluvy postupuje nový nájomca rovnako ako pri kúpe. Doba trvania nájmu hmotného majetku obstaraného formou finančného prenájmu musí byť minimálne 60 % doby odpisovania majetku.

Podľa § 19 ods. 3 písm. o) zákona o dani z príjmov je úrok pri finančnom prenájme daňovým výdavkom zahrnovaným do základu dane počas celej doby trvania finančného prenájmu. Postupy účtovania v § 30a neriešia postup účtovania u pôvodného a nového nájomcu v prípade postúpenia zmluvy o finančnom prenájme. Pri postúpení zmluvy o finančnom prenájme je úrok uznaným daňovým výdavkom u pôvodného aj nového nájomcu bez ohľadu na skutočnosť, či pri postúpení zmluvy o finančnom prenájme došlo alebo nedošlo k porušeniu podmienok finančného prenájmu podľa § 2 písm. s) ZDP.

Účtovanie nájomného u prenajímateľa

V prípade prenajímateľa ide o poskytnutie služby, pretože prenecháva predmet nájmu na užívanie nájomcovi. Z takéhoto využívania majetku mu plynie príjem, ktorý je predmetom dane a účtuje sa v prospech účtu výnosov. Príjmy z nájomného budú podľa opatrenia č. 648 - Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti, ak na strane prenajímateľa nejde o službu, ktorá je pre neho typická, ale má vzťah k hospodárskej činnosti prenajímateľa.

Náležitosti nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka

Právny vzťah vznikajúci na základe nájomnej zmluvy je v Občianskom zákonníku upravený detailnejšie ako pri kúpnej zmluve. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy, ktorá sa použije v prípadoch, ak nie je určitý nájomný vzťah upravený osobitne.

Označenie zmluvných strán

Zmluvnými stranami nájomnej zmluvy je prenajímateľ a nájomca. Prenajímateľom je osoba, ktorá prenecháva dočasne za odplatu vec alebo iný právny predmet do užívania alebo brania úžitkov z nej inej osobe. Prenajímateľom môže byť vlastník veci alebo iná osoba, ktorá má k veci právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania. Nájomcom je osoba, ktorej sa vec alebo iný právny predmet prenecháva dočasne za odplatu do užívania a brania úžitkov z nej. Označenie zmluvných strán musí byť jednoznačné a presné.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

Predmet nájmu

Predmetom nájmu môže byť v zásade každý, na to vhodný, predmet, a to najmä vec. Vec, ktorá má byť predmetom nájmu, musí byť vhodná na užívanie a individuálne určená. Predmetom nájmu môže byť hnuteľná vec alebo nehnuteľná vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité z dôvodu, že povinnosťou nájomcu je po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. V prípade, ak to povaha veci pripúšťa, môže byť predmetom nájmu aj len časť veci. V záujme právnej istoty a ochrany oboch zmluvných strán je osobitné dôležité venovať náležitú pozornosť práve jednoznačnému určeniu predmetu nájmu, a to tak, aby bol určený jednoznačne, nezameniteľne s inou vecou.

Vymedzenie predmetu (nájomnej) zmluvy

Predmet nájomnej zmluvy je definovaný priamo v rámci všeobecnej právnej úpravy nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Ide o článok obsahujúci základné vymedzenie nájomnej zmluvy, v ktorom musia byť obsiahnuté všetky pojmové znaky nájomnej zmluvy, keďže inak by nešlo o nájomnú zmluvu. Týmito pojmovými znakmi pri nájomnej zmluvy je:

1. prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania veci (dočasným užívaním sa rozumie užívanie v dohodnutej dobe, pričom nič nebráni zmluvným stranám uzavrieť zmluvu aj na dobu neurčitú, keďže je možné zmluvu neskôr vypovedať) a brania úžitkov z nej a
2. úhrada (nájomné) nájomcom prenajímateľovi za prenechanie veci na dočasné užívanie a branie úžitkov z nej.

Rozdiel medzi užívaním veci a braním úžitkov z nej spočíva v tom, že samotné užívanie prenajatej veci spravidla nevyžaduje osobitnú činnosť alebo starostlivosť nájomcu o prenajatú vec.

Práva a povinnosti zmluvných strán

V nájomnej zmluve je vhodné uviesť práva a povinnosti zmluvných strán.

Vyhlásenia zmluvných strán

Zmluvným stranám možno odporučiť, aby v nájomnej zmluve uviedli určité vyhlásenia, ktoré zvyšujú právnu istotu. Súčasne je ale potrebné uviesť, že tento článok možno odporučiť, avšak aj v prípade jeho absencie by išlo o platne uzavretú nájomnú zmluvu. Vo vyhláseniach sa spravidla nachádza vyhlásenie prenajímateľa o tom, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Rovnako sa v tomto článku uvádza napríklad skutočnosť, že nájomca pred odovzdaním predmetu nájmu vykonal jeho obhliadku, oboznámil sa s právnym aj technickým stavom predmetu nájmu a nemá voči nemu výhrady.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

Určenie výšky nájomného

Podstatnou náležitosťou každej nájomnej zmluvy je určenie výšky odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov, ktorú Občiansky zákonník označuje pojmom nájomné. Nájomné je aj jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Nájomné si zmluvné strany spravidla dojednávajú v peniazoch, avšak nie je vylúčené ani to, aby sa zmluvné strany dohodli na nájomnom v nepeňažnej forme. Zmluvné strany sa taktiež môžu dohodnúť, či nájomné predstavujú určité pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené nájomné jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Rovnako je vhodné, ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť, aby si zmluvné strany dohodli, či a v akej výške bude uhrádzať nájomca náklady spojené s užívaním bytu či domu.

Peňažná zábezpeka - depozit

Z aplikačnej praxe vyplýva, že najmä v prípadoch, ak je predmetom prenájmu nehnuteľnosť, si zmluvné strany často dojednávajú určitú peňažnú zábezpeku - depozit, z ktorého sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom, či na nedoplatkoch za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.

Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia

V ďalšom článku by mala byť obsiahnutá dohoda zmluvných strán o dobe trvania nájmu a prípadne aj spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. To, že pojmovým znakom nájomnej zmluvy je dočasnosť nájmu nevylučuje, aby si zmluvné strany nemohli dohodnúť, že nájomnú zmluvu uzatvárajú na dobu neurčitú. Zmluvné strany si v tomto bode môžu bližšie dohodnúť aj niektoré spôsoby, resp. podmienky skončenia nájomnej zmluvy.

Záverečné ustanovenia

V poslednom článku každej nájomnej zmluvy by mali byť obsiahnuté záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovanejšia než pri kúpnej zmluve. Jednotlivé zákony rôzne upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu, a to v závislosti od toho, o aký predmet nájmu ide. Napríklad, ak chcú zmluvné strany uzatvoriť nájomnú zmluvu na byt a nevedia o osobitnej právnej úprave nájomného vzťahu, uzatvoria si nájomnú zmluvu, v ktorej si napríklad dohodnú výpovednú dobu 2 mesiace, v tej časti by bola nájomná zmluva neplatná, pretože pri nájme bytu nemôže byť zo zákona výpovedná doba v prípade výpovede danej prenajímateľom nájomcovi kratšia, ako 3 mesiace.

Ďalšie časté chyby

• Uzatvorenie nájomnej zmluvy podľa vzoru bez rozlíšenia predmetu nájmu.
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu.
• Chýbajúca úprava povinného poistenia nehnuteľnosti.
• Nejasné určenie výšky a termínov splatnosti nájomného.
• Chýbajúca úprava úhrady plnení spojených s užívaním bytu alebo domu.
• Neupravené právo nájomcu dať prenajatú vec do podnájmu.

Dôležité aspekty pre prenajímateľa a nájomcu

Prenajímateľ by si mal v nájomnej zmluve dohodnúť povinné poistenie nehnuteľnosti s určením subjektu, ktorý bude poistné hradiť. Veľký význam má aj zmluvná úprava nájomného, a to nielen jeho výšky, ale aj termínov splatnosti. Pri prenájme bytu a domu je dôležité výslovne upraviť, že nájomca je povinný uhrádzať plnenia spojené s užívaním domu alebo bytu, ako aj stanoviť spôsob tejto úhrady.

Nájomca by si mal dať pozor na to, či zmluva určuje, že nájomca nie je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu. Ak takéto ustanovenie v nájomnej zmluve nie je, nájomca je oprávnený uzatvoriť zmluvu o podnájme s treťou osobou.

Účtovanie finančného prenájmu

Účtovanie finančného prenájmu upravuje § 30a) postupov účtovania (Opatrenia MF SR č. 23054/2002-92).

Dohodnuté platby

Dohodnutými platbami sú jednotlivé platby uhrádzané nájomcom prenajímateľovi počas dohodnutej doby finančného prenájmu majetku.

Istina u prenajímateľa a nájomcu

Istinou u prenajímateľa je celková suma dohodnutých platieb znížená o nerealizované finančné výnosy. Istinou u nájomcu je celková suma dohodnutých platieb znížená o nerealizované finančné náklady (nájomné), pričom suma istiny u nájomcu sa rovná sume istiny u prenajímateľa.

tags: #zmluva #o #prenajme #uctovanie #postupy