Zmluva o prevode bytu: Zákon, podmienky a náležitosti

Predaj alebo kúpa bytu predstavuje významný krok v živote každého človeka. Dôležitou súčasťou tohto procesu je uzavretie kúpnej zmluvy, teda zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Táto zmluva musí spĺňať určité zákonné náležitosti a podmienky, aby bol prevod vlastníctva platný a bezproblémový. Nasledujúci článok poskytuje komplexný prehľad o týchto aspektoch, pričom sa opiera o platnú legislatívu a praktické skúsenosti.

Právny rámec prevodu vlastníctva bytu

Aké náležitosti musí obsahovať kúpna zmluva na byt, teda zmluva o prevode vlastníctva bytu nám určujú súčasne nasledovné zákonné ustanovenia:

• Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.): Ustanovenia § 588 a nasl. upravujú všeobecné náležitosti kúpnej zmluvy.
• Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (zákon č. 182/1993 Z. z.): Ustanovenie § 5 definuje špecifické požiadavky na zmluvu o prevode bytu. Práve prv zmienený zákon predstavuje tzv. lex specialis (teda špeciálny zákon).
• Katastrálny zákon (zákon č. 162/1995 Z. z.): Príslušné ustanovenia upravujú proces vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Zákon o cenách (zákon č. 18/1996 Z. z.): Upravuje spôsob stanovenia ceny prevádzaného bytu.

Vzhľadom na špecifický právny režim bytov je pri ich prevode potrebné dávať pozor na niektoré osobitosti v porovnaní s prevodom „klasických“ nehnuteľností (t.j. pozemkov a stavieb spojených so zemou pevným základom).

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu a musí obsahovať nasledovné náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán

Zmluvné strany, teda predávajúci a kupujúci, musia byť v zmluve náležite označené.

Prečítajte si tiež: Vzor zmluvy o príspevku

• Fyzická osoba: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu a štátna príslušnosť. Rodné priezvisko (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov).
• Právnická osoba: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO), ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje.

2. Právny úkon a jeho predmet

Zmluva musí jasne definovať právny úkon, ktorým je prevod vlastníctva bytu. Predmetom kúpnej zmluvy je povinnosť predávajúceho predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a povinnosť kupujúceho predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

3. Označenie nehnuteľnosti

Zákon vyžaduje veľmi presne identifikovať , kde sa predmetná nehnuteľnosť nachádza. V tomto článku sme si na ilustráciu vybrali predaj bytu, tak pri prevode tohto bytu bude nevyhnutné uvádzať:

• podľa katastrálneho územia,
• čísla bytu,
• čísla poschodia, na ktorom sa nachádza,
• čísla vchodu,
• súpisného čísla stavby a
• parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený, či ide o pozemok evidovaný ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druh pozemku a výmery pozemku.

Pre obe nehnuteľnosti - teda bytový dom a pozemok je potrebné uviesť aj katastrálne územie, v ktorom sa nachádzajú.

4. Popis bytu a jeho príslušenstva

Pri požiadavke na popis bytu a jeho príslušenstva je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.) a z hľadiska vybavenia bytu (ktorý zákon presne nedefinuje) je vhodné uviesť vybavenie v podobe vybavenia kúpeľne, WC, interiérových dverí, typov vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Na základe uvedenej podmienky sa do zmluvy uvádza najmä počet obytných miestností, určenie príslušenstva (napr.

5. Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu

Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku. Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavený bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Veľkosť sa stanovuje na základe pomeru veľkosti plochy bytu vlastníka ku veľkosti plochy všetkých bytov a nebytových priestorov, ktoré sa nachádzajú v bytovom dome.

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva opatrovateľky v Belgicku

6. Určenie a popis spoločných častí domu

Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Určité spoločné časti domu môžu byť v užívaní iba niektorých vlastníkov, preto je vhodné, aby zmluva obsahovala aj túto informáciu k spoločným častiam a zariadeniam bytového domu. Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.

7. Úprava práv k pozemku

Samostatne je potrebné uviesť, či predmetom prevodu je aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest, príp. nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Do zmluvy sa uvádza či je zastavený pozemok a prípadný priľahlý pozemok súčasťou prevodu bytu alebo nie. Túto informáciu zistíte z listu vlastníctva.

8. Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o spoločenstve alebo k zmluve o výkone správy

Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci ďalej musí v zmluve vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

9. Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany

V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Dá sa povedať , že ide iba o staré domy , ktoré majú CO kryty.

10. Kúpna cena a spôsob jej úhrady

Kúpna zmluva je odplatnou zmluvou, preto je jej povinnou náležitosťou dojednanie o cene. Najdôležitejším prvkom zmluvy z pohľadu zmluvných strán je samozrejme kúpna cena. Kúpna cena je tak rozsiahla kategória , že ju v tomto článku nebude špeciálne rozoberať. Zmluvné strany si cenu môžu stanoviť dohodou v súlade so zákonom č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Taktiež je dôležité uviesť splatnosť kúpnej ceny, v opačnom prípade bude kupujúci povinný uhradiť kúpnu cenu nasledujúci deň po tom, čo bude o jej úhradu predávajúcim požiadaný, a spôsob úhrady. Medzi najčastejšie spôsoby úhrady patrí priamy prevod finančných prostriedkov kupujúcim na účet predávajúceho, v takomto prípade býva kameňom úrazu určenie dňa splatnosti kúpnej ceny, preto čoraz viac klientov využíva bezpečnejšie spôsoby úhrady kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy príp. bankovej vinkulácie, toto je však téma pre samostatný článok.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy o sociálnej službe

11. Miesto a čas podpisu

12. Úradne osvedčený podpis predávajúceho

V zásade platí, že podpis prevodcu (predávajúceho) musí byť na kúpnej zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obcou). Katastrálny zákon však z tejto podmienky pripúšťa výnimky, napr. ak ide o zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Prílohy kúpnej zmluvy

Okrem povinných zmluvných náležitostí vymedzuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov aj povinnú prílohu k zmluve o prevode vlastníctva bytu, ktorou je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Zákon formuluje, že takéto potvrdenie má byť prílohou kúpnej zmluvy. Vyhlásenie by malo byť aktuálne ku dňu podpisu zmluvy do konca nasledujúceho kalendárneho mesiaca po podpise zmluvy.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov tiež určuje, že s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa predloží dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu v dome, spoločných častí domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku. (5) K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku.

Ďalšie dôležité aspekty kúpnej zmluvy

• Znalecký posudok: Ak kupujúci prejaví záujem , tak sa do zmluvy môže zapracovať aj znalecký posudok, ktorý určí technický stav bytu a uvedie všetky opravy , ktoré bude treba vykonať v najbližšom roku. Tento posudok však záleží iba od prejavenej vôle kupujúceho , prípade že oň kupujúci záujem nemá , do zmluvy sa uvedie iba formulácia že kupujúci posudok o stave bytu nežiada. Zistenie technického stavu bytu na základe znaleckého posudku sa realizuje len ak o to nadobúdateľ (kupujúci) požiada. Väčšinou sa však znalecký posudok nevyžaduje a do zmluvy sa uvádza, že nadobúdateľ technický stav bytu pozná, resp.
• Záložné právo: V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčam, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali sa dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu, dĺžku lehôt, v ktorých je banka schopná poskytnutie úveru spracovať, moment vzniku prípadného záložného práva a pod.
• Obmedzenie platieb v hotovosti: Pomerne často sa v praxi stretávam s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. Za veľmi dôležitú považujem skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu.
• Ďalšie dojednania: Existuje však ešte celý rad ďalších skutočností, ktoré je nielen vhodné, ale priam nevyhnutné medzi zmluvnými stranami upraviť. Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa termínu odovzdania bytu kupujúcemu, povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií, spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy, termínu tzv.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastníctvo bytu, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. prevodu vlastníckeho práva predstavuje vklad do katastra nehnuteľností .Až tu sa nadobúda vlastníctvo k bytu, nie momentom podpisu zmluvy ani momentom odovzdania bytu ako sa viacerí nazdávajú. Návrh na zápis a dokumentáciu je povinný predložiť predávajúci, ktorý by mal taktiež znášať náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu. Predávajúci ale môže od nadobúdateľa požadovať náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára.

Katastrálny zákon tiež ustanovuje, že prílohou návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti (resp. bytu), a to v dvoch vyhotoveniach (pozri ustanovenie § 30 ods. Konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva je pritom spoplatnené správnym poplatkom vo výške 66,- €. Pokiaľ si navrhovateľ zvolí zrýchlené konanie, správny poplatok sa zvýši na sumu 266,- €. Právna úprava však umožňuje aj zníženie týchto poplatkov o 50 %, a to za predpokladu, že je návrh realizovaný elektronicky. Výška poplatkov pri elektronickom podaní je teda 33,- €, resp. 133,- € ak sa žiada o zrýchlené konanie (pozri sadzobník zákona o správnych poplatkoch). Rovnako je možné podať tzv.

Okresný úrad vám, ak ste splnili všetky podmienky určené zákonom, vydá v zákonom stanovenej lehote povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ak ale nie sú splnené všetky podmienky , úrad môže vaše konanie prerušiť alebo zastaviť. Môže sa tak stať v situáciách kedy ak v zmluve nie sú uvedené všetky náležitosti, ktoré sme vyššie uvádzali. Ak zmluva, prípadne samotný návrh na vklad, neobsahuje všetky predpísané náležitosti, konanie o návrhu na vklad sa preruší. V prípade, že sa nedostatky zmluvy, alebo návrhu na vklad neodstránia v určenej lehote, okresný úrad konanie zastaví.

Podľa našej skúsenosti , sú najčastejšími chybami, znamenajúcimi prerušenie konania formálne chyby ako : nesprávne počítanie alebo neuvedenie rodného priezviska, či fakt, že ku zmluve nebolo pripojené vyhlásenie správcu. Okresný úrad v prípade prerušenia konania následne dáva lehotu na odstránenie chýb v konaní a ak tak strany nespraví, konanie zastaví.

Neplatnosť kúpnej zmluvy

Zmluva o prevode nehnuteľnosti, ktorá nespĺňa podmienky stanovené pre platný právny úkon, je neplatná. Môže ísť napríklad o neuvedenie parcelných čísiel pozemkov, ktoré majú byť prevedené, alebo neuvedenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosti nachádzajú, taktiež pokiaľ nie je v zmluve uvedená kúpna cena. V uvedených prípadoch je zmluva neurčitá a z toho dôvodu aj neplatná.

tags: #zmluva #o #prevode #bytu #zákon #podmienky